Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 24/00262

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 24/00262 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POHE du 12 Novembre 2024 N° de minute affaire : Syndic. de copro. LE [Adresse 6], sis [Adresse 5] c/ Syndic. de copro. [Adresse 4] Grosse délivrée à Me TICHADOU Expédition délivrée à Me BENHAMOU le l’an deux mil vingt quatre et le douze Novembre à 14 H 00 Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Janvier 2024 déposé par commissaire de justice. A la requête de : Syndic. de copro. LE [Adresse 6], sis [Adresse 5] Pris en la personne de son syndic en exercice ASSALIT SYNDIC [Adresse 1] [Localité 7] Rep/assistant : Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE DEMANDERESSE Contre : Syndic. de copro. [Adresse 4] Pris en la personne de son syndic en exercice CITYA [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 7] Rep/assistant : Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE DÉFENDERESSE Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 08 octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Novembre 2024. EXPOSE DU LITIGE Par acte du commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4]. Dans ses conclusions en défense reprise à l'audience du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] représenté par son conseil demande la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à: - procéder à l'obturation des deux bouches situées sur le mur pignon nord de la copropriété et à défaut d'exécution volontaire dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision le syndicat des copropriétaires, sous astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard et ce pendant une durée maximale de 180 jours, - la condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 516,97 euros au titre des frais d'huissier exposés pour l'établissement du procès-verbal du 13 avril 2023 et de la sommation du 26 avril 2023, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes, - sa condamnation à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il expose que l'immeuble LE [Adresse 6] jouxte la copropriété voisine située [Adresse 4] qui a récemment fait procéder à un ravalement de ses façades. Il précise qu'à l'issue de ce ravalement, il a constaté lors de la dépose de l'échafaudage que deux ouvertures avaient été créées par percement sur le mur pignon nord de la copropriété [Adresse 4] et ce alors que ce mur est contigu et donne directement sur la terrasse de l'appartement du premier étage appartenant à Madame [D]. Il expose que les ouvertures ont été réalisées sans obtenir la moindre autorisation de sa part, qu'il s'agit de deux bouches munies de cash en inox implantés à 2,90 m de hauteur par rapport à la terrasse de l'appartement et qu'elles ne sont manifestement pas de simples bouches de prise de terre mais des bouches d'extraction qui engendrent des nuisances olfactives et visuelles importantes. En réponse aux moyens soulevés en défense, il expose que ses demandes sont bien recevables car il a vocation à agir pour sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, que les deux bouches empiètent sur sa propriété, qu'il agit en vue de la suppression d'une atteinte à son droit de propriété résultant d'un empiètement et du non-respect de l'article 676 du Code civil et qu’il n’agit pas seulement en vue de mettre un terme aux nuisances visuelles et olfactives subies par Madame [D]. Il soutient subir un trouble manifestement illicite, qu'en application de l'article 676 du Code civil, le propriétaire d'un mur non mitoyen jouxtant l'héritage d'autrui ne peut pratiquer dans ce mur que des jours à fer maillé et vers dormant, que le mur n'étant pas mitoyen mais contigu, seul le percement de jours de souffrance est autorisé à l'exclusion de tout autre ouverture et qu'il est nécessaire de mettre un terme au préjudice subi. Il expose enfin que le mur dans lequel ont été réalisés les percements litigieux est une partie commune de l'immeuble dont seul le syndicat des copropriétaires est responsable de sorte que la remise en état du mur lui incombe. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l'audience : - de déclarer irrecevable à titre principal le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] de ses demandes pour absence de qualité d'intérêt à agir, - dire avoir lieu à référé en l'état de contestations sérieuses, - subsidiairement, de rejeterles demandes, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux dépens. Il fait valoir que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables car il ne démontre pas que son trouble serait collectif car une seule copropriétaire à savoir Madame [D] semble concernée par les deux ouvertures litigieuses pratiquées. Il ajoute que le syndicat peut agir en réparation contre un tiers voisin auteur d'un trouble de voisinage qui doit être subi collectivement par les copropriétaires et qu'il est irrecevable à agir en lieu et place de ces derniers pour solliciter l'indemnisation d'un préjudice purement personnel. Il expose ainsi que le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] n'a pas qualité ni intérêt à agir et que ses demandes sont irrecevables. Il ajoute qu'aucun trouble manifestement illicite n'est de surcroît démontré, qu'en présence de deux fonds contigus et lorsque le mur sur lequel l'ouverture est pratiquée n'est pas mitoyen, il est nécessaire de distinguer selon que le mur joint ou ne joint pas immédiatement le fond contigu, que les deux bouches d'aération ont été construites sur un mur pignon nord de la copropriété, qu'elles ne constituent pas des ouvertures avec vue sur le fond voisin, qu'elles sont régulières et conformes aux réglementations en vigueur et qu'elles n'engendrent aucune nuisance, l'appréciation des qualifications des ouvertures et des dispositions applicables relevant tout état de cause du seul juge du fond. Il expose enfin que le syndicat des copropriétaires se fonde à tort sur l'article 676 du Code civil qui n'est pas applicable en l'espèce car il ne s'agit pas d'ouvertures de vue mais de bouches d'aération, que la ventilation générale et permanente d'un logement est une obligation légale, que le copropriétaire concerné à savoir Monsieur [B] qui bénéficie de ces bouches variation n'a pas été mis dans la cause et ce alors que les équipements de VMC lui appartiennent et que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes, qui relèvent d'un débat au fond. L'affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir : Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Il ressort de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et au nom de la collectivité, son action devant être sous-tendue par l'existence d'un trouble présentant un caractère collectif, ce qui est le cas lorsqu'une atteinte est portée aux parties communes ou à la fois aux parties communes et à des parties privatives. Le syndicat des copropriétaires ayant pour objet la conservation de l'immeuble l'administration des parties communes, ce dernier a qualité intérêt à agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] soulève que le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir dans la mesure où il ne démontre pas l'existence d'un trouble collectif subi par les copropriétaires mais fait état d'un trouble qui serait susceptible d'être subi par Madame [D] seule, force est de relever que l'action du syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] si elle vise à mettre un terme aux nuisances visuelles et olfactives qui seraient subies par Mme [D], copropriétaire, porte également sur la suppression d'une atteinte à son droit de propriété résultant selon lui d'un empiètement sur l’immeuble. Dès lors, il convient de considérer que son action est recevable en ce qu'elle vise à sauvegarder les droits afférents à l'immeuble. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevé sera rejetée. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6]: Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 676 du Code civil, le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant. En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6], verse des photographies des lieux établissant que son immeuble jouxte celui de la copropriété située [Adresse 4] et que des ouvertures ont été pratiquées sur le mur du pignon nord appartenant à la copropriété voisine suite aux travaux de ravalement de façade réalisés. Il produit à ce titre un procès-verbal de constat du commissaire de justice du 13 avril 2023 mentionnant que lors de la dépose de l'échafaudage, il s'est rendu compte de l'installation de deux bouches d'aération créées sur le mur pignon nord de la copropriété voisine implantées à 2,90 m de hauteur par rapport au sol de la terrasse de l'appartement de Madame [D]. Il est constaté la présence de tourbillons de fine traînée et de coulée foncées autour des deux bouches, qui viennent jusque sur la casquette couvrant l'acrotère sud, au pied du mur et le relevé d'étanchéité de la terrasse. Le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] justifie avoir adressé au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], le procès-verbal de constat ainsi qu'une sommation de remettre en état le mur en obstruant les deux ouvertures créées puis une mise en demeure le 15 juin 2023 en vain. Il ressort cependant d'un rapport de Monsieur [P], architecte du 10 février 2023 que Monsieur [B] qui est propriétaire du premier étage dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], a percé deux orifices en partie haute du mur pignon nord de la copropriété en limite de celle de l'immeuble LE [Adresse 6], consistant en des bouches de ventilation, la première bouche étant une bouche de prise d'air et la seconde bouche de sortie d'air, suite aux travaux d'installation d'une VMC réalisés dans son logement. Il est précisé que ces deux bouches de ventilation créées sur la façade sont conformes aux réglementations en vigueur et qu'elles n'engendrent aucune nuisance ni pour les appartements de la copropriété du [Adresse 3] pour les appartements de la copropriété voisine. Bien que le demandeur expose que la création de ces deux bouches d'aération a été effectuée en violation des dispositions de l'article 676 du Code civil en ce qu'elles ont été réalisées sur un mur qui n'est pas mitoyen mais un mur contigu à son fonds et ce alors que seules des ouvertures laissant passer la lumière mais pas l'air peuvent être réalisées, force est de relever que les ouvertures litigieuses consistent en des bouches de ventilation laissant passer l'air et que la détermination du caractérère des ouvertures réalisées et de leur régime nécessite au vu des contestations soulevées en défense, une analyse au fond. En outre, le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] ne verse pas d’éléments suffisants sur les nuisances olfactives et visuelles alléguées suite à la création des deux bouches d'aération sur le mur voisin, le seul procès-verbal de constat versé ne permettant pas de les établir. Enfin, bien qu'il soutienne que la création de ces deux bouches d'aération engendre un empiètement sur son immeuble et porte atteinte à son droit de propriété, force est de relever que ces dernières sont situées sur le mur pignon nord de la société voisine à plus de 2,90m de hauteur du sol de la terrasse de Madame [D] et que l'analyse d'un empiètement relève du juge du fond au vu des seuls éléments produits et des contestations soulevées en défense. Dès lors, force est de considérer au vu des éléments produits que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6] n'est pas suffisamment caractérisé et que le litige opposant les parties nécessite un débat au fond. Il n'y a donc pas lieu à référé. Sur les demandes accessoires : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] qui succombe à l'instance, supportera les dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà, REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ; DÉCLARONS en conséquence recevable syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] en ses demandes ; DISONS n'y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] aux dépens ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT