Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° minute : 1446
Références : R.G N° N° RG 24/00631 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCXL
JUGEMENT
DU : 27 Septembre 2024
Société ESSONNE HABITAT
C/
M. [J] [U]
Mme [P] [S]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Septembre 2024.
DEMANDERESSE:
Société ESSONNE HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par M. [N] [L] régulièrement muni d’un pouvoir.
DEFENDEURS:
Monsieur [J] [U]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparant en personne
Madame [P] [S]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 27 Juin 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à ESSONNE HABITAT
+ 1CCC aux défendeurs
Exposé du litige :
En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 3/09/2020, M. [J] [U] et Mme [P] [S] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], et appartenant à la société ESSONNE HABITAT.
Par acte d'Huissier de Justice du 11/01/2024, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.052,94 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 10/01/2024.
Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 593,54 euros par mois.
Par acte d’huissier en date du 15/03/2024, la société ESSONNE HABITAT a fait assigner M. [J] [U] et Mme [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des locataires,
- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.885,24 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.
A l’audience, la société ESSONNE HABITAT, valablement représentée, réactualise sa créance à la somme de 5.111 euros, au titre des loyers échus à la date du 26/06/2024. Elle considère que Mme [P] [S] n’habite plus les lieux.
Cités par actes délivrés par remise en l'étude, M. [J] [U] et Mme [P] [S] ont comparu et demandent à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 100 euros en sus du loyer courant. Ils indiquent avoir, pour l’un, un revenu de 1.300 euros dans le cadre d’un CDI et, pour l’autre, des indemnités journalières à hauteur de 1.100 euros dans le cadre d’un arrêt longue maladie, outre le bénéfice d’une prévoyance.
Ils indiquent qu’un divorce a été prononcé par jugement du 2/02/2024 et que Mme [P] [S] a quitté les lieux en mars 2022.
La société ESSONNE HABITAT précise qu’elle estime que les deux époux sont tenus solidairement au paiement des loyers, qui constituent une dette ménagère, en application de l’article 220 du code civil et ce jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.
L’affaire a été mise en délibéré au 27/09/2024, date indiquée à l'issue des débats.
Motifs de la décision :
Sur quoi,
Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;
Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 26/06/2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;
Sur les loyers et charges impayés
Sur l'arriéré de loyers et charges
Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Attendu que la société ESSONNE HABITAT verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ;
Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 26/06/2024, la dette s’élève à la somme de 5.111 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;
Sur la solidarité passive
Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ;
Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ;
Qu’en outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ;qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années ;
Sur les délais de paiement
Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [J] [U] et Mme [P] [S] , il y a lieu de leur accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros ;
Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;
Sur la résiliation du bail
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 19/03/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 27/06/2024 ;
Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;
Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;
Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 12/01/2024, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;
Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;
Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ;
Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 11/01/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;
Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/03/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;
Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ;
Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;
Attendu que s’agissant d’époux, s’ils sont tenus solidairement des loyers jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil, la solidarité entre époux séparés ne jouera après la résiliation du bail que si l'indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager (entretien du ménage ou l’éducation des enfants) ; ainsi, si le logement sert à l’habitation de l’un des époux et des enfants communs, l’autre est donc également tenu solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la publication du jugement de divorce ; à défaut de caractère ménager, la solidarité légale cesse pour le paiement de l'indemnité d’occupation à la date de leur séparation de fait ;
Qu’en l’espèce, le bailleur a reconnu que la locataire avait quitté les lieux en mars 2022 ; que Mme [P] [S] ne sera donc pas tenue des indemnités d’occupation à compter du 11/03/2024, date de résiliation du bail ; qu’elle ne sera donc tenue solidairement qu’à hauteur de la somme de 4.885,24 euros ;
Sur la demande d'expulsion
Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ;
Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;
Attendu que M. [J] [U] et Mme [P] [S] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;
Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne M. [J] [U] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 5.111 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, solidairement avec Mme [P] [S] à hauteur de la somme de 4.885,24 euros, arrêtée au 26/06/2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11/01/2024 pour la somme de 4.052,94 euros et à compter du jugement pour le surplus ;
Autorise M. [J] [U] et Mme [P] [S] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 100 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;
Dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
A défaut de respect de l'échéancier:
Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ;
Ordonne l’expulsion de M. [J] [U], faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
Condamne M. [J] [U] à verser à la société ESSONNE HABITAT à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;
En tout état de cause:
Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [J] [U] et Mme [P] [S] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.
Le greffier,Le président,
