Cour d'appel, 25 juin 2024. 21/22370

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22370 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4CP Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE - RG n° 11-21-001163 APPELANTE S.A. SEQENS Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 582 142 816 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 INTIMÉ Monsieur [P] [S] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB164 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 18 juin 2020, la SA Seqens a donné en location à M. [P] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Après une expertise effectuée à l'initiative du locataire le 6 janvier 2021 sur la surface effectivement habitable de l'appartement, M. [P] [S] a vainement mis en demeure la SA Seqens le 15 février 2021 et le 11 mars 2021 (pour ce second courrier, par le biais de sa protection juridique) de procéder à une diminution du loyer et au remboursement du trop perçu. Saisi par M. [P] [S] par acte d'huissier de justice délivré le 8 juillet 2021, par jugement réputé contradictoire du le 8 novembre 2021, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a : - fixé le montant du loyer hors charges et hors accessoires à 268,41 euros à compter du 11 mars 2021, date de la demande ; - dit que le loyer sera révisable selon les conditions prévues au contrat de bail ; - ordonné à la SA Seqens de restituer à M. [P] [S] la somme de 574,35 euros au titre du trop perçu à compter du 11 mars 2021 et jusqu'au 11 octobre 2021 ; - ordonné à la SA Seqens de restituer à M. [P] [S] le trop perçu postérieur au 11 octobre 2021 s'il y a lieu ; - condamné la SA Seqens à verser à M. [P] [S] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SA Seqens aux dépens de l'instance ; - rappelé que la décision est de droit exécutoire par décision. Par déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2021, la SA Seqens a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Par ordonnance sur incident rendue le 17 mai 2022, le conseiller le mise en état a notamment ordonné une expertise pour procéder à un mesurage de la surface habitable du logement donné à bail par la SA Seqens à M. [P] [S]. L'expert a rendu son rapport le 20 octobre 2022. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Seqens demande à la cour de : - lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit ; - ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture éventuellement prononcée le 20 février 2024 et accueillir les présentes conclusions ; - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ; - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau, - constater que le logement loué par elle à M. [P] [S] dispose d'une surface habitable de 44,8 m2 ; - constater que la différence entre la surface indiquée au bail et la surface réelle est inférieure à un vingtième ; - débouter M. [P] [S] de toutes ses demandes, et notamment ; - débouter M. [P] [S] de sa demande de modification du loyer contractuel ; - débouter M. [P] [S] de sa demande visant à voir fixer le montant du loyer à la somme de 268,41 euros à compter du 11 mars 2021 ; - fixer le loyer au montant tel que contractuellement prévu, sous réserve des indexations et révisions annuelles légales et contractuelles ; - condamner M. [P] [S] à lui payer la somme de 2 189,02 euros à titre de remboursement des sommes indûment perçues et de la différence entre le loyer appelé et le loyer dû pour la période du 11 mars 2021 au 6 janvier 2023 ; - débouter M. [P] [S] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [P] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [P] [S] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire, dont le recouvrement sera effectué par Maître Frédéric Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 15 février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [P] [S] demande à la cour de : - débouter la SA Seqens de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - confirmer le jugement du 8 novembre 2021 en toutes ses dispositions ; - condamner la SA Seqens à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SA Seqens aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la modification du loyer En vertu des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 : «Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.» Aux termes du bail, la surface habitable de l'appartement est de 47 m². Un vingtième de cette surface est égal à 2,35 m². Aux termes du rapport de l'expert judiciaire, cette surface habitable est de 44,8 m², soit une différence de 2,2 m². Il résulte des éléments du dossiers, que M. [P] [S] ne peut prétendre à une diminution du loyer en raison d'une surface habitable mentionnée au bail qui serait inférieure 'd'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location'. Le jugement doit donc être réformé en ce sens. Sur la demande de restitution des sommes perçues en exécution du jugement attaqué En cas d'infirmation qui vaut titre, il n'y a pas lieu d'ordonner le remboursement des sommes versées en exécution du jugement de première instance. Cette demande sera rejetée. Il n'y a pas lieu de modifier le montant du loyer réclamé. Sur les demandes accessoires Certes, M. [P] [S] justifie de l'existence d'un diagnostic antérieur à l'expertise réalisé par la société Maison des diagnostics qui l'a amené à entamer cette procédure en diminution du loyer. Pour autant, aucune faute ne peut être reprochée au bailleur qui certes a choisi de ne pas se faire représenter en première instance, dans la mesure où ce dernier en réponse aux réclamations de son locataire les 15 février 2021 et 11 mars 2021, lui avait transmis un décompte de la surface corrigée conforme au bail. En conséquence, M. [P] [S] étant la partie perdante, rien ne permet un partage des dépens qui seront laissés à sa charge, y compris les frais d'expertise. L'équité autorise la cour à ne pas faire application de l'article 700 au bénéfice du bailleur. M. [P] [S] sera débouté de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 8 novembre 2021, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Déboute M. [P] [S] de sa demande de diminution du loyer, Déboute la SA Seqens de sa demande de restitution des sommes perçues en exécution du jugement dont appel, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Dit que M. [P] [S] supportera la charge des dépens y compris les frais d'expertise. Le greffier, La présidente,