Texte intégral
MINUTE N° 23/557
Copie exécutoire à :
- Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER
- Me Valérie SPIESER
- Me Thierry CAHN
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 18 Décembre 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/02067 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3BC
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de Colmar
APPELANTE :
Madame [B] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1842 du 14/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS :
Madame [L] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000114 du 10/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR
Organisme POLE HABITAT [Localité 3] CENTRE ALSACE O.P.H PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseillère
Mme DESHAYES, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par contrat signé le 22 mars 2019, l'office public d'habitat Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace, (ci-dessous dénommé OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace), a donné à bail à Madame [L] [W] et sa fille, Madame [B] [W], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 365,86 euros, outre les charges (115 euros de provision sur charges, 7,05 euros de charges particulières et 6,49 euros de contrat quiétude multiservices).
Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a, par acte du 28 septembre 2021, fait assigner les preneuses devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar afin de voir constater la résiliation du bail, subsidiairement en voir prononcer la résiliation judiciaire, voir ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 2 254,91 euros au titre des loyers échus jusqu'à la résiliation du bail, selon arrêté en date du 20 septembre 2021 ainsi qu'une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 13 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 3] a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 30 août 2021 et ordonné l'expulsion de Mesdames [W], condamné ces dernières à payer la somme de 998,37 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayées au mois de mars 2022, terme de février 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, dit
n'y avoir lieu d'accorder d'office des délais de paiement, condamné Mesdames [W] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter du mois de mars 2022 et jusqu'à libération effective des lieux, rejeté la demande de condamnation solidaire au paiement formée par l'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace et condamné in solidum Madame [L] [W] et Madame [B] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que les loyers impayés réclamés aux locataires par le biais du commandement de payer délivré le 29 juin 2021 n'avaient pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que celles-ci restaient redevables d'une somme de 998,37 euros au 3 mars 2022. Il a par ailleurs souligné que le bail ne comportait aucune clause expresse et non-équivoque de solidarité et, qu'en l'absence des défenderesses et d'éléments financiers les concernant, il n'y avait pas lieu à délai de paiement.
Madame [B] [W] a, par acte du 20 mai 2022, formé appel sur les dispositions du jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation solidaire au paiement formée par l'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace et en ce qui concerne les dépens.
Par conclusions notifiées électroniquement le 20 février 2023, Madame [B] [W] demande à la cour d'infirmer le jugement précité du 13 avril 2022 et, statuant à nouveau, de :
débouter l'OPH Pole Habitat [Localité 3] Centre Alsace de l'ensemble de ses demandes,
en tout état de cause, suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié à Mesdames [W] le 29 juin 2021,
dire que Mesdames [L] et [B] [W] sont à jour du paiement de leur loyer et qu'elles ont résorbé leur arriéré de loyer,
dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens pour la procédure de première instance et d'appel,
rejeter l'appel incident formé par l'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace et le débouter de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions.
Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [W] reconnaît l'existence d'une dette non apurée dans le délai de deux mois ouvert par le commandement de payer mais expose qu'elle et Madame [L] [W] ont désormais réglé l'arriéré et que le solde
de leur compte de novembre et décembre 2022 et de janvier 2023 était bénéficiaire.
Elle sollicite en conséquence la suspension de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement en faisant valoir leur souhait commun de se maintenir dans les lieux et les efforts déployés afin d'apurer leur dette et régler le loyer courant.
Par conclusions notifiées le 15 décembre 2022, Madame [L] [W] demande à la présente juridiction de bien vouloir :
déclarer Madame [B] [W] recevable et bien fondée en son appel,
déclarer son appel provoqué recevable et bien fondé,
y faisant droit, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Colmar le 13 avril 2022,
statuant à nouveau :
débouter le bailleur de ses demandes, fins et conclusions en l'absence de production du commandement de payer,
en tout état de cause :
lui accorder les plus larges délais de paiement et l'autoriser à régler l'arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2022 à la somme de 443,67 euros en 35 mensualités de 12,32 euros et une 36ème mensualité de 12,47 euros,
en conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire visés au commandement de payer délivré le 29 juin 2021,
sur appel incident :
déclarer l'appel incident recevable mais mal fondé,
le rejeter,
débouter l'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
condamner l'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace aux entiers dépens des deux instances et à payer à la concluante la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [L] [W] estime qu'il appartient en premier lieu à la juridiction saisie de vérifier la régularité et les modalités de délivrance du commandement de payer qui n'est pas produit à la procédure.
Elle reconnaît que les preneuses ont rencontré des difficultés de paiement et n'ont pas apuré la dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer mais soutient qu'elles avaient procédé à des règlements puisque la dette n'était plus que de 998,37 euros à la date du 28 février 2022 et que le juge aurait pu leur accorder d'office des délais de paiement.
Elle sollicite en conséquence l'octroi de délais de paiement sur 36 mois.
Elle s'oppose à la condamnation solidaire réclamée par la partie bailleresse en l'absence de clause en ce sens dans le bail ou de fondement textuel prévoyant une telle solidarité entre mère et fille.
Par conclusions notifiées le 14 mars 2023, l'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace demande à la cour de :
rejeter l'appel et le dire mal fondé,
rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [W],
confirmer le jugement sauf en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de solidarité au paiement,
recevoir l'appel incident et le dire bien fondé,
et statuant à nouveau :
ordonner la condamnation solidaire de Mesdames [B] et [L] [W],
les condamner solidairement, et subsidiairement conjointement, à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 30 août 2021 et non mars 2022,
en tout état de cause :
condamner in solidum Mesdames [W] aux entiers frais et dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La partie bailleresse se prévaut de la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, qu'elle verse aux débats, et de la reconnaissance par les appelantes de la persistance d'impayés à l'issue du délai de deux mois ouvert par cet acte.
L'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace souligne l'ancienneté de la dette malgré les propositions d'apurement amiable adressées aux preneuses et auxquelles elles n'ont pas donné suite, ne se manifestant qu'à hauteur de cour.
L'OPH Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace s'oppose à l'octroi de délais de paiement, qui ne peuvent s'appliquer en l'espèce, dès lors que la clause résolutoire est déjà acquise par l'effet du commandement de payer et que les appelantes ne démontrent pas être en situation de régler leur dette locative et ont connu des impayés pendant plus de deux ans et demi sans d'ailleurs prouver être désormais libérées de toute dette.
La bailleresse sollicite enfin l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation à mars 2022 alors que le bail était résilié au 30 août 2021, date qui doit être retenue comme point de départ de l'indemnité d'occupation, et en ce qu'il a rejeté la condamnation solidaire des preneuses, pourtant engagées dans le bail avec la volonté de régler ensemble leur loyer, comme cela ressort des termes du contrat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 avril 2023 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 16 octobre 2023 pour être mise en délibéré au 18 décembre 2023.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise, en son V, que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 (prévoyant la suspension des procédures d'exécution) s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de cet alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Aux termes de l'article 24 VII, pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties le 22 mars 2019 contient, en page 4, une clause selon laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyer ou charges régulièrement appelés, d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.
La bailleresse produit le commandement de payer signifié à Madame [L] [W] et sa fille, Madame [B] [W], par acte du 29 juin 2021, lequel respecte les exigences formelles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et vise la clause résolutoire.
S'il n'est pas précisé les modalités de remise de cet acte, les preneuses reconnaissent expressément dans leurs conclusions en avoir eu signification et ne pas avoir apuré l'intégralité des causes du commandement de payer dans les deux mois qui l'ont suivi, comme confirmé par les décomptes.
A la date du commandement de payer, l'arriéré locatif s'établissait ainsi à la somme de 3 536,94 euros, correspondant à un impayé partiel ou total des loyers de mars 2020 à mai 2021. Les versements effectués dans le courant des deux mois suivant n'ont représenté qu'une somme totale de 1536,61 euros de sorte que la dette s'établissait au 29 août 2021, au vu de ces versements et nouveaux loyers exigibles, à la somme de 3 052,40 euros.
Il résulte toutefois des décomptes figurant au dossier que la dette ne représentait plus, au jour de l'audience du 3 mars 2022, qu'une somme de 998,37 euros et une somme de 443,67 euros au 19 août 2022 avant de finalement être intégralement réglée à une date non précisée mais en tout état de cause avant le 31 octobre 2022 où le compte des preneuses était créditeur de 246,92 euros.
Il est ainsi démontré que les preneuses étaient en capacité d'apurer leur dette dans un délai raisonnable, inférieur en tout état de cause aux délais légaux maximum qui pouvaient leur être accordés.
Par principe, le fait qu'elles ne se soient pas acquittées du solde dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ne fait pas obstacle à ce que des délais de paiement puissent leur être accordés ultérieurement, suspendant les effets de cette clause, conformément aux dispositions précitées.
Elles ne sauraient en outre être placées dans une situation plus défavorable qu'un preneur ayant seulement payé partiellement son arriéré avant l'audience et être ainsi privées de la faculté de préserver leur bail.
Dès lors, après avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu, conformément à la demande des preneuses, de leur accorder des délais de paiement de leur dette locative entraînant suspension des effets de la clause résolutoire.
La dette locative ayant été résorbée, il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de faire droit à la demande de délai de paiement formée par Mesdames [W], courant jusqu'au 31 octobre 2022, suspendant les effets de la clause résolutoire du bail et de constater qu'elles se sont acquittées de leur dette locative dans le cours de ce délai, de sorte que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.
L'OPH Habitat [Localité 3] Centre Alsace sera de ce fait débouté de l'ensemble de ses demandes.
Sur les frais et dépens
Les preneuses ne s'étant pas présentées à l'audience devant le premier juge afin de solliciter un échéancier et exposer leur situation financière, et l'existence d'une dette locative étant acquise, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens.
La décision étant rendue dans l'intérêt de Mesdames [W], dont le manquement à leurs obligations contractuelles a justifié le jugement déféré, mais la bailleresse succombant, il y a lieu de condamner chaque partie à conserver la charge de ses dépens d'appel et de rejeter toute demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire ;
INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné in solidum Madame [L] [W] et Madame [B] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
Statuant à nouveau,
ACCORDE à Madame [L] [W] et Madame [B] [W] des délais de paiement courant jusqu'au 31 octobre 2022 pour apurer leur dette locative, suspendant les effets de la clause résolutoire du bail ;
CONSTATE que Madame [L] [W] et Madame [B] [W] se sont acquittées de l'intégralité de la dette locative pendant le cours des délais ainsi accordés ;
CONSTATE que la clause résolutoire du bail est réputée n'avoir jamais joué ;
REJETTE en conséquence les demandes en expulsion et en paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation formées par l'Office Public Pôle Habitat [Localité 3] Centre Alsace,
Y ajoutant,
CONDAMNE chaque partie à conserver la charge de ses dépens de l'instance d'appel ;
REJETTE toute demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier La Présidente
