Cour d'appel, 28 juin 2023. 22/11313

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 28 JUIN 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11313 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7JF Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mai 2022 -Juge de la mise en état de PARIS - RG n° 20/09338 APPELANTE CREDIT FONCIER DE FRANCE SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 542 029 848 [Adresse 3] [Localité 10] Représentée par Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280 ayant pour avocat plaidant : Me Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1102 INTIMES Société CAFOM SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 422 323 303 [Adresse 5] [Localité 9] Représentée par Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190 SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES 'EITMM' (ENSEMBLE IMMOBILIER DE LA TOUR MONTPARNASSE), [Adresse 7], en liquidation, pris en la personne de son liquidateur, la société ESSET, SASU immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 484.882.642 C/O Société ESSET [Adresse 2] [Localité 11] Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société Locindus a acquis des lots en copropriété dans un immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 12]. Par acte du 3 mai 2002, un contrat de crédit bail immobilier a été régularisé entre la société Locindus, crédit bailleur, et la société Scribe Bail Com.Sas, crédit preneur. Par acte du 13 février 2012, la société Scribe Bail Com.Sas a cédé le contrat de crédit bail à la société Habitat France. Par acte du 28 décembre 2012, la société Habitat France a cédé à la société Cafom le contrat de crédit-bail immobilier, portant sur les lots n°4009, 4010, 4033, 4034, 4035, 4036, 4048 et 4165, du bâtiment B, de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 12]. Le 25 juin 2019, est intervenue une opération de fusion/absorption de la société Locindus par le Crédit Foncier de France. Le 1er juillet 2020, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n°12 et 13 portant sur l'approbation de la division de l'ensemble immobilier en trente-cinq volumes ainsi que des modalités de la scission, la sous résolution n°13-1 prévoyant ses conditions matérielles. Par actes des 25 et 28 septembre 2020, la société Cafom a fait assigner le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse et la société Locindus devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°12 et 13-1 de l'assemblée générale du 1er juillet 2020 et la désignation d'un géomètre expert avec pour mission de rétablir l'état descriptif de division. Le 17 décembre 2020, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n°10 et 12-1. Par acte du 8 mars 2021, la société Cafom a fait assigner le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse et le Crédit Foncier de France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°10 et 12-1 de l'assemblée générale du 17 décembre 2020 et la désignation d'un géomètre expert avec pour mission de rétablir l'état descriptif de division. L'affaire 20/9338, relative à l'assignation du 28 septembre 2020, a été appelée à une audience d'incident, le syndicat des copropriétaires soulevant l'absence de qualité à agir de la société Cafom pour solliciter l'annulation de résolutions. La société Cafom et le Crédit Foncier de France ont sollicité la jonction avec l'affaire 21/03693, relative à l'assignation du 8 mars 2021, et une expertise judiciaire. La société Locindus n'a pas constitué avocat. Par ordonnance du 24 mai 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a : - ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 20 /09338 et 21 /03693, - déclaré irrecevable la société Cafom en ses demandes d'annulation et d'expertise faute de qualité à agir, - déclaré irrecevable le Crédit Foncier de France en sa demande d'expertise judiciaire, - condamné in solidum la société Cafom et le Crédit Foncier de France à payer à la société Esset ès qualités de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse à [Localité 12] une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la société Cafom et le Crédit Foncier de France aux dépens, - rejeté le surplus des demandes. Le Crédit Foncier de France a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe le 15 juin 2022, à l'encontre de la société Cafom et du syndicat des copropriétaires. La procédure devant la cour a été clôturée le 11 avril 2023. La société Locindus n'est pas partie en appel. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 12 juillet 2022 par lesquelles le Crédit Foncier de France, appelant, invite la cour à : - infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état en ce qu'elle : a déclaré irrecevable la société Cafom en ses demandes d'annulation et d'expertise, faute de qualité à agir, l'a déclaré irrecevable en sa demandes d'expertise judiciaire, l'a condamné in solidum avec la société Cafom à payer à la société Esset, en qualité de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse à une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ce faisant, - le juger recevable et bien fondé à solliciter : l'annulation des résolutions n°12 et 13-1 de l'assemblée générale du 1er juillet 2020, la désignation de tel expert géomètre, au choix de la cour avec pour mission de rétablir l'état descriptif de division conforme aux droits de la société Cafom tels que ceux-ci résultent de la cession du contrat de crédit-bail en date du 28 décembre 2012, la condamnation du syndicat principal de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse à avancer les frais et honoraires de l'expert désigné, l'annulation des résolutions n°10 et 12-1 de l'assemblée générale du 17 décembre 2020, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse à lui payer une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse aux dépens ; Vu les conclusions notifiées le 28 juillet 2022 par lesquelles la société Cafom, intimée, invite la cour à : - infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris le 24 mai 2022 sous le numéro de RG N° 20 /09338 en ce qu'elle : l'a déclarée irrecevable en ses demandes d'annulation et d'expertise, faute de qualité à agir, a déclaré irrecevable le Crédit Foncier de France en sa demandes d'expertise judiciaire l'a condamnée in solidum avec le Crédit Foncier de France à payer à la société Esset, en qualité de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse à une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ce faisant, - la juger recevable et bien fondée à solliciter : l'annulation des résolutions n°12 et 13-1 de l'assemblée générale du 1er juillet 2020, l'annulation des résolutions n°10 et 12-1 de l'assemblée générale du 17 décembre 2020, la désignation d'un expert géomètre au choix de la Cour avec pour missions de rétablir l'état descriptif de division conforme aux droits de la société Cafom tels que ceux résultent de la cession du contrat de crédit-bail en date du 28 décembre 2012, la condamnation de la société Esset ès qualités de liquidateur du syndicat principal de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse à avancer les frais et honoraires de l'expert désigné, la condamnation de la société Esset ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse, au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation de la société Esset ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier tour maine Montparnasse aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Michel Menant, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse à [Localité 12], intimée, invite la cour, au visa des articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 117, 122, 143, 146 et 700 du code de procédure civile à : - rejeter l'ensemble des demandes formulées tant par la société Cafom que par le Crédit Foncier de France, - confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état en date du 24 mai 2022 en toutes ses dispositions, - condamner solidairement la société Cafom et le Crédit Foncier de France à payer à la société Esset, ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse à [Localité 12], la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Au préalable, il convient de constater que l'ordonnance n'est pas contestée en ce qu'elle a ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 20 /09338 et 21 /03693 ; Sur la recevabilité de la demande nouvelle en appel du syndicat des copropriétaires Dans le corps de ses conclusions en appel, le syndicat des copropriétaires sollicite de déclarer irrecevables les demandes d'annulation de résolutions formées par le Crédit Foncier de France, au motif que celui-ci n'a pas contesté les résolutions dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Dans le corps de ses conclusions en appel, le Crédit Foncier de France rappelle que le juge de la mise en état n'a été saisi que de la recevabilité de la demande d'expertise judiciaire du Crédit Foncier de France ; Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ; Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ; Aux termes de l'article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ; En l'espèce, il ressort de l'ordonnance du 24 mai 2022 que l'incident dont le juge de la mise en état a été saisi portait sur : - la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires relative à l'irrecevabilité des demandes d'annulation de résolutions de la société Cafom, pour défaut de qualité à agir, celle-ci n'étant pas copropriétaire, - la demande de la société Cafom d'ordonner une expertise judiciaire relative à l'état descriptif de division, - la fin de non recevoir, soulevée en réponse, par le syndicat des copropriétaires, relative à l'irrecevabilité de la demande d'expertise judiciaire de la société Cafom pour défaut de qualité à agir, celle-ci n'étant pas copropriétaire, - la demande du Crédit Foncier de France d'ordonner une expertise judiciaire, - la fin de non recevoir, soulevée en réponse, par le syndicat des copropriétaires, relative à l'irrecevabilité de la demande d'expertise judiciaire du Crédit Foncier de France, celui-ci ne justifiant pas venir aux droits de la société Locindus ; Ainsi la demande en appel du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevables les demandes d'annulation de résolutions du Crédit Foncier de France est une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; Le Crédit Foncier de France rappellant que le juge de la mise en état n'a été saisi que de la recevabilité de la demande d'expertise judiciaire du Crédit Foncier de France, il convient de considérer que la recevabilité de la demande d'annulation de résolutions du Crédit Foncier de France est dans le débat ; Cette demande n'est pas formée pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait ; elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au juge de la mise en état, et n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au juge de la mise en état ; En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande en appel du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevables les demandes du Crédit Foncier de France d'annulation de résolutions, au motif qu'il n'a pas contesté les résolutions dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Sur la fin de non-recevoir relative à l'absence de qualité à agir de la société Cafom Le syndicat des copropriétaires sollicite de déclarer irrecevable la société Cafom en ses demandes d'annulation et d'expertise faute de qualité à agir, sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu'elle n'a pas la qualité de copropriétaire ; La société Cafom oppose que les procédures visent à prévenir un trouble manifestement illicite caractérisé par l'amputation d'une partie du droit de propriété qu'elle aura sur les lots à l'issue du crédit-bail ; Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, les fins de non-recevoir énumérées au présent code n'ayant pas de caractère limitatif ; Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ' ... Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ...' ; L'article L. 313-7 du code monétaire et financier rappelle, concernant le crédit-bail immobilier, qu'il s'agit d'une opération par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire ; En l'espèce, la société Cafom, en qualité de crédit-preneur, n'est pas copropriétaire des lots concernés ; Or, aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires ont qualité pour contester les décisions d'assemblées générales ; Ainsi la société Cafom n'a pas qualité, en tant que crédit-preneur, pour solliciter la nullité de résolutions d'assemblées générales ; Le fait que les résolutions visent des lots dont la société Cafom est susceptible de devenir propriétaire à l'expiration du bail ne modifie pas cette analyse ; La société Cafom ne rapporte pas la preuve d'avoir reçu mandat d'exercer tous les droits et actions que le crédit-bailleur détient en sa qualité de copropriétaire et le contrat de crédit-bail du 28 décembre 2012 ne contient pas un tel mandat ; En conséquence, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a déclaré la société Cafom irrecevable en ses demandes d'annulation de décisions d'assemblées générales ; Il ressort des conclusions des parties que la demande d'expertise portant sur l'état descriptif de division est accessoire aux demandes d'annulation de résolutions ; La société Cafom étant irrecevable en ses demandes d'annulation est donc aussi irrecevable en sa demande d'expertise ; En conséquence, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a déclaré la société Cafom irrecevable en sa demande d'expertise ; Sur la fin de non recevoir relative à la recevabilité de la demande d'expertise judiciaire du Crédit Foncier de France En l'espèce, en appel, le Crédit Foncier de France produit l'extrait Kbis du Crédit Foncier de France, mentionnant l'absorption de la société Locindus le 25 juin 2019 et la publication au journal spécial des sociétés le 24 juillet 2019 de la décision du 25 juin 2019 du tribunal de commerce de Paris de la fusion/absorption de la société Locindus par le Crédit Foncier de France ; Le Crédit Foncier de France justifiant venir aux droits de la société Locindus, copropriétaire des lots litigieux, a donc qualité à agir pour solliciter une expertise judiciaire relative à l'état descriptif de division ; L'ordonnance est donc infirmée en ce qu'elle a déclaré le Crédit Foncier de France irrecevable en sa demande d'expertise ; Et il y a lieu de déclarer le Crédit Foncier de France recevable en sa demande d'expertise judiciaire relative à l'état descriptif de division ; Sur la demande d'expertise judiciaire du Crédit Foncier de France Le Crédit Foncier de France sollicite la désignation d'un expert géomètre avec pour mission de rétablir l'état descriptif de division conforme aux droits de la société Cafom tels que ceux-ci résultent de la cession du contrat de crédit bail en date du 28 décembre 2012 ; il expose que les nouveaux plans dressés par le géomètre [T] soumis à l'assemblée générale du 1er juillet 2020 présentent deux erreurs en ce qu'ils mentionnent deux locaux comme parties communes alors que selon l'ancien plan de division ces deux locaux lui appartiennent ; Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile précité, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner toute mesure d'instruction, notamment une expertise judiciaire ; En l'espèce, le Crédit Foncier de France ne justifie pas en quoi une mesure d'expertise judiciaire serait nécessaire au stade de la mise en état, alors que la demande au fond, telle qu'elle a été sollicitée par la société Cafom dans son assignation, suppose que les demandes d'annulations des résolutions modifiant l'état descriptif de division soient au préalable accordées par le tribunal avant d'envisager la désignation d'un géomètre expert avec pour mission de rétablir l'état descriptif de division ; En conséquence, il y a lieu d'ajouter à l'ordonnance de débouter le Crédit Foncier de France de sa demande d'expertise judiciaire ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; Le Crédit Foncier de France et la société Cafom, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le Crédit Foncier de France et la société Cafom ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare irrecevable la demande en appel du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse de déclarer irrecevables les demandes du Crédit Foncier de France d'annulation de résolutions, au motif qu'il n'a pas contesté les résolutions dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Confirme l'ordonnance, excepté en ce qu'elle a déclaré le Crédit Foncier de France irrecevable en sa demande d'expertise ; Statuant sur le chef réformé et y ajoutant, Déclare le Crédit Foncier de France recevable en sa demande d'expertise judiciaire relative à l'état descriptif de division ; Déboute le Crédit Foncier de France de sa demande d'expertise judiciaire relative à l'état descriptif de division ; Condamne in solidum le Crédit Foncier de France et la société Cafom aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse, représenté par son liquidateur, la société Esset, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT