Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 24/01542

Min N° 24/00652 N° RG 24/01542 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPQB S.C.I. JAS 2TH C/ M. [Y] [D] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. JAS 2TH [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Carine FONTAINE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [D] [Adresse 1] Chez Mr et Mme [S] [Localité 3] Comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Carine FONTAINE Copie délivrée le : à : Monsieur [Y] [D] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2021, la SCI JAS 2TH a donné à bail à Monsieur [Y] [D] un emplacement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 140,00 euros. Ledit contrat conclu pour une durée d’un mois, a été tacitement renouvelé. Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, la SCI JAS 2TH a fait signifier à Monsieur [Y] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 846,77 euros en principal, au titre des loyers impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la SCI JAS 2TH a fait assigner Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et que le bail consenti par la SCI JAS 2TH à Monsieur [D] est résilié de plein droit depuis le 14 septembre 2023, Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [D] ainsi que de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés, Autoriser la SCI JAS 2TH à l’expulser des lieux en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec le concours de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,Condamner Monsieur [Y] [D] au paiement des sommes suivantes :La somme de 1.960 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01 mars 2024, avec intérêts au taux légal,La somme de 196 euros au titre de l’indemnité d'occupation (clause pénale) et ce jusqu’à complète libération des lieux, augmenté d’un intérêt au taux légal,La somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer. À l'audience du 29 mai 2024, la SCI JAS 2TH, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2100,00 euros arrêtée au 1er mai 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle précise que le locataire a réglé le loyer du mois d’avril 2024. La SCI JAS 2TH soutient, en se référant aux termes de son assignation, et sur le fondement des stipulations contractuelles, que la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n’a pas réglé les sommes dues à la suite de la délivrance du commandement de payer le 13 juillet 2023. Elle ajoute que celui-ci est également redevable d’une clause pénale, conformément aux stipulations contractuelles. Monsieur [Y] [D], ne conteste pas le principe de la dette, indique ne percevoir aucun revenu professionnel, bénéficier des aides sociales et être hébergé par ses parents. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, Monsieur [Y] [D] assigné à personne a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de bail d’un espace de stockage conclu le 16 septembre 2021, pris en son article 7, la décision de résiliation du contrat prise par le bailleur est notifiée par « lettre recommandée avec avis de réception en lui accordant un délai de huit jours pour respecter ses obligations financières ou autres ». En l’espèce, la SCI JAS 2TH justifie avoir mis en demeure Monsieur [Y] [D] par lettre recommandée du 08 juin 2023, d’avoir à régler les loyers impayés. En conséquence, la demande de la SCI JAS 2TH aux fins de constat de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et des débats à l’audience, notamment du contrat de bail signé le 16 septembre 2021, pris en son articles 4, que le locataire est tenu du versement d’un loyer. En outre, la SCI JAS 2TH, par la production d’une mise en demeure en date du 08 juin 2023, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 juillet 2023, et d’un décompte actualisé à la date du 01 mai 2024, rapporte la preuve de l'arriéré des loyers impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [D] à payer à la SCI JAS 2TH la somme de 2.100 euros, au titre des sommes dues pour les loyers impayés au 01 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Conformément aux stipulations du contrat de bail du 16 septembre 2021, pris en son article 7, le contrat est résilié de plein droit à l’initiative du bailleur « après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, lui accordant un délai de huit jours pour respecter ses obligations financières ou autres ». En l’espèce, la SCI JAS 2TH rapporte la preuve, par la production du décompte de la créance et de la mise en demeure du 08 juin 2023, du manquement par Monsieur [Y] [D] à son obligation contractuelle de paiement du loyer. Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au locataire le 13 juillet 2023 informait ce dernier de la prise d’effet de la clause résolutoire dans un délai de quinze jours, à défaut de règlement. En conséquence les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’un espace de stockage conclu entre la SCI JAS 2TH et Monsieur [Y] [D] sont réunies à la date du 29 juillet 2023. Sur les délais de paiement Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du même code le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que la dette s’élève à la somme de 2.100 euros. Cependant la situation personnelle et financière de Monsieur [Y] [D], qui ne perçoit aucun revenu, et présente une situation sociale instable, ne lui permet pas d'assurer le remboursement de l'arriéré des redevances dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [Y] [D] de délais de paiement, et son expulsion des lieux loués et de tout occupant de son chef sera autorisée. La SCI JAS 2TH ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension. Les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Y] [D] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 29 juillet 2023, Monsieur [Y] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [D] à son paiement à compter du 01 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la clause pénale : L’article 1171 du code civil, répute non écrite toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 16 septembre 2021 contient à l'article 7 « clause résolution et clause pénale » une clause qui prévoit une indemnité due par le preneur au bailleur d’un montant égale à 10% des sommes restants à payer, en plus du règlement de l’intégralité desdites sommes. La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers à leurs échéances s'analyse en une clause pénale, qui, non négociée entre les parties, crée un déséquilibre significatif entre leurs droits et obligations respectives. Ainsi, cette clause sera réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Y] [D] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût de l’assignation. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI JAS 2TH les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière JAS 2TH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2021 entre la Société civile immobilière JAS 2TH d'une part, et Monsieur [Y] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DEBOUTE la Société civile immobilière JAS 2TH de sa demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [D] à compter du 29 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à la Société civile immobilière JAS 2TH la somme de 2.100 euros au titre des loyers, et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mai 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à la Société civile immobilière JAS 2TH l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE Monsieur [Y] [D] de sa demande de délais de paiement, DEBOUTE la Société civile immobilière JAS 2TH de sa demande au titre de la clause pénale, DEBOUTE la Société civile immobilière JAS 2TH de sa demande au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [Y] [D] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de l'assignation, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE - PRESIDENTE