Cour d'appel, 22 novembre 2023. 20/03006

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 NOVEMBRE 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03006 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBO2V Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de Lagny-sur-Marne - RG n° 1119000654 APPELANTE Madame [L] [X] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Nadège LOUAFI RYNDINA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0492 (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/019681 du 20/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet FONTENOY IMMOBILIER VAL D'EUROPE, SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 440 499 069 C/O CABINET FONTENOY IMMOBILIER VAL D'EUROPE [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [L] [X] est propriétaire de divers lots n°21, 56 et 57 dépendants de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 6]. Le Cabinet Fontenoy Immobilier a été désigné en qualité de syndic de ladite copropriété. Par jugement du tribunal d'instance de Lagny-Sur-Marne en date du 16 septembre 2013, Mme [L] [X] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] les sommes de 1.812,81 € au titre des charges impayées au 6 mai 2013, appel du 2ème trimestre 2013 inclus ainsi que la somme de 1.465,99 € sur le fondement de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 et 500 € à titre de dommages et intérêts. Par arrêt en date du 6 avril 2016, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [X] à la somme de 500 € à titre de dommages et intérêt, l'a infirmé pour le surplus et, statuant à nouveau : - l'a condamnée au paiement de la somme de 1.933,13 € outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2010 sur la somme de 688,92 € et à compter de l'assignation pour le surplus, - l'a condamnée à payer au syndicat la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ; - a débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement. Se prévalant à nouveau de charges impayées, par acte d'huissier du 5 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet Fontenoy Immobilier a assigné en justice Mme [L] [X] afin que le tribunal la condamne, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à payer : - 4.946,61 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 janvier 2019 ; - 1.000 € à titre de dommages et intérêts ; - 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens. À l'audience, le syndicat des copropriétaires a indiqué que la dette a augmenté et actualisé sa demande à la somme de 6.574,19 € arrêtée à mai 2019. Mme [X], représentée par son conseil, a contesté ce montant et indiqué s'être toujours acquittée de ses charges. Elle a précisé que le relevé fait apparaître un montant erroné de 2.832 € qui n'a jamais été corrigé en dépit des échanges de mails avec le syndic qui avait pourtant reconnu l'erreur. Elle a contesté également le montant facturé pour sa consommation d'eau qui représente le tiers de la consommation d'eau de l'immeuble comprenant 20 logements ainsi que des frais qui lui ont été facturés de 'constitution de dossier d'avocat'. Elle a sollicité ainsi à titre principal le débouté de l'ensemble des demandes dirigées à son encontre et à titre subsidiaire l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200 € par mois. Par jugement du 9 décembre 2019, le tribunal d'instance de Lagny-sur-Marne a : - condamné Mme [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes de : 4.209,99 € arrêtée au 25 janvier 2019, au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 500 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - accordé à Mme [L] [X] des délais de paiement qui porteront sur l'ensemble des sommes précitées, - dit qu'elle pourra régler sa dette en 22 mensualités de 200 €, payables en plus des charges courantes, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement, la 23ème et dernière mensualité couvrant le solde de la dette, - rappelé que l'article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge relative aux délais de paiement suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, - dit qu'à défaut d'un seul versement (dette et charges courantes) à son échéance, la totalité de la somme alors due deviendra immédiatement exigible, - débouté les parties de toute autre demande contraire ou plus ample, - dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [L] [X] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Mme [L] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 février 2020. La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 7 juin 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 24 août 2020, par lesquelles Mme [L] [X], appelante, invite la cour, au visa des articles 1236-1 du code civil, 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 de la loi du 10 juillet 1991, à : - infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 4.209,99 € arrêtée au 25 janvier 2019 au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné aux dépens, - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 6] à la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que, le cas échéant, en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens ; Vu les conclusions notifiées le 4 novembre 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 6], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1240 du code civil, de : - confirmer le jugement sauf en ce qui concerne les montants qui lui ont été alloués et statuant à nouveau, - condamner Mme [L] [X] à lui payer : au titre des charges échues et impayées au 25 janvier 2019, la somme de 4.946,61 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, la somme de 1.500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance la somme de 1.500 €, y ajoutant, - condamner Mme [L] [X] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile de l'article 699, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas l'infirmation du jugement en ce qu'il a accordé à Mme [L] [X] des délais de paiement par application de l'article 1343-5 du code civil ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; La demande du syndicat porte sur l'arriéré des charges de la période courant du 3ème trimestre 2013 au 1er février 2019 (appel réfection cage d'escalier n° 3 du 1er février 2019 inclus) suivant décompte édité le 25 janvier 2019 (pièce syndicat n° 42) ; La somme de 4.949,61 € réclamée par le syndicat comporte des frais à hauteur de 1.795,20 € sur lesquels il sera statué plus loin ; la demande du syndicat au titre des charges et appels travaux proprement dit s'établit à de 4.949,61 - 1.795,20 € = 3.151,41 € ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes : - la matrice cadastrale, la fiche d'immeuble justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [X], - les procès verbaux des assemblées générales des 8 janvier 2014 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, 3 mars 2015 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, 20 mars 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, 22 février 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, 27 mars 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, votant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 et celui du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, - les appels de fonds et appels travaux du 3ème trimestre 2013/2014 au 2ème trimestre 2018/2019, -la répartition des charges des exercices 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016 et 2016/2017; - l'extrait du compte de Mme [L] [X] au 25 janvier 2019, - le contrat de syndic, - le jugement du tribunal d'instance de Lagny sur Marne du 16 septembre 2013, - l'arrêt de cette cour du 6 avril 2016 ; Mme [X] fait valoir en premier lieu que la régularisation des charges de l'exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 comporte un montant erroné de 2.382 €, correspondant aux charges d'eau, ce qu'avait reconnu le syndic (pièce [X] n° 5) ; Cependant cette erreur a été réparée puisque le syndic a inscrit le 15 juin 2015 au crédit du compte de Mme [X] la somme de 1.800 € sous l'intitulé 'régul forfait 2013/2014 (450 € m3 x 4 €) - [X]' (pièces syndicat n° 39 et 42) ; Mme [X] indiquait elle même au syndic 'que ma part pour mon lot tourne actuellement de façon stable autour de 500 € à 600 €' ; la régularisation est donc conforme à l'évaluation de Mme [X] de la consommation d'eau de son lot : 2.382 € - 1.800 € = 582 € ; la contestation de Mme [X] n'est pas justifiée ; Mme [X] fait valoir en second lieu qu'elle justifie du paiement de toutes les charges trimestrielles et appels travaux (pièce [X] n° 9) ; En réalité, le décompte édité le 25 janvier 2019 mentionne au crédit du compte de Mme [X] tous ses paiements jusqu'à celui du 7 janvier 2019 de 920,15 € ; les paiements postérieurs (500 € le 11 mars 219 et 333,36 € le 11 mars 2019) ne créditent pas le compte édité le 25 janvier 2019 ; Il résulte de ce qui précède et des pièces produites que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 3.151,41 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 3ème trimestre 2013 au 1er février 2019 (appel réfection cage d'escalier n° 3 du 1er février 2019 inclus) suivant décompte édité le 25 janvier 2019 ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 4.209,99 € arrêtée au 25 janvier 2019, au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Mme [L] [X] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.151,41 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 3ème trimestre 2013 au 1er février 2019 (appel réfection cage d'escalier n° 3 du 1er février 2019 inclus) suivant décompte édité le 25 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2019, date de l'acte introductif d'instance ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires sollicite les frais suivants : - 11 juillet 2013 : 'étude dossier + vérif comptes 3ème trimestre' : 95 €, - 6 avril 2016 : sommation de payer : 91,76 €, - 6 avril 2016 : article 700-[X] : 1.000 €, - 28 avril 2016 : Maître [O]-aff [X] : 390 €, - 11 mai 2016 : SCP Galy-aff [X] : 108,40 €, - 17 octobre 2017 : 'étude dossier vérif- 4ème trim 2017' : 98,04 €, - 28 novembre 2018 : SCP Fidal [X] - relevé hypothécaire : 12 €, total : 1.795,20 € ; Le syndicat des copropriétaires invoque à l'appui de sa demande, la clause d'aggravation des charges votée à l'unanimité des présents ; Le premier juge a exactement relevé que cette délibération d'assemblée générale n'ajoute rien aux dispositions légales et rappelle qu'il incombe à la juridiction de vérifier si les frais engagés constituent des 'frais nécessaires' au sens de l'article 10-1 de la loi ; Les frais intitulés 'étude dossier + vérif comptes 3ème trimestre' (95 €) et 'étude dossier vérif- 4ème trim 2017' (98,04 €) font partie des diligences de base du syndic qui comportent la vérification du paiement des appels de fonds par chacun des copropriétaires ; ils sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à être intégrés, le cas échéant, dans les frais irrépétibles ; Les frais sous les intitulés 'article 700-[X] : 1.000 €', 'Maître [O]-aff [X] : 390 €' et 'SCP Galy-aff [X] : 108,40 €' qui sont des frais d'huissier et des frais irrépétibles se rapportent à la procédure antérieure pour laquelle le syndicat dispose d'un titre ; il n'est pas fondé à les réclamer une seconde fois ; Les frais de sommation de payer du 6 avril 2016 (91,76 €) et de relevé hypothécaire (12 €) ne sont justifiés par aucune pièce ; Pour ces motifs, se substituant à ceux du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires ; Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; Depuis plusieurs années Mme [X] s'abstient de payer en leur totalité à leur échéance les charges de copropriété et appels travaux, laissant sa dette perdurer ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu'elle a déjà été condamnée en 2016 à payer un arriéré de charges ; Les manquements systématiques et répétés de Mme [X] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge ; le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui y a été fait de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [X], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 formulée par Mme [X] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 4.209,99 € arrêtée au 25 janvier 2019, au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant, Condamne Mme [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.151,41 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 3ème trimestre 2013 au 1er février 2019 (appel réfection cage d'escalier n° 3 du 1er février 2019 inclus) suivant décompte édité le 25 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2019 ; Condamne Mme [L] [X] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette tout autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT