Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 28 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 361
Rôle N° RG 20/00329 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFM5N
SARL KOTE DIAG
C/
[V] [B]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Stéphane GALLO
Me Yves GROSSO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01193.
APPELANTE
SARL KOTE DIAG, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
domiciliée [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉ
Monsieur [V] [B]
né le 04 Septembre 1954 à [Localité 4] (MAROC),
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Catherine OUVREL, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Catherine OUVREL, conseillère
Madame Fabienne ALLARD, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2023
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte du 20 février 2015, Mme [L] [I] a acquis de M. [V] [B] un appartement de type 3 de 55,21 m² au prix de 150 000 €, dont 144 000 € au titre des droits immobiliers.
À l'acte, a été annexé un mesurage effectué par la société Kote Diag le 3 mai 2014.
Le 3 février 2016, à la faveur de travaux, Mme [I] a fait procéder à une estimation de la surface du bien. Aux termes de celle-ci, la surface de l'appartement a été mesurée à 50,84 m².
Par acte du 16 février 2016, Mme [I] a fait assigner M. [B] devant le tribunal de grande instance de Marseille, afin qu'il soit condamné à lui payer les sommes de 11 404 € au titre de la diminution du prix de vente, 1 014 € au titre des accessoires, 2 411,82 € au titre du surplus d'intérêts et 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 9 août 2016, M. [B] a fait appeler en cause la société à responsabilité limitée Kote Diag (SARL Kote Diag) et son assureur, la société Generali incendie accidents et risques divers (société Generali IARD).
Par ordonnance du 3 juillet 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, afin de déterminer la surface du bien et confié celle-ci à Mme [Y] [U], qui a déposé son rapport le 8 décembre 2017, retenant une surface de 50 m².
Par jugement du 2 décembre 2019, le tribunal a :
- condamné M. [B] à payer à Mme [I] la somme de 13 588,84 € au titre de la réduction de prix ;
- rejeté les autres demandes indemnitaires de Mme [I] ;
- condamné M. [B] à verser à Mme [I] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Kote Diag à relever et garantir M. [B] des condamnations prononcées à son encontre ;
- condamné la SARL Kote Diag à verser à M. [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les demandes de garantie à l'encontre de la SA Generali IARD ;
- condamné in solidum M. [B] et la SARL Kote Diag à verser à la SA Generali IARD une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté la demande formée par la SARL Kote Diag sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute autre demande ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné la société Kote Diag aux dépens, la condamnation étant assortie d'un droit de recouvrement direct au profit de l'avocat de la cause.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré, s'agissant des chefs de la décision remise en cause devant la cour, que le diagnostiqueur supportant une obligation de résultat, en mesurant le bien à 55,21 m², alors que la superficie réelle est de seulement 50 m², la SARL Kote Diag a commis une faute qui engage sa responsabilité, que si la restitution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable, M. [B] doit être relevé et garanti en ce que l'erreur fautive de la société Kote Diag lui a fait perdre une chance de percevoir un gain supérieur.
Par acte du 9 janvier 2020, dirigé exclusivement contre M. [B], et dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Kote Diag a relevé appel de cette décision, en ce qu'elle l'a condamnée à relever et garantir M. [B] des condamnations prononcées contre lui en faveur de Mme [I] et à lui payer la somme de 3 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 septembre 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 29 mai 2020, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Kote Diag demande à la cour de :
' réformer le jugement sur les chefs querellés ;
Statuant de nouveau,
' débouter M. [B] de l'intégralité de ses demandes ;
' condamner M. [B] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.
Il fait valoir, au soutien de son appel et de ses prétentions, que :
- comme indiqué dans son rapport du 30 mai 2014, un certificat de mesurage n'est valide qu'autant que le bien demeure dans son état au jour où les mesures ont été prises, or M. [B] a réalisé dans l'appartement des travaux entre le 30 mai 2014, date de son évaluation et le 20 février 2015, date de la signature de l'acte authentique de vente ;
- en faisant usage des mesures prises le 30 mai 2014 au seul motif que la date de validité du certificat n'était pas expirée, alors qu'il avait réalisé des travaux modifiant le bien, M. [B] a commis une faute qui est à l'origine de la moindre mesure et qui l'exonère de toute responsabilité contractuelle ;
- la moindre mesure, qui a contraint M. [B] à restituer une partie du prix, ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte qu'elle ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel qui a mesuré les lieux ;
- la réalité d'une perte de chance de vendre l'appartement au même prix en dépit de sa moindre surface n'est pas démontrée, étant observé que la superficie litigieuse a en réalité été vendue au voisin de celle'ci, propriétaire du lot n° 16 ;
Dans ses dernières conclusions d'intimé, régulièrement notifiées le 30 juillet 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [B] demande à la cour de :
' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Kote Diag à le relever et garantir des condamnations prononcées en première instance à son encontre au profit de Mme [I] et à payer à cette dernière la somme de 13 588,84 € au titre de la réduction du prix, ainsi que 3 000 € au titre de l'indemnité allouée à Mme [I] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la SARL Kote Diag à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
' condamner la SARL Kote Diag en appel au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la SARL Kote Diag aux dépens de 1ère instance et d'appel.
Il fait valoir que :
- l'expert n'a pas retenu l'argumentation de la société Kote Diag selon laquelle la différence de mesure s'explique par des travaux réalisés entre la date du certificat et la vente et, en tout état de cause, la société Kote Diag ne produit devant la cour aucune pièce étayant la réalité de ces travaux;
- la différence de surface procède bien d'une erreur, la société Kote Diag ayant mesuré à deux reprises le dégagement de 4,20 m² ;
- la société Kote Diag ne démontre pas que la différence de mesure a profité à l'appartement voisin;
- il a bien perdu une chance de retirer de la vente le prix convenu en dépit de la moindre surface, puisqu'il démontre que, nonobstant celle-ci, il aurait pu le mettre en vente au même prix ;
- si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu ne constitue pas un préjudice indemnisable autorisant une demande de garantie contre la société de mesurage, le vendeur est fondé à se prévaloir à l'encontre de celle-ci, dès lors que le mesurage est erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les chefs de la décision de première instance qui ont condamné M. [B] à payer à Mme [I] une somme de 13 588,84 € au titre d'une réduction de prix, débouté Mme [I] du surplus de ses demandes et condamné M. [B] à lui payer une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ne sont pas remis en cause devant la cour, pas plus que le rejet des demandes formulées à l'encontre de la société Generali et la condamnation in solidum de M. [B] et de la société Kote Diag à payer à cette dernière une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
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Les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.
En l'espèce, le contrat qui fonde l'action indemnitaire de M. [B] a été conclu le 30 mars 2014.
La condamnation de M. [B] à payer à Mme [I] la somme de 13 588,84 € trouve son fondement dans la moindre mesure du bien acquis le 20 février 2015 pour une surface de 55,21 m², alors qu'il ne mesure que 50 m², en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui instaure une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure.
En cas de superficie réelle du lot inférieure de plus de 1/20ème à celle mentionnée dans l'acte de vente, la restitution d'une partie du prix par le vendeur ne constitue par un préjudice indemnisable dont le vendeur peut solliciter la garantie de la part du professionnel ayant mesuré les lieux.
Il s'agit d'un mécanisme de rééquilibrage du contrat qui a pour objectif de restituer un prix auquel le vendeur n'avait pas droit dès lors qu'il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu.
En conséquence, la diminution du prix de vente résultant de la moindre mesure et la condamnation de M. [B] à restituer cette partie du prix de vente à Mme [I] ne constituent pas un préjudice indemnisable permettant d'accueillir son appel en garantie contre la société Kote Diag.
Cependant, la responsabilité de la société ayant mesuré les lieux peut être engagée vis à vis de son co-contractant sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, si l'erreur affectant la superficie du bien vendu est fautive et à l'origine, pour le vendeur, d'un préjudice. Celui-ci peut consister en une perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre.
Il appartient cependant au vendeur de démontrer le manquement contractuel du professionnel ainsi qu'un lien de causalité entre celui-ci et le préjudice qu'il allègue.
Seuls les préjudices que laisse subsister la réfaction partielle du prix, abstraction faite de toute considération de restitution, peuvent être réparés.
Le mesureur doit, dans son certificat de superficie, prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au jour où il effectue la mesure.
En l'espèce, le certificat de superficie établi par la SARL Kote Diag, mesurant le bien à 55,21 m², a été établi le 30 mai 2014.
Il précise qu'il 'rend compte de l'état des superficies à la date de la visite des lieux et qu'il n'est valable que tant que la structure et la disposition des pièces ne sont pas transformées par des travaux'.
Dans son rapport d'expertise, Mme [U], expert judiciaire, reprend les dires des parties, notamment l'argument du conseil de la société Kote Diag qui évoque la question des travaux en cours dans l'appartement au moment du mesurage pour expliquer que les plinthes n'étaient pas posées, pas plus que le cumulus réduisant la hauteur du placard à moins de 1,80 m du sol.
Elle confirme que ce placard, dans lequel se trouvent le cumulus électrique alimentant la cuisine et la salle de bains ainsi que le coffrage de la VMC, n'a pas à être pris en considération pour évaluer la surface habitable totale, dès lors qu'il a une hauteur inférieure à 1,80 m avec une surface au sol de 0,57 m². À cette exclusion, elle ajoute l'emprise des marches d'escaliers coupant le couloir d'entrée, d'une surface de 0,75 m².
La SARL Kote Diag soutient que l'appartement a été modifié après son évaluation du 30 mai 2014 par l'ajout de plinthes et d'un cumulus qui ont eu pour conséquence de réduire la surface à retenir.
L'expert, après avoir rappelé le dire du conseil de la société Kote Diag n'a formulé aucune observation sur ce point dans son rapport.
Il appartient à la société Kote Diag, qui soutient n'avoir commis aucune erreur en mesurant le bien dans l'état où il se trouvait, de rapporter la preuve des modifications réalisées après son évaluation et à l'origine de la moindre mesure.
Elle produit l'état descriptif de division de l'immeuble, déposé le 2 avril 2013, qui fait état, s'agissant du lot n°15 au deuxième étage de l'immeuble, d'une surface habitable de 55,3 m². Le plan du deuxième étage fait apparaître, s'agissant du lot n°15, l'existence du dégagement litigieux.
Il en ressort que la surface figurant dans cet état descriptif de division correspond à celle mesurée par la société Kote Diag, incluant le dégagement précité dans la surface totale.
Or, Mme [U], expert, a exclu ce dégagement de la surface habitable totale au motif qu'il
contient le cumulus électrique alimentant la cuisine et la salle de bains ainsi que le coffrage de la VMC et que sa hauteur inférieure est inférieure à 1,80 m.
L'état descriptif de division établi en septembre 2013 ne permet pas de déterminer si, à cette date, le dégagement comportait un cumulus et un coffrage de VMC réduisant sa hauteur.
Cependant, la moindre mesure ne procède pas seulement de l'exclusion de ce dégagement dont la surface au sol est, tout au plus, de 0,57 m².
La comparaison des surfaces, pièce par pièce fait ressortir que la société Kote Diag a mesuré les dégagements à 4,20 m², la chambre 1 à 10,26 m², la chambre 2 à 8,49 m², la salle de bains à 2,86 m² et le séjour/cuisine et les couloirs à 29,40 m², quand l'expert judiciaire les mesure à 9,60 m² pour la chambre 1, 7,92 m² pour la chambre 2, 2,54 m² pour la salle de bains, 20,55 m² pour le séjour cuisine auquel s'ajoutent 9,39 m² pour les couloirs.
Il en résulte une différence de mesure pour chaque pièce.
La SARL Kote Diag ne produit aucun élément démontrant que l'appartement était dépourvu de plinthes lorsqu'elle l'a mesuré en mai 2014 et qu'il en était, au contraire, pourvu lorsque la société Alterdiagnostics et l'expert judiciaire ont procédé à leurs propres mesures.
Dans ces conditions, elle a bien commis une erreur dans le mesurage et ne démontre par aucune pièce utile que celle-ci s'explique par l'état du bien au jour où elle a réalisé son évaluation ou procède d'une faute de M. [B] l'exonérant de sa responsabilité.
Sa mission consistait à déterminer la superficie du bien et si l'évaluation n'est valable que jusqu'à ce que des travaux modifiant les pièces soient réalisées, en l'espèce, la réalité de tels travaux, notamment d'installation ultérieure de plinthes susceptibles d'altérer la fiabilité de son certificat de superficie, n'est pas démontrée.
Ayant commis une erreur de mesurage, la société Kote Diag est responsable à l'égard de son co-contractant, M. [B], de la mauvaise exécution de sa mission.
S'agissant du préjudice indemnisable, M. [B] soutient qu'il a perdu une chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
Il produit pour étayer la réalité de cette perte de chance :
- un avis de la société Century 21 indiquant que dans le [Localité 3], où se situe l'appartement vendu, il est impossible de trouver un appartement de type 3 rénové en dessous de 150 000 € car ce quartier a conservé sa tonicité commerciale en dépit des baisses de prix dans le secteur de l'immobilier, que l'immeuble, datant du début du 20ème siècle, se trouve dans une rue très calme d'un secteur résidentiel très prisé, a été complètement rénové avec de belles prestations correspondant aux standards d'aujourd'hui et que la copropriété génère peu de charges avec des travaux de gros oeuvre encore sous garantie, avant de conclure que 'la différence de surface n'aurait en rien influé sur le prix de vente, certains appartements de type 2 flirtant, voire dépassant ce prix pour des surfaces identiques ou moindres' ;
- un avis de valeur de M. [G] [P] de l'agence Rond Point immobilier, indiquant que la valeur de 150 000 €, fixée par M. [B] est 'extrêmement raisonnable', voire attractive pour un appartement de type 3, à l'état neuf, dans le [Localité 3], quartier très recherché par les acheteurs et que la différence de surface 'ne doit avoir aucune incidence sur le prix et la valeur de ce logement, laquelle se situe entre 175 000 et 180 000 €'.
S'agissant de l'avis de la société Century, il ne précise pas si son auteur a procédé à la visite du bien, de sorte que les seules considérations générales qui y sont exposées, tenant à la situation du bien, à l'attractivité du quartier et à l'état du marché de l'immobilier sont insuffisantes pour revêtir une valeur probante quant à la chance de M. [B] de le vendre, pour une surface de 50 m² au prix qu'il avait fixé pour 55,21 m².
Quant à celui de M. [P], s'il atteste avoir préalablement visité le bien, son avis procède également de considérations générales et d'un avis personnel qui n'est étayé par aucun élément concret démontrant que des biens équivalents se sont effectivement vendus en février 2015 au prix qu'il mentionne.
S'il résulte de ces deux avis de valeur que, dans le cadre d'un mandat conclu avec ces agences, le bien aurait pu être mis en vente à au moins 150 000 € pour 50 m², ces avis ne démontrent pas que M. [B] avait une chance sérieuse de vendre à ce prix.
Pour être indemnisable, la chance perdue, qui ne correspond pas à l'avantage qui en aurait été tiré si l'événement s'était réalisé, doit être sérieuse et étayée par des éléments de réalité tangibles.
Or, la valeur du marché ne correspond pas nécessairement au prix effectif des transactions, de sorte que de simples avis d'agents immobiliers sur le niveau de mise à prix d'un bien sont insuffisants pour établir l'existence d'une chance sérieuse de vendre au même prix.
M. [B] se prévaut également de la vente le 17 juin 2016 du lot n°6 de l'immeuble, consistant en un appartement situé au premier étage, de type 2, composé d'un dégagement, d'un séjour avec cuisine, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un WC. Ce bien d'une surface habitable de 32,82 m², a été vendu au prix de 113 000 € dont 2 000 € au titre des effets mobiliers, soit 3 382 € du m².
Par comparaison, l'appartement de Mme [I] a été, au final, vendu 2 880 € du m² (144 000 €/50 m²). Il en résulte une différence de 502 € du m².
Cependant, hormis sa description générale, l'attestation notariée ne permet pas à la cour de connaitre l'état de cet appartement et de ses équipements ou de caractéristiques exceptionnelles qui peuvent justifier une sur-côte.
M. [B] soutient qu'un appartement situé au premier étage a moins de valeur qu'un appartement situé au second. Cet avis, qui peut s'entendre dès lors qu'un appartement situé au premier étage peut être moins lumineux et plus bruyant, doit cependant être relativisé par d'autres considérations. En effet, il n'est démontré par aucune pièce que l'immeuble est pourvu d'un ascenseur, or, un appartement situé au premier étage d'un immeuble sans ascenseur peut être plus attractif qu'un appartement situé au deuxième étage.
En tout état de cause, le prix au m² ne peut être comparé que toutes choses égales par ailleurs.
La surface d'un bien influe sur le prix du m² puisque celui-ci décroît en fonction de la superficie et que le prix au m² d'un studio est plus élevé que celui d'un appartement plus grand dans le même immeuble.
En conséquence, un raisonnement exclusivement axé sur le prix moyen au m² n'est pas pertinent.
En l'espèce, l'appartement du 1er étage, vendu le 17 juin 2016, est un appartement de type 2 alors que celui acheté par Mme [I] est un appartement de type 3.
La comparaison du prix au m² de ces deux biens n'est donc pas utile et ne permet pas de considérer comme acquis que, sans la faute de la société Kote Diag, M. [B] avait une chance sérieuse de vendre son bien 3 382 € du m², soit, pour une surface de 50 m², un prix de 169 100 € ou même de seulement 150 000 €.
La chance perdue par M. [B] n'est donc pas étayée par des éléments suffisants.
Or, la perte d'une chance, même si elle ne correspond pas à l'entier préjudice, doit être certaine,
A défaut de rapporter la preuve du préjudice dont il se plaint, M. [B] doit être débouté de ses demandes à l'encontre de la société Kote Diag.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Kote Diag à relever et garantir M. [B] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [I].
Sur les dépens et frais
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.
M. [B], qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel et n'est pas fondé à solliciter une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.
L'équité justifie d'allouer à la société Kote Diag une indemnité de 3 000 €, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 2 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille, en ce qu'il a condamné la SARL Kote Diag à relever et garantir M. [V] [B] des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a rejeté la demande formée par la SARL Kote Diag sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société Kote Diag aux dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute M. [V] [B] de sa demande afin d'être relevé et garanti par la société Kote Diag des condamnations prononcées à son encontre ;
Le déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;
Condamne M. [V] [B] à payer à la société Kote Diag une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ;
Condamne M. [V] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
