Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00788

N° RG 24/00788 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NEKF Minute N° 2024/739 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 12 Septembre 2024 ----------------------------------------- S.C.I. KIBO PORNIC C/ S.D.C. [Adresse 3] S.A.S. GUERLESQUIN & ASSOCIES --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 12/09/2024 à : la SELARL CLARENCE - 283 copie certifiée conforme délivrée le 12/09/2024 à : la SELARL CABINET CIZERON - 257 la SELARL CLARENCE - 283 Expert dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Nadine DANIELOU lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé DÉBATS à l'audience publique du 22 Août 2024 PRONONCÉ fixé au 12 Septembre 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.C.I. KIBO PORNIC (RCS NANTES 877 935 353), dont le siège social est sis [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.D.C. [Adresse 3] représenté ( S.D.C OLYMPIA) par son syndic la SAS GUERLESQUIN ET ASSOCIES, domiciliée : chez S.A.S. GUERLESQUIN & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5] Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES S.A.S. GUERLESQUIN & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5] Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSES D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte dressé le 31 juillet 2020 par Maître [N] [T], notaire associé à [Localité 8], la S.A.R.L. EXODUS a vendu à la S.C.I. KIBO PORNIC le volume n° 2 à usage de bureaux d'un immeuble composé d'un seul bâtiment divisé en cinq volumes situé [Adresse 3]. Se plaignant d'infiltrations par une terrasse constituant une partie commune du volume n° 4 et potentiellement d'un logement situé au 2ème étage, du manque de diligence du syndic de la copropriété propriétaire du volume n° 4 pour mettre un terme aux désordres, et de l'interruption du paiement des loyers par sa locataire, la société SYNEGORE, la S.C.I. KIBO PORNIC a fait assigner en référé la S.A.S. GUERLESQUIN & ASSOCIES en qualité de syndic à titre personnel et représentant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES OLYMPIA par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2024 afin de solliciter l'organisation d'une expertise aux frais avancés des défendeurs sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision pendant un mois, la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES OLYMPIA à lui payer une provision ad litem de 30 000 € et la condamnation des défendeurs à lui payer une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions et selon ses explications à l'audience, la S .C.I. KIBO PORNIC fait notamment valoir que : - la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile repose sur un motif légitime à l'égard du syndicat des copropriétaires, présumé responsable en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et à l'égard du syndic, qui n'a pas répondu à ses inombrables relances et n'a entrepris aucune mesure conservatoire d'urgence, - la demande de provision ad litem fondée sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile repose sur l'obligation découlant des infiltrations non contestées en provenance de la terrasse, de l'état très dégradé de ses locaux, de l'interruption du paiement des loyers par la locataire et de la réclamation par celle-ci de 60 000 € de dommages et intérêts, étant souligné que la contestation du partage volumétrique de l'immeuble n'a jamais été évoquée auparavant. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES OLYMPIA et la S.A.S. GUERLESQUIN & ASSOCIES répliquent que : - la provision ad litem n'a pas vocation à anticiper sur les préjudices de la partie adverse et la somme réclamée dépasse largement les frais de procès prévisibles, - la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que l'interruption du paiement des loyers n'est pas démontrée, pas plus que l'intensitification alléguée des infiltrations, alors qu'un rapport ORTEC indique qu'elles sont circonscrites à une portion ténue du toit terrasse et que son impact est imprécis, - les recherches de fuites mentionnent une autre cause des désordres située sur des parties privatives, - la division en volumes peut être constitutive d'un détournement illégal de la loi du 31 juillet 1965 s'agissant un immeuble homogène. Ils concluent en formulant toutes protestations et réserves sur la demande d'expertise, à condition que les frais en soient avancés par la demanderesse, avec rejet du surplus. MOTIFS DE LA DECISION La S.C.I. KIBO PORNIC présente des copies des documents suivants : - acte notarié du 31 juillet 2020, - état descriptif de division volumétrique et acte modificatif, - fiche d'information sur le syndicat OLYMPIA, - rapport ORTEC du 19/05/23, - courriers et courriels. Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.C.I. KIBO PORNIC concernant notamment des infiltrations dans ses locaux sont en litige. L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande. Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. Si un rapport ORTEC mentionne des dégâts minimes dans les locaux de la S.C.I. demanderesse, celle-ci n'a même pas jugé utile de produire le bail en cours ni un constat de commissaire de justice pour établir que la menace de suspension du paiement des loyers de sa locataire figurant dans un courrier du 8 juillet 2024 du cabinet SYNEGORE est légitimement fondée sur l'exception d'inexécution. Les préjudices allégués, qui n'ont rien à voir avec une anticipation sur les frais d'un procès futur, sont dépourvus du moindre commencement de preuve et ne peuvent pas justifier une provision, encore moins une provision ad litem, puisque ce ne sont pas des frais de procès qui sont détaillés mais des préjudices allégués par une locataire sans justificatif. Par ailleurs, la demande de condamnation des défendeurs à supporter l'avance des frais d'expertise ne repose sur aucun fondement juridique précis, et s'il est celui de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, n'est pas suffisamment étayée, dès lors que contrairement à ce qui est allégué et selon les devis et factures produites en défense, des recherches de fuite ont été confiées à plusieurs entreprises (ORTEC, OSIS, JOLLY), des travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse sont d'ores et déjà commandés à la société SURFACETANCHE selon devis du 7 juin 2024, et l'origine des fuites n'est pas contradictoirement déterminée, plusieurs causes ayant été évoquées dans le rapport ORTEC. Il est prématuré de considérer qu'il y a une partie perdante, alors que seule la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile est justifiée, de sorte que chaque partie conservera ses frais à sa charge. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise confiée à CABINET [B] SARL (gérant M. [W] [B]), expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mèl : [Courriel 7] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, * rechercher les causes des désordres et infiltrations en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien, d'un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables, * rechercher la localisation précise de l'origine des infiltrations sur les différentes parties de l'immeuble pour permettre à la juridiction de déterminer le ou les propriétaires des parties concernées, * décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents, * donner son avis sur les préjudices subis, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Disons que la S.C.I. KIBO PORNIC devra consigner au greffe avant le 12 novembre 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert, Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 novembre 2025, Rejetons toutes autres prétentions, Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés. Le greffier, Le président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE