Cour d'appel, 17 février 2026. 23/07824

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 57A Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 17 FEVRIER 2026 N° RG 23/07824 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WGMC AFFAIRE : S.A.R.L. FB MB exerçant sous le nom commercial ALLIANCE IMMOBILIER CITYA CHATEAU NEUF C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic la SARL QUITUS IMMOBILIER, et autres Décisions déférées à la cour : - Jugement rendu le 08 Novembre 2023 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES N° RG : 2022F00808 - Jugement rendu le 30 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Versailles RG: 23/00113 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Asma MZE, Me Dan ZERHAT, Me Franck LAFON, Me Typhanie BOURDOT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. FB MB exerçant sous le nom commercial ALLIANCE IMMOBILIER CITYA CHATEAU NEUF [Adresse 2] [Localité 2] Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL QUITUS IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 3], elle-même prise e la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et Me Pierre-Edouard LAGRAULET de la SELARL SELARL LAGRAULET - ELOI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] représenté par son syndic, la SARL CITYA IMMOBILIER ANTONY, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 4] Représentant : Me Franck LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 S.A.S. [A] FRANCE [Adresse 9] [Localité 5] Autre qualité : Appelant dans 23/05722 (Fond) Représentant : Me Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Me Alice DHONTE de la SELARL CAIRN, Plaidant, avocat au barreau de LILLE, vestiaire : 0066 INTIMÉES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** L'ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 8], à [Localité 6], d'une part, et d'autre part, l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], localisé en face du premier, sont tous les deux soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société FB & MB, exerçant sous le nom commercial [Adresse 10], qui à cette époque était le syndic des deux syndicats de copropriétaires précités, a accepté un devis n°OF-2017040010-0022, daté du 15 juin 2017 et portant sur des travaux de réfection des revêtements de sols, émis par la société [A] Ile-de-France Normandie pour un coût total de 19 442, 28 euros TTC. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 6], indique dans ses écritures que, lors de l'assemblée générale du 15 mars 2018, les copropriétaires qui le composent ont décidé de « financer la quote-part des travaux de réfection de voirie et parking incombant au bâtiment 11, conformément au devis de la société [A] Ile-de-France Normandie, pour un montant de 24 170, 72 euros TTC '', et qu'il a été prévu que les fonds seraient appelés en trois acomptes de 8 500 euros chacun. Un second devis n°OF-2017040010-0024, daté également du 15 juin 2017, portant sur les mêmes travaux ainsi que sur la reprise du revêtement des stationnements du batiment 11, a été accepté le 18 juillet 2018 par la société FB & MB pour un coût total de 30 827, 28 euros. Ces devis prévoient tous les deux le versement d'un acompte à hauteur de 50 % du montant total de la prestation. Le 20 juillet 2018, la société FB & MB a versé à la SAS [A] Ile-de-France Normandie un acompte de 9 721, 14 euros au nom du syndicat des copropriétaires [Adresse 5]. Le 31 juillet 2018, la société [A] Ile-de-France Normandie a adressé à la société FB & MB la facture correspondant au solde du prix des travaux, soit 21 106, 14 euros TTC. Le 12 février 2019, la société [A] Ile-de-France Normandie a mis en demeure la société FB & MB de procéder au règlement du solde du marché « [Adresse 11] [Adresse 12] » pour un montant de 24 778, 38 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 mai 2019, la société [A] Ile-de-France Normandie, informée par la société FB & MB du changement de syndic, a adressé à la société Quitus Immobilier - c'est à dire au syndic de l'immeuble sis [Adresse 13], qui n'était plus le même que celui de l'ensemble immobilier « [Adresse 12] » sis [Adresse 8] - une mise en demeure de procéder au règlement du solde du marché « [Adresse 11] [Adresse 12] » pour un montant de 24 778, 38 euros, en vain. La société [A] Ile-de-France Normandie a finalement saisi le président du Tribunal de commerce de Versailles d'une requête en injonction de payer à l'encontre de la société FB & MB. Cette dernière a fait opposition à l'ordonnance rendue le 26 juillet 2022, soutenant qu'elle n'était pas personnellement tenue des sommes dues à la société [A] France, n'ayant agi que comme mandataire. Par acte d'huissier de justice signifié le 22 décembre 2022, la société [A] France, venant aux droits de la société [A] Ile-de-France Normandie, a fait assigner le 'syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sises [Adresse 14] à Clamart', prise en la personne de son syndic, la société Quitus Immobilier, devant le Tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 21 160, 14 euros TTC, ainsi que celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le 'syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sises [Adresse 14] à [Localité 1]' n'a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 30 juin 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a débouté la société [A] France de ses demandes. Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l'essentiel, que dans la mesure où le prix total de la prestation ne pouvait pas être déterminé sur la base des justificatifs produits aux débats, et en l'absence de justification des travaux effectivement réalisés par la société [A] Ile-de-France Normandie, la demande en paiement formée par elle ne pouvait qu'être rejetée. Par déclaration en date du 28 juillet 2023, la société [A] France, venant aux droits de la société [A] Ile-de-France Normandie, a relevé appel de ce jugement. Parallèlement, une instance opposant la société FB & MB et la société [A] France devant la juridiction consulaire s'est poursuivie. Par jugement en date du 8 novembre 2023, le Tribunal de commerce a condamné la société FB & MB, pour avoir passé commande sans avoir procédé aux appels de fonds nécessaires : - à payer à la société [A] le solde des travaux engagés pour le compte des copropriétaires, soit la somme de 21 106, 14 euros TTC, assortie des intérêts au taux BCE + 10 points à compter du 1er septembre 2018 ; il a ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - à payer à la société [A] l'indemnité de recouvrement de 40 euros sur la facture impayée ; - à payer à la société [A] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - aux dépens. Par déclaration du 21 novembre 2023, la société FB & MB a interjeté appel de cette décision. Selon ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 19 novembre 2024, la jonction des deux procédures d'appel a été ordonnée. Selon ordonnance en date du 21 octobre 2025, qui n'a pas été frappée d'un déféré, le conseiller de la mise en état a : - déclaré recevables tant l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] que ses conclusions d'incident ; - déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] visant, pour la première, à faire condamner la société FB & MB à le garantir de toute condamnation qui excéderait la somme de 14 449, 58 euros correspondant au solde du devis de 24 170, 72 euros TTC, après déduction de l'acompte versé de 9 721,14 euros TTC, et visant, pour la seconde, à faire condamner tout succombant au paiement de 7 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et à faire condamner tout succombant aux entiers dépens ; - condamné la société [A] France aux entiers dépens de l'incident. *** Dans ses conclusions notifiées le 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16], intervenant volontaire, fait valoir : - que le premier devis, daté du 15 juin 2017, n° OF-2017040010-0022, d'un montant de 19 442, 28 euros, était bien établi à l'ordre de la [Adresse 12] ; qu'il avait notamment pour intitulé : « [Adresse 11] [Adresse 12] - Réfection de revêtements de sols - phase - Offre du 24/04/2018 » ; qu'il contenait de ce fait une erreur de date ; - que la société FB & MB, qui était à l'époque le syndic des deux copropriétés voisines, a donné son « bon pour accord » à ce devis ; qu'en l'absence de plus de précisions, on ne peut que considérer qu'elle a donné son accord au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], comme le laissent supposer l'intitulé du devis et les décisions de l'assemblée générale de ce syndicat ; qu'en effet, le syndicat des copropriétaires des n°[Adresse 17] n'a jamais été le cocontractant de la société [A] ; - que le 20 juillet 2018, la société FB & MB a adressé à la société [A] France un acompte de 9 721,14 euros TTC au nom du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] ; que ce règlement aurait dû, en réalité, être réalisé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] qui avait commandé les travaux, à charge pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] de le rembourser, dans les proportions envisagées, et sous réserve de la parfaite contractualisation de cette participation financière ; - que le 31 juillet 2018, la société [A] Ile-de-France Normandie a adressé une facture à la société FB & MB d'un montant de 30 827,28 euros TTC intitulé « [Adresse 19] - Réfection de revêtements de sols - phase - Offre du 24/04/2018 » ; qu'après déduction de l'acompte de 9 721,14 euros, le solde restant dû réclamé par la société [A] était de 21 106,14 euros ; - que si l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 18] a décidé de prendre à sa charge une quote-part des travaux commandés par la [Adresse 12] à hauteur de 24 170,72 euros TTC, elle n'a en revanche pas approuvé le devis OF-2017040010-008 d'un montant de 30 827,28 euros TTC ; - que le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] n'a souscrit aucun engagement à l'égard de la société [A], de sorte que le solde des travaux réclamé par celle-ci ne peut pas lui incomber, mais incombe bien au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] ; - sur le caractère non avenu du jugement réputé contradictoire du 30 juin 2023 : qu'il ressort de l'article 478 du code de procédure civile qu'un jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel, portant condamnation solidaire et notifié à l'un des coobligés est non avenu à l'égard de ceux, non comparants, auxquels il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date ; qu'en l'espèce, le jugement précité n'a été signifié à aucune des parties dans ce délai ; que, lorsque, dans ces conditions et comme en l'espèce, l'appel a été formé par la partie comparante, le défaillant conserve son droit d'invoquer devant la cour la caducité du jugement qui ne lui a pas été notifié dans les six mois de sa date ; que la demande d'intervention volontaire à la procédure d'appel n'emporte pas renonciation au bénéfice des dispositions précitées de l'article 478 du code de procédure civile ; qu'en effet, le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] n'a pas pris l'initiative d'interjeter appel du jugement, mais a dû néanmoins intervenir volontairement pour faire valoir ses moyens de défense, et notamment soulever le caractère non avenu du jugement de première instance qui n'a pas été signifié ; que ce même syndicat s'est prévalu des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile par conclusions d'incident signifiées le 22 octobre 2024, soit avant la signification de ses conclusions d'intervenant volontaire au fond ; que retenir l'argumentation de la société [A] reviendrait à priver une partie du premier degré de juridiction, ce qui constituerait un préjudice pour ce même syndicat ; qu'il résulte de ce qui précède que le jugement du 30 juin 2023 sera déclaré non avenu, de sorte que la déclaration d'appel subséquente sera déclarée nulle et de nul effet ; - que, faute pour la société [A] de démontrer l'existence d'un contrat passé entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] et elle, sa demande visant à faire condamner ce syndicat au paiement en principal de la somme de 21 106,14 euros TTC sur le fondement des dispositions relatives à la force obligatoire du contrat sera rejetée ; que c'est en réalité avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] que la société [A] a contracté ; que si le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] a décidé lors de son assemblée générale du 15 mars 2018 de financer la quote-part des travaux de réfection de voirie et parking incombant au bâtiment 11 conformément au devis de la société [A] pour un montant de 24 170, 72 euros TTC, et que les fonds seraient appelés en trois appels de 8 500 euros chacun, cette résolution signifie seulement que le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] a décidé de prendre à sa charge une partie des travaux commandés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à la société [A], à concurrence de la somme précitée ; qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] n'a pas contracté avec ladite société ; - sur le quantum des sommes réclamées par la société [A] : que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] qui s'est tenue le 15 mars 2018 n'a autorisé le financement des travaux de réfection incombant au bâtiment 11, conformément au devis de la société [A], que pour un montant de 24 170, 72 euros TTC ; qu'un acompte de 9 721,14 euros TTC a déjà été versé à la société [A] ; qu'il en résulte que celle-ci sera nécessairement déboutée de sa demande visant à faire condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] à lui verser la somme de 21 106,14 euros TTC ; que si ce dernier devait être condamné, malgré l'absence de lien contractuel, à verser une certaine somme à la société [A], cette somme ne pourrait excéder 14 449, 58 euros, correspondant ainsi au solde du devis de 24 170, 72 euros TTC après déduction de l'acompte déjà versé ; - que compte tenu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1992 du code civil en vertu duquel le syndic répond des fautes qu'il commet dans sa gestion à l'égard du syndicat, et de la jurisprudence exposée dans ses conclusions, la société FB & MB a commis une faute dans l'exécution de son mandat de syndic en donnant son accord sur un devis dont le montant excédait celui voté par l'assemblée générale ; qu'ainsi, si par extraordinaire la Cour devait prononcer une condamnation à l'égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui excéderait la somme de 14 449,58 euros correspondant au solde du devis de 24 170,72 euros TTC, après déduction de l'acompte de 9 721,14 euros TTC, alors la société FB & MB sera condamnée à payer le supplément et à en garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5]. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] demande en conséquence à la Cour : - de déclarer non avenu le jugement du 30 juin 2023, et, par conséquent, la déclaration d'appel subséquente ; - de déclarer la société [A] irrecevable et mal fondée en ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] ; - de confirmer le jugement du 30 juin 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles, tout en y ajoutant que la société [A] n'a pas contracté avec le syndicat [Adresse 18] ; - de débouter la société [A] de sa demande de condamnation du syndicat [Adresse 18] à lui payer la somme de 21 106,14 euros TTC correspondant au solde de sa facture de 30 827,28 euros TTC après déduction de l'acompte versé de 9 721,14 euros TTC ; - subsidiairement, de limiter le quantum de la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la somme de 14 449,58 euros, correspondant au solde du devis de 24 170,72 euros TTC, après déduction de l'acompte versé ; - très subsidiairement, de condamner la société FB & MB à garantir le syndicat [Adresse 20] de toute condamnation qui excéderait la somme de 14 449,58 euros, correspondant au solde du devis de 24 170,72 euros TTC, après la déduction de l'acompte versé de 9 721,14 euros TTC ; - en tout état de cause, de condamner tout succombant au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens. *** Dans ses conclusions, notifiées le 12 décembre 2025, la société [A] France, venant aux droits de la société [A] Ile-de-France Normandie, fait valoir : - qu'elle n'avait pas été informée, avant la présente procédure, du fait que lors de l'assemblée générale du 15 mars 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], les copropriétaires avaient décidé de financer la quote-part des travaux de réfection imcombant au bâtiment 11 pour un montant de 24 170, 72 euros ; - que c'est dans ces conditions, et sans savoir cela, qu'elle avait émis, à la demande du syndic FB & MB, un devis spécifique au bâtiment 11 situé [Adresse 5] ; que ce devis mentionnait, dans son intitulé, la « [Adresse 12] » sans être corrigé sur ce point par ladite société ; - que la société FB & MB avait donné son accord concernant le premier devis de 19 442, 28 euros, qui avait pour référence OF. 2017040010 ; que ce devis prévoyait un démarrage des travaux le 9 juillet 2018, qui devait toutefois être précédé d'un rendez-vous sur place ; - qu'à l'issue du rendez-vous en question, le devis avait été actualisé et, sous la référence OF.2017040010 - 024, porté à la somme de 30 827,28 euros TTC ; que la société FB & MB, syndic tant de la [Adresse 12] que de l'immeuble sis [Adresse 5], a signé ce devis le 18 juillet 2018 ; que la société FB & MB a réglé à la société [A] France un premier acompte de 9 721,14 euros TTC le 20 juillet 2018 ; - qu'à la suite de la réalisation des travaux, la société [A] Ile-de-France Normandie a adressé à la société FB & MB, le 31 juillet 2018, la facture correspondant au montant à solder, soit une somme de 21 106,14 euros TTC ; qu'aucun règlement n'étant intervenu, et que la société FB & MB ayant indiqué à la société [A] France qu'il convenait de s'adresser au nouveau syndic, à savoir Quitus Immobilier, une mise en demeure - restée infructueuse - lui a donc été adressée ; - qu'il ressort de l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 octobre 2025 que l'assignation, acte introductif d'instance, et que la déclaration d'appel ne sont pas nulles ; - que la société FB & MB est bien débitrice de la société [A] France ; qu'il est constant à cet égard que la société FB & MB a signé le devis et procédé au règlement d'un premier acompte entre les mains de la société [A] France Ile-de-France Normandie ; que si la société FB & MB entend aujourd'hui soutenir qu'elle agissait au nom et pour le compte d'un syndicat de copropriétiares - dont l'identité exacte reste par ailleurs assez floue- cette précision n'a pourtant pas été apportée en marge de la signature signalant un « bon pour accord » ; qu'ainsi, en l'état des pièces actuelles, c'est bien la société FB & MB qui est la cocontractante de la société [A] France et qui doit, en conséquence, s'acquitter du prix des travaux qu'elle a commandés ; - que l'argumentation de la société FB & MB, qui soutient dans ses conclusions que la société [A] France savait que son réel débiteur était le syndicat des copropriétaires puisqu'elle avait reçu de lui un virement le 20 juillet 2018, sera écartée dans la mesure où, au contraire, l'émetteur de l'avis de virement était « Alliance Immobilier » (pièce n°2), qui n'est autre que le nom commercial de la société FB & MB ; - que la responsabilité de la société FB & MB sera retenue même dans l'hypothèse où la Cour estimerait que celle-ci n'est pas la cocontractante de la société [A] France ; que le reconnaissance de cette responsabilité découlera du fait que la société FB & MB : *n'a pas été suffisamment précise sur l'identité du véritable débiteur de la société [A] France, *n'a pas procédé aux appels de fonds permettant de régler les travaux, *n'a pas fait approuver par l'assemblée générale un montant de travaux équivalant au devis qu'elle a pourtant accepté ; - qu'en effet, la société FB & MB a donné son accord pour un devis relatif à des travaux portant sur le bâtiment 11 situé [Adresse 21] mais faisant référence à la [Adresse 12] ; que la facture reçue par la société FB & MB, libellée à son ordre, faisant référence à la [Adresse 12] et au bâtiment 11, n'a appelé aucune observation de sa part ; - que la société FB & MB - qui soutient aujourd'hui qu'elle n'a agi qu'au nom et pour le compte de « la Résidence sise [Adresse 22] à [Localité 1] » - assimilait pourtant allègrement les deux syndicats de copropriétaires dans ses écritures de première instance ; que la société FB & MB n'a jamais indiqué clairement à la société [A] France, non seulement qu'elle agissait en vertu d'un mandat de syndic, mais encore l'identité de son mandant, et qu'elle a maintenu de la confusion sur ces points pendant une période couvrant la réalisation des travaux, la facturation, l'instance devant les juges commerciaux et même les premières écritures d'appel ; que cette attitude, qui a empêché la société [A] France d'identifier son débiteur et d'obtenir le règlement de sa créance, est constitutive d'une faute dont la société FB & MB doit répondre ; - que la société FB & MG a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5] (et, par extension, sa responsabilité délictuelle envers la société [A] France, à laquelle ce manquement contractuel a causé un dommage) en proposant à ce syndicat, lors de l'assemblée générale du 18 mars 2018, le devis de la société [A] France pour un montant erroné de 24 170, 72 euros TTC alors que le devis qui lui avait été présenté par ladite société faisait bien état d'un montant TTC de 30 827, 28 euros ; - qu'il y a lieu de considérer que, lorsque la partie défaillante intervient volontairement à l'instance d'appel pour présenter ses moyens de défense, cela emporte renonciation au bénéfice des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile ; que la demande de confirmation du jugement présentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] dans ses premières conclusions d'intervenant volontaire vaut nécessairement renonciation à invoquer le caractère non avenu de la décision qui lui est, par ailleurs, favorable ; qu'il conviendra en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] de sa demande visant à voir déclarer non avenu le jugement du 30 juin 2023 et la déclaration d'appel du 28 juillet 2023 ; - sur la demande en paiement qu'elle a formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] : que l'intéressé a bel et bien commandé des travaux à la société [A] France ; qu'il y a lieu de relever en ce sens que l'acompte qui a été versé par son syndic en juillet 2018 à ladite société portait bien la référence 'syndicat des copropriétaires [Adresse 18]' ; que le devis chiffrait l'exécution de travaux relatifs au bâtiment 11 dont personne ne conteste l'appartenance au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 24] [Adresse 5] ; que ce dernier a par ailleurs versé aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale ayant autorisé l'exécution de ces travaux et accepté, au moins en partie, de les financer ; qu'il ressort de la combinaison de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1198, 1103 et 1194 du code civil que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 24] [Adresse 5] doit être condamné à verser à la socété [A] France les sommes que celle-ci lui réclame au titre des travaux réalisés au bénéfice de cette copropriété ; - que le syndic a accepté un premier devis OF-2017040010-0022, qui portait uniquement sur des travaux destinés au bâtiment 11 pour un montant de 17 674,80 euros HT, et qui prévoyait l'organisation d'un rendez-vous entre les deux parties préalablement à la date de démarrage des travaux fixée le 9 juillet 2018 ; qu'il est apparu utile, à l'occasion de ce rendez-vous préalable, de procéder à des travaux complémentaires relatifs à ce même bâtiment en plus de ceux initialement convenus ; que la société [A] France a donc émis un deuxième devis OF - 2017040010-0024 en ce sens (qui reprend la liste et le prix des travaux prévus dans le devis initial et qui y ajoute la prestation complémentaire ainsi jugée nécessaire et le prix de cette dernière), qui n'est que l'actualisation du devis initial précité ; que le fait que le syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23], ait versé un acompte correspondant aux prévisions du devis initial ne suffit pas à remettre en cause le fait que le devis actualisé a bien été formellement accepté par le syndic qui a posé sa signature et indiqué « bon pour accord » le 18 juillet 2018 ; qu'il résulte de l'échange de mails versé aux débats que le syndic ne remet nullement en question l'exécution des travaux ni le montant du solde en souffrance ; que la société [A] France sollicite donc de la Cour qu'elle condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 21 106,14 euros TTC au titre des travaux en question. La société [A] France, venant aux droits de la société [A] Ile-de-France Normandie, demande en conséquence à la Cour : - de confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Versailles du 8 novembre 2023 en ce qu'il a : * condamné la société FB & MB à payer à la société [A] France le solde des travaux engagés pour le compte des copropriétaires, soit la somme de 21 106, 14 euros TTC, assortie des intérêts au taux BCE + 10 points à compter du 1er septembre 2018 ; * ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; * condamné la société FB &MB à payer à la société [A] France l'indemnité de recouvrement de 40 euros sur la facture impayée, ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné la société FB & MB aux entiers dépens ; - d'infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 30 juin 2023 en ce qu'il a : * rejeté la demande en paiement de la société [A] France à l'encontre de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 6] ; * rejeté sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile ; * rejeté ses autres demandes ; * condamné la société [A] France aux dépens. - de constater que l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] a couvert tous les vices inhérents à son absence en première instance ; - de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Clamart (92 140) visant à voir déclarer non avenu le jugement du 30 juin 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles et, par conséquent, la déclaration d'appel subséquente du 28 juillet 2023 ; - de condamner in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] et la société FB & MB à payer à la société [A] France la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] et la société FB & MB aux entiers dépens de première instance et d'appel. *** Dans ses conclusions, notifiées le 21 mai 2025, la société FB & MB, fait valoir : - qu'il ressort des articles 564, 910 et 910-4 du code de procédure civile que l'intervenant volontaire dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de son intervention volontaire pour remettre ses conclusions et ses prétentions ; que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ayant conclu en l'espèce le 20 janvier 2025 comme intervenant volontaire à la présente instance, les nouvelles demandes formulées ' à titre très subsidiaire'' dans ses conclusions n°2 au fond d'intervenant volontaire notifiées le 20 mai 2025 devront être jugées irrecevables ; que ces demandes visaient à faire condamner la société FB &MB à garantir ce syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui excèderait la somme de 14 449,58 euros, et à faire condamner tout succombant au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - que selon l'article 1203 du code civil, lequel est d'ordre public, on ne peut s'engager en son propre nom que pour soi-même ; que la société [A] France ne peut pas sérieusement prétendre avoir considéré la société FB & MB comme sa débitrice en se fondant sur le devis qu'elle aurait accepté en son nom propre, alors même que cette société [A] France a accepté le règlement de l'acompte versé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] ; que ne serait-ce qu'au vu de ce simple fait, la Cour d'appel infirmera le jugement du Tribunal de commerce du 8 novembre 2023 sauf en ce qu'il a jugé recevable l'opposition par FB & MB, et, statuant à nouveau, déboutera la société [A] France de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elle n'est pas débitrice directe de la société FB & MB ; - qu'il ressort des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ainsi que de la jurisprudence, qu'un mandataire ne peut voir sa responsabilité engagée qu'en présence de la preuve d'un manquement de sa part à son obligation de moyen en matière de diligence et de vigilance ainsi que de la preuve d'un préjudice pour autrui consécutif à cette faute et du lien de causalité entre les deux ; qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'en l'espèce, ceux qui invoquent la responsabilité de la société FB & MB (qui serait consécutive à une faute de sa part qui leur aurait été préjudiciable) ne rapportent pas les preuves nécessaires pour l'établir ; - que le régime de la perte de chance est parallèle à celui de la responsabilité du mandataire ; que, même à supposer les trois conditions cumulatives d'engagement de la responsabilité d'un syndic réunies, celle-ci peut être écartée en tout ou partie lorsque le syndicat des copropriétaires a donné quitus au syndic ou a approuvé les comptes ; - que le syndic, en sa qualité de simple mandataire, ne peut être contraint au paiement d'une dette qui ne lui incombe pas personnellement, dès lors que l'exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul ; que cette règle s'impose d'autant plus dans le présent litige qu'il est établi que le contrat de travaux a été conclu au bénéfice de la copropriété ; - que la société FB & MB n'a commis aucune faute de gestion ; que si la société [A] France estime qu'elle a sous-évalué un budget, le régime d'indemnisation du mandataire s'oppose à ce que la réparation soit intégrale et égale au montant de la prestation ; que, la société FB & MB n'ayant plus de mandat pour procéder au règlement du solde du contrat de travaux par la copropriété débitrice, il appartient à la société [A] d'adresser cette demande au nouveau syndic de cette copropriété, à savoir la société Quitus Immobilier ; que la Cour d'appel déboutera en conséquence la société [A] France de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elle ne justifie pas d'une faute de la société FB & MB ; - que si la Cour d'appel venait à condamner la société FB & MB à indemniser la société [A] France du solde du contrat de travaux, cela aurait pour conséquence de créer un enrichissement sans cause au bénéfice de cette société, dans la mesure où rien ne lui interdirait de recouvrer cette même somme contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] ; - que le Tribunal de commerce de Versailles n'aurait pas dû appliquer le taux BCE + 10 points dans la mesure où la prestation litigieuse a été réalisée pour un syndicat de copropriétaires, lequel n'est pas considéré comme une personne ayant la qualité de professionnel ; La société FB & MB demande en conséquence à la Cour : - de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] visant à la faire condamner à garantir ce syndicat de toute condamnation qui excéderait la somme de 14 449,58 euros (...), visant à faire condamner tout succombant au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et visant à faire condamner tout succombant aux entiers dépens ; - d'infirmer le jugement du 8 novembre 2023 du Tribunal de commerce de Versailles en ce qu'il a: * condamné la société FB & MB à payer à la société [A] le solde des travaux engagés pour le compte des copropriétaires, soit la somme de 21 106,14 euros TTC, assortie des intérêts au taux BCE + 10 points à compter du 1er septembre 2018 ; * ordonné la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; * condamné la société FB & MB à payer à la société [A] l'indemnité de recouvrement de 40 euros sur la facture impayée, ainsi que la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné la société FB & MB aux entiers dépens ; - statuant à nouveau, de débouter la société [A] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société [A] France à payer à la société FB & MB la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société [A] France aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » sis [Adresse 8], à [Localité 6] a constitué avocat le 3 avril 2025, mais n'a pas déposé de conclusions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025. MOTIFS En vertu de l'article 478 alinéa 1er du code de procédure civile, le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date. Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 30 juin 2023 a été qualifié de réputé contradictoire car le défendeur, à savoir 'le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » sis [Adresse 14] à Clamart' était défaillant, et avait été assigné en l'étude du commissaire de justice instrumentaire. Il est donc réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel. Or il est constant qu'il n'a jamais été signifié. Une confusion a été commise dans l'en-tête du jugement en ce qui concerne l'identité du défendeur. En effet il existe deux copropriétés, celle de la « [Adresse 6] » sis [Adresse 8], à [Localité 6] , et celle du [Adresse 5] à [Localité 1]. C'est bien la seconde qui a été assignée car elle était représentée par son syndic, la société Quitus Immobilier, laquelle n'a jamais exercé les fonctions de syndic de l'autre copropriété. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] était donc bien l'unique défendeur, et en tant que tel, défaillant, il peut se prévaloir de la règle de l'article 478 du code de procédure civile. La demande à fin de caducité du jugement du 30 juin 2023 présentée par ce dernier doit donc être examinée. En saisissant la Cour, un plaideur qui avait été défaillant en première instance renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile ; mais en l'espèce c'est la société [A] qui a relevé appel du jugement du Tribunal judiciaire de Versailles ; et si le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1], quant à lui, entend soulever la caducité du jugement en question, il s'agit là d'une exception de procédure qui doit être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. L'intéressé a déposé des conclusions au fond le 20 janvier 2025 sans évoquer cette question, mais elle figurait bien dans des conclusions d'incident du 22 octobre 2024, auxquelles le conseiller de la mise en état a répondu qu'il ne lui appartenait pas de la trancher. Cette décision étant définitive faute d'avoir été frappée d'un déféré, il faut considérer que c'est à la Cour de statuer sur la caducité du jugement. Or les premières conclusions déposées devant elle contenaient des moyens de fond sans aborder la caducité du jugement ; la demande y relative est donc est donc irrecevable devant la Cour. Il résulte des pièces et des débats que : - un devis n° OF-2017040010-0024 a été établi par la société [A], le 15 juin 2017, et adressé à 'BAT11, [Adresse 26]', mais portant la mention, encadrée, ' [Localité 1]-[Adresse 12]', d'un montant de 30 827,28 euros ; était stipulé le paiement d'un acompte de 50 % à la commande ; - ce devis portait la mention 'bon pour accord', avec un tampon 'City [Localité 8]' qui était l'enseigne de la société FB & MB, datée du 18 juillet 2018 ; à l'époque cette société était le syndic des deux copropriétés ; - un devis n° OF-2017040010-0022 a été établi par la société [A] le 15 juin 2017 et adressé à 'BAT11, 203, [Adresse 27], [Localité 1]', mais portant la mention, encadrée, ' [Adresse 11]-[Adresse 12]', d'un montant de 19 442,28 euros ; était stipulé le paiement d'un acompte de 50 % à la commande ; - ce devis portait la mention 'bon pour accord', avec un tampon 'Alliance Immobilier' qui était le nom commercial de la société FB & MB, sans date ; - le 20 juillet 2018, Alliance Immobilier a opéré un virement de 9 721,14 euros au bénéfice de la société [A] ; il était mentionné dans l'avis 'Sdc [Adresse 22]' ce qui infère nécessairement que ce versement a été fait au débit du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] ; par contre, ainsi que l'a relevé le Tribunal judiciaire de Versailles, le montant de cet acompte ne correspondait nullement à 50 % de la somme de 30 827,28 euros susvisée ; il correspondait par contre à 50 % du devis n°OF-2017040010-0022 du 15 juin 2017 ; - le 30 juillet 2018, la société [A] a établi une facture au nom de la société FB & MB, laissant apparaître un montant restant dû de 21 106,14 euros (soit 30 827,28 euros moins 9 721,14 euros) ; cela correspondait aux sommes prévues au devis n°OF-2017040010-0024 ; - la société [A] ayant relancé la société FB & MB le 7 avril 2019, celle-ci lui a répondu le 8 avril 2019 que son mandat de syndic n'avait pas été renouvelé, si bien qu'elle n'était plus habilitée à effectuer des règlements pour le compte de la copropriété ; - le 28 mai 2019 la société [A] a adressé une mise en demeure à la société Quitus immobilier, nouveau syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] ; - ledit syndic a répondu que les deux résidences devaient être distinguées, et que son syndicat des copropriétaires (ie celui du [Adresse 5] à [Localité 1]) n'avait pas commandité de travaux auprès de la société [A] ; le 5 septembre 2019 il a précisé en outre que si en assemblée générale, le 15 mars 2018, avait été votée une quote-part afin de répartir la dette entre les deux copropriétés, que celle due par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] s'élevait à 24 170,72 euros, il ne s'agissait aucunement d'un engagement envers la société [A]. Il résulte de la lecture de la résolution n° 14 de ladite assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] que serait financée la quote-part des travaux de réfection de la voirie et parking incombant au bâtiment 11 (qui fait partie intégrante de ladite copropriété), conformément aux devis de la société [A] pour un montant de 24 170,72 euros TTC ; les fonds seraient appelés en 3 trimestrialités de 8 500 euros. Ces dispositions ne revêtaient aucune nature contractuelle vis-à-vis de la société [A], qui du reste en page 3 de ses conclusions indique qu'elle n'a découvert cet état de fait qu'à l'occasion de la présente procédure d'appel. Au sujet de la discordance entre les deux devis n°OF-2017040010-0024 et n°OF-2017040010-0022, la société [A] prétend qu'il s'agissait d'une actualisation qui était intervenue après un rendez-vous sur place. Ces deux devis ont été établis à la même date et il n'est nullement mentionné sur celui d'un montant de 30 827,28 euros qu'il remplaçait celui d'un montant de 19 442,28 euros. Toutefois la lecture comparée des deux devis montre que le plus élevé reprenait le montant de l'autre, soit 17 674,80 euros, et ajoutait d'autres prestations à savoir la reprise du revêtement des stationnements, son décroutage, le marquage au sol, et la dépose/repose de stop park. C'est bien le devis d'un montant de 30 827,28 euros qui doit être retenu, même si la Cour observe, suivant en cela le tribunal, que le montant de l'acompte qui a été versé correspond à 50 % du devis de 19 442,28 euros. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1], qui était seul débiteur des causes du devis susvisé et qui n'en a réglé que la somme de 9 721,14 euros, doit être condamné au paiement de la différence, soit la somme de 21 106,14 euros, par infirmation du jugement du 30 juin 2023. Ledit jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné la société [A] aux dépens, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] sera condamné au paiement de ceux-ci. S'agissant de la société FB & MB, la société [A] poursuit l'infirmation du jugement du 8 novembre 2023 qui a rejeté les demandes formées à son encontre, soutenant que l'intéressée n'a pas été suffisamment précise quant à l'indentité de son véritable débiteur, qu'elle n'a pas procédé aux appels de fonds correspondant à sa créance, et qu'elle s'est abstenue de faire approuver en assemblée générale le montant des travaux litigieux. La société FB & MB, en tant que syndic, n'est qu'un intérmédiaire et n'a pas en principe à régler les dettes du syndicat des copropriétaires qu'elle représentait. De plus, lorsqu'elle a cessé ses fonctions, le 26 mars 2019, elle n'avait plus aucune qualité pour gérer la copropriété et notamment effectuer des paiements. Par ailleurs, une certaine confusion existait dans la rédaction du devis qui ne spécifiait pas très clairement lequel des deux syndicats des copropriétaires était concerné. Le syndic peut engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des co-contractants de la copropriété, ce qui suppose une faute de gestion. La résolution n° 14 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] a prévu que serait financée la quote-part des travaux de réfection de la voirie et parking incombant au bâtiment 11, conformément aux devis de la société [A] pour un montant de 24 170,72 euros TTC, par des fonds qui seraient appelés en 3 trimestrialités de 8 500 euros. Ces modalités d'appels de fonds correspondaient au montant du devis susvisé mais non pas à celui de l'autre devis qui a été retenu supra (pour une somme de 30 827,28 euros) et qui avait été pourtant dûment signé par la société FB & MB. Il s'ensuit que l'intéressée n'a pas, en tant que syndic, pris ses dispositions pour faire voter puis financer par la copropriété, selon des modalités adéquates, la somme susvisée, alors même qu'elle ne justifie pas avoir adressé aux copropriétaires les trois appels de fonds susvisés. Un seul règlement a été réalisé par elle, à hauteur de 9 721,14 euros. Il sera rappelé que l'intéressée a cessé ses fonctions de syndic le 26 mars 2019 soit plusieurs mois après signature des devis. Jusqu'à cette date, elle a ainsi laissé perdurer une confusion certaine entre les deux syndicats des copropriétaires. Elle a donc manqué à ses obligations en tant que mandataire, et cela a causé un préjudice à la société [A] qui n'est toujours pas réglée de son dû, des années après. Dans ces conditions, la Cour confirmera le jugement du Tribunal de commerce en ce qu'il a condamné la société FB & MB à payer à la société [A] la somme de 21 106,14 euros, outre les intérêts et accessoires, en ce compris les intérêts de retard au taux majoré et la pénalité de retard vu qu'un syndicat des copropriétaires doit être regardé comme un professionnel. Il faut préciser qu'il s'agit d'une condamnation qui sera prononcée solidairement avec celle qui vient d'être prononcée contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] (afin d'éviter un double paiement). Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] demande à la Cour de condamner la société FB & MB à le garantir de toute condamnation qui excéderait la somme de 14 449,58 euros, correspondant au solde du devis de 24 170,72 euros TTC, après la déduction de l'acompte versé de 9 721,14 euros TTC. Cette demande a été déclarée irrecevable par le conseiller de la mise en état en son ordonnance définitive datée du 21 octobre 2025, au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile. La Cour n'en est donc pas saisie. L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'une ou l'autre des parties. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] et la société FB & MB seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] à fin de caducité du jugement du 30 juin 2023 ; - INFIRME le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 30 juin 2023 en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la société [A] France à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à Clamart, et l'a condamnée aux dépens de première instance ; et statuant à nouveau : - CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] à payer à la société [A] France la somme de 21 106,14 euros ; - DIT que cette condamnation est solidaire avec celle prononcée à l'encontre de la société FB & MB ; - CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] aux dépens de première instance ; - CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Versailles le 8 novembre 2023 ; - REJETTE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 1] et la société FB & MB aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT