Cour de cassation, 30 octobre 2008. 07-11.331

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu qu'ayant reçu de M. X... mandat de gérer un immeuble, la société Cabinet Lucien Pichard a, pour le compte de son mandant, consenti un bail et souscrit un contrat collectif d'assurance garantissant le paiement des loyers, indemnités d'occupation et charges ; que les locataires ayant cessé d'acquitter les loyers, l'assureur a refusé sa garantie en raison de l'insuffisant contrôle de la solvabilité des preneurs par le mandataire ; que le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion de l'occupante demeurée dans les lieux a été refusé ; que M. X... a assigné en responsabilité l'administrateur de biens, qui a appelé en garantie son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société Axa France ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche : Attendu que la société Loiselet Daigremont Hinfray et associés (la société Loiselet Daigremont), venant aux droits de la société Cabinet Lucien Pichard, fait grief à l'arrêt attaqué de la condamner à payer à M. X... la somme totale de 18 687,14 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que les dommages et intérêts ne doivent comprendre, à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est la suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention ; qu'en la condamnant à indemniser M. X... du préjudice subi en raison du défaut d'assurance loyers impayés pour une période postérieure à la date du refus opposé par le préfet à la demande du bailleur de bénéficier du concours de la force publique pour procéder à l'expulsion de Mme Y... alors qu'à compter de cette date, son maintien dans les lieux et l'augmentation de la dette locative n'étaient dus qu'au refus de l'autorité préfectorale de procéder à son expulsion, la cour d'appel a violé l'article 1151 du code civil ; Mais attendu que l'arrêt relève que le contrat d'assurance, qui n'avait pu produire effet en raison de la négligence de l'administrateur de biens, avait pour objet la garantie du paiement des loyers jusqu'au départ du locataire et à la reprise officielle des locaux, et que Mme Y... continuait à occuper les lieux ; qu'aucune exclusion ou limitation contractuelle liée à la décision de l'autorité préfectorale de refuser le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion de l'occupante n'ayant été invoquée, la cour d'appel, qui a jugé que ce refus ne faisait pas obstacle à ce que M. X... fût indemnisé de son préjudice causé par les manquements de son mandataire à ses obligations contractuelles, a ainsi légalement justifié sa décision ; Mais sur le premier moyen, pris en ses trois dernières branches : Vu l'article 1149 du code civil ; Attendu que, pour statuer comme il l'a fait, l'arrêt estime, en premier lieu, en l'absence de production des conditions particulières du contrat permettant de vérifier l'option choisie et de déterminer le montant de l'indemnité contractuelle revenant au propriétaire du logement donné à bail, que la garantie maximale que pouvait espérer M. X... était limitée à vingt-quatre mois de loyers et charges, en deuxième lieu, qu'il convient d'allouer au bailleur, en réparation de son préjudice, la somme de 15 790,61 euros au titre des indemnités d'occupation et taxes impayées correspondant à la somme qui lui aurait été versée par l'assureur pendant vingt-quatre mois, en complément de la somme de 2 896,53 euros au titre des loyers dus de décembre 1999 à avril 2000 accordée par les premiers juges, en troisième lieu, que la franchise contractuelle à la charge de l'assuré, représentant deux mois de loyer équivalant au dépôt de garantie, lui est inopposable, faute de garantie effective ; Qu'en se déterminant ainsi, quand, d'une part, la réparation d'une perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, d'autre part, il ne pouvait être accordé une somme supérieure au préjudice subi, limité, hors franchise, à la valeur de vingt-quatre mois d'indemnités d'occupation et de charges, enfin, la franchise stipulée par le contrat, dont le bénéfice avait été refusé au bailleur par la faute de l'administrateur de biens, devait être prise en compte pour définir le dommage réellement subi par celui-là, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen, pris en ses deux branches : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que, pour débouter la société Loiselet Daigremont de sa demande en garantie formée contre la société Axa France, l'arrêt énonce que le défaut de garantie des loyers impayés ne saurait "être compensé" par une mise en oeuvre de sa police d'assurance responsabilité civile professionnelle en contradiction avec son objet principal, dès lors que la société Cabinet Lucien Pichard avait souscrit auprès de la société Cornhill France un contrat pour assurer ce risque spécifique, dépourvu d'efficacité du fait du refus de garantie opposé par la compagnie d'assurance ; Qu'en statuant ainsi, quand elle avait relevé que le contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle garantissait l'administrateur de biens contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui pouvait lui incomber du fait de l'exercice de toutes activités accessoires à l'activité d'administrateur des biens d'autrui et qu'il avait donc vocation à s'appliquer à l'activité de la société Cabinet Lucien Pichard en qualité de gestionnaire du logement donné en location, et alors que l'exclusion de garantie des conséquences d'engagements ayant pour objet de mettre à la charge de l'assuré la réparation de dommages qui ne lui auraient pas incombé en vertu du droit commun, était inapplicable à la souscription par le mandataire, agissant pour le mandant, d'un contrat garantissant le paiement des loyers, indemnités d'occupation et charges de l'immeuble donné à bail en exécution du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Loiselet Daigremont Hinfray et associés, venant aux droits de la société Lucien Pichard, à payer à M. X... la somme complémentaire de 15 790,61 euros en réparation de son préjudice, et en ce qu'il a débouté la société Loiselet Daigremont Hinfray et associés de sa demande en garantie dirigée contre la société Axa France IARD, l'arrêt rendu le 24 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la société Axa France IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille huit.