Cour d'appel, 27 septembre 2023. 22/07903

N° RG 22/07903 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OUIA Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 07 novembre 2022 RG : 22/00520 S.A.S.U. BAAK FRANCE C/ Société SOCIETE CIVIILE IMMOBILIERE DE LA CORDERIE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 27 Septembre 2023 APPELANTE : LA SASU BAAK FRANCE, société immatriculée au RCS de LYON sous numéro 790 586 358, dont le siège social est situé [Adresse 1], et prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 238 INTIMÉE : La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA CORDERIE, SCI au capital de 152,45 euros, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 391 276 276, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. Représentée par Me Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D'AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 05 Juillet 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Juillet 2023 Date de mise à disposition : 27 Septembre 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Exposé du litige Le 30 janvier 2019, la société Baak France signait un bail dérogatoire de courte durée avec la SCI de la Corderie, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1]. Il était indiqué au bail une durée de 36 mois, courant du 1er mars 2019 et jusqu'à son terme, au 28 février 2022. Le montant du loyer annuel était fixé à 180 000 €, outre TVA, payable par trimestre et d'avance. Par acte d'huissier signifié le 11 août 2021, la SCI de la Corderie a adressé à la société Baak France un congé pour le 28 février 2022. Le congé étant demeuré sans effet, la SCI de la Corderie a le 16 mars 2022, assigné la société Baak France devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater la résiliation du bail depuis le 1er mars 2022, conformément au congé délivré, ordonner l'expulsion de la société Baak France et la voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation. Par ordonnance du 7 novembre 2022, le juge des référé du Tribunal judiciaire de Lyon a : Constaté la résiliation du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1] depuis le 1er mars 2022, conformément au contrat de bail signé entre les parties le 30 janvier 2019 et au congé délivré par la SCI de la Corderie à la société Baak France le 11 août 2021 pour la date du 28 février 2022 ; Dit que la société Baak France et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ; Autorisé le transport et la séquestration des meubles dans tel garde-meubles ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et péril de la SCI de la Corderie ; Condamné la société Baak France à verser à la SCI de la Corderie une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au seul montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamné la société Baak France à verser à la SCI de la Corderie la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du congé du 11 août 2021. Par acte régularisé par RPVA le 28 novembre 2022, la société Baak France a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 7 novembre 2022. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 14 décembre 2022, la société Baak France demande à la Cour de : Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, l'article L 145-5 du Code de commerce, Infirmer l'ordonnance de référé du 7 novembre 2022 en toutes ces dispositions ; Et, statuant à nouveau : Dire et juger que le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit à la location du local commercial situé [Adresse 1] par la société Baak France auprès de la SCI de la Corderie à compter du 1er mars 2022 ; Débouter la SCI de la Corderie de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner la SCI de la Corderie à payer à la société Baak France la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'appelante expose : qu'initialement, le représentant de la SCI de la Corderie s'inquiétait de la solidité financière de la société Baak France, de l'existence d'éventuels troubles de voisinage et de dégradations liées à l'activité de cette dernière ; qu'afin de rassurer son bailleur, la société Baak France avait donc accepté de signer le bail dérogatoire en question pour une durée de 3 ans, dans le but bien évident et partagé par l'ensemble des parties, de transformer cette relation contractuelle en bail commercial à l'issue de cette période de probation ; que pourtant, la SCI de la Corderie n'a pas souhaité régulariser la signature d'un bail commercial avec la société Baak France. L'appelante soutient qu'en application des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce, elle est en droit de bénéficier du statut des baux commerciaux, en ce que : l'article L. 145-5 du Code de commerce permet aux parties de déroger aux statuts des baux commerciaux par le biais d'un bail dérogatoire, mais uniquement à la condition que la durée totale de ce dernier ne soit pas supérieure à trois ans, de sorte que, après qu'un délai d'un mois se soit écoulé à l'issue du bail dérogatoire, mois durant lequel le preneur a été laissé en possession du local, le statut des baux commerciaux s'applique alors de plein droit ; pour évaluer ladite période de possession du local par le preneur, la jurisprudence a considéré qu'un bail verbal pouvait précéder l'existence d'un bail dérogatoire, lorsque le preneur a été mis en possession du local commercial avec l'accord tacite du bailleur, un mois avant la date de prise d'effet du bail dérogatoire ; en l'espèce, elle a commencé l'exploitation du local loué, avec l'autorisation du bailleur, à partir du 1er février 2019, soit un mois avant la date de prise d'effet de la location indiquée au bail pour le 1er mars 2019 et qu'ainsi, au 28 février 2022, le local était exploité, en vertu de ce bail dérogatoire, depuis 37 mois, et ce avec le plein accord de la SCI de la Corderie ; en conséquence, elle est bien fondée à solliciter l'application de plein droit du statut des baux commerciaux à la relation contractuelle la liant à la SCI de la Corderie, à compter du mardi 1er mars 2022. Elle ajoute qu'elle justifie avoir occupé les locaux à compter du 1er février 2019 pour son activité commerciale, qu'elle a notamment versé un dépôt de garantie d'un montant de 45 000 € par chèque daté du 30 janvier 2019 et démarré l'exploitation à cette date. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 12 janvier 2023, la SCI de la Corderie demande à la Cour de : Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu l'article L 145-5 du code de commerce, Rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Baak France. Ce faisant, Confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés le 7 novembre 2022 et ce en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamner la société Baak France à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. L'intimée fait valoir à l'appui de ses prétentions : que les pièces qu'elle verse aux débats démontrent qu'il a toujours été dans les intentions des parties de s'en tenir à un bail de courte durée et seulement à un bail de courte durée, le preneur sachant qu'à l'issue de ce contrat, il convenait de restituer les lieux ; que s'agissant de l'entrée dans les lieux de la société Baak France un mois avant la prise d'effet du bail, il est communément admis qu'en pareilles hypothèses, le preneur ne peut pas se prévaloir d'une entrée dans les lieux antérieure à la prise d'effet du bail et que pour calculer la durée du bail, il n'est donc pas tenu compte du temps de présence du locataire dans les lieux avant le point de départ du bail ; qu'en l'espèce, la société Baak France avait effectivement demandé au bailleur d'avoir accès aux locaux à partir du 1er février 2019 afin de préparer son installation, demande qu'il a acceptée contre la communication d'un justificatif d'assurance à partir de cette date, ce qui a été fait ; que pour autant, aucun loyer n'a été payé au titre de ce mois de février 2019, précisément parce qu'il s'agissait simplement de permettre un accès aux locaux, en prévision de leur exploitation à partir du 1er mars 2019 ; que d'ailleurs, la société Baak France ne peut sérieusement expliquer qu'elle aurait obtenu les clés des locaux le 30 janvier 2019 et que l'exploitation en tant que telle aurait démarré le 1er février 2019, ce qui est matériellement impossible pour des locaux de 2.500 m², qu'elle n'apporte d'ailleurs aucun élément de preuve de cette prétendue exploitation débutée le 1er février 2019. Elle ajoute que le fait qu'elle ait versé le dépôt de garantie au 30 janvier 2019 est inopérant, dès lors qu'il est logique que le bailleur ait sollicité le dépôt de garantie à partir du moment où les clés ont été remises au preneur en vue de la préparation de son emménagement et le début de son activité un mois plus tard. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la résiliation du bail et ses conséquences L'article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Par ailleurs, aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. En l'espèce, il ressort de l'examen du contrat de bail intervenu le 30 janvier 2019 entre les parties : que le bail était intitulé 'Bail de courte durée, non soumis au statut des baux commerciaux, (article L 145-5 du Code de commerce)' ; qu'en page 2 du bail, aux termes du paragraphe intitulé 'Régime juridique', il était expressément indiqué que les parties entendaient déroger au statut des baux commerciaux et qu'en conséquence le bail serait soumis aux seules dispositions du droit commun relative aux baux, et notamment aux articles 1714 à 1762 du Code civil, que le bail était conclu pour une durée au plus égale à 36 mois, jour pour jour, que le preneur reconnaissait n'avoir aucun droit à la propriété commerciale sur les dits locaux et s'obligeait à liberer les locaux à l'expiration du terme fixé et qu'il s'agissait d'un bail unique qui ne pourrait en aucun cas être prorogé ou renouvelé. Il n'est donc pas sérieusement contestable que le preneur devait libérer les locaux à l'issue de la période de 36 mois, qui avait commencé au 1er mars 2019, soit au 28 février 2022, comme stipulé au contrat de bail. Pour autant, le preneur soutient être entré dans les lieux le 1er février 2019, avoir commencé à exploiter les locaux à cette date et avoir été laissé en sa possession des lieux après le 1er février 2022 durant un mois, qu'il exploitait donc les locaux depuis 37 mois au 28 février 2022 et qu'il en résulte que doit être appliqué le statut des baux commerciaux, par application de l'article L 145-5 du Code de commerce. L'article L 145-5 du Code de commerce dispose : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. ». En l'espèce, le bailleur ne conteste pas que la société Baak France a été autorisée à entrer dans les lieux le 1er février 2019, soit un mois avant la date prévue au contrat de bail. Il indique toutefois que cette autorisation a été donnée pour permettre à la société Baak France de s'installer dans les locaux et non de les exploiter. De son côté, la société Baak France ne justifie aucunement d'un début d'exploitation au 1er février 2019, et surtout ne justifie pas du paiement d'un loyer pour le mois de février 2019, étant observé que le fait qu'elle ait remis à son bailleur le dépôt de garantie le 30 janvier 2019 est inopérant dès lors qu'il était légitime que le bailleur rentre en possession du dépôt de garantie puisqu'il lui avait remis les clés des locaux. Par ailleurs, si la société Baak France soutient qu'il avait été convenu avec le bailleur qu'à l'issue du bail de courte durée, interviendrait un bail commercial, elle n'en justifie aucunement, étant observé que cela est en outre démenti par les stipulations claires figurant au contrat de bail, consacrant la volonté des parties de se limiter à un bail de droit commun. Il en résulte qu'il n'est pas sérieusement contestable que la société Baak France ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux. Au vu de ces éléments, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'à l'issue du bail, soit au 28 février 2022, la société Baak France n'avait pas quitté les lieux, en dépit du congé qui avait été délivré par le bailleur par acte d'huissier du 11 août 2021, la résiliation du bail au 1er mars 2022 ne pouvait qu'être constatée et la Cour en conséquence confirme la décision déférée de ce chef, la confirmant également par voie de conséquence sur la mesure d'expulsion ordonnée et la mesure relative au sort des meubles. Par voie de conséquence également, la condamnation du preneur à payer au bailleur une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges à compter du 1er mars 2022 n'est pas sérieusement contestable et la décision déférée sera confirmée de ce chef, sauf à préciser que cette condamnation est à titre provisionnel. 2) Sur les demandes accessoires La société Baak France succombant, la Cour confirme la décision déférée qui a condamné la société Baak France aux dépens de l'instance, sauf à exclure de cette condamnation le coût du congé du 11 août 2021 qui relève des frais irrépétibles. La Cour confirme également la décision déférée qui a condamné la société Baak France à payer à la SCI de la Corderie la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité. Partie perdante, la société Baak France est condamnée aux dépens à hauteur d'appel. La Cour condamne la société Baak France à payer à la SCI La Corderie la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. PAR CES MOTIFS La Cour, Sur les demandes principales : Confirme la décision déférée dans son intégralité, sauf à y ajouter que la condamnation de la société Baak France à payer une indemnité d'occupation à la SCI La Corderie est prononcée à titre provisionnel ; Sur les demandes accessoires : Confirme la décision déférée dans son intégralité, sauf à exclure de la condamnation aux dépens le coût du congé du 11 août 2021 ; Condamne la société Baak France aux dépens à hauteur d'appel ; Condamne la société Baak France à payer à la SCI La Corderie la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRESIDENT