Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 22/02744

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/02744 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDFW NAC : 54G JUGEMENT CIVIL DU 28 JANVIER 2025 DEMANDERESSE Mme [F] [W] [H] [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Robert FERDINAND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 28.01.2025 CCC délivrée le : à Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, Me Robert FERDINAND COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 Décembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025. JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Janvier 2025 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Par acte notarié en date des 29 novembre et 7 décembre 2012 reçu par Maître [T], Madame [F] [W] [H] a acquis de la Société Immobilière du Département de La Réunion (ci-après SIDR) le lot 459 constitué par un logement de type F5 et le droit à la jouissance exclusive du sol d’assiette de la construction et des cour et jardin attenants audit logement, le tout d’une superficie de 235 m², ainsi que les 130/1000 des parties communes générales de l’ensemble immobilier, situé dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[6]", cadastré section AT numéro [Cadastre 3] au [Adresse 4], au prix de 49 445 euros. Madame [H] a signalé par un courrier du 14 avril 2019 l’apparition d’importantes fissures dans son logement à la SIDR. La SIDR a mandaté un expert à titre privé, au mois d’août 2019. Monsieur [K] [P] a remis un rapport d’expertise privée le 5 novembre 2019. Par ordonnance du 16 septembre 2021, rendue à la demande de Madame [H], le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a désigné Monsieur [Z] [C] pour réaliser une expertise judiciaire du bien de Madame [H]. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 avril 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2022, Madame [F] [W] [H] a fait assigner la SIDR devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir sa condamnation à lui payer le coût des travaux de réparation et à l’indemniser de ses préjudices de jouissance et d’inquiétude. Par ordonnance du 9 avril 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable Madame [H] en son action en garantie décennale pour cause de prescription, et rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la garantie pour vice caché. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 septembre 2024, Madame [F] [H] demande au tribunal de : En l’absence de reprise de travaux par la SIDR, et ce dans un délai de trois mois a compter de la signification du jugement a intervenir : - Condamner la SIDR à payer a Madame [H] la somme de 21 760 € correspondant aux travaux de réparation ; - Condamner la SIDR a payer a Madame [H] la somme de 14 000 € en réparation du trouble de jouissance ressenti et au préjudice d’inquiétude ; - Condamner la Société anonyme SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION a payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la Société anonyme SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION aux entiers dépens ; - Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maitre Robert FERDINAND pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir recu provision. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’immeuble qu’elle a acquis de la SIDR est affecté de vices cachés, constitués par l’absence de chaînage et de raidisseurs dans la structure en béton, qui ont fragilisé l’immeuble et aggravé les désordres causés par le tassement du sol en place et sa dessication. Elle souligne qu’elle a quitté l’immeuble depuis deux ans, puisqu’il menace de s’écrouler. Elle formule des demandes de condamnation basées sur le chiffrage des travaux de reprise par l’expert judiciaire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 novembre 2024, la SIDR demande au tribunal de: - DEBOUTER Madame [F] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - CONDAMNER Madame [F] [H] à payer à la SIDR la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. En défense, elle fait valoir que les éléments permettant de mettre en jeu la garantie des vices cachés ne sont pas réunis. Elle soutient notamment que les deux rapports d’expertise retiennent que les désordres dont il est demandé réparation, à savoir les fissures, trouvent leur origine dans l’affaissement du sol, phénomène dont le vendeur ne pouvait avoir connaissance. Elle souligne encore que le tassement du terrain n’est survenu que postérieurement à la vente, les fissures n’étant apparues qu’en 2019, et que l’antériorité du vice n’est donc pas établie avec la certitude requise. Elle souligne encore que l’expert n’a pas pu établir un vice de construction imputable au vendeur, en l’absence d’analyse rétroactive prenant en compte les normes applicables en 1963, à la date de construction du bien en litige. Elle soutient enfin que la conception de l’immeuble n’est pas la cause directe des fissures qui sont apparues. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 17 décembre 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes fondées sur la garantie des vices cachés Aux termes de l’article 1641 du code civil: “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” Aux termes de l’article 1644 du même code : “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.” Il est de jurisprudence constante que le demandeur doit établir que le vice existait antérieurement à la vente. En l’espèce, les rapports d’expertise amiable comme judiciaire établissent que la maison acquise par Madame [H] auprès de la SIDR est affectée de nombreuses microfissures, fissures et lézardes, et notamment deux lézardes sur le mur extérieur de façade nord-est, dont une traversante, qui crée des entrées d’air et de pluie intempestives, ainsi que deux lézardes traversantes sur des murs intérieurs, qui remettent en cause la solidité de la maison. Il est donc établi que la maison est affectée de défauts qui la rendent impropre à l’usage d’habitation, auquel elle est destinée. Il reste à vérifier si ces défauts préexistaient à la vente. Or, sur ce point, il est clair que les fissures ne sont apparues qu’en 2019. Selon l’expert judiciaire, l’apparition de ces fissures trouve son origine dans un tassement du sol dû à sa dessiccation, et l’absence de chaînage et de raidisseurs dans la structure en béton a aggravé les fissures ainsi causées. Or, aucun des rapports d’expertise versés au dossier ne permet de dater précisément le phénomène de tassement du sol. Par conséquent, même si l’absence de chaînage et de raidisseurs dans la structure en béton de la maison est nécessairement antérieure à la vente (puisque datant de la construction en 1963), le phénomène de tassement du sol, qui est la cause principale des fissures et lézardes généralisées dont se plaint Madame [H], ne peut pas être fixé avec certitude à une date antérieure à la vente. Alors que ni l’acte de vente, ni aucune autre pièce versée par Madame [H] n’établit l’existence de microfissures lors de la vente, le phénomène de tassement du sol est donc nécessairement postérieur. Par conséquent, les demandes de Madame [H], fondées sur la garantie des vices cachés, ne sauraient prospérer. Sur les dépens et les frais irrépétibles La demanderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [F] [W] [H] formulées contre la Société Immobilière du Département de La Réunion sur le fondement de la garantie des vices cachés, CONDAMNE Madame [F] [W] [H] aux dépens de l’instance, CONDAMNE Madame [F] [W] [H] à verser à la Société Immobilière du Département de La Réunion la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente