Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00328

DU 20 décembre 2024 Minute numéro : N° RG 24/00328 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVNS Code NAC : 30B S.A.R.L. BILAL C/ S.A.R.L. INLA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Anaelle PRADE, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE  LE GREFFIER : Xavier GARBIT LES PARTIES : DEMANDEUR(S) S.A.R.L. BILAL, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par la SARL MCH AVOCATS représentée par Maître Mickaël CHOURAQUI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21 DÉFENDEUR(S) S.A.R.L. INLA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Christelle NICLET de la SCP BOQUET-NICLET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155 ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du : 27 septembre 2024 Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024 prorogé au 20 décembre 2024 ***ooo§ooo*** EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 1er février 2021, la S.A.R.L. BILAL a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. INLA portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges. Les 23 novembre 2022 et 29 décembre 2023, la S.A.R.L. BILAL a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. INLA, portant respectivement sur les sommes de 41.022,12 euros au titre du commandement de payer du 23 novembre 2022 et 26.958,08 euros au titre du commandement de payer du 29 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, la S.A.R.L. BILAL a fait assigner en référé la S.A.R.L. INLA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir: - Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 janvier 2024 ; - Ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], et ce avec de le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ; - Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la S.A.R.L. BILAL aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. INLA ; - Condamner la S.A.R.L. INLA à lui payer la somme provisionnelle de 59.560,24 euros majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 29 décembre 2023, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au jour de la délivrance de la présente assignation selon décompte arrêté à la date du 7 mars 2024 ; - Condamner la S.A.R.L. INLA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, soit la somme de 6.353,75 euros HT augmentés des charges et taxes, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance et ce jusqu’à la libération effective des locaux ; - Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’une année après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ; - Condamner la S.A.R.L. INLA au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la S.A.R.L. INLA aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 décembre 2023 ; L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce, en date du 5 mars 2024, ne porte mention d’aucune inscription. L’affaire a été retenue à l’audience du 27 septembre 2024. Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la S.A.R.L. BILAL sollicite de : Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 janvier 2024 ;Ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], et ce avec de le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ;Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la S.A.R.L. BILAL aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. INLA ;Condamner la S.A.R.L. INLA à lui payer la somme provisionnelle de 68.822,27 euros majorée des intérêts de retard calculé au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 26.708,92 euros et à compter du 13 mars 2024 pour le surplus, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées 16 septembre 2024 après déduction d’une somme de 8.621,76 euros au titre des contestations émises par la société INLA ; Condamner la S.A.R.L. INLA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, soit la somme de 6.353,75 euros HT augmentés des charges et taxes, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance et ce jusqu’à la libération effective des locaux ; Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’une année après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ; Condamner la S.A.R.L. INLA au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la S.A.R.L. INLA aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 décembre 2023 ; Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la S.A.R.L. INLA sollicite de : Déclarer la demanderesse à la présente procédure irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;Déclarer qu’il n’y a pas lieu à référé ;Se déclarer incompétent par suite de l’existence de contestations sérieuses ;Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, par-devant le tribunal de commerce de Pontoise ;A titre subsidiaire, dire que le montant de la dette ne saurait excéder la somme de 37.454,79 euros ;Octroyer à la société INLA un délai de règlement de 24 mois pour s’acquitter du montant de sa dette et dire que la clause résolutoire ne pourra produire ses effets ; Condamner la S.A.R.L. BILAL à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la S.A.R.L. BILAL aux entiers dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties. La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, prorogée au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le bail conclu entre les parties le 1er février 2021 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production de commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 23 novembre 2022 et 29 décembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. La défenderesse soutient que ces commandements de payer sont imprécis, en l’absence notamment de décompte régulièrement joint. Elle ajoute que les commandements de payer ne lui permettent pas de dissocier les sommes dues au titre des loyers de celles dues au titre des charges. La demanderesse verse aux débats les commandements de payer litigieux, auxquels sont joints les décomptes des sommes réclamées. Ces décomptes sont régulièrement visés du sceau du commissaires de justice ayant signifié les actes. Le commandement du 23 novembre 2022 précise que l’acte comprend quatre pages, incluant donc le décompte, de même que le commandement du 29 décembre 2023 mentionne l’existence de cinq pages, faisant référence au décompte. Les causes de la créance réclamée dans ces deux commandements étaient donc connues et détaillées par la production annexe de ces décomptes. La défenderesse ne peut valablement soutenir ne pas avoir été en mesure de distinguer les sommes dues au titre des loyers de celles dues au titre des charges. C’est argument est inopérant, dans la mesure où la S.A.R.L. INLA est tenue au paiement des échéances, qui incluent les loyers ainsi que les charges. En tout état de cause, la demanderesse verse aux débats les factures émises mensuellement par le bailleur au preneur, permettant à ce dernier d’être informé de la répartition entre le loyer et les charges, constituées des taxes foncière et d’ordure ménagère. Dans ces conditions, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 29 décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 30 janvier 2024. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation  Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et des débats que le principe même de l’existence d’arrières de loyers au titre du contrat de bail conclu le 1er février 2021 n’est nullement contestable. Les contestations de la S.A.R.L. INLA portent exclusivement sur le calcul et le montant de la somme provisionnelle réclamée par la demanderesse, considérant que la créance s’élève à la somme de 37.454,79 euros. Il n’en demeure pas moins que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur le montant de la provision sollicitée en demande, il convient de relever qu’aux termes du contrat de bail conclu le 1er février 2021, ledit bail a été consenti pour un loyer annuel en principal fixé à 66.000 euros. D’un commun accord, les parties ont prévu que le locataire bénéficiera d’une minoration de loyer pour une période du 1er février 2021 au 31 juillet 2022. Il ressort de ces stipulations contractuelles, le loyer en cours sur la base duquel le loyer sera révisé à sa date d’anniversaire, correspond au loyer annuel alors en vigueur et contractuellement fixé, et non au loyer minoré convenu de manière exceptionnelle et temporaire par les parties. Il existe en revanche une l’incertitude relative à la période de minoration du loyer. La demanderesse argue d’une erreur matérielle dans le contrat, lequel accorde un loyer minoré jusqu’au 31 juillet 2022 en lieu et place du 31 juillet 2021. Pour autant, les échanges de courriels des 29 juillet et 29 août 2022 avec le cabinet de comptabilité en vue de vérifier les quittances et règlements, qui mentionnent certes cette erreur matérielle, demeurent insuffisants à eux seuls pour attester que le contrat est manifestement affecté d’une erreur matérielle connue des parties. En ce sens, c’est à juste titre que la demanderesse tient compte dans le montant de la provision sollicitée des montants contestés au titre de la minoration du loyer. De même, la demanderesse a actualisé dans ses dernières conclusions visées et soutenues oralement à l’audience le montant de la provision afin d’écarter les montants contestés par la défenderesse au titre du placement de la révision annuelle à 3,5%. En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de loyers impayés, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. INLA à payer à la S.A.R.L. BILAL la somme provisionnelle de 68.822,28 euros correspondant aux loyers, et charges, taxes, ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 16 septembre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 26.708,92 euros et à compter du 13 mars 2024 pour le surplus. A la suite de la résiliation du contrat de bail et par conséquent de l’occupation sans droit ni titre des locaux par la S.A.R.L. INLA à compter du 30 janvier 2024, il convient de condamner la S.A.R.L. INLA à payer à la S.A.R.L. BILAL à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel en cours, augmenté des charges et accessoires à compter du 30 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. Cependant, il convient de rappeler que le versement de l’indemnité d’occupation n’a pas vocation à perdurer, le bailleur disposant de la possibilité de recourir au concours de la force publique et d’un serrurier pour faire exécuter l’expulsion. Dès lors, l’indemnité d’occupation ne sera pas assortie des intérêts au taux légal. Pour ces mêmes motifs, la demande relative à l’indexation de cette somme sera rejetée. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En l’espèce, la S.A.R.L. INLA fait état d’une situation financière difficile. Pour autant, elle ne produit qu’un bilan d’activité au titre de l’année 2022, qui ne permet pas d’attester de la réalité de sa situation actuelle. En outre, il ressort des pièces versées au dossier, notamment des commandements de payer en date des 23 novembre 2022 et 29 décembre 2023, des décomptes produits par la demanderesse, que les loyers n’ont jamais été payés en intégralité et ponctuellement par la S.A.R.L. INLA. Cette dernière a en ce sens déjà bénéficié des plus larges délais de paiement. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens La S.A.R.L. INLA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023. Il convient de condamner la S.A.R.L. INLA, partie succombant à l’instance, à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 20 janvier 2024 ; ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.R.L. INLA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS la S.A.R.L. INLA à payer à S.A.R.L. BILAL la somme provisionnelle de 68.822,27 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 septembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 26.708,92 euros et à compter du 13 mars 2024 pour le surplus ; FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. INLA à la S.A.R.L. BILAL, à compter de la résiliation du bail, soit le 30 janvier 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. INLA au paiement de cette indemnité ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de délais de paiement ; CONDAMNONS la S.A.R.L. INLA à payer à la S.A.R.L. BILAL la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ; CONDAMNONS la S.A.R.L. INLA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023 ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier. LE GREFFIER LA PRESIDENTE