Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 21/03448

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me BRAULT (J0082) Me BERNERT (D0056) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/03448 N° Portalis 352J-W-B7F-CT574 N° MINUTE : 10 Assignation du : 25 Février 2021 JUGEMENT rendu le 24 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU (RCS de Paris 432 538 866) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Philippe-Hubert BRAULT de l’A.A.R.P.I. CABINET BRAULT ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082 DÉFENDERESSE S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT CFI (RCS de Paris 330 433 426) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0056 Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/03448 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT574 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l'audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocat que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024, prorogé successivement le 19 Septembre 2024 et le 24 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 21 mars 2016, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU l'intégralité d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2016 afin qu'y soit exercée une activité d'hôtel avec salle de petit-déjeuner et de bar en tant qu'activité complémentaire et connexe à l'activité hôtelière, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 450.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir. S'étant vu notifier par l'administration fiscale une proposition de rectification en date du 30 mars 2018 au titre de la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée afférente aux loyers versés à sa bailleresse, ladite administration estimant que cette taxe était déductible au taux réduit de 10% et non au taux normal de 20%, sur le fondement des dispositions des articles 260 D, 261 et 279 du code général des impôts, et sollicitant dès lors un rappel de taxe sur la valeur ajoutée d'un montant de 32.637 euros, de 8.156 euros et de 44.000 euros au titre des exercices respectivement des années 2015, 2016 et 2017, la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU a, par exploit d'huissier en date du 12 juillet 2018, fait assigner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI devant le tribunal de grande instance de Paris en remboursement de la somme de 148.691,60 euros correspondant au trop-perçu de taxe sur la valeur ajoutée sur les loyers des années 2015, 2016, 2017 et des trois premiers trimestres de l'année 2018 ainsi qu'en injonction sous astreinte d'émettre des factures rectificatives relatives à ces loyers. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 18/08562. Par ordonnance contradictoire en date du 20 mars 2019, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois confiée à Madame [H] [T]. Par acte sous signature privée en date du 5 novembre 2019, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU ont conclu un accord conventionnel de médiation mettant fin à la médiation judiciaire, s'engageant à mener une démarche commune auprès de l'administration fiscale aux fins d'infirmation de l'avis de redressement en date du 30 mars 2018. Par ordonnance contradictoire en date du 4 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné le retrait de l'affaire du rôle. Par acte sous signature privée en date du 4 décembre 2019, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU ont conclu un avenant à l'accord conventionnel de médiation, s'engageant à poursuivre les démarches entreprises auprès de l'administration fiscale afin de voir confirmer l'application du taux de taxe sur la valeur ajoutée de droit commun de 20% aux loyers facturés par la bailleresse, en lieu et place du taux réduit de 10% retenu par les services fiscaux. Après rétablissement de l'affaire au rôle du tribunal sous le numéro de répertoire général RG 20/00717, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 28 février 2020, déclaré parfait le désistement de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de l'instance et de l'action engagées à l'encontre de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI. Par lettre notifiée le 9 juillet 2020, l'administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse formée par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU contre la proposition de rectification en date du 30 mars 2018. Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de la taxe foncière relative à l'année 2020, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par acte d'huissier en date du 4 décembre 2020, fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 28.989,08 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 251,82 euros. Par acte d'huissier en date des 23 et 24 décembre 2020, la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU a notamment contesté auprès de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI être redevable de la taxe foncière. Par lettre recommandée réceptionnée le 16 janvier 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a mis en demeure la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de lui verser sous huitaine la somme totale de 169.312,99 euros T.T.C. correspondant au montant de la taxe foncière relative à l'année 2020, du loyer du premier trimestre de l'année 2021, de sa cotisation d'assurance propriétaire non-occupant des mois de janvier et février 2021, et de sa facture d'avocat en date du 22 octobre 2020, et en l'absence de règlement lui a, par acte d'huissier en date du 27 janvier 2021, fait signifier un deuxième commandement de payer portant sur la somme principale de 169.564,81 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 246,93 euros. Par exploit d'huissier en date du 25 février 2021, la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU a fait assigner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité des deux commandements de payer susvisés. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/03448. Par acte d'huissier en date du 23 avril 2021 dénoncé à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU le 26 avril 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de cette dernière pour un montant total de 246.961,67 euros, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 18 mai 2021, fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/07285. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 janvier 2022 sous le seul numéro de répertoire général RG 21/03448. Tel est l'objet de la présente instance. Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par acte d'huissier en date du 3 août 2021, fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 235.241,08 euros correspondant au solde restant dû au titre des loyers des trois premiers trimestres de l'année 2021 ainsi qu'au montant de la taxe foncière afférente à l'année 2020 et à sa cotisation d'assurance propriétaire non-occupant relative à l'année 2021. Enfin, par acte d'huissier en date du 18 octobre 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 255.753,51 euros correspondant au solde restant dû au titre des loyers de l'année 2021 ainsi qu'au montant de la taxe foncière afférente à l'année 2021 et à sa cotisation d'assurance propriétaire non-occupant relative à l'année 2021. Par jugement contradictoire en date du 18 novembre 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment : débouté la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de ses demandes de nullité et de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 23 avril 2021 ; cantonné les effets de la saisie conservatoire à la somme globale de 242.912,34 euros ; débouté la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de sa demande de dommages et intérêts ; et condamné la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU à payer à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par arrêt contradictoire en date du 23 juin 2022, la cour d'appel de Paris a infirmé partiellement le jugement du juge de l'exécution du 18 novembre 2021 et, statuant à nouveau, a notamment : cantonné les effets de la saisie conservatoire à la somme globale de 244.993 euros ; et condamné la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU à payer à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par arrêt contradictoire en date du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU contre l'arrêt susvisé. Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/03448 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT574 Parallèlement, par jugement en date du 5 avril 2022, le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU tendant à voir prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle avait été assujettie au titre des périodes comprises entre le 1er janvier 2015 et le 30 avril 2017. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 novembre 2022, la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1135 anciens, 1722 et 1728 du code civil, des articles L. 145-9, L. 145-10, L. 145-15, L. 145-40, L. 145-40-2, L. 145-41, et R. 145-35 et suivants du code de commerce, de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, et du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives, de : – à titre principal, dire et juger que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI est infondée à notifier, sous forme d'un commandement, un congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 30 juin 2025, ainsi qu'il résulte des actes d'huissier qui lui ont été successivement signifiés les 4 décembre 2020, 27 janvier 2021 et 3 août 2021, ces notifications s'avérant nulles et de nul effet dès lors qu'elles ne comportent pas les mentions prescrites à peine de nullité par les dispositions légales en vigueur ; – en conséquence, dire et juger que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne pourra se prévaloir desdites notifications pour quelque cause que ce soit, et que ces dernières doivent être globalement réputées nulles et de nul effet, avec les conséquences qui en découlent ; – à titre subsidiaire, sur la recevabilité des poursuites engagées à son encontre, déclarer qu'elle justifie remplir, dans le cadre de ses activités commerciales exercées dans les lieux loués, les conditions d'éligibilité prévues par les textes successifs découlant de l'état d'urgence sanitaire, et en particulier par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dont elle justifie avoir bénéficié, et ce à la date à laquelle les commandements litigieux lui ont été signifiés aux mois de janvier et août 2021, dès lors qu'il convient de se placer, pour apprécier le bien-fondé de l'argumentation opposée par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, à la date de signification des actes litigieux, soit les 18 mai et 3 août 2021 ; – dire qu'en raison de l'incidence des mesures coercitives prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, comme de l'absence d'expiration du délai de deux mois visé par les textes en vigueur, elle est fondée à se prévaloir de l'article 14 qui interdisait à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, tant à la date des commandements initiaux qu'aux dates précédemment indiquées, de prendre l'initiative d'une quelconque poursuite à son égard, fondée ou non sur les dispositions de la clause résolutoire ; – la déclarer bien fondée en ses demandes de ce chef, avec les conséquences qui en découlent, dès lors que la nécessité d'une fermeture administrative impliquant une cessation temporaire et totale des activités exercées dans les lieux loués n'est nullement requise par les textes en vigueur ; – en conséquence, déclarer la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI irrecevable, ou en tout état de cause infondée, en ses prétentions et l'en débouter ; – à titre plus subsidiaire au fond, sur l'incidence du contentieux découlant du taux de TVA applicable, dire qu'il appartient à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, compte tenu de l'option qu'elle a exercée, notamment à l'occasion du dernier renouvellement du bail en date du 21 mars 2016, de justifier des conditions dans lesquelles elle majore le loyer exigible du montant de la TVA au taux en vigueur lors de sa facturation, en se conformant aux prescriptions découlant tant des textes en vigueur déterminant les exploitations hôtelières bénéficiant d'un taux de TVA réduit, que des avis formulés par l'administration fiscale et a fortiori de la décision rendue par le tribunal administratif de Paris en date du 5 avril 2022 ; – déclarer que l'accord de médiation en date du 5 novembre 2019 ne peut, par essence, faire l'objet d'une quelconque confidentialité dès lors qu'il concrétise un accord survenu à l'issue des débats, productions de pièces ou confrontations intervenus à l'occasion des opérations de médiation, et qu'en toute hypothèse, dès l'instant où la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI y fait elle-même directement allusion, ainsi qu'à son prolongement consistant en l'avenant en date du 4 décembre 2019, tandis qu'en tout état de cause, dès lors que sa production aux débats est nécessaire à l'administration de la preuve, dont la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI entend elle-même se prévaloir, elle est fondée à exciper de la portée de l'accord intervenu à cette occasion, dans les termes de l'article 21-3 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de même que de la jurisprudence sanctionnant désormais les clauses de confidentialité, sans qu'à cette occasion la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne conteste la production aux débats de ce document avec les conséquences qui en découlent dans ses dernières écritures ; – dire que cet accord ne peut constituer une transaction en l'absence de toute référence aux dispositions du code civil, de même qu'en l'absence de toute concession réciproque, les parties n'ayant pas entendu mettre fin à une contestation née ou prévenir une contestation à naître, mais seulement prévoir des démarches à accomplir auprès de l'administration fiscale afin d'amener celle-ci, le cas échéant, à reconsidérer sa position prise dans le cadre de la vérification fiscale ayant fait l'objet de la notification en date du 30 mars 2018 et de ses suites ; – dire qu'en tout état de cause, il ne résulte nullement de l'accord de médiation initial ou de l'avenant qu'à titre transitoire, les parties aient convenu d'appliquer le taux de TVA de droit commun de 20% jusqu'à ce que l'administration fiscale se soit prononcée, dès lors qu'en raison du caractère d'ordre public des dispositions légales afférentes à la TVA et au taux applicable, les parties ne peuvent librement convenir du taux qui doit être facturé et qu'il appartenait à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, à l'occasion de chaque échéance trimestrielle, de faire application du taux applicable en raison de la destination des lieux qui avait été modifiée en conséquence lors de l'établissement de l'avenant en date du 21 mars 2016, lequel impose à la bailleresse, à chaque échéance trimestrielle, d'établir une facturation indiquant le taux de TVA applicable à la nature des activités exploitées dans les lieux loués, selon les dispositions légales en vigueur lors de l'établissement de cette facture ; – dire et juger, de même, que le désistement intervenu au mois de février 2020, dont la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI tente de se prévaloir sans en tirer la moindre conséquence dans le dispositif de ses écritures, ne peut en aucun cas étayer l'argumentation adverse, en l'absence de tout accord novatoire comme de tout procès-verbal de transaction de nature à justifier l'initiative prise par la preneuse et dont les effets ne pourraient être limités, en toute hypothèse, qu'à la demande initiale, telle qu'elle découle de l'exploit introductif d'instance, sans préjuger de ses droits éventuels à obtenir la prise en charge, par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, des pénalités qu'elle a encourues pour avoir bénéficié du taux de TVA de 20% imposé par cette dernière ; – dire et juger qu'en tout état de cause, tant au titre du quatrième trimestre de l'année 2018, qu'au titre des années 2019, 2020, 2021 et nécessairement 2022, elle doit, conformément aux avis successifs de l'administration fiscale et au jugement rendu par le tribunal administratif de Paris, bénéficier du taux de TVA réduit de 10%, eu égard à la nature de ses activités commerciales exercées dans les lieux loués, et ce avec les conséquences qui en découlent dans le cadre de l'établissement des comptes entre les parties, comme de la vérification de toutes sommes dont le recouvrement serait entreprise par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, et ce quelles qu'en soient les conséquences au cours de la période considérée ; – dire qu'en l'état, les décomptes établis par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI découlent soit de l'application systématique d'un taux de TVA illicite et non conforme aux clauses et conditions du bail, soit de la prise en considération de charges ou de taxes non effectivement récupérables par celle-ci, si bien qu'en l'état, les décomptes produits constituant la pièce adverse n°22 doivent être écartés des débats, faute d'avoir la moindre valeur probante ; – sur l'exigibilité des sommes mises en recouvrement au titre des charges ou taxes récupérables en l'absence d'inventaire récapitulatif et limitatif rappelant les obligations respectives des parties dans les termes du bail commercial, tirant les conséquences qui s'imposent du caractère essentiel et déterminant de l'obligation découlant de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, et des obligations d'information annexes découlant tant de ce texte que des articles R. 145-35 et suivants du même code, dire que dès l'instant où la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a négocié et conclu le renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 1er juillet 2016, il appartenait à celle-ci, quelles que soient les clauses dudit avenant, d'établir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, de même que pour rappel des obligations des parties découlant dudit bail, avec les informations consécutives à cette démarche, tant à l'occasion de la signature de l'avenant qu'ultérieurement, et que faute d'avoir rempli cette obligation, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne peut valablement s'abriter derrière les clauses d'un avenant qui s'avère de surcroît de nature à encourir la privation d'effet en raison du caractère non écrit d'un certain nombre de clauses et conditions relevant du bail initial auquel il a été fait référence ; – dire et juger que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne peut de bonne foi, dès lors qu'elle a sciemment omis de mettre en œuvre les dispositions légales applicables à la date de la signature de l'avenant de renouvellement, procéder au recouvrement de sommes prétendument dues au titre d'impôts, de charges ou de taxes ; – déclarer la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI infondée en son argumentation et de ce chef, l'en débouter, en la renvoyant à établir des comptes faisant apparaître les sommes dont elle doit être créditée, dès lors que celles-ci ont été payées à tort, sous réserve de ses droits ; – dire et juger, en outre et à toutes fins, que s'avèrent réputées non écrites les clauses afférentes aux charges, taxes ou impôts récupérables, de même, et en particulier, que celles afférentes aux dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et aux réparations de l'ensemble immobilier, dès lors que les stipulations du bail originaire ne peuvent, en l'absence d'inventaire, recevoir application ; – dire, de même, que les clauses et conditions du bail concernant la cession (article 12), les travaux de mise en conformité (article 24), ainsi que les clauses concernant l'entretien et les travaux d'embellissement (article 3) s'avèrent bien réputées non écrites, avec les conséquences qui en découlent ; – déclarer la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI infondée en ses différentes prétentions de ce chef, et l'en débouter ; – sur l'incidence de la pandémie de covid-19 à l'égard du montant des loyers exigibles en vertu du contrat de bail commercial, dire qu'il résulte des pièces produites aux débats que depuis la prise d'effet du bail renouvelé, elle a fait face au paiement de loyers d'un montant très élevé qui ont été réglés intégralement entre le 1er juin 2020 et la fin du mois de décembre 2020, sous certaines réserves pour ce qui concerne les charges, mais ce qui témoigne de son entière bonne foi dès lors qu'elle se heurte à une bailleresse qui refuse toute négociation sérieuse de nature à permettre d'aboutir à une remise totale ou partielle de loyer pendant les périodes où l'exploitation du fonds a été totalement compromise, ainsi qu'il résulte des chiffres d'affaires réalisés dans les lieux loués régulièrement produits aux débats, si bien que, sur l'un des fondements découlant de ses conclusions et en particulier au titre de la perte temporaire et partielle de la jouissance de la chose louée, sur le fondement de l'article 1722 du code civil, elle est parfaitement fondée à réclamer à la juridiction saisie de faire droit à sa demande de remise totale ou partielle de loyers à laquelle elle peut légitimement prétendre, dès lors que les indemnisations versées par l'État s'avèrent d'un montant très insuffisant et ne peuvent compenser les pertes qu'elle a subies, n'ayant pu jouir normalement de la chose louée en contravention avec les dispositions des articles 1719 et 1728 du code civil ; – déclarer la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI infondée en ses différentes prétentions, et l'en débouter ; – faire droit à l'intégralité de ses demandes ; – sur les demandes reconventionnelles, s'agissant de la validité et de la portée des commandements ou mises en demeure qui lui ont été notifiés à l'instigation de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, sous réserve des demandes précédemment formulées au titre des commandements valant, à toutes fins, congés portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial, dire, pour le cas où l'un ou l'autre de ceux-ci serait partiellement validé par le tribunal, qu'en tout état de cause, le libellé-même des exploits litigieux et le fondement des poursuites engagées à son encontre ne permettent pas d'identifier clairement les manquements aux créances alléguées, d'autant plus qu'à l'occasion de ces notifications, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, sans l'indiquer explicitement, fait application d'un taux de TVA de 20% illicite et incompatible avec celui qui était applicable au loyer dû, ce qui est de nature à rendre, en toute hypothèse, nuls et de nul effet les exploits litigieux ; – sur l'application de la clause résolutoire dont le bénéfice serait prétendument acquis soit le 4 septembre 2021, soit à une date ultérieure compte tenu du commandement signifié le 18 octobre 2021, et ce à l'issue du délai d'un mois consécutif à la délivrance de l'acte, dire et juger que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne peut régulièrement se prévaloir du bénéfice d'un acte inexactement qualifié de commandement dès lors qu'il s'agit d'un congé portant refus de renouvellement du bail, dont la nullité est inéluctablement encourue, ce qui exclut, de ce fait, que cette dernière puisse valablement se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire également visée par cet acte, et ce qu'il s'agisse de l'exploit du 4 septembre 2012 (sic) ou des notifications antérieures faisant l'objet de la présente opposition à commandement ; – dire que même si, par impossible, la juridiction saisie devait estimer que l'un ou l'autre de ces actes ou, en l'occurrence, le commandement signifié le 18 octobre 2021, dont la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI semble désormais se prévaloir, est valable, il reste que contrairement aux assertions de cette dernière, les actes signifiés à son initiative ne précisent en aucun cas les motifs du manquement allégué à son encontre, en citant, en particulier, des extraits du bail totalement inopérants et étrangers manifestement aux causes desdits commandements, qui doivent être déclarés nuls et de nul effet, privant ainsi la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de toute possibilité d'invoquer le bénéfice de la clause résolutoire, et l'en débouter ; – à titre subsidiaire, dire qu'en tout état de cause, dès lors qu'elle s'est vu dénier, à tort, les droits dont elle disposait en vertu des mesures d'urgence sanitaire, comme en raison de la volonté explicite de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI d'obtenir, durant les années 2020 et 2021, le paiement de loyers et charges majorés d'un taux de TVA inapplicable, tant en raison des décisions prises successivement par l'administration fiscale, que plus récemment par le tribunal administratif de Paris, ou comme en raison des agissements imputables à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI qui a fait pression sur elle pour maintenir à son seul profit un taux de TVA illicite et contraire à la nature des activités exercées dans les lieux loués, comme l'ont rappelé à juste titre tant l'administration fiscale que le tribunal administratif de Paris, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne peut justifier de sa bonne foi qui constitue une condition essentielle de la recevabilité d'une demande d'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire dans les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce et de la jurisprudence qui en découle ; – à titre infiniment subsidiaire, pour le cas où il serait établi à l'issue de la présente instance, eu égard au jugement à intervenir, qu'à la date considérée, elle se trouverait débitrice d'une quelconque somme à titre de loyer, ou même de charges et taxes récupérables dont elle n'aurait pas assumé le paiement en totalité, et si par impossible, le tribunal estimait pouvoir passer outre aux dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, dire qu'elle serait, en toute hypothèse, fondée à solliciter, dans les termes des articles 1353 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, et de la jurisprudence qui en découle, que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, et ce eu égard aux circonstances découlant, en particulier, de l'incidence de la pandémie de covid-19 dont la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a entendu éluder les effets ; – lui accorder un délai de quatre à six mois pour apurer toute créance résiduelle qui pourrait découler de la présente instance ou, à défaut, de l'expertise qui pourrait être ordonnée en vue d'établir les comptes entre les parties ; – sur la demande reconventionnelle subsidiaire de résiliation du bail, déclarer la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI irrecevable en ses prétentions de ce chef en l'absence de toute indication du fondement légal sur lequel elle entend poursuivre une telle demande, et l'en débouter ; – dire qu'en tout état de cause, et pour les motifs précédemment évoqués, les griefs allégués sont insuffisamment pertinents et graves pour justifier une sanction aussi lourde que celle qui est sollicitée visant à permettre à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de s'approprier le fonds de commerce exploité depuis des décennies dans les lieux loués, dans des conditions telles que, de bonne foi, cette dernière ne peut sérieusement prospérer dans de telles prétentions, et l'en débouter ; – sur le montant de la créance alléguée, déclarer la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI infondée en ses prétentions, en particulier dès lors qu'elles procèdent, même si ceci ne découle pas directement des mises en demeure ou des commandements litigieux, de l'application d'un taux de TVA erroné et récusé tant par l'administration fiscale que par le tribunal administratif de Paris, dont la décision s'impose à la juridiction présentement saisie, sans que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne puisse valablement décliner la compétence de celle-ci, ainsi qu'elle a tenté de le faire dans ses écritures sans l'expliciter dans le dispositif de ses conclusions, et l'en débouter ; – déclarer la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI infondée, en l'état, à prétendre à une quelconque condamnation et ce, dans l'attente qu'elle présente un décompte rectifié et amendé de telle façon que puisse être établi, à une date aussi proche que possible des futurs débats, comme du jugement à intervenir, du montant réel de la créance dont elle pourrait tenter de se prévaloir, et ce tant en ce qui concerne les charges et taxes dont le recouvrement est contesté, que le supplément de loyer dû à titre accessoire sur le fondement de la TVA, qui n'est applicable qu'au taux réduit de 10%, avec les conséquences qui en découlent dans les rapports entre les parties ; – en tout état de cause, dire que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne peut, de bonne foi, exciper du bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, alors qu'elle est directement à l'origine de l'établissement des avis déchéances faisant apparaître un taux de TVA erroné, des difficultés qu'elle a rencontrées, des difficultés qu'elle s'est employée à perpétuer en l'incitant à formuler, sur le plan gracieux ou contentieux, des contestations dépourvues d'objet compte tenu de la nature des activités exercées dans les lieux loués, ainsi que l'ont relevé successivement l'administration fiscale lors du contrôle litigieux et de ses interventions subséquentes, et le tribunal administratif de Paris, ce qui implique le rejet total des prétentions exorbitantes formulées par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ; – condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens, avec distraction au profit de Maître Philippe-Hubert BRAULT de l'A.A.R.P.I. CABINET BRAULT & ASSOCIÉS. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 octobre 2022, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-41, L. 145-40-2 et R. 145-35 du code commerce, et des articles 606, 1102, 1103, et 1722 du code civil, de : – la déclarer recevable et bien fondée en son action ; – débouter la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de l'ensemble de ses demandes ; – juger les demandes formées par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU irrecevables, ou en toute hypothèse, infondées ; – à titre reconventionnel, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 4 septembre 2021 sur le fondement du commandement de payer signifié le 3 août 2021 à titre principal, ou à la date du 19 décembre (sic) 2021 sur le fondement du commandement de payer signifié le 18 octobre 2021 à titre subsidiaire ; – en toute hypothèse, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial consenti à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU au regard des manquements avérés de cette dernière à ses obligations contractuelles ; – ordonner l'expulsion de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire ; – ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu de son choix, et aux frais de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, en garantie de toute somme qui pourrait être due ; – condamner la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU à lui payer la somme de 210.999,90 euros en règlement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté provisoirement au 1er octobre 2022, qui pourra être actualisée jusqu'à l'audience de plaidoirie ; – condamner la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU à lui payer la somme de 8.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 3 août 2021 ; – rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, rien ne justifiant d'y faire exception. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 mars 2023. Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 mars 2024, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI prie le tribunal, sur le fondement des articles 15, 16 et 802 du code de procédure civile, de : – révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 29 mars 2023 ; – l'autoriser à produire aux débats sa pièce n°27 correspondant au décompte de sa dette locative actualisée au 31 décembre 2023. Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 mars 2024, la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU requiert le tribunal, sur le fondement des articles 15, 16 et 802 du code de procédure civile, de : – statuer ce que de droit sur la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 29 mars 2023 ; – l'autoriser à produire, corrélativement, aux débats, sa pièce n°68 afférente à l'attestation actualisée au premier trimestre 2024 établie par son expert comptable, pour en tirer telles conséquences qu'il lui appartiendra dans le cadre des différentes demandes dont le tribunal se trouve saisi, maintenant intégralement ses prétentions sur le fondement d'un taux de TVA de 10% qui s'impose à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI comme à la juridiction saisie, dès lors qu'après avoir été retenu dans le cadre de la vérification initiale intervenue en 2017, il a ensuite été confirmé à deux reprises tant dans le cadre d'un recours contentieux rejeté par l'administration fiscale, que de la décision rendue par le tribunal administratif de Paris, dont l'analyse, comme le taux retenu, s'imposent à la juridiction saisie, et maintenant, pour le surplus, qu'elle entend formellement contester l'allégation selon laquelle dès lors que le taux de TVA serait effectivement retenu et imposé à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, la dette de celle-ci ressortirait à la somme de 157.052,83 euros T.T.C. non justifiée en l'état. L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 21 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024, puis prorogée successivement au 19 septembre et au 24 octobre 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de relever que les innombrables demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, sur près de huit pages, aux fins de voir « dire » et « dire et juger », lesquelles rendent la lecture et la compréhension dudit dispositif particulièrement fastidieuses et confuses, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision. Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/03448 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT574 En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. En l'espèce, il y a lieu de relever que les parties ne justifient d'aucune cause grave postérieure à l'ordonnance de clôture dès lors que si chacune produit aux débats un décompte actualisé des sommes qu'elles considèrent dues ou indues, ces décomptes ne sont toutefois accompagnés d'aucunes conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires au sens des dispositions susvisées. Dès lors, force est de constater que lesdits décomptes doivent être rejetés. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture, et d'écarter des débats sa nouvelle pièce n°27 ainsi que la nouvelle pièce n°68 communiquée par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU. Sur la contestation des commandements de payer Sur la demande de nullité des commandement de payer À titre liminaire, il y a lieu de souligner que s'il est établi que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU quatre commandements de payer respectivement en date du 4 décembre 2020, du 27 janvier 2021, du 3 août 2021 et du 18 octobre 2021 (pièces n°9, n°15, n°29 et n°32 en demande, et n°11 en défense), elle fonde ses demandes reconventionnelles uniquement sur les deux derniers commandements de payer, si bien que la demande d'annulation des deux premiers commandements est sans objet. Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, en application des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, la clause intitulée « IX - CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 21 mars 2016 conclu entre la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU stipule qu' « il est convenu qu'à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai » (pièce n°5 en demande, page 4). De fait, force est de constater que les deux commandements de payer signifiés par actes d'huissier en date du 3 août et du 18 octobre 2021 reproduisent les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire susvisée, et mentionnent expressément que « si vous ne payez pas dans le délai D'UN MOIS à compter de la date du présent acte, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire [...] entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail » (pièces n°29 et n°32 en demande, et n°11 en défense), de sorte qu'aucune nullité n'est encourue. En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de sa demande de nullité des deux commandements de payer signifiés par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI par actes d'huissier en date du 3 août 2021 et du 18 octobre 2021. Sur le moyen tiré de la délivrance des commandements pendant la période d'état d'urgence sanitaire En vertu des dispositions de l'article premier de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, l'état d'urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l'état d'urgence sanitaire est prorogé jusqu'au 1er juin 2021 inclus. En outre, selon les dispositions des I, II et IV de cette même loi : I - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'État dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. IV - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que cette loi a interdit aux bailleurs de se prévaloir d'une clause résolutoire à l'encontre de locataires, satisfaisant à plusieurs critères d'éligibilité et exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1 de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, soit la fermeture provisoire et la réglementation de l'ouverture, y compris les conditions d'accès et de présence, des catégories d'établissements recevant du public concernées, de sorte que les mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, prises en application de dispositions autres que celles susvisées, quand bien même elles affecteraient l'activité économique des locataires, n'interdisent pas la mise en œuvre de la clause résolutoire par les bailleurs (Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-22052). En l'espèce, il n'est pas contesté que la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, exerçant une activité d'hôtellerie, n'a jamais été contrainte de fermer son établissement durant la période d'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, ni n'a été affectée directement par une mesure de police réglementant les conditions d'accès et de présence du public dans son établissement, nonobstant qu'elle ait pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, de sorte qu'elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions susvisées. En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU tiré de la délivrance des commandements de payer pendant la période d'état d'urgence sanitaire est inopérant. Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, notamment : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n'est pas imputable au bailleur et n'est donc pas constitutive d'une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867). En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n'ont jamais cessé d'être mis à disposition de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, et que la première n'a jamais été dans l'impossibilité d'exploiter les lieux pendant les périodes de confinement ni n'a subi de restriction d'accueil du public, et ce nonobstant qu'elle ait pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation résultant du seul fait du législateur, de sorte qu'aucun manquement de la seconde à son obligation de délivrance et de jouissance paisible n'est caractérisé. En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU tiré de l'exception d'inexécution en raison du prétendu manquement de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à son obligation de délivrance et de jouissance paisible est inopérant. Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée En application des dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370). En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI n'ont subi aucun changement, et que la première ne s'est pas vu interdire de recevoir ses clients, nonobstant qu'elle ait pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, lesquelles sont étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée. En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée opposé par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU est inopérant. Sur le moyen tiré de la force majeure En vertu des dispositions de l'article 1148 ancien du code civil, il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. Il y a lieu de rappeler : que d'une part, seul est constitutif de force majeure l'événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880) ; que d'autre part, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de ce cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306) ; et qu'enfin, le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119). En l'espèce, force est de constater que la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, en sa qualité de locataire, et donc de créancière de l'obligation de délivrance de la chose louée, n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes durant lesquelles elle a pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation. En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU tiré de la force majeure est inopérant. Sur la taxe foncière et l'assurance des locaux Selon les dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. En outre, d'après les dispositions des premier et quatrième alinéas de l'article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement Enfin, conformément aux dispositions de l'article L. 145-15 dudit code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que rien n'interdit que l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances soit établi sous forme de clauses contractuelles. En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial initial conclu entre les parties stipule que : « 15) [...] Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR la quote-part incombant aux locaux objet du présent bail, de l'impôt foncier ou tout nouvel impôt se substituant ou s'ajoutant audit impôt foncier qui serait mis à la charge des propriétaires de biens immobiliers » (pièce n°3 en demande, page 6). De plus, la clause intitulée « V- ASSURANCES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 21 mars 2016 prévoit que « comme précédemment, le preneur sera tenu de rembourser au bailleur les primes afférentes à la police souscrite par ce dernier en qualité de "Propriétaire Non Occupant" quelles que soient les assurances prises par le preneur et même si elles incorporent une assurance spécifique à cet effet, le tout permettant au bailleur une pleine indemnité à hauteur de la valeur à neuf du bâtiment et couvrant les recours des voisins et des tiers, et à moins que le preneur fournisse une attestation de son assureur selon laquelle les assurances souscrites rendent inutile l'assurance PNO » (pièce n°5 en demande, page 3). Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/03448 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT574 Force est de constater que la clause mettant le paiement de la taxe foncière à la charge de la locataire est valable au regard des dispositions légales susvisées. De même, la preneuse ne conteste pas être redevable du remboursement de l'assurance propriétaire non-occupant souscrite par la bailleresse. Enfin, il n'apparaît pas nécessaire d'examiner les clauses relatives à la cession du bail, aux travaux de mise en conformité, à l'entretien des locaux et aux travaux d'embellissement, lesquelles sont étrangères au présent litige dès lors que la bailleresse n'a jamais réclamé une quelconque somme à ce titre. Dès lors, il y a lieu de retenir que les commandements de payer en date des 3 août et 18 octobre 2021 sont fondés en ce qu'ils portent sur la taxe foncière de l'année 2021 et sur les factures « Assurance PNO » des 4 janvier, 4 mars, 4 mai, 5 juillet et 20 septembre 201 (pièces n°29 et n°32 en demande, et n°11 en défense) ; en revanche, la bailleresse reconnaît expressément que la taxe foncière de l'année 2020 avait déjà été réglée et qu'il s'agit d'une « erreur du service comptable » (page 7 de ses dernières conclusions). En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause du bail mettant à sa charge le remboursement de la taxe foncière. Sur le taux de taxe sur la valeur ajoutée applicable Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, si la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial initial en date du 1er juillet 1997 conclu entre les parties stipule que « le BAILLEUR ayant opté pour l'assujettissement dudit loyer à la TVA en application de l'article 260-1.5 du Code Général des Impôts, le loyer ci-dessus indiqué sera majoré de la TVA au taux en vigueur lors de sa facturation » en faisant expressément état d'une « TVA 20,60% », force est toutefois de constater que ce taux n'est pas repris dans l'acte de renouvellement litigieux, ce dernier énonçant simplement en sa clause intitulée « IV - LOYER ET ACCESSOIRES » que : « 4.3 - TVA : Le bailleur ayant opté pour l'assujettissement dudit loyer à la TVA, le loyer ci-dessus indiqué sera majoré de la TVA au taux en vigueur lors de sa facturation » (pièces n°3 en demande page 10, et n°5 en demande page 3). Or, en application des dispositions du I de l'article 256 du code général des impôts, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. En outre, en vertu des dispositions des premier, sixième, septième, neuvième, dixième, onzième, douzième et treizième alinéas de l'article 261 D du même code, sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : 4°) les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas : b) aux prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : - elles sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ; - elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; b bis) aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés au b qui sont assorties d'au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; c) aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux b) ou b bis), à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction. Selon les dispositions de l'article 278 dudit code, le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20%. D'après les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article 279 de ce code, la taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10% en ce qui concerne : a. Les prestations relatives : à la fourniture d'un hébergement dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire et répondant aux conditions fixées au b du 4° de l'article 261 D ; à la location de logements meublés répondant aux conditions fixées au b bis du même 4°. Enfin, conformément aux dispositions de l'article 278-0 du code susvisé, lorsqu'une opération comprend des éléments autres qu'accessoires relevant de taux différents, le taux applicable à cette opération est le taux le plus élevé parmi les taux applicables à ces différents éléments. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le propriétaire de locaux nus, meublés ou garnis, qui les loue au moyen d'un bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement imposable à la taxe sur la valeur ajoutée à ce titre, est lui-même imposable à la taxe sur la valeur ajoutée au taux réduit (Conseil d'État, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 30 décembre 2009 : arrêt n°301077), sauf lorsqu'un redevable réalise des affaires passibles de la taxe sur la valeur ajoutée selon des taux différents et tient une comptabilité qui ne permet pas de distinguer entre ces différentes catégories d'affaires, auquel cas il est passible de la taxe au taux le plus élevé sur la totalité des affaires, ce qui est notamment le cas lorsque les biens immobiliers portent sur l'exploitation d'un hôtel combiné à un restaurant (Conseil d'État, 8ème et 3ème chambres réunies, 28 novembre 2018 : arrêt n°413526). En l'occurrence, si le contrat de bail commercial initial en date du 1er juillet 1997 stipulait un : « usage exclusif de : HÔTEL BAR RESTAURANT », force est toutefois de constater que la clause intitulée « III - DESTINATION » insérée à l'acte de renouvellement litigieux énonce que : « le preneur ne pourra utiliser les lieux loués que pour l'exercice d'une activité de HÔTEL - avec salle de petit déjeuner, et BAR en tant qu'activité complémentaire et connexe à l'activité hôtelière » (pièces n°3 en demande page 4, et n°5 en demande page 2), si bien qu'il est démontré que l'activité de restauration a été supprimée. D'ailleurs, dans son jugement irrévocable en date du 5 avril 2022, le tribunal administratif de Paris a expressément souligné que : « 7. Lorsqu'un opérateur économique propose à ses clients, de manière habituelle et pour un prix forfaitaire, outre une prestation principale, des prestations connexes sortant des missions qui lui sont traditionnellement dévolues, de telles prestations ne peuvent être assimilées à des prestations accessoires. En revanche, lorsqu'un opérateur économique, tel qu'un hôtelier, fournit, à titre habituel et pour un prix forfaitaire, des prestations connexes à la prestation principale qui, à la fois, relèvent des missions traditionnellement dévolues à cet opérateur et ne représentent pas un coût sensible par rapport au forfait pratiqué, ces prestations ne constituent pas, pour la clientèle, une fin en soi, mais le moyen de bénéficier dans de meilleures conditions du service principal de cet opérateur. Elles doivent, en conséquence, être regardées comme des prestations accessoires de la prestation principale, de sorte qu'elles partagent le même sort fiscal au regard de la taxe sur la valeur ajoutée. À cet égard, il appartient au juge de l'impôt d'apprécier le caractère accessoire d'une prestation de service au regard des faits de chaque affaire dont il est saisi. 8. [...] Les seules prestations connexes à l'activité d'hébergement hôtelier proposées dont la société requérante établit l'existence dans les locaux en litige consistaient en des prestations de petit-déjeuner et de bar. Dès lors que ces prestations relèvent de la destination hôtelière de l'immeuble, elles devaient être regardées comme l'accessoire de la prestation principale d'hébergement et, par suite, le montant total du loyer unique de l'immeuble destiné à l'accomplissement de ces prestations était soumis au taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée » (pièce n°54 en demande, page 3). Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la « TVA au taux en vigueur » au sens des stipulations contractuelles est le taux réduit de 10%, étant observé que l'argument de la bailleresse selon lequel elle a elle-même acquitté une taxe sur la valeur ajoutée au taux normal de 20% sur les loyers encaissés est inopérant dès lors qu'en application des dispositions du 3 de l'article 283 du code général des impôts, toute personne qui mentionne la taxe sur la valeur ajoutée sur une facture est redevable de la taxe du seul fait de sa facturation, de sorte que dans la mesure où elle a établi des factures mentionnant un taux de 20% (pièce n°23 en défense), fût-ce à tort, elle était effectivement tenue de reverser la taxe sur la valeur ajoutée au taux normal, sans cependant que cette erreur ne puisse porter préjudice à la locataire. Il ressort des éléments produits aux débats que la bailleresse a facturé un loyer trimestriel de 114.929,51 euros H.T., soit 137.915,41 euros T.T.C. en appliquant un taux de taxe sur la valeur ajoutée de 20% (pièce n°23 en défense). Cependant, elle aurait dû facturer un loyer de : 114.929,51 + (114.929,51 x 10%) = 126.422,46 euros T.T.C. De même, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 267 du code général des impôts, sont à comprendre dans la base d'imposition : 1°) les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature à l'exception de la taxe sur la valeur ajoutée elle-même, si bien que lorsque le locataire rembourse au propriétaire une partie des impôts dont ce dernier est personnellement redevable, notamment la taxe foncière, la somme ainsi payée l'est en contrepartie de la location consentie, de sorte qu'elle doit être incluse dans l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée (Com., 4 décembre 2007 : pourvoi n°06-21149). La bailleresse justifie que sa cotisation d'assurance propriétaire non occupant s'élève à la somme mensuelle de 433,40 euros, soit à la somme bimestrielle de : 433,40 x 2 = 868,80 euros (pièce n°15 en défense), et qu'elle a refacturé à sa locataire la somme de : 868,80 + (868,80 x 20%) = 1.040,16 euros T.T.C. Cependant, elle aurait dû facturer une cotisation bimestrielle de : 868,80 + (868,80 x 10%) = 953,48 euros T.T.C. Enfin, force est de constater que la bailleresse ne justifie pas du montant de la taxe foncière qu'elle a versé au titre de l'année 2021, produisant simplement une facture émise par ses soins (pièce n°23 en demande), et non l'avis d'impôt y afférent. Le commandement de payer en date du 3 août 2021 porte sur un montant total de 235.241,08 euros au titre des loyers des trois premiers trimestres de l'année 2021, de la taxe foncière de l'année 2020, et des cotisations d'assurance des quatre premiers bimestres de l'année 2021, le tout ayant été calculé sur la base d'un taux de taxe sur la valeur ajoutée de 20%, outre le coût de l'acte d'un montant de 394,79 euros, et après déduction des acomptes d'un montant total de 212.050 euros versés par la locataire (pièce n°29 en demande). Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/03448 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT574 Néanmoins, comme précédemment indiqué, dès lors que la bailleresse reconnaît que la taxe foncière de l'année 2020 a été mentionnée par erreur, et dans la mesure où les loyers et cotisations d'assurance auraient dû être calculés sur la base d'un taux de taxe sur la valeur ajoutée de 10%, la créance au titre de ce commandement s'élève en réalité, après déduction des acomptes versés par la locataire, à la somme de : (126.422,46 x 3) + (953,48 x 4) + 394,79 - 212.050 = 171.426,09 euros. De même, le commandement de payer en date du 18 octobre 2021 porte sur un montant total de 255.753,51 euros au titre des loyers des quatre trimestres de l'année 2021, de la taxe foncière de l'année 2021, et des cotisations d'assurance des cinq premiers bimestres de l'année 2021, le tout ayant été calculé sur la base d'un taux de taxe sur la valeur ajoutée de 20%, outre le coût de l'acte d'un montant de 394,79 euros, et après déduction des acomptes d'un montant total de 322.550 euros versés par la locataire (pièce n°32 en demande). Toutefois, comme précédemment indiqué, dès lors que le montant de la taxe foncière n'est pas étayé par la production d'un avis d'impôt, et dans la mesure où les loyers et cotisations d'assurance auraient dû être calculés sur la base d'un taux de taxe sur la valeur ajoutée de 10%, la créance au titre de ce commandement s'élève en réalité, après déduction des acomptes versés par la locataire, à la somme de : (126.422,46 x 4) + (953,48 x 5) + 394,79 - 322.550 = 188.302,03 euros. En conséquence, il convient de retenir que le commandement de payer en date du 3 août 2021 est fondé à hauteur d'un montant de 171.426,09 euros, et que le commandement de payer en date du 18 octobre 2021 est fondé à hauteur d'un montant de 188.302,03 euros. Sur la demande reconventionnelle principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes des deux commandements de payer litigieux dans le délai d'un mois à compter de la date de leur signification. Dès lors, ces commandements de payer ont produit leurs effets à compter respectivement du 4 septembre 2021 et du 19 novembre 2021. En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 septembre 2021 à titre principal, et à compter de 19 novembre 2021 à titre subsidiaire. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il ressort du décompte en date du 15 mars 2022 versé aux débats par la bailleresse que la preneuse a effectué, entre le 19 novembre 2021 et le 10 février 2022, des versements au titre des loyers et des cotisations d'assurance de l'année 2021, seuls concernés par les deux commandements de payer litigieux, pour un montant total de : 44.915,41 + 51.605,73 + 25.809,68 + 49.365,41 + 51.247,37 + 953,48 + 1.003,27 = 224.900,35 euros (pièce n°21 en défense). Force est de constater que cette somme est supérieure au montant de 171.426,09 euros et au montant de 188.302,03 euros pour lesquels les commandements de payer en date du 3 août 2021 et du 18 octobre 2021 ont été déclarés ci-avant fondés. Il est donc établi que la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU a réglé l'intégralité des causes des commandements de payer litigieux au plus tard le 10 février 2022. En conséquence, il convient d'accorder rétroactivement à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU des délais de paiement jusqu'au 10 février 2022 inclus pour apurer les causes des commandements de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, de constater que la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU a apuré les causes des commandements dans les délais accordés, et de dire que la clause résolutoire n'a pas joué. Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial En vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, selon les dispositions de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Enfin, d'après les dispositions de l'article 1184 ancien dudit code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.. Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d'un contrat de bail un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850). En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est démontré que les retards de paiement de la locataire sont dus au fait que la bailleresse a refusé de faire application du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée de 10% en lieu et place du taux normal de 20%, il y a lieu de retenir qu'ils ne présentent pas une gravité suffisante susceptible de justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de ses demandes reconventionnelles subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande reconventionnelle de paiement Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus. Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, force est de constater que le décompte actualisé en date du 1er octobre 2022 produit aux débats est inexploitable en l'état dès lors qu'il porte sur des montants majorés de la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20%, alors que seul le taux réduit de 10% est applicable (pièces n°21 et n°27 ancienne en défense), et qu'il ne tient pas compte des montants versés en trop par la locataire alors même qu'il est établi, comme précédemment indiqué, que celle-ci a versé en trop, en règlement du commandement de payer en date du 18 octobre 2021, la somme de : 224.900,35 - 188.302,03 = 36.598,32 euros au titre des loyers et cotisation d'assurance de l'année 2021 (pièce n°21 en défense), de sorte que la bailleresse échoue à démontrer que la preneuse resterait redevable d'une quelconque somme, étant simplement observé que la preneuse ne forme, elle-même, aucune demande de paiement de l'indu dans le cadre de la présente instance. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande reconventionnelle en paiement. Sur le sort des congés portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction Aux termes des dispositions du I de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1°) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-9 du même code, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. En l'espèce, il est démontré que les commandements de payer en date des 4 décembre 2020, 27 janvier 2021, 3 août 2021 et 18 octobre 2021 reproduisent également les dispositions du I de l'article L. 145-17 du code de commerce susvisées, et mentionnent : « je vous informe qu'en raison du non-paiement des loyers, charges et taxes, le bailleur entend vous refuser le renouvellement de votre bail, à son expiration, sans être tenu de vous payer une indemnité d'éviction » (pièces n°9, n°15, n°29 et n°32 en demande). Cependant, outre que ces congés ont été délivrés plus de trois ans avant la date d'expiration du contrat de bail commercial renouvelé prévue le 30 juin 2025, si bien qu'ils revêtent un caractère prématuré, force est de constater qu'ils ne citent pas les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce susmentionnées. En tout état de cause, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où les manquements allégués, à savoir le défaut de paiement des loyers, avaient pour origine le refus de la bailleresse de faire application du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée de 10% en lieu et place du taux normal de 20%, il y a lieu de retenir qu'ils ne constituent pas un motif grave et légitime. En conséquence, il convient d'annuler les commandements de payer en date des 4 décembre 2020, 27 janvier 2021, 3 août 2021 et 18 octobre 2021, uniquement en ce qu'ils comportent un congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 août 2021, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 29 mars 2023, ÉCARTE des débats la nouvelle pièce n°27 communiquée par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la nouvelle pièce n°68 communiquée par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU postérieurement à l'ordonnance de clôture en date du 29 mars 2023, CONSTATE que la demande de nullité des deux commandements de payer signifiés par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI par actes d'huissier de justice en date du 4 décembre 2020 et du 27 janvier 2021 formée par la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU est devenue sans objet, DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de sa demande de nullité des deux commandements de payer signifiés par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI par actes d'huissier de justice en date du 3 août 2021 et du 18 octobre 2021 en ce qu'ils visent la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé, DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 1997 conclu avec la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI mettant à sa charge le remboursement de la taxe foncière, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, et portant sur l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], à compter du 4 septembre 2021 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2021, ACCORDE rétroactivement à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU des délais de paiement jusqu'au 10 février 2022 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2021, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, CONSTATE que la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2021 pendant les délais accordés, DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, et visée au commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2021, n'a pas joué, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, et portant sur l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], à compter du 19 novembre 2021 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 18 octobre 2021, ACCORDE rétroactivement à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU des délais de paiement jusqu'au 10 février 2022 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 18 octobre 2021, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, CONSTATE que la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 18 octobre 2021 pendant les délais accordés, DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, et visée au commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 18 octobre 2021, n'a pas joué, DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de ses demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande reconventionnelle en paiement formée à l'encontre de la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU, ANNULE les commandements de payer signifiés par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU par actes d'huissier de justice en date du 4 décembre 2020, du 27 janvier 2021, du 3 août 2021 et du 18 octobre 2021, uniquement en ce qu'ils comportent un congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à payer à la S.A.S. HÔTEL ROCHAMBEAU la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2021, AUTORISE Maître Philippe-Hubert BRAULT de l'A.A.R.P.I. CABINET BRAULT & ASSOCIÉS à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 24 Octobre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA