Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07546 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUXT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-19-0099
APPELANTE
Madame [J] [W] née [K]
née le 7 juillet 1931 en Serbie
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1214
INTIMEE
S.C.I. BOURET 14
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 1er octobre 1973, il a été donné à bail à Mme [J] [W] un appartement situé [Adresse 1].
Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
Par acte d'huissier du 23 janvier 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire, du fait d'un arriéré locatif.
Par acte d'huissier du 23 juillet 2019, la SCI Bouret 14 a assigné Mme [J] [W] aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux aux frais de la locataire ;
condamner Mme [W] à une indemnité d'occupation mensuelle ;
la condamner à 3.560,32 euros au titre de l'arriéré locatif mois de juillet 2019 inclus ;
500 euros de dommages et intérêts ;
1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [W] aux dépens et ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement du 13 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise visant notamment à 'préciser la valeur locative du logement au regard de la loi du 1er septembre 1948 (articles 27, 30 et 31), à compter du 1er juillet 2016 jusqu'à la date de clôture des opérations d'expertise '.
L'expert M. [N] [Y] a remis son rapport le 10 juin 2021.
Lors de l'audience du 01 février 2022, par conclusions après dépôt de rapport soutenues à l'audience, la SCI Bouret 14 a demandé au tribunal de :
donner acte au bailleur que les justificatifs des charges réelles sont consultables par la locataire à l'agence Baillot ;
dire et juger la SCI Bouret 14 recevable et bien fondée en son action ;
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, à défaut de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti ;
À titre subsidiaire,
prononcer la résiliation de plein droit du bail du fait de l'abandon du logement par la défenderesse ;
débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes ;
En tout état de cause,
ordonner l'expulsion de Mme [W] et le transport et séquestration des meubles à ses frais ;
la condamner à une indemnité d'occupation mensuelle ;
la condamner à 8.806,82 euros au titre de l'arriéré locatif 4ème trimestre 2021 inclus ;
500 euros de dommages et intérêts ;
1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [W] aux dépens incluant les frais d'expertise et ordonner l'exécution provisoire.
En défense, Mme [W], représentée par son Conseil, a demandé de :
dire et juger illicite le loyer pratiqué par la SCI Bouret 14 depuis des années ;
vu la prescription applicable de 3 ans, constater qu'il n'existe aucune dette locative ;
vu l'absence de régularisation des charges effectuée depuis 2011, dire qu'elle est fondée à solliciter la condamnation du bailleur à lui restituer les provisions pour charges payées sans que ne puisse lui être opposée la prescription de 3 ans ;
constater que la somme devant lui être restituée à ce titre s'établit à 8.015,99 euros ;
constater qu'elle a également réglé au bailleur une somme de 79,88 euros à titre de pénalités sans justification ;
en conséquence, condamner la SCI Bouret 14 à lui restituer la somme de 8.095,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
débouter la SCI Bouret 14 de l'ensemble de ses demandes ;
ordonner la suppression de tous les frais de relance indûment mis à la charge de Mme [W] ;
la condamner à régler à Mme [W] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et ce avec exécution provisoire.
Par jugement contradictoire entrepris du 1er avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
DÉCLARE recevable le décompte de surface corrigé déterminé par l'expert judiciaire ;
CONDAMNE Mme [J] [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 8.806,82 euros au titre d'arriéré de loyer et charges arrêté au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE la SCI Bouret 14 de sa demande de dommages et intérêts ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à défaut de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, à la date du 24 mars 2020 ;
AUTORISE la SCI Bouret 14 à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de Mme [J] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, de l'habitation qu'elle occupe au [Adresse 1] Cour 2ème étage droite, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur selon les dispositions du code de procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [J] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant à 199,80 euros par mois jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise de clefs ;
DÉBOUTE Mme [J] [W] de toutes ses demandes ;
CONDAMNE Mme [J] [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Mme [J] [W] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l'expertise ;
RAPPELLE que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 13 avril 2022 par Mme [J] [W],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 mai 2024 par lesquelles Mme [J] [W] demande à la cour de :
CONSTATER qu'il n'existait aucune dette locative lorsque le commandement de payer a été délivré, en janvier 2019, à Mme [W],
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable le décompte de surface corrigé déterminé par l'Expert judiciaire,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 8.806,82 euros au titre d'arriéré de loyers et charges arrêtée au 1er octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à défaut de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, à la date du 24 mars 2020,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé la SCI Bouret 14 à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de Mme [J] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, de l'habitation qu 'elle occupe au [Adresse 1], bâtiment Cour 2ème étage droite, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur selon les dispositions du code de procédures civiles d'exécution
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant à 199,80 euros par mois jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise de clefs
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [J] [W] de ses demandes formulées dans le cadre de l'instance venue devant le juge des contentieux et de la protection
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] [W] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l'expertise
STATUANT A NOUVEAU,
PRONONCER la nullité du décompte de surface corrigée déterminé par l'expert judiciaire dès lors que non sollicité par les parties dans le cadre de le l'instance et dès lors que s'inscrivant au mépris des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 notamment de l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948
CONDAMNER la SCI Bouret 14 à restituer à Mme [W] la somme de 8.015,99 euros au titre des provisions pour charges devant lui être restituées
CONDAMNER la SCI Bouret 14 à restituer à Mme [W] une somme de 79,88 euros mise à sa charge indûment à titre de pénalités
ASSORTIR ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel
ORDONNER la compensation entre ces sommes et celle dont Mme [W] est redevable au titre des loyers dus postérieurement à 2020
CONSTATER que la dette locative s'établit à la date d'aujourd'hui à la somme de 5.208,41 euros
DIRE qu'après compensation avec les charges ayant été réglées par Mme [W] indûment, la SCI Bouret reste devoir à celle-ci la somme de 2. 887,46 euros sur le fondement des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil et 1347 du même code.
CONDAMNER la SCI Bouret à régler à Mme [W] ladite somme de 2.887,46 euros
CONDAMNER la SCI Bouret à régler à Mme [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre la même somme au titre des frais irrépétibles de première instance
CONDAMNER la SCI Bouret aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 mai 2024 par lesquelles la SCI Bouret 14 demande à la cour de :
Il est demandé à la Cour de :
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
"Déclaré recevable le décompte de surface corrigé déterminée par l'Expert judiciaire
Condamné Mme [J] [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 8.806,82 euros au titre d'arriéré de loyer et charges arrêté au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision
Débouté la SCI Bouret de sa demande de dommages et intérêts
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à défaut de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, à la date du 24 mars 2020
Autorisé la SCI Bouret à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de Mme [J] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, de l'habitation qu'elle occupe au [Adresse 1] droite, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur selon les dispositions du code de procédures civiles d'exécution
Condamné Mme [J] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant à 199,80 euros par mois jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés
Débouté Mme [J] [W] de toutes ses demandes
Condamné Mme [J] [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Débouté du surplus des demandes plus amples ou contraires
Condamné Mme [J] [W] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l'expertise
Rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit"
- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Bouret 14 de sa demande de condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
En conséquence et
STATUANT À NOUVEAU
- DONNER ACTE au bailleur que les justificatifs des charges réelles sont consultables par la locataire à l'agence [S],
- JUGER la SCI Bouret 14 recevable et bien fondée en son action,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire prévu au bail, à défaut de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti,
À titre subsidiaire,
- PRONONCER la résiliation de plein droit du bail du fait de l'abandon du logement par la défenderesse,
- DÉBOUTER Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
En tout état de cause,
- ORDONNER l'expulsion Mme [W] ainsi que de tous les occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique de l'habitation sis [Adresse 1],
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [W],
- CONDAMNER Mme [W] à payer à la société Bouret 14 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, provision sur charges incluse, outre la revalorisation annuelle, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux par remise des clés,
- CONDAMNER Mme [W] à payer à la société Bouret 14 les sommes suivantes :
12.684,02 euros, 2e trimestre 2024 inclus en principal avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation, correspondant à l'arriéré locatif,
500 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,
3.500 euros au titre de l'Article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER Mme [W] en tous les dépens, incluant les frais d'expertise, engagée à son initiative.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
Sur le décompte de surface corrigé déterminé par l'expert judiciaire
Sur la recevabilité du décompte
Mme [W] maintient devant la cour qu'il n'entrait pas dans la mission de l'expert judiciaire d'établir un nouveau décompte de surface corrigée du logement.
Le jugement du 13 juillet 2020 dont il n'a pas été interjeté appel, a confié à l'expert la mission de :
'- préciser la valeur locative du logement au regard de la loi du 1er septembre 1948, à compter du 1er juillet 2016 jusqu'à la date de clôture des opérations d'expertise
- calculer le loyer légalement exigible au regard des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 (articles 27, 30 et 31) à compter du 1er juillet 2016, jusqu'à la date de clôture des opérations d'expertise'.
Aux termes de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 :
'La valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30 (...)'
Aux termes de l'article 28 de cette loi :
'Un décret, pris sur le rapport du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme, déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu'il soit tenu compte, notamment, de la hauteur du plafond, de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local.
Il définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes.
Le même décret précisera également les correctifs applicables à l'ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d'entretien, de sa vétusté, de l'importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d'équipement propres, soit au local, soit à l'ensemble de l'immeuble.
Ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs que les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire'.
L'article 30 de cette même loi dispose :
'Le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés.
Les prix de base doivent être tels qu'ils assurent, après application des correctifs, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité.
Le décret prévu à l'alinéa 1er fixe les modalités selon lesquelles les prix de base s'appliquent lors de leur révision aux locataires ou occupants dont le loyer avait déjà atteint la valeur locative résultant de l'application des anciens prix de base'.
Il résulte de ces textes et n'est pas contesté que la valeur locative est déterminée en fonction de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28 de la loi de 1948, du logement pris à bail.
C'est donc à juste titre que l'expert a opéré, compte-tenu des termes de l'article 27 de la loi, la recherche de la surface corrigée du logement.
Cette recherche entrait bien dans les missions de l'expert et est opposable à Mme [W].
La recevabilité du décompte sera confirmée en appel.
Sur son bien fondé
Mme [W] fait valoir que le nouveau décompte de surface corrigé établi par l'expert ne respecte pas les prescriptions de la loi du 1er septembre 1948.
En l'espèce, le rapport d'expertise fait état en page 16, de ce que l'expert s'est rendu sur place le 11 décembre 2020 et a constaté que le décompte du prix du loyer du 1er octobre 1973 ne correspondait pas à l'état des locaux, relevé par ses soins, qu'il avait en effet constaté une salle d'eau, équipée d'une douche et d'un lavabo, qui n'apparaissait pas aux termes du décompte de 1973, que c'est ainsi, conformément à la mission qui lui était impartie qu'il a procédé au calcul de la surface corrigée des locaux donnés à bail au regard de la loi du 1er septembre 1948 résultant de ses constatations sur site.
L'expert a conclu à une surface corrigée de 48 m² alors que le contrat de bail initial fait état d'une surface corrigée de 36 m².
L'expert a toutefois sollicité la SCI Bouret 14 suivant note aux partie n° 6 valant document de synthèse afin qu'elle lui indique, au titre des parties privatives, les dates d'installation de la douche, du lavabo, ainsi que du branchement de la machine à laver, à l'aide de tous les devis et factures, et au titre des parties communes, les travaux réalisés depuis 2016, à l'aide du carnet d'entretien de l'immeuble ou de tous autres justificatifs (états annuels des comptes de copropriété).
Il résulte des conclusions du rapport d'expertise et des documents annexés au rapport qu'aucun justificatif n'a été transmis par le bailleur.
Or, aux termes de l'article 28 alinéa 4 de la loi du 1er septembre 1948, ne pouvaient entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs permettant la détermination du loyer selon la "surface corrigée" que les éléments d'équipements et de confort fournis par le propriétaire (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 3 juillet 2002, 01-02.701, Publié au bulletin).
Ainsi l'amélioration constatée par l'expert à savoir l'existence désormais d'une salle de bain avec douche et lavabo dans le logement qui ne résulte pas de travaux justifiés par la SCI Bouret 14 ne pouvait être prise en compte pour l'établissement du nouveau décompte de surface corrigée.
La contestation de Mme [W] apparaît fondée et la surface corrigée du logement sera ramenée en appel à 36 m², telle que déterminée initialement par le bail liant les parties.
Si le décompte de surface corrigée établi par l'expert doit être écarté, il n'y a pas lieu d'en prononcer la nullité, comme le demande Mme [W], qui sera déboutée de ce chef.
Sur la demande de restitution des provisions pour charges versées au titre des années 2011 à 2019
Mme [W] maintient devant la cour, qu'en l'absence de régularisation de charges, elle est fondée à solliciter le remboursement des provisions qu'elle a versées entre le premier trimestre 2011 et le 4ème trimestre 2019, soit une somme de 8.015,99 euros.
Elle fait valoir que son action ne relève pas de la prescription de trois ans puisqu'aucune régularisation n'est intervenue depuis 2011.
Aux termes de l'engagement de location du 1er octobre 1973, article 9, le preneur doit rembourser les prestations, taxes locatives et fournitures individuelles incombant aux locataires dans les conditions fixées par la loi du 1er septembre 1948 (article 48) et toutes autres dispositions légales, même à venir.
Aux termes de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa version applicable à l'espèce, visée par les parties, les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article.
L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l'envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures,...) à la disposition du locataire pendant six mois.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième, s'il en fait la demande.
L'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l'action en paiement de charges du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l'article 7-1 de la loi de 1989.
Quant au locataire, il peut agir en répétition des charges indûment perçues par le bailleur, le délai de prescription de cette action ne commençant à courir qu'à compter de la régularisation des charges par le bailleur, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non à compter du versement de la provision (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, Bull. 2017, III, n° 122).
Les trois catégories de charges sont limitatives et il faut se reporter au décret en Conseil d'Etat n° 87-713 du 26 août 1987 pour en avoir la liste précise.
En l'espèce, il convient de constater que la SCI Bouret 14 verse aux débats :
- les états des dépenses de l'immeuble pour les années 2014 à 2019
- les régularisations de charges annuelles relatives à ces années, toutes créditrices, étant précisé que la répartition est opérée en fonction des tantièmes attachés au lot (soit 3000 tantièmes) et ne concerne que les dépenses de l'immeuble relatives aux dépenses générales (eau et électricité, taxes), ascenseur sur cour et bâtiment A (société de nettoyage)
- le courrier du cabinet [S] Gestion, mandataire du bailleur du 20 février 2015, notifiant à la locataire la régularisation de charges 2014 et lui précisant que toutes les factures sont consultables sur rendez-vous au cabinet avec les heures d'ouverture
- l'historique de la locataire arrêté au 18 janvier 2019 démontrant que les régularisations de charges pour 2011, 2012 et 2013 n'ont pas été effectuées.
S'agissant des charges au titre des années 2011 à 2013, soit depuis plus de trois ans, le bailleur n'allègue ni n'établit avoir procédé à leur régularisation et n'en justifie pas davantage devant la cour, sans faire valoir une difficulté quelconque à ce sujet ; il en résulte que les provisions versées, qui ne sont pas justifiées, doivent être restituées à la locataire, soit 234 euros x 12 trimestres : 2.808 euros.
S'agissant en revanche des charges postérieures, la cour relève que l'action de Mme [W] est prescrite concernant les charges des années 2014 à 2016 dont la régularisation lui a été notifiée les 20 février 2015, 8 janvier 2016 et 13 février 2017, Mme [W] ayant formé sa demande à l'audience du 28 février 2020, ainsi qu'il ressort du jugement du 13 juillet 2020.
Concernant la demande au titre des provisions des années 2017 à 2019, celle-ci n'apparaît pas fondée dès lors que les régularisations de charges sont intervenues, le bailleur justifiant d'un décompte par nature des charges locatives et de leur mode de répartition, de sorte que la demande de restitution des provisions versées doit être rejetée.
La demande de restitution des provisions sera donc accueillie en appel à hauteur de 2.808 euros, infirmant le jugement en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Mme [W] a été condamnée en première instance à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 8.806,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.
La SCI Bouret 14 verse aux débats le décompte de première instance faisant état de ce montant ainsi que le décompte actualisé devant la cour arrêté au 1er avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus portant mention d'un solde débiteur de 12.684,02 euros.
Ces deux décomptes reprennent toutefois le montant des loyers tels que déterminé par l'expert alors qu'il a été indiqué que la surface corrigée à prendre en compte est celle de 36 m² et non 48 m².
Ainsi, le montant des loyers s'établit comme suit :
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2016 :
10 m² à 3,84 euros : 38,40 euros
26 m² à 2,06 euros : 53,56 euros
soit 91,96 euros et pour un trimestre 275,88 euros
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2017 :
10 m² à 3,86 euros : 38,60 euros
26 m² à 2,07 euros : 53,82 euros
soit 92,42 euros et pour un trimestre 277,26 euros
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2018 :
10 m² à 3,90 euros : 39 euros
26 m² à 2,09 euros : 54,34 euros
soit 93,34 euros et pour un trimestre 280,02 euros
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2019 :
10 m² à 3,97 euros : 39,70 euros
26 m² à 2,13 euros : 55,38 euros
soit 95,08 euros et pour un trimestre 285,24 euros
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2020 :
10 m² à 4,01 euros : 40,10 euros
26 m² à 2,15 euros : 55,90 euros
soit 96 euros et pour un trimestre 288 euros
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2021 :
10 m² à 4,01 euros : 40,10 euros
26 m² à 2,15 euros : 55,90 euros
soit 96 euros et pour un trimestre 288 euros
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2022 :
10 m² à 4,11 euros : 41,10 euros
26 m² à 2,20 euros : 57,20 euros
soit 98,30 euros et pour un trimestre 294,90 euros
- montant du loyer en principal à valeur de juillet 2023 :
10 m² à 4,25 euros : 42,50 euros
26 m² à 2,25 euros : 58,50 euros
soit 101 euros et pour un trimestre 303 euros.
Sont dues au titre des loyers échus entre le 1er juillet 2016 et le 1er avril 2024 les sommes suivantes :
- du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2017 : 275,88 euros x 4 = 1.103,52 euros
- du 3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2018 : 277,26 euros x 4 = 1.109,04 euros
- du 3ème trimestre 2018 au 2ème trimestre 2019 : 280,02 euros x 4 = 1.120,08 euros
- du 3ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2020 : 285,24 euros x 4 = 1.140,96 euros
- du 3ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2022 : 288 euros x 8 = 2.304 euros
- du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023 inclus : 294,90 euros x 4 = 1.179,60 euros
- du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 inclus : 303 euros x 4 = 1.212 euros
Total : 9.169,20 euros.
S'agissant des charges locatives, comme il a été indiqué, la SCI Bouret 14 verse aux débats :
- les états des dépenses de l'immeuble pour les années 2016 à 2019
- les régularisations de charges annuelles, toutes créditrices, étant précisé que la répartition est opérée en fonction des tantièmes attachés au lot (soit 3000 tantièmes) et ne concerne que les dépenses de l'immeuble relatives aux dépenses générales,(eau et électricité, taxes), ascenseur sur cour et bâtiment A (société de nettoyage)
- le courrier du cabinet [S] Gestion, mandataire du bailleur du 20 février 2015, notifiant à la locataire la régularisation de charges 2014 et lui précisant que toutes les factures sont consultables sur rendez-vous au cabinet avec les heures d'ouverture.
Elle verse également aux débats le décompte actualisé portant mention des régularisations de charges créditrices pour les années 2020 (215,18 euros), 2021 (196,01 euros), 2022 (169,97 euros) et pour 2023 (173,43 euros), non contestées par Mme [W].
Le décompte des charges depuis le 1er juillet 2016 incluant les régularisations de charges créditrices des années 2016 à 2023, produit par le bailleur sera entériné.
Il est dû à ce titre une somme de 5.909,48 euros décomposée comme suit :
234 euros x 32 trimestres (8 ans) = 7.488 euros, dont à déduire les régularisations de charges créditrices d'un montant de 213,40 euros, 188,06 euros, 220,60 euros, 201,87 euros, 215,18 euros, 196,01 euros, 169,97 euros et 173,43 euros (soit un total à déduire de : 1.578,52 euros).
Enfin s'agissant des règlements effectués par Mme [W], celle-ci ne justifie d'aucun paiement qui n'aurait pas été comptabilisé par le bailleur et s'est acquittée, ainsi qu'il ressort des décomptes, des sommes suivantes :
- 550,70 euros le 25 juillet 2016
- 550,70 euros le 18 janvier 2017
- 550,70 euros le 11 mai 2017
- 550,70 euros le 9 août 2017
- 550,70 euros le 13 octobre 2017
- 550,70 euros le 15 janvier 2018
- 23,57 euros le 7 mars 2018
- 557,51 euros le 5 juin 2018
- 508,62 euros le 2 mars 2020
total des règlements : 4.393,90 euros.
Le décompte actualisé en appel s'établit comme suit : 9.169,20 euros + 5.909,48 euros, dont à déduire la somme de 4.393,90 euros, soit une somme due de 10.684,78 euros.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 8.806,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.
L'arriéré locatif sera fixé en appel à la somme de 10.684,78 euros, suivant décompte arrêté à la date du 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Poursuivant l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire prévue au bail à la date du 24 mars 2020, à défaut de régularisation des causes du commandement de payer lui ayant été notifié le 23 janvier 2019 dans les deux mois de cette notification, Mme [W] fait valoir que lors de la délivrance dudit commandement, elle était à jour de ses loyers.
En l'espèce, la SCI Bouret 14 a délivré à Mme [W] le 23 janvier 2019 au visa de l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948, un commandement de payer visant la clause résolutoire, mentionnant qu'à défaut d'avoir payé les causes du commandement dans le délai de deux mois à compter de la date de l'acte et à défaut de libération des lieux, le bailleur se pourvoira devant le tribunal pour entendre constater la résiliation du bail.
Etait annexé à ce commandement de payer, un décompte de loyers et charges faisant état d'un solde restant dû de 2.738,50 euros au 1er trimestre 2019 et solde de charges 2018 inclus.
Si ce décompte comptabilise des loyers dont l'indexation était erronée, il convient de rappeler que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant (Civ. 3ème , 31 mai 2011, n°10-17.846).
Il résulte des développements précédents qu'à la date de délivrance du commandement de payer, Mme [W] restait devoir la somme de 1.625,28 euros, décomposée comme suit :
- loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2019 (terme du 1er janvier 2019 et régularisation de charges 2018 inclus) : 3.052,62 euros + 2.457,94 euros [3.080 euros - 213,40 euros - 188,06 euros - 220,60 euros] = 5.510,56 euros
- dont à déduire les versements effectués pour 3.885,28 euros.
Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans les deux mois de la délivrance de l'acte, le premier juge a constaté à juste titre l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 24 mars 2020.
Le jugement sera confirmé sur point et en ses dispositions relatives à l'expulsion de Mme [W] et au sort des meubles.
Sur l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, infirmant ainsi le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à 199, 80 euros par mois et a condamné Mme [W] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération complète et effective des lieux.
Sur la demande de Mme [W] en restitution des pénalités
Mme [W] maintient en appel sa contestation relative aux pénalités qui ont été comptabilisées par le bailleur entre juillet 2011 et novembre 2015, pour un montant de 79,88 euros et sa demande en restitution de cette somme.
La SCI Bouret 14 fait valoir que la demande est prescrite et sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Mme [W] de ce chef.
En application de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, toutes les sommes indûment perçues par le bailleur sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans (Civ. 3ème ,16 juin 2010 / n° 09-70.354).
Il est constant que la demande a été formée lors de l'audience du 28 février 2020, ainsi qu'il résulte du jugement du 13 juillet 2020.
Il en résulte que la demande de restitution des pénalités formée par Mme [W] est prescrite comme le soulève à juste titre la SCI Bouret 14.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de cette demande.
Sur la compensation
Selon l'article 1347 du code civil, 'la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies'.
L'article 1347-1 dispose que, 'sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre'.
En l'espèce, il sera fait droit à la demande de Mme [W] au titre de la compensation.
Il convient de la condamner en appel à payer à la SCI Bouret 14, la somme de 7.876,78 euros (10.684,78 euros - 2.808 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
Sur les demandes de dommages-intérêts des parties
Sur la demande de Mme [W]
Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts, Mme [W] ne forme toutefois devant la cour aucune demande de ce chef.
Pour mémoire, une demande d'infirmation d'un chef du jugement ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef de jugement et les moyens développés à l'appui des demandes d'infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.
En application de l'article 954 du code de procédure civile et d'une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l'absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, la cour d'appel ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et confirmer le jugement sur ce point.
La cour ne peut en l'espèce que confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande de dommages-intérêts.
Sur la demande de la SCI Bouret 14
La SCI Bouret 14 sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts mais aussi l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.
Elle maintient au dispositif de ses conclusions d'intimée, sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 500 euros.
Elle ne développe toutefois aucune argumentation à l'appui de cette demande et le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, hors le coût de l'expertise qui doit rester à la charge du bailleur dès lors qu'elle a permis de déterminer le montant des loyers dus.
Mme [W], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande de restitution des provisions sur charges, mis à sa charge le coût de l'expertise judiciaire, l'a condamnée à payer à la SCI Bouret 14 :
- la somme de 8.806,82 euros au titre d'arriéré de loyer et charges arrêté au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision
- une indemnité d'occupation mensuelle correspondant à 199,80 euros par mois jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise de clefs ;
Et statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés,
Déclare prescrite la demande formée par Mme [J] [W] en restitution des provisions sur charges versées au titre des années 2014 à 2016,
Condamne Mme [J] [W] à payer à la SCI Bouret 14 la somme de 7.876,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [J] [W] à compter du 24 mars 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs ou la reprise des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et la condamne en son paiement à compter du 3ème trimestre 2024,
Condamne la SCI Bouret 14 à régler les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [Y],
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Déboute Mme [J] [W] de sa demande de voir prononcer la nullité du décompte de surface déterminé par l'expert judiciaire,
Condamne Mme [J] [W] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
