Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 6 DECEMBRE 2023
N° RG 22/00255 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U6JU
AFFAIRE :
COMMUNE D'[Localité 6]
C/
Société HLM AB HABITAT
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2021 par le juge de l'expropriation de PONTOISE
RG n° : 21/00034
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT,
Me Sylvie DERACHE- DESCAMPS,
Me Julien LALANNE
M. [H] [P] (Commissaire du Gouvernement) + les parties
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
COMMUNE D'[Localité 6] prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 6]
Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Me Philippe BLUTEAU de l'AARPI OPPIDUM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0578
APPELANTE
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Société HLM AB HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154
S.A.R.L. CONCEPT SHOES
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Julien LALANNE de la SELARL VERPONT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 142
INTIMÉES
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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [H] [P], direction départementale des finances publiques.
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE
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La société Concept Shoes exploite depuis le 1er mars 2016, en vertu d'un bail commercial conclu avec la société HLM AB Habitat, un commerce de vente de chaussures dans les locaux situés [Adresse 3]).
Une déclaration de cession de ce bail datée du 12 avril 2021 au montant de 90.000 euros a été reçue en mairie le 14 avril 2021 et la commune a décidé d'exercer son droit de préemption par décision du 9 juin 2021 au prix de 36.000 euros.
A défaut d'accord intervenu entre les parties, la Commune d'[Localité 6] a saisi le juge de l'expropriation le 26 juillet 2021 aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession.
Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- Fixé à 77.360 euros l'indemnité devant revenir à la société Concept Shoes à titre d'indemnisation pour la préemption exercée sur son fonds de commerce sis à [Adresse 3],
- Condamné la commune d'[Localité 6] à verser à la société Concept Shoes une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Dit que le sort de la commission d'agence suivra les dispositions contractuelles,
- Dit que les dépens seront supportés par la commune d'[Localité 6].
La commune d'[Localité 6] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 13 janvier 2022 à l'encontre des sociétés Concept shoes et HlM AB Habitat. Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 8 mars 2022, notifiées aux intimés (AR signé le 11 mars 2022 par la société HLM AB Habitat, AR signé par la société Concept Shoes mais non daté) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 11 mars 2022), de :
- Déclarer l'appel formé par la commune d'[Localité 6] recevable,
- Infirmer le jugement du juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Pontoise du 17 décembre 2021,
- Fixer à 60.062,40 euros l'indemnité devant revenir à la société Concept shoes à titre d'indemnisation pour la préemption exercée sur son fonds de commerce situé [Adresse 3],
- Condamner la société Concept shoes à lui verser la somme de 3 000 euros sur fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société Concept shoes aux entiers dépens.
La société HLM AB Habitat, intimée, par conclusions reçues au greffe de la cour le 30 mai 2022, notifiées à l'appelante, à la société Concept Shoes et au commissaire du gouvernement (AR signés le 8 juin 2022) de :
- Constater l'existence d'une dette locative de 18 588,29 euros arrêtée au 28 février 2022, échéance de février 2022 incluse.
- Prendre acte de son intervention en qualité de bailleur dans le cadre de la présente procédure laquelle s'en rapporte sur le montant de l'indemnité d'expropriation.
- Statuer ce que de droit sur les dépens.
La société Concept Shoes, intimée par conclusions reçues au greffe de la cour le 1er juin 2022, notifiées à l'appelante (AR signé le 8 juin 2022), à la société bailleresse (AR signé le 9 juin 2022) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 8 juin 2022) de :
- Débouter la société bailleresse de sa demande relative à une dette locative ;
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnité qui lui est due par la commune d'[Localité 6] à la somme de 77 360 euros ;
- Statuant de nouveau, fixer cette indemnité à la somme de 90 000 euros ;
- Condamner la commune d'[Localité 6] à lui verser en cause d'appel une indemnité de procédure de 7 200 euros et aux dépens.
La commune d'[Localité 6], appelante, par conclusions reçues au greffe de la cour le 1 août 2022, notifiées aux intimées et au commissaire du gouvernement (AR signés le 25 août 2022), répond aux conclusions de la société Concept Shoes , produisant deux pièces supplémentaires à cette fin (ses pièces 6 et 7) et concluant au rejet de ses demandes.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
La demande de constat de la société HLM AB Habitat, qui par ailleurs s'en remet à justice sur le montant du prix de cession, ne peut aboutir, cette demande n'emportant aucune conséquence juridique.
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Le jugement entrepris a valorisé le fonds de commerce préempté de la société Concept Shoes à 77.360 euros, sur la base d'un coefficient de 70% du chiffre d'affaires TTC, qu'il applique toutefois à la moyenne de son chiffre d'affaires 2018-2019 HT, cette méthode dite des barèmes n'étant pas contestée en son principe.
La commune qui offre désormais une somme de 60.062,40 euros, soit près du double de son offre initiale conteste l'exclusion du chiffre d'affaire de la société Concept Shoes en 2020 et soutient que le coefficient retenu est excessif, en ce qu'il ne tient compte ni de la baisse constante du chiffre d'affaires, ni de la taille modeste du local commercial, ni des références du commissaire du gouvernement.
La société Concept Shoes maintient le montant de sa DIA au vu de la moyenne 2018-2020 de son chiffre d'affaires TTC et des termes de comparaison en débat, après avoir exposé sans être contredite qu'elle a vainement accepté amiablement l'offre de la commune (ses pièces 6-10). Elle en déduit que l'appel de cette dernière est 'évidemment dilatoire et destiné à l'asphyxier financièrement'.
Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu.
La cour retient ce qui suit.
Sur le chiffre d'affaires moyen de la société Concept Shoes à retenir
Les parties s'accordent désormais à quelques euros près sur le chiffre d'affaires HT moyen 2018-2020 soit 100.104 € HT, sur la base de la ventilation du chiffre d'affaires global de la société Concept Shoes entre ses deux boutiques et son site de vente en ligne, permettant de dégager un ratio de 19,41% du chiffre d'affaires global de cette société (sa pièce 14 - attestation expert comptable) et de déterminer ainsi le chiffre d'affaires du bail préempté pour les années 2018 et 2019.
Il convient toutefois de retenir un chiffre d'affaires moyen TTC auquel appliquer le coefficient établi par la doctrine, ce que la commune - qui reproduit elle-même dans ses conclusions une décision d'appel l'admettant expressément ([Localité 8], 25-10-18, RG 16/05616) - ne discute pas, alors que la société Concept Shoes revendique un chiffre d'affaires TTC en référence aux tables doctrinales qui fixent les barèmes d'évaluation sur la base d'un coefficient du chiffre d'affaires TTC.
Ce chiffre d'affaire moyen 2018-2020 s'élève donc à la somme arrondie de 100.104 € HT + 20% (art. 278 CGI et pièce 15 intimée) = 120.124 € TTC.
Sur le coefficient à retenir pour déterminer le prix de cession
Il n'est pas en débat que la méthode du barème, admise par les parties, conduit à l'application d'un coefficient à appliquer au chiffre d'affaires moyen. Ce coefficient, situé dans la fourchette fournie par les barèmes professionnels selon la nature du commerce en cause, dépend de divers critères de commercialité.
Au vu des barèmes des EFL pertinents retenus par le premier juge et compte tenu de la double activité de la société Concept Shoes, à dominante de vente de chaussures (80%),mais aussi de vente prêt-à-porter (20%), cette fourchette se situe entre 45% et 78% du chiffre d'affaires moyen TTC précité.
Pour fixer le coefficient applicable, il y a lieu de retenir à l'instar du premier juge, l'emplacement attractif, en centre ville, du fonds de commerce préempté. Ce d'autant que la commune elle-même oeuvre pour dynamiser le commerce de proximité et d'artisanat du secteur, relevant qu'en pareil cas 'le juge tend à retenir un coefficient se rapprochant du haut de la fourchette' (conclusions p. 9).
Il convient de même de tenir compte de l'optimisation de sa surface, certes modeste mais tout en vitrines ainsi que le bon entretien des lieux et les travaux importants qui y ont été réalisés.
La baisse progressive du chiffre d'affaires de 2018 à 2020 doit également être prise en compte.
Peuvent aussi être pris en considération les éléments de comparaison proposés en première instance par le commissaire du gouvernement à l'appui du taux de 60% sollicité, bien qu'ils ne se situent pas dans la commune d'[Localité 6] mais dans les communes proches d'[Localité 9], [Localité 12], [Localité 10] et, [Localité 13] et alors même que le commissaire du gouvernement n'a pas conclu et la commune ne détaille pas l'état de ces lieux. En effet, la commune fait valoir, sans être contredite, au vu des statistiques de l'INSEE produites, qu'ils bénéficient par leur emplacement, par leur superficie et par le niveau de vie des habitants, d'une situation au moins aussi favorable que celle du fonds de commerce en cause. En effet, la commune fait valoir sans être utilement contredite, qu'au vu des statistiques de l'INSEE produites, ils bénéficient par leur emplacement, par leur superficie et par le niveau de vie des habitants, d'une situation au moins aussi favorable que celle du fonds de commerce en cause. La cour observe néanmoins, que la commune ne s'explique pas quant au caractère comparable de l'état de ces lieux et quant à leur chiffre d'affaires .
Enfin, la société Concept Shoes propose un terme de comparaison correspondant pour un commerce de prêt à porter à un pourcentage de 68,90 % (ELLE ASL) qui peut également être pris en considération, peu important sa situation à [Localité 7], soit hors du département en litige et peu important le caractère plus favorable en terme de salaire net horaire moyen et de revenu médian de ses habitants. En effet, le commerce ainsi vendu reste à proximité du fonds de commerce préempté et le caractère prétendument plus favorable de cet emplacement pour le commerce en cause n'est pas suffisamment étayé.
En cet état, le coefficient pertinent s'établit à 65%.
En conséquence, le prix du bail préempté s'établit à la somme arrondie de 78.080 euros (120.124 X 65 %).
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S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R .311-29 de ce premier code.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
En appel, la commune dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire, dans les limites de la saisine,
Infirme le jugement entrepris sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe à 78.080 euros l'indemnité devant revenir à la société Concept Shoes à titre d'indemnisation pour la préemption exercée sur son fonds de commerce situé [Adresse 3]) ;
Dit que les dépens d'appel seront supportés par la commune d'[Localité 6] ;
Condamne la commune d'[Localité 6] à payer à la société Concept Shoes une indemnité de procédure de 5.000 euros et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
