Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/00870

ARRET N° S.A.S.U. IN VESTISS FRANCE C/ [D] [C] VBJ/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU PREMIER JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/00870 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ILOR Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : S.A.S.U. IN VESTISS FRANCE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Marc BACLET de la SCP MARC BACLET AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS APPELANTE ET Madame [Y] [D] née le 21 Septembre 1962 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [P] [C] né le 30 Août 1965 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 23 mars 2023, l'affaire est venue devant Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 juin 2023. La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 01 juin 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : FAITS ET PROCEDURE Par acte sous-seing privé en date du 6 août 2020, la SASU In vestiss France a consenti à Mme [D] et M.[M] pour la somme de 66 600 euros une promesse de vente portant sur une parcelle issue de la division d'un terrain qu'elle avait acquis le 8 février 2019. Mme [D] et M.[M] entendaient y construire leur maison d'habitation aussi la promesse prévoyait elle diverses conditions suspensives dont celles de l'obtention d'un prêt bancaire et d'un permis de construire. Faisant valoir que ce n'est que lors de l'instruction de leur demande de permis de construire qu'ils ont été informés le 28 août 2020 de ce que le terrain était grevé d'une servitude de passage d'une canalisation publique d'eau potable et d'une canalisation publique de refoulement d'eaux usées, Mme [D] et M.[M] ont demandé au notaire d'établir un protocole d'accord à destination de la SASU In vestiss France prévoyant au choix la régularisation de l'acte notarié avec minoration du prix de vente de 30 000 euros ou l'abandon de la vente moyennant le versement à leur profit d'une indemnisation de 10 000 euros. La SASU In vestiss France ayant refusé cet accord, suivant acte du 25 janvier 2021, Mme [D] et M.[M] l'ont faite assigner devant le tribunal judiciaire de Beauvais en annulation du compromis de vente pour réticence dolosive et indemnisation de leur préjudice. Par jugement en date du 24 janvier 2022 le tribunal judiciaire de Beauvais a ainsi statué : -dit que la SASU In vestiss France a commis une réticence dolosive ayant vicié le consentement de Mme [D] et M.[M] lors de la conclusion du compromis de vente en date du 6 août 2020 portant sur le terrain à bâtir sis [Adresse 2] ; -annule en conséquence ledit compromis de vente aux torts de la SASU In vestiss France ; -condamne la SASU In vestiss France à payer à Mme [D] et M.[M] la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice moral, assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement ; -rejette le surplus de la demande indemnitaire ; -condamne la SASU In vestiss France à payer à Mme [D] et M.[M] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamne la SASU In vestiss France aux dépens de l'instance ; -dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. La SASU In vestiss France a interjeté appel de cette décision le 24 février 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue 18 janvier 2023 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 23 mars 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions d'appelante en date du 21 octobre 2022, la SASU In vestiss France demande à la cour d'infirmer le jugement et de -Déclarer Mme [D] et M.[M] mal fondées en leurs demandes ; les en débouter. À titre subsidiaire, -Réduire à la somme de 1 euro le montant de la clause pénale. -Condamner Mme [D] et M.[M] à payer à la SASU In vestiss France la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, la SASU In vestiss France fait valoir que le tribunal ne pouvait décider que l'existence des servitudes ait pu être déterminante du consentement de Mme [D] et de M.[M]. En effet avant de délivrer l'assignation, et ayant eu connaissance des servitudes, Mme [D] et M.[M] ont proposé un protocole d'accord dans lequel ils acceptaient d'acquérir le terrain aux deux tiers du prix: ils ne sauraient donc prétendre que leur projet de construction aurait été rendu impossible. En effet la servitude proche du fossé ne gêne en rien le projet de construction puisqu'elle ne traverse pas le terrain. Le tribunal ne pouvait pas plus retenir qu'elle avait commis un dol: le compromis a été signé le jour de la fermeture de l'agence pour congés annuels d'été, l'absence de production d'un certificat d'urbanisme à cette date est due à un oubli. Il n'a d'ailleurs pas été réclamé par Mme [D] et M.[M] ce jour là et a été remis au retour de congé le 26 août 2020. Elle soutient qu'il n'est pas établi qu'elle ait eu l'intention de cacher l'existence de ces servitudes. Au contraire sa bonne foi est attestée dès lors qu'elle a immédiatement proposé aux intimés qui ne voulaient plus acquérir d'annuler le compromis, acquiesçant ainsi à leur demande de ne pas y donner suite. Elle ajoute que les intimés ont été agressifs et menaçants comme attesté par 3 témoins, que la gendarmerie a dû intervenir. Elle ajoute que Mme [D] et M.[M] ne peuvent justifier d'un quelconque préjudice: après l'annulation du compromis elle a vendu la parcelle sur laquelle va être construite une maison d'habitation ainsi la servitude ne réduit en rien les droits à construire sur le terrain. Aux termes de leurs conclusions en date du 21 juillet 2022, Mme [D] et M.[M] demandent à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 4000 euros le montant de la réparation qui leur a été accordée et statuant à nouveau de: -condamner la SASU In vestiss France à payer à Mme [D] et M.[M] des dommages et intérêts en réparation des préjudices ressentis tant au niveau du consentement vicié, du préjudice moral que de la perte de temps occasionné par cette faute dolosive, par le paiement d'une somme de 10 000 euros ; A titre subsidiaire, -condamner a minima la SASU In vestiss France à payer à Mme [D] et M.[M] la pénalité contractuelle prévue au compromis sous-seing privé du 6 août 2020 pour un montant de 6500 euros qui doit s'appliquer puissent que la SASU In vestiss France a manqué à son obligation de loyauté ; -décider que toute condamnation sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2020 date de la première mise en demeure ; -débouter la SASU In vestiss France de toutes prétentions contraires comme étant irrecevables et en tout cas mal fondées ; - « décider qu'il n'y a aucune circonstance susceptible d'écarter l'exécution provisoire de droit » ; -condamner la SASU In vestiss France à payer à Mme [D] et M.[M] une indemnité de procédure en cause d'appel d'un montant de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA COUR 1-sur l'annulation du compromis de vente A titre liminaire la cour relève la parcelle litigieuse a fait l'objet d'une nouvelle promesse de vente le 4 février 2021 entre la SASU In vestiss France et la SAS Etincelle Immobilier. Cette évolution du litige, non remise en cause par les parties justifie que le jugement soit confirmé en ce qu'il a annulé le compromis. Seules sont discutées les conditions dans lesquelles est intervenue cette annulation. 2-sur les demandes indemnitaires 2-1 au titre des dispositions contractuelles Le compromis signé entre les parties prévoit une clause pénale contractuelle en cas de refus ou d'impossibilité de réitérer la promesse par acte authentique. Force est de constater que l'absence de réitération de l'acte authentique trouve sa cause dans l'annulation du compromis et non dans la volonté de la SASU ou dans l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de vendre. Il convient donc de débouter Mme [D] et M.[M] de leur demande de ce chef. 2-2 au titre du dol Il résulte de l'article 1178 du Code civil qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra contractuelle. En l'espèce comme l'a justement retenu le premier juge, la SASU In vestiss France est un professionnel de l'immobilier et est tenue, à ce titre, d'une obligation particulière d'information. En omettant d'informer avant la signature du compromis de vente que la parcelle était grevée de servitude, elle a commis une faute qu'elle ne saurait justifier en arguant d'un oubli commis un jour de départ en congés. En revanche, Mme [D] et M.[M] échouent à démontrer l'importance du préjudice qu'ils allèguent. En effet, ils ont été informés dès fin août 2020 de l'existence des servitudes et le 8 septembre 2020, la SASU In vestiss France leur a proposé de régulariser un protocole d'accord mettant fin au compromis de vente, sans indemnité de part ni d'autre. Ils l'ont refusé, proposant un autre accord: maintien du compromis avec minoration du prix de 30 000 euros ou abandon de la vente moyennant le versement d'une indemnisation de 10 000 euros. Ainsi s'il est constant qu'ils ont subi un préjudice moral, compte tenu de ces circonstances, celui-ci a été justement évalué par le premier juge à la somme de 4000 euros. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SASU In vestiss France à payer à Mme [D] et M.[M] la somme de 4000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement qui fixe le principe de la créance et non comme le soutiennent Mme [D] et M.[M] à compter de la mise en demeure. 3-sur les frais du procès La SASU In vestiss France qui succombe en ses demandes doit être condamnée aux dépens d'appel et à verser à Mme [D] et M.[M] la somme supplémentaire de 2 500 euros au titre des frais de procédure exposés en appel, sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile étant nécessairement mal fondée. Enfin le jugement doit être confirmé s'agissant des dépens et de la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant Condamne la SASU In vestiss France à payer à Mme [D] et M.[M] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SASU In vestiss France aux dépens de la procédure d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE