Cour d'appel, 09 mai 2023. 22/00857

MINUTE N° 23/257 Copie exécutoire à : - Me Nadine HEICHELBECH - Me Claus WIESEL Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 09 Mai 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00857 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HY7A Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de mulhouse APPELANTE : Madame [D] [R] [Adresse 1] [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/29 du 08/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.C.I. SOL Prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège, [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Claus WIESEL, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 février 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller M. LAETHIER, Vice-Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat en date du 5 juillet 2017, la Sci Sol a donné en location à Madame [D] [R] un appartement situé à [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 650 €. Par acte introductif d'instance du 5 octobre 2018, la Sci Sol a fait citer Madame [D] [R] devant le tribunal d'instance de Mulhouse, aux fins de la voir condamner au paiement d'un arriéré locatif de 920 € et d'une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [D] [R] a quitté les lieux à la suite d'un congé qu'elle a délivré le 25 mai 2020 et un état des lieux de sortie a été dressé le 21 juillet 2020. Par conclusions ultérieures, la Sci Sol a demandé condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 650 € au titre du loyer de novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2017, la somme de 650 € au titre du loyer de juin 2020 et la somme de 440 € au titre du loyer de juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021, la somme de 1 015 € au titre de la consommation d'eau, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021, la somme de 2 076,69 € au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [D] [R] a conclu au rejet des demandes et a sollicité condamnation de la Sci Sol à produire les justificatifs du coût réel des travaux de remise en état, établissant la retenue de l'intégralité du dépôt de garantie, ce sous astreinte de 50 € par jour de retard ainsi qu'à lui payer la somme de 1 000 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Elle s'est prévalue d'un préavis réduit pour perte d'emploi et a contesté la facturation d'eau. Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : -constaté que la demande de Madame [D] [R] au titre de la production sous astreinte des justificatifs du chiffrage des travaux de remise en état du logement par la Sci Sol est devenue sans objet, -condamné Madame [D] [R] à payer à la Sci Sol les sommes suivantes : ' 1 090 € au titre des loyers de juin et juillet 2020, ' 1 015 € au titre de la facturation d'eau sur la période de location, ' 2 076,69 € au titre des réparations locatives, -dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, -condamné Madame [D] [R] à payer à la Sci Sol la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [D] [R] aux dépens de l'instance, étant précisé qu'elle a déjà réglé le coût du commandement de payer du 17 novembre 2017 et de la notification à la Ccapex, -ordonné l'exécution provisoire du jugement. Madame [D] [R] a interjeté appel de cette décision le 1er mars 2022. Par écritures notifiées le 7 octobre 2022, elle conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de : -débouter la bailleresse de ses demandes, sauf à voir fixer le préavis à la somme de 585 €, -condamner le bailleur à produire les justificatifs des consommations d'eau du locataire et des travaux de remise en état, -très subsidiairement, constater que la somme de 100 € a été réglée au titre des consommations d'eau, montant qui devra être déduit des sommes réclamées par la bailleresse, -condamner la bailleresse aux entiers dépens. Elle maintient qu'elle n'est tenue que d'un préavis d'un mois, en ce qu'elle a informé régulièrement la Sci Sol, par lettre recommandée avec avis de réception, de la perte de son emploi et que cette dernière a accepté la réduction du délai ; que le seul arriéré locatif qu'elle doit s'élève donc à 585 € pour le loyer de juin 2020 ; que les charges d'eau ne sont pas justifiées ; que lors de l'état des lieux de sortie, un accord a été signé, rédigé par les deux parties, selon lequel le montant des travaux de remise en état ne dépassait pas le montant de la caution ; que la Sci Sol, qui ne justifie au surplus pas de sa demande, n'est pas fondée à solliciter des frais supplémentaires à ce titre. Par écritures notifiées le 2 février 2023, la Sci Sol a conclu au rejet des demandes de l'appelante et a sollicité confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, ainsi que condamnation de Madame [D] [R] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la locataire ne peut prétendre à un préavis réduit en ce qu'elle n'a pas produit le justificatif du motif invoqué au moment de la lettre d'envoi du congé ; que la perte d'emploi est au demeurant contestée, Madame [D] [R] ayant exercé une activité professionnelle à titre libéral dans les locaux donnés à bail ; que la consommation d'eau par la locataire est démontrée par les pièces produites et résulte de la comparaison des relevés de compteurs lors de l'entrée dans les lieux et de la sortie ; que Madame [D] [R] a restitué les lieux en mauvais état et que l'accord des parties n'a porté que sur le remplacement de la hotte et du réfrigérateur, dont le coût a été laissé à la charge de la bailleresse ; qu'elle n'a aucunement renoncé à réclamer le coût des travaux de réfection des autres éléments endommagés par la locataire ; que l'ensemble des pièces justificatives a été versé aux débats dès la première instance. MOTIFS Sur le préavis : L'article 15 de la loi du 6 juillet 1985 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : ' 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ' Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. En l'espèce, Madame [D] [R] a donné congé de l'appartement donné à bail par la Sci Sol par lettre recommandée avec avis de réception signée le 27 mai 2020, sollicitant le bénéfice d'un préavis réduit à un mois en raison de sa perte d'emploi et de son inscription au chômage. Pour autant, il a été justement relevé par le premier juge qu'aucun justificatif n'a été adressé par la locataire au moment de l'envoi du congé et il sera constaté en tout état de cause que le certificat de travail versé aux débats par l'appelante, par lequel le gérant de la société L'Atelier du Corps à Rixheim certifie l'avoir employée, est daté du 20 mai 2022 et a donc été établi deux ans après l'envoi du congé. L'appelante ne justifie ainsi nullement avoir rempli les conditions nécessaires à la réduction du délai de préavis à la date du congé qu'elle a fait délivrer, étant relevé qu'elle se borne à soutenir que l'attestation d'emploi serait affectée d'une simple erreur matérielle quant à la date, sans pour autant verser aux débats le moindre élément de nature à établir cette erreur. Il ne peut par ailleurs être tiré d'un échange de SMS entre les parties aucune renonciation de la bailleresse au bénéfice des conditions légales soumettant strictement le bénéfice du préavis réduit à la production concomitante d'un justificatif, qui n'a en l'espèce pas été fourni. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la locataire les loyers jusqu'au 21 juillet 2020, date de l'état des lieux de sortie et de restitution des clés à la bailleresse. Sur la consommation d'eau : Au titre de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la locataire doit acquitter le coût des services et consommations dont elle bénéficie, et notamment sa consommation d'eau. Le contrat de bail précise à cet égard que les abonnements et consommation d'électricité et d'eau sont pris en charge par le locataire en fonction du relevé des compteurs lors de l'état des lieux d'entrée, de sortie et comporte la mention manuscrite rajoutée suivante : et en général tous les trimestres pour l'eau. En l'espèce, il n'est nullement justifié de ce que les charges d'eau ont été acquittées trimestriellement par la locataire. Lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée, l'index du compteur d'eau froide a été relevé le 5 juillet 2017 à 1343 m³. L'état des lieux de sortie signé par les parties le 21 juillet 2020 précise un index de 546 m³ pour l'eau froide. L'examen des factures détaillées adressées à la Sci Sol par le service des eaux de la ville de [Localité 4] permet de constater que seuls les trois derniers chiffres sont pris en compte pour le calcul de la consommation d'eau, de sorte qu'aucune ambiguïté ne résulte du relevé à 1343 m³ à l'entrée et à 546 m³ seulement à la sortie, la consommation de Madame [D] [R] devant être calculée à (546 ' 343 =) 203 m³. Au regard du tarif appliqué par le service des eaux, la Sci Sol est en droit de prétendre au paiement d'une somme de 1015 €, dont il convient de déduire un paiement de 100 € effectué le 5 janvier 2018 en l'étude d'huissier par la locataire. Le premier juge ayant omis in fine de procéder à cette déduction, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la défenderesse au paiement de la somme de 1 015 €, le montant de la condamnation étant ramené à 915 €. Sur les réparations locatives : Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La Sci Sol entend obtenir paiement d'un montant de 2 636,69 € au titre des réparations locatives, dont à déduire le dépôt de garantie de 650 €, soit un solde de 2 076,69 euros et se prévaut à cet égard d'une facture de la société Artisal du 29 novembre 2017 d'un montant de 602,80 € relative à la fourniture et pose d'une quincaillerie complète pour porte-fenêtre PVC, d'une facture de l'entreprise SG Menuiserie du 20 décembre 2020 d'un montant de 438 € relative à l'achat d'éléments de cuisine et d'un store Velux, d'une facture de l'entreprise Frey Christian Peinture de 1 505,90 € relative à la mise en peinture du mur de la cage d'escalier, des marches et de la boiserie du hall d'entrée ainsi qu'à l'évacuation émise en déchetterie d'un ensemble de déchets, machine à laver, petits meubles de la cave y compris, ainsi que d'une facture de la société Darty du 3 octobre 2020 d'un montant de 179,99 € relative à la vente d'un réfrigérateur sous plan. Pour autant, les parties ont rédigé et signé un document manuscrit ainsi libellé : « [Adresse 3] premier étage location Madame [D] [R]. Suite à la visite des lieux du 21 juillet 2020 effectué par [F] [K] et Madame [D] [R], je précise que la hotte et le frigo qui ne fonctionnent plus sont à ma charge ainsi que l'obstructeur de Velux. Par contre Madame [D] [R] doit le nettoyage de l'appartement ainsi que de débarrasser le lot numéro deux en cave. Le montant des travaux de remise en état ne dépasse pas le montant de la caution ». Le gérant de la Sci Sol, rédacteur et signataire de ce document, a ainsi, postérieurement à la réalisation de l'état des lieux de sortie et en toute connaissance des désordres affectant à cette date le logement restitué par Madame [R], admis que les travaux de remise en état ne dépasseraient pas le montant de la caution. C'est à tort que la Sci Sol soutient qu'elle aurait seulement reconnu ne pouvoir réclamer à la locataire le remplacement de la hotte et du frigo et qu'elle n'aurait à aucun moment renoncé à réclamer le montant des travaux de réfection des éléments endommagés par la locataire, alors que la formulation claire et dénuée d'ambiguïté de la reconnaissance qu'elle a faite porte bien sur l'évaluation des travaux de remise en état à la somme maximale de 650 €, montant du dépôt de garantie. L'intimée justifie qu'elle a dû procéder au débarras de la cave à ses frais, à hauteur de 250 €, par la production de la facture de l'entreprise Frey Christian du 29 juillet 2020 et verse également aux débats une attestation de Madame [W] [X] par laquelle le témoin, locataire suivante de l'appartement libéré par Madame [R], indique que l'entrée et l'escalier en bois ont été réparés et repeints aux frais de Monsieur [Z], gérant de la Sci Sol et qu'il a également procédé au remplacement des tiroirs, poignées et des portes du meuble de la cuisine, ainsi que du four et de la plaque quatre feux hors service. Elle démontre ainsi avoir effectué des travaux de reprise des dégradations locatives pour un montant au moins égal au dépôt de garantie. Eu égard à ces éléments, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [D] [R] à payer la somme de 2 076,69 € au titre des dégradations locatives, dont le montant sera ramené à la somme de 650 € compte tenu de l'accord des parties. La demande de la Sci Sol à ce titre sera de ce fait rejetée, la somme due par la locataire étant égale au montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Les prétentions de l'appelante ne prospérant qu'en partie, il convient de faire masse des dépens de l'instance d'appel, qui seront supportés par l'intimée à concurrence des deux tiers et par l'appelante à concurrence d'un tiers. Eu égard au fait de l'espèce, l'équité commande qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société intimée. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a fixé à 1 015 € la facturation d'eau sur la période de location et à 2 076,69 € le montant des réparations locatives, Statuant à nouveau de ces chefs, CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à la Sci Sol la somme de 915 € au titre de la facturation d'eau, portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré, FIXE à la somme de 650 € le montant des réparations locatives, REJETTE en conséquence la demande formée par la Sci Sol au titre des réparations locatives, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, REJETTE la demande de la Sci Sol fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, FAIT masse des dépens d'appel, CONDAMNE Madame [D] [R] à les payer à concurrence d'un tiers et la Sci Sol à concurrence des deux tiers. La Greffière La Présidente