Cour d'appel, 22 juin 2023. 21/06375

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 22/06/2023 **** N° de MINUTE : 23/626 N° RG 21/06375 - N° Portalis DBVT-V-B7F-UAPP Jugement (N° 21-001301) rendu le 04 Novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille APPELANT Monsieur [I] [P] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] Représenté par Me Réza-Jean Nassiri, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/013516 du 06/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Etablissement Public [Localité 4] Metropole Habitay pris en la personne de ses représentants et dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Caroline Losfeld-PinceeL, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 mars 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023 après prorogation du délibéré en date du 8 juin 2023 après prorogation du délibéré en date du 25 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2023 **** Par acte sous seing privé du 1er novembre 2002, l'OPH [Localité 4] Métropole Habitat a donné à bail à Mme [T] [J] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Mme [T] [J] est décédée le [Date décès 2] 2017. M. [P] a alors revendiqué le transfert du bail à son nom par l'intermédiaire de son précédent conseil le 27 avril 2018. Par jugement du tribunal d'instance de Lille en date du 28 juin 2019, il a été accordé le bénéfice du transfert de bail portant sur ce logement au profit de M. [I] [P]. Par courrier du 1er février 2021, une mise en demeure de payer des loyers à été envoyée à M. [P]. Par acte d'huissier de justice en date du 22 décembre 2020, [Localité 4] Métropole Habitat a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 25 887,73 euros en principal au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement est resté infructueux. Par acte d'huissier de justice en date du 30 mars 2021, l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de Lille a fait assigner M. [I] [P] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'entendre prononcer la résiliation de la local pour suite du jeu de la clause résolutoire en vertu des articles 1224 et 1728 du code civil portant sur l'immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 6] et ordonner l'expulsion, condamner M. [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, de la somme de 28 341, 10 euros portée au 1er juillet 2021 à 29 786, 64 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la décision, de la somme de 152 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 4 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a : - déclaré l'action de l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] recevable, - dit que le commandement de payer en date du 22 décembre 2020 est valable, - dit que la demande partant sur la période à compter du 27 avril 2018 n'est pas prescrite, - débouté M. [P] de sa demande de dommages-intérêts et compensation, - constaté la résiliation du bail concernant l'immeuble sis à [Localité 4] [Adresse 6] à la date du 22 février 2021, - dit qu'à défaut pour M. [P] [I] ainsi que pour tout occupant de son chef, d'avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l'assistance de la force publique, - rappelé qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, « les meubles trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire », - fixé à la somme de 706, 58 euros l'indemnité d'occupation mensuelle relative au logement, - dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision, - condamné M. [P] [I] à payer en derniers ou quittances valables à l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] la somme de 26 043, 80 euros au titre de l'arriéré locatif au logement arrêté au 31 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné M. [P] [I] à payer l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] la somme de 706, 58 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation du logement à compter du 1er juin 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - rappelé à M. [P] [I] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande, - dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information, - rejeté la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - certifié le présent jugement en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement (CE) 80512004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, par simple demande de la partie requérante de délivrer le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du présent jugement, Reconventionnellement, condamné l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de Lille en tant que de besoin à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés dans le rapport en date du 25 février 2021 établi par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 4], - dit que M. [P] devra laisser libre accès à son logement aux entreprises mandatées par l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] pour effectuer ces travaux, - débouté M. [P] de sa demande de dommages-intérêts et de réduction de loyer, - condamné M. [P] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 22 décembre 2020 et de l'assignation du 30 mars 2021, - rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, - rejeté toute autre demande. M. [I] [P] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 22 décembre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. L'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] a constitué avocat en date du 7 janvier2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, M. [P] demande la cour de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [I] [P], Y faisant droit, - dire et juger que le commandement de payer en date du 22 décembre 2020 est nul, Par conséquent, - dire et juger qu'il n'y a pas lieu de constater la résiliation du bail d'habitation, - condamner [Localité 4] Metropole Habitat au versement d'une somme de 25 887,73 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa négligence à l'égard de M. [P] et dire que cette somme sera compensée avec les loyers dus,. - condamner [Localité 4] Metropole Habitat à payer une somme de 5 000 euros à M. [P] à titre de dommages et intérêts concernant son préjudice de jouissance, - condamner [Localité 4] Metropole Habitat à la réduction du loyer dû par M. [P] depuis le 28 juin 2019 d'un montant de 250 euros compte tenu de l'insalubrité du logement, - condamner [Localité 4] Metropole Habitat à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2022, l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] demande à la cour de : - dire qu'il a été bien jugé et mal appelé sur la constatation de la clause résolutoire incluse au contrat de bail, En conséquence, débouter M. [P] de son appel, - confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, A titre infiniment subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail du M. [P] ou de tout occupant de son chef et, en conséquence, ordonner son expulsion dans la quinzaine de la signification à intervenir et dire que, faute par lui de délaisser spontanément les lieux, Lmh sera autorisé à le faire expulser ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique, - condamner M. [P] au paiement de la somme de 32 578,07 euros au titre de l'arriéré locatif dont il est redevable arrêté au 28 février 2022, - condamner M. [P] au paiement du loyer et charges et/ou d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû entre la date de résiliation jusqu'au jour de leur expulsion définitive, - condamner M. [P] au paiement d'une somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 7 juillet 2022, le conseiller de la mise en état a débouté Lmh de sa demande de radiation de la procédure d'appel diligentée par M. [I] [P]. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur le commandement de payer Aux termes des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité: 1° la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges; 3° Le décompte de la dette; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité les délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. (...) Par acte d'huissier de justice en date du 22 décembre 2020, la société Lmh a fait délivrer à M. [P] un commandement de payer la somme de la somme de 25 887,73 euros en principal au titre des loyers et charges impayés. Comme en première instance, M. [P] soutient devant la cour que ce commandement de payer est entaché de nullité dans la mesure où il contient un décompte de la dette mais ne précise pas expressément le montant du loyer et des charges. Toutefois, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que ce commandement de payer satisfait aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé dans la mesure où un décompte détaillé des loyers et des charges restant dus lui est annexé et dont il résulte que le montant du loyer est de 507,62 euros et celui des charges de 195,31 euros. En tout état de cause, la cour relève que M. [P] ne justifie d'aucun grief découlant d'une éventuelle omission à ce titre. En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. [P] de sa demande en nullité du commandement de payer. Sur la demande de M. [P] au titre de l'Aide personnalisée au logement (Apl) Aux termes des dispositions de l'article R.351-9 du code de la construction et de l'habitation, l'aide personnalisée est attribuée sur demande de l'intéressé, conforme à un modèle type, introduite auprès de l'organisme payeur défini à l'article R.351-26. La demande doit être assortie de justifications définies par arrêté conjoint des ministres chargés des finances, de la construction et de l'habitation, de l'agriculture et de la sécurité sociale. (...) M. [P] soutient qu'alors que par jugement en date du 28 juin 2019, le transfert du bail a été ordonné à son profit, le bailleur a refusé de régulariser un avenant et de lui transmettre une attestation de loyer lui permettant de percevoir l'Aide personnalisée au logement alors qu'il aurait dû percevoir la somme de 25 887,73 euros à ce titre. Alors que M. [P] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande, le tribunal a justement relevé qu'il ne justifie pas avoir formulé de demande auprès de la caisse d'allocations familiales afin de percevoir l'aide personnalisée au logement ni avoir sollicité le bailleur aux fins de délivrance d'une attestation. En conséquence, M. [P] ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par le bailleur lui occasionnant un préjudice de ce chef. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté M. [P] de sa demande à ce titre. Sur la résiliation du bail En l'absence d'irrégularités contrevenant à des dispositions d'ordre public que la cour aurait à relever d'office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de Lmh recevable et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 février 2021. Il convient par ailleurs pour la cour, réformant sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière à la date du 28 février 2022, de condamner M. [P] au paiement de la somme de 32 578,07 euros au titre de l'arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 28 février 2022. Sur la décence du logement loué Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas. B) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus; c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L.542-2 et L.831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6. En l'espèce, M. [P] fait valoir que le logement loué est insalubre et que les désordres constatés en 2016 persistaient en 2021 et qu'il a nécessairement subi un préjudice de jouissance dont il sollicite l'indemnisation à hauteur de 5 000 euros outre la réduction du montant du loyer d'un montant de 250 euros depuis le 28 juin 2019. Il résulte des termes du courrier du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] en date du 25 février 2021 que l'enquête réalisée par l'inspecteur de salubrité n'a pas permis de constater d'évolution de la situation depuis la visite du 16 août 2016 et la persistance de certains désordres: Rez-de-chaussée: Arrière-cuisine Ballon d'eau chaude: présence de fils électriques accessibles, le capot de protection a été démonté par le locataire qui signale une défaillance de l'appareil. 1er étage Salle de bains: Carrelage mural cassé engendrant des infiltrations au niveau du mur mitoyen à la chambre, revêtement de sol arraché. Couloir étage: Bas de mur complément dégradé par des infiltrations émanant de la salle de bains. Chambre 3: Manifestation importante d'humidité sur le bas du miur: 100% d'humidité relevée en profondeur, infiltrations depuis la salle de bains, mur partiellement arraché. De nouvelles constatations ont été relevées par l'inspecteur de salubrité: Rez-de-chaussée: Cuisine: absence de bouche de ventilation au niveau de l'extraction d'air, fenêtre difficile à manoeuvrer. Séjour: radiateur descellé du mur, absence de robinet de commande, volet roulant cassé et absence de caisson. Couloir: interrupteur descellé du mur. Chambre: radiateur descellé du mur, lavabo descellé du mur, prise descellée du mur Ensemble du logement: absence de détecteur de fumée. Alors que ces désordres constituent des infractions à l'arrêté préfectoral en date du 12 avril 1979 portant réglement sanitaire départemental, il n'est pas contesté que le bailleur a entrepris la réalisation de nombreux travaux en 2016 et 2017 s'agissant notamment du remplacement du cumulus, de la baignoire et du tablier avec reprise d'étanchéité, du déblocage et du réglage d'un volet roulant, de la refixation de radiateur et que des travaux ont fait l'objet de bons de commande pour 2021 s'agissant notamment de la pose de faïence et d'un cumulus et d'un interrupteur va-et-vient. Si le premier juge a justement relevé que Lmh ne justifie pas de la pose d'un détecteur de fumée ni d'un bon de commande concernant la fenêtre et le volet, il résulte des pièces produites aux débats que M. [P] a refusé l'accès à un technicien le 27 avril 2021 en se montrant impoli et menaçant et que plusieurs courriers lui ont été adressés les 26 août 2021 et 15 décembre 2021 en vue de permettre l'accès à son logement pour la réalisation de travaux ainsi qu'une sommation interpellative pour travaux devant être réalisés le 12 janvier 2022, signifiée par acte d'huissier de justice en date du 21 décembre 2021. Par ailleurs, le bailleur produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 12 janvier 2022 faisant état de l'impossibilité pour la société Somaten présente pour réaliser les travaux, de pénétrer dans le logement loué à M. [P]. Ainsi, le bailleur justifie de l'opposition systématique de M. [P] à la réalisation de l'ensemble des travaux nécessaires à la remise en état du logement préconisés par le service communal d'hygiène et de santé. En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. [P] de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance et de réduction du loyer. Toutefois, alors que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties compte tenu de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il y a lieu de l'infirmer en ce qu'il a condamné la société Lmh à réaliser les travaux pour remédier aux désordres constatés dans le rapport en date du 25 février 2021 établi par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 4], M. [P] étant dépourvu de qualité pour solliciter la réalisation de ces travaux compte tenu de la résiliation du bail. Sur les autres demandes Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points. M. [P], partie perdante, sera condamné à suppporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation de M. [I] [P] au titre des loyers et charges et le condamne à payer à l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de Lille la somme de 32 578,07 euros selon décompte arrêté au 28 février 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 25 887,73 euros à compter du 22 décembre2020, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus et en ce qu'il a condamné l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de Lille à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés dans le rapport en date du 25 février 2021 établi par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 4], Statuant à nouveau sur ce point, Dit n'y avoir lieu à condamner l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de Lille à réaliser les travaux visés par le rapport en date du 25 février 2021 établi par le Service Communal d'Hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] compte tenu de la résiliation du bail, Y ajoutant, Condamne M [I] [P] à payer à l'Office public d'Habitat (LMH) de la Métropole Européenne de [Localité 4] la somme de 1000 euros en'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel; Condamne M. [I] [P] aux entiers dépens d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis