Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 07 52
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/10733 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HUP
Minute :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516
C/
Monsieur [T] [D]
Madame [R] [J]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
LDGR
Copie délivrée à :
M.[D] et Mme [J]
Le 27 mars 2025
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;
par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 5]
Madame [R] [J], demeurant [Adresse 6]
non comparants
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 5 mai 2020, M. [V] [G] a donné à bail à M. [T] [D] et Mme [R] [J] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 12], pour un loyer hors charges de 965,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 145,00 €.
Par acte du 7 mai 2020, Action Logement Services s'est portée caution des engagements de M. [T] [D] et Mme [R] [J].
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d'Action Logement Services.
Action Logement Services a, en conséquence, fait signifier à M. [T] [D] et Mme [R] [J], par exploit de commissaire de justice du 12 août 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 18 985,28 € visant la clause résolutoire.
Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Action Logement Services a fait assigner M. [T] [D] et Mme [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.
Action Logement Services, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [T] [D] et Mme [R] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? condamner solidairement M. [T] [D] et Mme [R] [J] à payer :
? la somme de 22 496,51 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 15 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour un exposé des moyens d'Action Logement Services, il y a lieu de se reporter à l'acte introductif d'instance en date du 25 octobre 2024, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
M. [T] [D] et Mme [R] [J], assignés à étude, n'ont pas comparu.
Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 7 février 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que les défendeurs n'ont pas pu être contactés par le service.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [T] [D] et Mme [R] [J] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
o Sur la qualité à agir d'Action Logement Services
L'article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 07 mai 2020, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services s'est portée caution des engagements pris par M. [T] [D] et Mme [R] [J] au titre du contrat de bail conclu le 5 mai 2020.
L'article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d'une indemnité d'occupation.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d'Action Logement Services.
Par quittance subrogative en date du 17 septembre 2024, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 28 105,76 euros de la part d'Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes des cautions fournis à la cause.
En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.
o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 5 mai 2020 que M. [T] [D] et Mme [R] [J] doivent payer un loyer d'un montant de 965,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 145,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 170,41 euros.
La caution produit un décompte démontrant que M. [T] [D] et Mme [R] [J] restaient devoir la somme de 22 496,51 € euros à la date du 15 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [D] et Mme [R] [J] au paiement d'une somme de 22 496,51 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18 985,28 € à compter du 12 août 2024 et sur le surplus à compter du 25 octobre 2024, date du jugement.
Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.
o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En l'espèce, le bail conclu le 5 mai 2020 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 août 2024 pour la somme en principal de 18 985,28 €.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.
L'expulsion de M. [T] [D] et Mme [R] [J] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [D] et Mme [R] [J] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 13 octobre 2024 constitue une faute civile.
Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 5 mai 2020. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1170,41 euros.
Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.
En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [T] [D] et Mme [R] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024, terme d'octobre 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.
Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à M. [T] [D] et Mme [R] [J] que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.
o Sur les mesures de fin de jugement
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 août 2024.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2020 entre M. [V] [G] et M. [T] [D] et Mme [R] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 12] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;
CONDAMNE solidairement M. [T] [D] et Mme [R] [J] à verser à Action Logement Services la somme de 22 496,51 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18 985,28 € à compter du 12 août 2024 et sur le surplus à compter du 25 octobre 2024, date de l'assignation ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [T] [D] et Mme [R] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [T] [D] et Mme [R] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [R] [J] à payer à Action Logement Services l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du 1er octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
RAPPELLE que Action Logement Services ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d'occupation que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;
CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [R] [J] à payer à M. [V] [G] une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [R] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 27 mars 2025.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
