Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 22/09198

N° RG 22/09198 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGKO 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 07 Février 2024 50C N° RG 22/09198 N° Portalis DBX6-W-B7G-XGKO Minute n° 2024/ AFFAIRE : S.C.I. MDL, [R] [S], [G] [S] C/ SCCV ETOILE CEZANNE Grosse Délivrée le : à Avocats : la SARL AHBL AVOCATS la SARL CIVILEX COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique. Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 06 Décembre 2023 JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEURS S.C.I. MDL [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Jordan SARAZIN de la SARL CIVILEX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Monsieur [R] [S] né le 29 Juillet 1974 à [Localité 5] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] représenté par Maître Jordan SARAZIN de la SARL CIVILEX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Madame [G] [S] née le 15 Juin 1978 à [Localité 9] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Jordan SARAZIN de la SARL CIVILEX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE SCCV ETOILE CEZANNE [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant ***************************** Par contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement du 9 août 2017, Monsieur et Madame [S] ont, par l’intermédiaire de la SCI MDL, réservé les lots suivants : 1. Lot commercial n°B11 : un logement pour 247.000 € ; 2. Lot commercial parking n°24 et n°25 pour 12.000 €, du programme “Etoile Cézanne” [Adresse 1]. La livraison prévisionnelle était fixée au 4ème trimestre 2018. Un acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé devant Notaire le 7 février 2018, entre la SCCV ETOILE CEZANNE et la SCI MDL. La livraison devait initialement intervenir au plus tard le 31 décembre 2018. Par courrier recommandé du 22 juillet 2019, Monsieur et Madame [S] ont mis en demeure la SCCV ETOILE CEZANNE d’avoir à exécuter son obligation d’achèvement et d’avoir à les indemniser de leurs préjudices. La livraison est intervenue le 22 septembre 2020, avec réserves. Une convention de séquestre a été signée entre les parties le 9 octobre 2020. Par acte d'huissier du 28 novembre 2022, Monsieur [R] [S], Madame [G] [S], la SCI MDL, ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCCV ETOILE CEZANNE aux fins de la voir condamner à les indemniser d'un préjudice. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, Monsieur [R] [S], Madame [G] [S] et la Société MDL, demandent au Tribunal de : Vu les articles 1217 et 1231-1 du code civil, Vu les articles 1230 et suivants du Code civil, DEBOUTER la SCCV ETOILE CEZANNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER, la SCCV ETOILE CEZANNE à verser à la SCI MDL la somme de 35 687 € ; − Pénalités de retard : 12.467 € ; − Intérêts intercalaires : 5.500 € ; − Perte de loyers : 17.720 € ; CONDAMNER, la SCCV ETOILE CEZANNE à verser aux époux [S] la somme de 12.540 €, au titre du gain fiscal perdu ; CONDAMNER, la SCCV ETOILE CEZANNE à verser à la SCI MDL et aux époux [S] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice causée par la résistance abusive ; CONDAMNER, la SCCV ETOILE CEZANNE à verser à la SCI MDL et aux époux [S] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SCCV ETOILE CEZANNE aux entiers dépens ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2023, la société SCCV ETOILE CEZANNE, demande au Tribunal de : Vu les articles 1134 et suivants du Code civil (anciens), DEBOUTER la SCI MDL et les Epoux [S] de l’ensemble de leurs demandes. EN TOUTES HYPOTHÈSES : DIRE QUE TOUTES CONDAMNATIONS qui pourraient être prononcées à l’encontre de la SCCV ETOILE CEZANNE viendront se compenser avec les sommes séquestrées. LES CONDAMNER au paiement d'une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2023 MOTIFS : L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » En application de l’article 1217 du Code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ». Enfin, l’article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. En principe tenue d'indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV ETOILE CEZANNE, vendeur professionnel, débitrice d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées. Sur le retard de livraison : L’article « ACHEVEMENT, LIVRAISON, GARANTIES ET ASSURANCES » de l’acte d’acquisition stipule : « 3.- Délai d'achèvement - Le vendeur exécutera son obligation d'achever au plus tard le 31 décembre 2018 pour les parties privatives, et le 31 mars 2019 pour les parties communes, les jardins à usages exclusifs, la mise en route de l'ascenseur, les luminaires communs, le tout sauf survenance d'un cas de force majeure ou suspension du délai de livraison. Il est précisé que les parties communes seront livrées trois mois plus tard. S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Le délai de livraison serait donc majoré en cas de retard résultant d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, de l’un des évènements suivants, valablement justifiés par une attestation du maître d'œuvre ou par tout moyen équivalent : - intempéries au sens de la règlementation du Code du Travail, et les jours chômés, conséquences de ces intempéries Il est ici rappelé la définition d'"intempéries" : N° RG 22/09198 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGKO - vent : supérieur à 60 km/h - pluie : supérieur à 5mm - gel : température inférieure à -5°c D'autre part, il est précisé que les jours d'intempéries ne sont pas forcément des jours chômés et déclarés à une caisse d'allocation. En effet, l'entrepreneur a toute latitude de replier, ces jours-là, ses effectifs sur un autre chantier où le travail est possible. (Travaux intérieurs ou travaux de maintenance à l'abri, il n'y a donc ce ou ces jours-là pas de déclaration d'intempérie à la caisse, mais il y a intempérie pour le chantier, les taches situées sur le chemin critique du planning n'étant pas réalisées.) Ci-après l'extrait de l'article L 731-2 du Code du Travail qui définit clairement les intempéries : Sont considérées comme intempéries pour l'application du présent chapitre les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent effectivement l'accomplissement du travail dangereux ou impossible eu égard soit à la santé ou à la sécurité des travailleurs, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir. Il est enfin précisé que le chantier dont il s'agit a pu déjà connaitre des jours d'intempéries retardant sa livraison. Le délai prévisionnel indiqué dans les présentes n'en tient pas compte, il correspond au délai initialement conclu lors du démarrage des travaux. Pour la bonne information de l'ACQUEREUR il est annexé aux présentes une attestation d'avancement des travaux du chantier sur laquelle figurent ces jours de retard déjà éventuellement constatés. - la grève, qu'elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier y compris, celles sous-traitantes ; - la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, y compris celles sous-traitantes, ou de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le Maître d'œuvre à l'entrepreneur défaillant) ; - la réalisation d'un marché de travaux dû à la faute d'une entreprise - retards entrainés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci (…). » Il était en outre prévu une Indemnité en cas de retard imputable au VENDEUR non justifiable de sa part de la manière suivante : « En cas de retard dans la livraison non justifiable de la part du VENDEUR, c’est-à-dire ne rentrant par dans les cas prévus au paragraphe ci-dessus, il sera du par le VENDEUR à l'ACQUEREUR une indemnité qui sera calculée selon la formule ci après : Montant des appels de fonds déjà effectués X Taux d'intérêts fixés forfaitairement à 3% X Nombre de jours calendaires de retard / 365 Comprenant tous les frais de décalage des réductions fiscales, s'il s'agit d'un achat d'investissement. Laquelle indemnité viendra en déduction du dernier appel de fonds effectué par le VENDEUR à l'ACQUEREUR. » La livraison est intervenue 22 septembre 2020. Sur les liquidations judiciaires des entreprises de gros-œuvre : La SCCV ETOILE CEZANNE fait valoir en premier lieu que le retard est justifié par les liquidations judiciaires successives de deux entreprises auxquelles était confié le lot gros-œuvre. N° RG 22/09198 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGKO L'ouverture de la liquidation de la société VPBTP, en charge du gros œuvre a été prononcée par un jugement du 19 septembre 2018. Par courrier du 23 octobre 2018, la SCCV ETOILE CEZANNE a informé la SCI MDL de cette ouverture de la liquidation judiciaire en joignant la copie du jugement. Elle indique qu'elle a ensuite confié la reprise des travaux de gros œuvre à la Société BENY CONSTRUCTIONS qui a ensuite elle aussi fait l’objet d’une ouverture de liquidation judiciaire par un jugement du 04 septembre 2019. Entre temps, par un courrier du 04 février 2019, la SCCV ETOILE CEZANNE a transmis à la SCI MDL un courrier que son maître d'œuvre, le bureau BCET, lui avait adressé qui faisait état de ce que le dépôt de bilan de l'entreprise chargée des travaux de gros œuvre et sa liquidation avaient provoqué un retard important de l'avancement du chantier qui « avait tourné au ralenti durant 3 mois » puis avait été arrêté durant environ 4 mois. Le maître d'œuvre indiquait que la nouvelle entreprise avait repris les travaux de gros œuvre à la fin de novembre 2018. Une fin des travaux était annoncée pour le 29 juillet 2019 sauf intempéries et cas de force majeure. Dans un nouveau courrier du 24 juin 2019 adressé à la SCI MDL, la SCCV ETOILE CEZANNE transmettait de nouveau un courrier que son maître d'œuvre lui avait adressé qui faisait état à nouveau, parmi d'autres causes, de la liquidation judiciaire de l'entreprise de gros œuvre comme cause de retard. Cependant, il convient en premier de souligner que le formalisme prévu au contrat pour justifier d'un retard du à la liquidation judiciaire d'une entreprise n'a pas été respecté, dans la mesure où l'acte de vente prévoyait que la justification sera apportée par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le Maître d'œuvre à l'entrepreneur défaillant. Or aucun courrier du maître d'œuvre adressé aux entreprises VPBTP et à la Société BENY n'est produit. En outre, la société VPBTP a été remplacée d'après les propres affirmations de la SCCV ETOILE CEZANNE et du Maître d'œuvre fin novembre 2018, soit 2 mois après sa mise en liquidation judiciaire, ce qui est insuffisant à justifier et à quantifier la durée du retard . Enfin, alors que la Société BENY apparaît comme étant intervenue à compter de novembre 2018 et ayant fait d’une ouverture de liquidation judiciaire le 04 septembre 2019, aucun élément concret ne vient étayer que le gros œuvre n'était alors pas terminé, que la société ait due être remplacée et en tout état de cause que l’ouverture de cette liquidation judiciaire soit une cause réelle du retard pris par le chantier. Il en résulte que les éléments relatifs à la mise en liquidation judiciaire des deux sociétés de gros œuvre sont insuffisants à constituer la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure, et ne remplissent pas les conditions contractuellement prévues et énoncées de cause légitime de retard. Sur les intempéries : La SCCV ETOILE CEZANNE fait en outre valoir que le retard est justifié par un cumul de 129 jours d'intempéries depuis la déclaration d'ouverture du chantier. Elle produit à l'appui un tableau intitulé « jours intempéries secteur [Localité 8] [Localité 7] 2017/2019 » sans aucun en-tête ni aucune signature. Dans le premier courrier du maître d'œuvre susvisé du 24 janvier 2019, il n'est pas fait état d'intempéries survenues. Dans le courrier du maître d'œuvre du 17 juin 2019, celui-ci fait état de 80 jours oeuvrés d'intempéries survenues, sans plus de précisions. En l'absence de relevés météorologiques et de tout élément plus précis permettant de connaître la réalité et la durée des intempéries au cours du chantier, il n'est pas prouvé que celui-ci a connu des retards justifiés par les intempéries, que ce soit dans leur principe ou leur durée, aucun élément ne permettant de calculer précisément les jours de retard. Sur les difficultés avec la société en charge du lot étanchéité : La SCCV ETOILE CEZANNE fait de plus valoir que le retard est justifié par les difficultés qu'elle a rencontrées avec la société en charge du lot étanchéité, la société INOVETANCHE qui a résilié son marché et a été remplacée par une nouvelle société SOGEBEC le 23 septembre 2019. Elle produit à l'appui des ordres de service, des actes d'engagement, le marché de travaux et un devis concernant la société INOVETANCHE puis l'acte d'engagement et le marché de travaux concernant la société SOGEBEC. L'acte de vente prévoit que le délai d'achèvement des travaux est majoré en cas de retards entrainés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci Cependant, en l'absence d'éléments plus précis, il n'est pas possible de savoir à quelle date et à quel stade d'avancement des travaux la société INOVETANCHE n'est plus intervenue ni quels retard ont été réellement engendrés par la recherche d'une nouvelle entreprise, ni pour quels motifs la société INOVETANCHE n'est plus intervenue et si c'est l'entreprise qui a été défaillante conformément à ce qui est prévu à l'acte de vente. Il n'est ainsi pas justifié d'un retard dû à des difficultés avec la société en charge du lot étanchéité. Sur les difficultés liées à la période de COVID : Enfin, la SCCV ETOILE CEZANNE fait valoir que le retard est justifié par les difficultés qu'elle a rencontrées suite à la période de confinement liée à l'épidémie de COVID 19 entre le 17 mars et le 3 mai 2020 puis aux difficultés d'approvisionnement liées à la période. Elle ne produit cependant aucune pièce à l'appui de ses affirmations et ne justifie pas que le chantier a été à l'arrêt à cette période. Le retard n'est donc pas non plus justifié de ce fait par une cause étrangère constitutive de force majeure, ou par l'une des causes contractuellement prévues et énoncées. Ainsi, le retard intervenu quant à la date de livraison n'est pas justifié et la SCCV ETOILE CEZANNE sera tenue à réparation du préjudice résultant de son inexécution contractuelle. Sur le préjudice : Sur les pénalités de retard : La livraison est intervenue le 22 septembre 2020 alors qu'elle était initialement prévue le 31 décembre 2018, soit un retard de 630 jours (28 jours en février 2019 et 29 jours en février 2020). Il est prévu au contrat une indemnité de retard ainsi calculé : (Montant des appels de fonds effectuées x Taux d’intérêts de 3% x nombre de jours de retard) / 365 La SCI MDL fait valoir que les appels de fonds effectués étaient alors de 85 % soit 220.150 €. La SCCV ETOILE CEZANNE produit la convention de séquestre mais aucun élément permettant d'établir le montant de la somme séquestrée ni de connaître le montant des sommes payées. Elle ne conteste en tout état de cause pas le montant des appels de fonds effectués allégué par la SCI MDL. En exécution du contrat, les pénalités de retard sont ainsi de : 220.150 € x 3 % x 630 (au 21 septembre 2020) / 365 = 11 399,54 euros. Eu égard à la durée du retard et au montant du marché, cette pénalité n'apparait pas excessive et la SCCV ETOILE CEZANNE sera condamnée à payer cette somme à la SCI MDL en exécution de la clause prévue au contrat. Sur la perte de loyers : La SCI MDL fait valoir qu'elle a subi une perte de loyer de l'ordre de 820 euros par mois qu'elle aurait du percevoir depuis janvier 2019. Si elle mentionne une évaluation d'une société AQUILOGIA, elle ne produit cependant aucune pièce permettant d'établir qu'elle avait le projet de louer le bien ni d'évaluer sa valeur locative et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre. Sur l’absence de réduction d’impôts sur le revenu : Monsieur et Madame [S] font valoir que l'achat du bien immobilier s'inscrivait dans un investissement motivé par un projet de défiscalisation et que le retard dans la livraison les a empêchés de bénéficier de la réduction annoncée. Ils font valoir que la société AQUILOGIA avait évalué un gain fiscal total de 45.180 € sur 9 ans. Ils ne produisent cependant aucune pièce à l'appui de cette demande, que ce soit cette évaluation, leurs déclarations de revenus ou leurs relevés d'imposition ou toute autre simulation de l'administration fiscale. Enfin, l'acte de vente inclut dans les pénalités « tous les frais de décalage des réductions fiscales, s'il s'agit d'un achat d'investissement ». En conséquence, un préjudice distinct d'absence de réduction d'impôt sur le revenu n'est ni actuel ni certain et ils seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur les intérêts intercalaires : Monsieur et Madame [S] font valoir qu'ils ont contracté un crédit pour cet achat immobilier et que le retard dans la livraison les a contraint à régler des intérêts intercalaires et une prime d’assurance alors qu'ils n'étaient pas en possession du bien. Si l'acte de vente fait bien état concernant l'origine des fonds de deux prêts dont le paiement des premières échéances aura lieu en février 2018, Monsieur et Madame [S] ne produisent cependant aucune pièce à l'appui de leur demande permettant de connaître le montant des crédits effectivement souscrits, le tableau d'amortissement des prêts et les intérêts et la prime d'assurance effectivement payés. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre. Sur la résistance abusive : Monsieur et Madame [S] n'établissent pas que la société SCCV ETOILE CEZANNE a fait preuve d'une résistance abusive qui leur a causé un préjudice distinct et ils seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur la demande de compensation de la SCCV ETOILE CEZANNE : Ni le montant de la somme séquestrée suite à la convention de séquestre du 9 octobre 2020 ni l'ordonnance de référé du 15 mars 2021 mentionnée par la SCCV ETOILE CEZANNE dans ses conclusions, qui aurait autorisé la SCI MDL à consigner la somme de 12 950 euros entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des avocats du barreau de Bordeaux et ordonné à la SCCV ETOILE CEZANNE de procéder à la levée des réserves, ne sont produits. Le Tribunal est en outre dans l'ignorance de la suite qui a été donnée à cette demande de levée de réserves. En conséquence, il n'est pas établi que la SCI MDL reste redevable d'une somme d'argent à la SCCV ETOILE CEZANNE ni dans son principe ni dans son montant et la demande tendant à voir ordonnée une compensation sera rejetée. Sur les demandes annexes : La SCCV ETOILE CEZANNE, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à la SCI MDL somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [R] [S] et Madame [G] [S] seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal , statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au Greffe : CONDAMNE la SCCV ETOILE CEZANNE à payer à la SCI MDL la somme de 11 399,54 euros à titre de pénalités de retard. CONDAMNE la SCCV ETOILE CEZANNE à payer à la SCI MDL la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTE la SCCV ETOILE CEZANNE de ses demandes. DEBOUTE Monsieur [R] [S] et Madame [G] [S] de leurs demandes . DEBOUTE la SCI MDL du surplus de ses demandes. CONDAMNE la SCCV ETOILE CEZANNE aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,