Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/02428

TRIBUNAL JUDICIAIRE Site Camille Pujol 2 allées Jules Guesde BP 7015 31068 TOULOUSE cedex 7 NAC: 5AA N° RG 24/02428 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TC62 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2237 DU : 13 Novembre 2024 [B] [V] C/ [W] [O] [E] [P] épouse [O] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Me Sandra HEIL-NUEZ Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR M. [B] [V], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [W] [O], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Mme [E] [P] épouse [O], demeurant [Adresse 3] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Monsieur [B] [V] a donné à bail à Monsieur [W] [O] et à Madame [E] [P] épouse [O] des locaux à usage d’habitation (appartement n° D04) avec terrasse, jardin privatif et un emplacement de stationnement (N°94), situés [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat en date du 17 mars 2017, moyennant un loyer initial de 623 euros et une provision sur charges de 80 euros. Par jugement en date du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse a débouté Monsieur [B] [V] de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion à l’encontre de Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] à la suite d’impayés de loyers et a condamné solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] à payer à Monsieur [B] [V] la somme de 720,50 euros au titre des loyers impayés et leur a accordé des délais de paiement. Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, Monsieur [B] [V] a fait signifier à Monsieur [W] [O] et à Madame [E] [P] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024 pour un montant en principal de 1.206,01 euros. Monsieur [B] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 25 juin 2024. Aux termes de l'assignation, il a sollicité de : - constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai fixé par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait, Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] sont actuellement occupants du logement sans droit ni titre, conformément à l’article 1184 du code civil et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - les condamner à libérer les lieux qu’ils occupent, [Adresse 2] et dans l’hypothèse où ils n’auraient pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, de les condamner à en être expulsés ainsi que tous les occupants de leur chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2, R411-1 à R441-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - les condamner à payer : * au titre des sommes dues au jour de l’assignation, à titre de provision, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1134 du code civil, la somme de 1086,55 euros représentant le montant des loyers et accessoires, montant à parfaire au jour de l’audience, * dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer les loyers conformément à l’article 1153 alinéa 1 du code civil ; * à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’à leur départ effectif des locaux ; * à la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile * à tous les dépens et aux frais de mise à exécution conformément aux articles 491 et 696 du code de procédure civile et L111-8 du code de procédures civiles d’exécution. A l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [B] [V], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1109,15 euros, mensualité de septembre 2024 incluse. Il a indiqué en outre que Madame [O] aurait effectué un virement de 271 euros courant septembre 2024 mais sans produire de justificatif et a précisé également que les charges et taxes n’étaient pas payées. Assigné par acte d’huissier signifié à étude le 25 juin 2024, Monsieur [W] [O] n’était ni présent ni représenté à l’audience. Madame [E] [P] épouse [O] a comparu en personne et a indiqué avoir payé le loyer, soit la somme de 271 euros, le 9 septembre 2024 et qu’il resterait dû en conséquence la somme de 838,15 euros. Souhaitant rester dans les lieux, elle a précisé que son mari et elle étaient prêts à solder la dette en fin de mois, Elle a précisé qu’elle ne travaillait pas, que Monsieur [W] [O] travaillait dans la restauration et percevait un salaire de 800 euros par mois. Le couple perçoit en outre par mois la somme de 597 euros d’aide personnalisée au logement, 275 euros d’allocations familiales et 150 euros au titre de l’allocation adulte handicapé. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024 et le conseil du demandeur a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé. Par courriel du 11 octobre 2024, un décompte arrêté à cette date faisant apparaître un solde créditeur de 84,65 euros a été adressé par le conseil du demandeur à la présente juridiction et a maintenu ses demandes. MOTIFS DE LA DÉCISION I - SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 15 mars 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024 pour un montant en principal de 1.206,01 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024. II - SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [B] [V] produit un décompte arrêté au 11 octobre 2024 justifiant d’un solde locatif créditeur de 187,59 euros, mensualité de octobre 2024 incluse et frais de procédure non déduits pour un montant de 102,94 euros. Monsieur [B] [V] sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation au paiement de la dette locative. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] ont soldé leur dette locative le 8 octobre 2024 en payant la somme de 271 euros ; ils justifient en outre que le loyer courant, soit celui de septembre 2024, été payé avant l’audience. Il convient en conséquence de leur accorder des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 8 octobre 2024, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative. Les demandes d'expulsion, d’indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] supporteront la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accompli Monsieur [B] [V], Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] devront lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 17 mars 2017 conclu entre Monsieur [B] [V] d’une part et Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation (appartement n° D04) avec terrasse, jardin privatif et un emplacement de stationnement (N°94), situés [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 15 mai 2024 ; AUTORISONS Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] à s’acquitter de la dette locative au plus tard le 8 octobre 2024 ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; CONSTATONS que la dette locative a été soldée le 8 octobre 2024 ; DISONS que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS que les demandes d'expulsion, d’indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet ; CONDAMNONS Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] à payer à Monsieur [B] [V] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [W] [O] et Madame [E] [P] épouse [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [B] [V] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente