Tribunal judiciaire, 27 mai 2025. 24/02793

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC LE 27 MAI 2025 CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 27 Mai 2025 N° RG 24/02793 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FW2G COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile) GREFFIERE : Madame LANOIX DÉBATS : à l'audience publique du 10 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au vingt sept Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction JUGEMENT rendu le vingt sept Mai deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe date indiquée à l’issue des débats ENTRE : Syndic. de copro. RÉSIDENCE ELYSEES dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, dont le siège social est sis 1 de l’Alma, 35000 RENNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire - 22000 SAINT BRIEUC Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant ET : Monsieur [P] [B], demeurant 4 rue du Vau Louis - 22000 SAINT BRIEUC 1 EXPOSE DU LITIGE: Monsieur [P] [B] est propriétaire des lots N°12, 81 et 545 représentant des biens immobiliers dans un immeuble soumis au statut de la copropriété de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC. Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES a confié à la société FONCIA ARMOR le soin de suivre et dresser les charges de la copropriété de l’immeuble. Monsieur [P] [B] a arrêté depuis plusieurs années de payer les appels de fonds. Par exploit signifié le 27 12 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Elysées a sur le fondement des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 17 mars 1967, assigné devant le tribunal judiciaire de Saint Brieuc Ch 2, monsieur [P] [B] afin de voir statuer sur les demandes qui suivent : -JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, -CONDAMNER M. [P] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC, la somme de 7721,22 €, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 février 2024 et jusqu’à parfait paiement, -ORDONNER la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code Civil, -CONDAMNER M. [P] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, -CONDAMNER M. [P] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC, la somme de 1.400 € par application de l’article 700 du CPC, -CONDAMNER aux entiers dépens, -MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir Par conclusions notifiées par RPVA le 24 02 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Elysées forme les prétentions suivantes : -JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, 2 -CONDAMNER M. [P] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC, la somme de 8.530,44 €, suivant situation de compte du 21 février 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 février 2024 et jusqu’à parfait paiement, -ORDONNER la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code Civil, -CONDAMNER M. [P] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, -CONDAMNER M. [P] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, sise 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT BRIEUC, la somme de 1.400 € par application de l’article 700 du CPC, -CONDAMNER aux entiers dépens, -MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir.  Le jour de l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES, a déposé son dossier en se rapportant aux demandes et aux moyens qui figurent dans les dernières conclusions. Le même jour, monsieur [P] [B] régulièrement assigné n’a pas comparu et n’a pas été représenté. Le dossier a été mis en délibéré. EXPOSE DES MOTIFS Sur la recevabilité des demandes Le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEES demande de juger recevables ses prétentions. L’irrecevabilité prévue par le texte est une fin de non-recevoir qui doit conformément à l’article 122 du Cpc, être soulevée par le défendeur ou qui peut être relevée d’office par le juge. En l’espèce, aucun moyen d’irrecevabilité n’est soulevé par le défendeur. En revanche, le juge aux termes de l’article 16 du Cpc est tenu de veiller au respect du principe du contradictoire par les parties et il est également soumis à ce principe. Aucun élément ne vient indiquer que les conclusions prises par le 24 02 2025 aient été portées à la connaissance du défendeur. La question a été soulevée lors de l’audience mais il n’y a pas eu de communication de document qui puissent établir la signification des conclusions en question. En conséquence, le principe du contradictoire n’a pas été respecté et il convient de déclarer irrecevables les conclusions du 24 02 2025. 3 Sur la condamnation au paiement Selon l’article 20 de la Loi du 11 juillet 1965, Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai. En l’espèce, Monsieur [P] [B] est propriétaires des lots N°12, 81 et 545 représentant des biens immobiliers dans un immeuble de LA RESIDENCE ELYSEES soumis au statut de la copropriété. Les charges de copropriété de l’immeuble ont été soumises à différentes assemblées des copropriétaires. L’ajustement du budget prévisionnel d’octobre 2021 à septembre 2022, a été approuvé par l’assemblée générale, le budget prévisionnel d’octobre 2022 à septembre 2023, le budget prévisionnel d’octobre 2023 à septembre 2024, l’ajustement du budget prévisionnel d’octobre 2024 à septembre 2025, ont été approuvés par l’assemblée des copropriétaires. Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 07 avril 2022, 3 avril 2023 et du 12 avril 2024 que le vote du budget prévisionnel de la copropriété RÉSIDENCE ÉLYSÉES a été adopté soit à l’unanimité, soit à la majorité des copropriétaires (Pièces N°3,4 et 5). Le 07 02 2024, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception a été adressée par le représentant du syndicat des copropriétaires à Monsieur [P] [B], afin de lui réclamer le paiement de ses charges de copropriété pour un montant en principal de 3 298,85 € ros, lettre qui n’a pas été réclamée. (Pièce n°10 du demandeur). Le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR a signifié à Monsieur [P] [B] un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant en principal de 4924,87 €. La situation de compte à la date du 15 11 2024, révélait que du 01 10 2022 au 15 11 2024, les charges de copropriété de Monsieur [P] [B] s’élevaient à la somme de 7721,22 €. Ce dernier n’a à aucun moment contesté les sommes qui lui étaient réclamées et il ne les conteste pas davantage dans le cadre de la procédure actuelle. Monsieur [P] [B] n’a pas payé les charges malgré ses obligations en qualité de copropriétaire. Il n’a pas estimé nécessaire de comparaitre et de faire état de sa position. 4 En conséquence, Monsieur [P] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES, représenté par son syndic de copropriété, la société FONCIA ARMOR, la somme de 7721,22 € arrêtée au 15 11 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 07 02 2024. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l’article 1343-2 du Code Civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes des intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’une demande en justice est formée à cette fin ». En l’espèce, il convient de dire que les intérêts échus qui sont dus pour une année entière, seront capitalisés conformément à l’article précité. Sur la condamnation au paiement de dommages et intérêts L’article 1231-1 du Code Civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En l’espèce, Monsieur [P] [B] n’a pas exécuté son obligation de paiement de ses charges de copropriété à la date de leur exigibilité, et malgré une mise en demeure et un commandement de payer. Il n’a fait état d’aucune raison pour laquelle il considèrerait que les charges ne sont pas dues. Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ELYSEE connait en raison du non-paiement un manque de trésorerie à hauteur de la dette en question qui lui porte préjudice. Ce préjudice alors qu’il est en charge de défendre les intérêts de la copropriété est bien réel et certain. Il y a lieu de condamner Monsieur [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Sur les frais irrépétibles Il apparait manifestement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR, les frais irrépétibles exposés par ses soins pour la défense de ses intérêts. Monsieur [P] [B] doit être condamné à lui payer la somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du Cpc. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire de la décision est de droit. Elle sera donc rappelée au sein du dispositif. 5 Sur les dépens La partie qui succombe supporte les dépens. Monsieur [P] [B] doit être condamné aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE irrecevables les conclusions en date du 24 02 2025 prises par le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR, CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR la somme de 7721,22 € arrêtée au 15 11 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 07 02 2024, ORDONNE que les intérêts échus qui sont dus pour une année entière soient capitalisés, CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉES représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux entiers dépens, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et la Greffière. LA GREFFIERE LE PRESIDENT 6