Cour de cassation, 11 mai 1994. 91-20.195

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 ) la SCI Les Poivriers, société immobilière, dont le siège est à Hyères, prise en la personne de son gérant, la société anonyme Batico, dont le siège est ... (1er), elle-même prise en la personne de son représentant légal, 2 ) la SCI Les Tamaris, dont le siège est ... (1er), agissant par son gérant M. Norbert X..., en cassation d'un arrêt rendu le 26 février 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre section A), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "les Poivriers", représenté par son syndic en exercice, la SARL Cagim, dont le siège est ... (Var), défendeur à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Melle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Bourrelly, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Baraduc-Benabent, avocat de la SCI Les Poivriers et de la SCI Les Tamaris, de la SCP Lesourd et Baudin, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Poivriers" à Hyères, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 février 1991), que, dans un groupe de bâtiments en copropriété, la société civile immobilière (SCI) "Les Poivriers", dont l'un des associés est la société civile immobilière "Les Tamaris", est propriétaire d'un lot qui comprend, aux termes de l'état descriptif de division, la jouissance privative, avec droit d'édifier, sur le bâtiment 14, à usage de garages souterrains, une terrasse aménagée pour cinquante aires de stationnement ; qu'une assemblée générale des copropriétaires s'étant opposée à la construction d'aires commerciales et de stationnement sur toute la surface de la terrasse au dessus du bâtiment 14, les deux SCI ont demandé l'annulation de cette décision ; Attendu que la SCI Les Poivriers fait grief à l'arrêt de décider que l'assiette de son lot en surface ne porte que sur la partie méridionale de la terrasse et non sur la partie septentrionale qui est commune, alors, selon le moyen, "1 ) que les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont seulement supplétives et ne s'appliquent que dans le silence du règlement de copropriété ; qu'ainsi, en présence d'un règlement de copropriété faisant état d'une terrasse, la cour d'appel se devait d'appliquer ce règlement sans recourir à l'article 3 ; qu'ainsi, en se référant à l'article 3 et en en déduisant l'existence de deux terrasses, l'une partie privative, l'autre partie commune, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) que le règlement de copropriété, qui fait la loi des parties, ne fait état que d'une seule terrasse sans jamais évoquer une moitié nord et une moitié sud ; qu'il en est de même de la décision de l'assemblée générale du 7 octobre 1970 qui modifie le règlement de copropriété et autorise la réunion des cinquante lots en terrasse en un seul lot ; qu'ainsi, en distinguant là où les parties ne l'avaient point fait, la cour d'appel a refusé d'appliquer les dipositions claires et précises du règlement de copropriété et du procès-verbal de l'assemblée générale de 1970 en violation de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'aménagement des cinquante emplacements de stationnement, prévu à l'état descriptif de division, lequel n'a pas valeur contractuelle, n'occupait pas toute la surface de la terrasse du bâtiment 14 et correspondait au "plan des existants", produit à l'appui de la demande de permis de construire, ainsi qu'à la configuration des lieux, la cour d'appel, sans dénaturer le réglement de copropriété qui, dans ses dispositions propres, ne comporte aucune clause particulière, a pu en déduire que, par application des articles 2 et 3, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, la partie de la terrasse qui n'était pas affectée à l'usage exclusif des cinquante emplacements de stationnement appartenant à la SCI Les Poivriers et sur laquelle celle-ci ne possédait pas le droit de construire, constituait une partie commune ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble la SCI Les Poivriers et la SCI Les Tamaris, envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Poivriers, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.