Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE JUGE DE L’EXÉCUTION
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00024 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWX5
NAC : 78A
JUGEMENT D’ORIENTATION
(VENTE AMIABLE)
22 mai 2025
DEMANDERESSE
FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION) et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CREANCES III ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION), et ayant la société M.C.S. ET ASSOCIES comme entité en charge du recouvrement, lui-même venant aux droits du CREDIT AGRICOLE DE LA REUNION
[Adresse 6]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
S.C.I. DANISA
[Adresse 15]
[Adresse 11]
[Localité 7]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CRÉANCIER INSCRIT
Comptable du service des impôts des particuliers (SIP) de [Localité 14] - Trésor public
Trésorerie de [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 9] ([Localité 10])
Rep/assistant : Maître Céline MAZAUDIER-PICHON DE BURY de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
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COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Juge de l’exécution : M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY
Audience publique du 27 mars 2025.
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
par jugement contradictoire initialement prévu le 24 avril 2025, prorogé au 22 mai 2025, en premier ressort.
Prononcé par mise à disposition par M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président, assisté de Mme Dévi POUNIANDY.
Copie exécutoire délivrée le 22/05/2025 Maître GARNAULT, Maître Thibaut BESSUDO, Maître Céline MAZAUDIER
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Suivant commandement délivré le 24 février 2024, et publié le 28 mars 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 14] sous la référence Volume [Immatriculation 8] S n° 31, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, représenté par son recouvreur la société MCS TM venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CREANCES III a fait saisir un terrain clôturé situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 14], ensemble y édifiée une maison de type F6/7, cadastré Section EN n° [Cadastre 2], au Lieudit [Adresse 3] pour une contenance de 13a 92Ca.
Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS a fait assigner à comparaître la société DANISA devant le juge de l’exécution par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024.
Le créancier poursuivant a fait dénoncer le commandement de payer valant saisie au Comptable du service des impôts des particuliers (SIP) de [Localité 14] - Trésor public, par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 mai 2024.
Dans ses dernières conclusions en date du 19 février 2025, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS demande de :
Dire valides et réguliers les actes de procédure de la présente saisie immobilière ;
Déclarer recevables et bien-fondées les demandes du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, représenté par son recouvreur la société MCS TM ;
Débouter la SCI DANISA de ses prétentions, fins et conclusions, sauf en ce qu’elle demande l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi, pour un prix ne pouvant être inférieur à la somme de 675 000 euros,
En conséquence,
Constater que le créancier poursuivant, titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire,
Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;
Déterminer les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable àla demande du débiteur ou en ordonner la vente forcée, et à cet effet, notamment :
En cas de vente forcée :
Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ;
Fixer la date de l'audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble;
Ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.
En cas de vente amiable :
Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ;
Fixer le montant en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;
Taxer le montant des frais privilégiés de vente de la requérante qui seront versés directement par l'acquéreur en sus du prix ;
Fixer la date de l'audience à laquelle 1'affaire sera appelée pour s'assurer que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'i1 a fixé, que le prix est consigné et que 1'état ordonné des créances a été dressée ou, à défaut, ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.
Condamner la SCI DANISA à la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 11 décembre 2024, la société DANISA demnde de :
In limine litis,
PRONONCER la nullité du commandement de payer valant saisie en date du 24 février 2024
PRONONCER la nullité de l’assignation en date du 22 mai 2024
A défaut,
DIRE ET JUGER IRRECEVABLES les demandes du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS
Subsidiairement,
DEBOUTER le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS de ses demandes,
Très subsidiairement,
ACCORDER un délai de deux ans à la SCI DANISA pour s’acquitter de sa dette et ORDONNER la suspension de la présente procédure pendant ce délai,
ORDONNER que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal et que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Encore plus subsidiairement,
AUTORISER la vente amiable,
FIXER à 600 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu,
FIXER l’audience de rappel dans 4 mois,
En tout état de cause
CONDAMNER Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS à verser la somme de
3500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens
Il convient de renvoyer les parties à leurs écritures précitées pour l’exposé des moyens qu’elles développent.
SUR CE,
L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».
En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut d’un titre exécutoire constitué par la copie exécutoire d’un acte de prêt reçu le 14 décembre 2006 en l’étude de Maître [K] [I], notaire à [Localité 13]. Le prêteur en était la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10] et l’emprunteur, la SCI DANISA. Le prêt d’un montant de 660 000 € portait sur une durée de 25 ans.
Par LRAR du 13 janvier 2014, la banque a prononcé la déchéance du terme, mettant en demeure la SCI d’avoir à lui payer la somme de 734 183,72 €.
Suivant acte de cession du 9 décembre 2014 la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10] a été cédée au FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CREANCES III.
Par jugement du 22 janvier 2015, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Saint-Denis a constaté que la créance de la banque s’élevait à la somme de 722 932,85 €, et a autorisé la vente amiable du bien immobilier saisi.
Un protocole d’accord est ensuite intervenu entre les parties le 7 septembre 2015.
Par courrier du 29 août 2023, la SCI était mise en demeure de payer la somme de 748 322,86 € en l’absence de règlement intervenu depuis le 11 août 2020. Le courrier était signifié par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023.
Suivant acte de cession du 21 décembre 2023, la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CREANCES III a ensuite été cédé au FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS.
C’est dans ces conditions que suivant commandement délivré le 24 février 2024, et publié le 28 mars 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 14] sous la référence Volume [Immatriculation 8] S n° 31, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS a fait saisir le terrain clôturé situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 14], ensemble y édifiée une maison de type F6/7, cadastré Section EN n° [Cadastre 2], au Lieudit [Adresse 3] pour une contenance de 13a 92ca.
Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS a fait assigner à comparaître la société DANISA devant le juge de l’exécution par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024.
Sur la nullité du commandement de payer valant saisie et de l’assignation
Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
En l’espèce, comme le fait justement valoir le créancier poursuivant, il est constant que la cession de créance d'un fonds commun de créances s'effectue par la seule remise d'un bordereau, selon les dispositions du code monétaire et financier, les dispositions relatives
au régime général de la cession de créance n’ayant donc pas vocation à s’appliquer.
La cession est donc devenue opposable à la date apposée sur le bordereau lors de la remise.
Il n’est par ailleurs pas contesté que la notification de la cession à la SCI a été effectuée par courrier du 23 juin 2015, et que la même SCI a déclaré l’accepter sans aucune réserve dans le cadre du protocole en date du 7 septembre 2015.
De la même manière, et dans les mêmes conditions, la nouvelle cession de créance est intervenue par acte du 21 décembre 2023, celle-ci étant reprise dans le commandement de payer précité.
Les actes de cession comportent par ailleurs une annexe listant les créances cédées qui sont identifiées par le nom de l’emprunteur avec un numéro de dossier et un numéro de créances, lesdites mentions en respectant les dispositions du code monétaire et financier.
S’agissant de l’exigibilité de la créance, par LRAR du 13 janvier 2014, la banque a prononcé la déchéance du terme, mettant en demeure la SCI d’avoir à lui payer la somme de 734 183,72 €, conformément aux dispositions contractuelles de l’acte authentique du 14 décembre 2006.
La prescription de l’action ne peut être par ailleurs encourue dans la mesure où si la déchéance du terme est initialement intervenue le 13 janvier 2014, la procédure de saisie immobilière s’est ensuite conclue par un désistement à la faveur de la transaction intervenue entre les parties le 7 septembre 2015. En application de ladite transaction, des règlements sont ensuite intervenus, le dernier en date étant du 11 août 2020. Par courrier du 29 août 2023, la SCI était mise en demeure de payer la somme de 748 322,86 €
La société débitrice ne rapporte par ailleurs pas la preuve que le commandement de payer ne lui aurait pas été valablement signifié, alors qu’il résulte de l’acte de commissaire de justice du 24 février 2024 que celui-ci a été remis selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.
En conséquence, il convient de débouter la SCI DANISA de ses demandes de nullité de l’assignation et du commandement de payer.
Sur le montant de la créance
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, créancier poursuivant produit le décompte détaillé de sa créance arrêtée au 1er octobre 2023 visant en principal la somme de 434 057, 86 euros et en intérêts ( 4,85%) celle de 18 571,73 euros, tandis que la SCI DANISA qui conteste le montant de sa créance ne propose aucun élément concret de nature à remettre en cause le montantde la créance.
Au vu des pièces produites, il conviendra de mentionner que la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS s’élève à la somme de 452 629,59 euros.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343 – 5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il convient de débouter la SCI DANISA de sa demande de délai de grâce. D’une part, celle- ci en a déjà bénéficié à la faveur de la transaction conclue à l’issue de la première procédure de saisie immobilière. D’autre part, elle ne verse pas aux débats le moindre élément permettant de s’assurer de sa capacité à respecter un quelconque échéancier en la matière.
Sur l’orientation
Selon l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».
La société DANISA justifie par les pièces produites qu’une vente peut être conclue amiablement dans des conditions satisfaisantes. En effet, elle verse aux débats un mandat de vente au prix net vendeur de 670 000 euros. Ce montant est suffisant pour désintéresser le créancier poursuivant.
Il y aura lieu dans ces conditions d’autoriser la vente amiable, et d’en fixer le prix minimal à la somme de 600 000 euros.
Au vu des justificatifs produits, il conviendra de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1309,75 euros.
Au vu des circonstances de l’espèce, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SCI DANISA de l’ensemble de ses demandes à l’exception de celle relative à la vente amiable;
MENTIONNE que la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS est de 452 629,59 euros (principal, frais, intérêts et autres accessoires),
TAXE les frais préalables déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1309,75 euros,
AUTORISE la société DANISA à poursuivre la vente amiable de l’immeuble visé au commandement,
DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 600 000 euros net vendeur, et que l’acte notarié de vente ne sera établi que sur consignation de son montant auprès de la Caisse des dépôts et après justification du paiement des frais taxés, ce en application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 11 septembre 2025 à 8 heures 30 (Salle Viracaoundin) afin de constater la réalisation de la vente,
DIT que la notification du présent jugement vaut convocation des parties à cette audience,
RAPPELLE que l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, « à défaut de pouvoir constater la vente amiable (à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée), le juge ordonne la vente forcée »,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;
RÉSERVE les dépens.
EN FOI DE QUOI, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE DE L’EXÉCUTION ET LE GREFFIER.
LE GREFFIER LE JUGE DE l’EXÉCUTION
