Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 23/04366

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 2] NAC: 72A N° RG 23/04366 N° Portalis DBX4-W-B7H-SLRB JUGEMENT N° B 24/ DU : 22 Octobre 2024 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] situé [Adresse 3], représenté C/ [C] [M] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 22 Octobre 2024 à Me François MOREAU Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le mardi 22 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 10], ayant son siège [Adresse 5] représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Elsa SANCHEZ, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Madame [C] [M] demeurant [Adresse 6] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Madame [C] [M] est propriétaire des lots n°1 (appartement) et 27 (Garage) dans l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4]. Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], a fait délivrer à Madame [C] [M] plusieurs mises en demeure et sommations de payer. En vain. C'est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble SAINT BENOIT, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA TOULOUSE, a fait assigner Madame [C] [M] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023. Après débats à l'audience du 04/04/2024, en l'absence de la défenderesse, le 04/06/2024, par simple mention au dossier, le tribunal a réclamé les justificatifs du report à nouveau au 01/10/2020 de 2561,16 € figurant sur le décompte produit par le syndicat, et a rouvert les débats à l'audience du 09/09/2024. A l'audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10] - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Madame [C] [M] à lui régler la somme de 6016,76 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant 1er appel provisiionnel exercice 2023/2024 (6016,76 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1138,90 €). Il explique qu'il n'est pas en mesure de produire les justificatifs réclamés eu égard au changement de syndic intervenu depuis. Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l'étude le 23 octobre 2023, Madame [C] [M] n'est pas présente ni représentée. Le jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES : Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot". Le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4] justifie que Madame [C] [M] est bien propriétaire des lots n°1 (appartement) et 27 (Garage) au sein de la copropriété. Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 16/03/2022 et du 15/03/2023, approuvant les comptes de l'exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l'exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame [C] [M] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 19/10/2023. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Par ailleurs, le syndicat ne produit aucun décompte et aucun appel de fonds pouvant justifier le report à nouveau au 01/10/2020 de 2561,16 €. Ce montant devra donc être écarté. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, Madame [C] [M] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 2316,70 €. Madame [C] [M] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4] la somme totale de 2316,70 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6016,76 € à compter de l'assignation 23 octobre 2023. II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT : L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur". - sur les frais de relance : Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles. Seuls la mise en demeure du 06/05/2021 et les sommations du 04 et 10 janvier 2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires. - sur les honoraires du syndic : Le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (370,00 € et 420,00 €). Il convient toutefois de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l'arriéré de charges de Madame [C] [M] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de l'activité de recouvrement des charges n'en change pas la nature. Dès lors, les frais d'ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire. Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l'occasion de frais de relance et de recouvrement. Madame [C] [M] sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 316,90 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023. III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS : L'article 1231-6 du code civil pose le principe que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire". Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [C] [M]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [C] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et il n'y a lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [C] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], les sommes de : - 2316,70 € au titre des charges et provisions impayés au 19/10/2023 (1er appel provisiionnel exercice 2023/2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023, - 316,90 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 23/10/2023 ; CONDAMNE Madame [C] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l'Immeuble [Localité 8], sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], de ses autres demandes ; CONDAMNE Madame [C] [M] aux dépens. La greffière, Le juge