Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 DECEMBRE 2023
N° RG 23/01620 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXIR
AFFAIRE :
SAS FNJ PRIMEURS
C/
S.A.R.L. BE [Localité 9] MAIRIE
S.E.L.A.R.L. BCM
...
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° RG : 23/00083
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 21.12.2023
à :
Me Monique TARDY, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS FNJ PRIMEURS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005523
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Pierre SOMMELET, du barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.A.R.L. BE [Localité 9] MAIRIE
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentant : Me Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0205
INTIMEE
****************
S.E.L.A.R.L. BCM
Intervenante es qualités d'administrateur et mandataire judiciairede la société FNJ PRIMEURS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 4]
[Localité 10]
S.A.S. ALLIANCE
Intervenante es qualités d'administrateur et mandataire judiciairede la société FNJ PRIMEURS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Pierre SOMMELET, du barreau de Paris
PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Madame Florence SCHARRE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 février 1994, la société Immobilière de [Localité 9] a donné à bail commercial à M. [V] [D] et M. [J] [M] divers locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] (Hauts-de-Seine), pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 30 408 francs.
Le 26 juillet 2002, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel de 7 500 euros et un dépôt de garantie de 3 750 euros.
Le 17 décembre 2007, M. [M] a cédé le fond de commerce à M. [D].
À compter du 1er juillet 2011, un second renouvellement de bail a été consenti pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 10 456,89 euros hors taxes et hors charges, et un dépôt de garantie à hauteur de 5 228,46 euros.
Depuis le 30 juin 2020, le bail se poursuit tacitement.
Par acte sous seing privé du 20 septembre 2019, M. [D] a cédé son fonds de commerce, y compris son droit au bail, à la S.A.S. FNJ Primeurs.
En septembre 2019, la société Immobilière de [Localité 9] a cédé les locaux commerciaux à la S.A.R.L. Be [Localité 9] Mairie.
Par acte extra-judiciaire en date du 17 septembre 2020, la société Be [Localité 9] Mairie a donné congé à la société FNJ Primeurs pour le 31 mars 2021, en raison des travaux de surélévation réalisés sur l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9].
Le 14 octobre 2020, la société Be [Localité 9] Mairie a obtenu l'arrêté de permis de construire.
Le 26 février 2021, la société FNJ Primeurs a fait assigner la société Be [Localité 9] Mairie afin de voir déclarer nul et non avenu le congé.
Par un jugement rendu le 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a débouté la société FNJ Primeurs et validé le congé délivré le 17 septembre 2020 pour travaux de surélévation.
La société FNJ Primeurs est restée dans les locaux.
Par acte d'huissier de justice délivré le 8 novembre 2022, la société Be [Localité 9] Mairie a fait assigner en référé la société FNJ Primeurs aux fins d'obtenir principalement :
- son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le recours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 9],
- la condamnation de la société FNJ Primeurs au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 26 413 euros à parfaire le jour de l'audience,
- la condamnation de la société FNJ Primeurs au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de la société FNJ Primeurs aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire rendue le 17 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent par provision a :
- rejeté l'exception d'incompétence ou de litispendance,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 45 jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société FNJ Primeurs et de tout occupant de son chef, des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
- dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des article L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la société FNJ Primeurs aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'ordonnance est d'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 9 mars 2023, la société FNJ Primeurs a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Le 10 juillet 2023, la société FNJ Primeurs a déposé une demande d'ouverture d'une procédure de sauvegarde judiciaire.
Par un arrêt du 31 août 2023, la cour d'appel de Versailles a fait droit à la demande d'ouverture d'une procédure de sauvegarde judiciaire et a désigné la Selarl BCM en qualité d'administrateur judiciaire et la société Alliance en qualité de mandataire judiciaire.
Par jugement du 21 septembre 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a nommé les organes de la procédure.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société BCM et la société Alliance, ès qualités d'administrateur et de mandataire judiciaire de la société FNJ Primeurs demandent à la cour de :
' - rétracter l'ordonnance de clôture en date du 19 septembre 2023
- déclarer recevable l'intervention volontaire de l'administrateur judiciaire et du mandataire judiciaire de la société FNJ Primeurs et faire droit à leur demande ;
- infirmer, en toutes dispositions de la décision dont appel en date du 17 février 2023 de la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Nanterre ;
- déclarer irrecevable et mal fondée la société Be [Localité 9] Mairie en toutes ses demandes.
subsidiairement,
- surseoir à statuer dans l'attente de la décision que doit rendre au fond la cour d'appel de Versailles (RG22/05564) audience de plaidoirie fixée au 11 janvier 2024 et ce, notamment pour une bonne administration de la justice, la cour étant saisie de l'ensemble des demandes, dont l'expulsion ;
- condamner la société Be [Localité 9] Mairie à payer à la société FNJ Primeurs la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Be [Localité 9] Mairie demande à la cour, au visa des articles 12, 74, 480 et 835 du code de procédure civile, de :
'- déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer de la société FNJ Primeurs ;
- débouter la société FNJ Primeurs de l'intégralité de ses demandes ;
- confirmer l'ordonnance du 17 février 2023 ;
- condamner la société FNJ Primeurs aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.'
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur la révocation de l'ordonnance de clôture
La désignation des organes de la procédure collective mise en oeuvre au profit de la société FNJ Primeurs étant intervenue postérieurement à l'ordonnance de clôture et aucune des parties ne s'y opposant, il convient d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture et de fixer la clôture à la date des débats devant la cour.
sur la demande de sursis à statuer
La société FNJ Primeurs affirme que la société Be [Localité 9] Mairie a manqué à son obligation de loyauté des débats en n'informant ni le premier juge ni son cocontractant d'une modification substantielle du permis de construire, qui portait à l'origine sur une surélévation de l'immeuble et concerne désormais une restructuration complète des espaces intérieurs, la demande de validation de son congé constituant de ce fait une fraude à la loi.
Elle soutient que son expulsion ne peut donc être ordonnée sur le fondement d'un congé invalide et qu'il convient de surseoir à statuer sur cette demande dans l'attente de l'arrêt de la cour saisie d'un appel à l'encontre du jugement ayant validé le congé pour surélévation.
La société Be [Localité 9] Mairie invoque l'irrecevabilité de cette demande au motif qu'elle n'a pas été soulevée in limine litis, n'ayant pas été formée en première instance.
Sur ce,
Le sursis à statuer, défini aux articles 378 et suivants du code de procédure civile, constitue une exception de procédure dont le régime est prévu à l'article 74 du même code qui dispose que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir ; il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
Ainsi, à défaut d'avoir été demandé devant le premier juge, et alors que l'appelante ne fait état d'aucun nouvel élément le justifiant, le sursis à statuer formulé pour la première fois en appel encourt l'irrecevabilité de ce chef, la demande étant en outre formulée à titre subsidiaire à hauteur d'appel.
Cependant, en matière de procédure à bref délai, la cour est toutefois compétente pour en apprécier l'opportunité. En l'espèce, dans le cadre de l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre, la cour n'est pas saisie d'une demande d'expulsion qui n'a pas été formée devant ce premier juge, lequel a débouté la société FNJ Primeurs de sa demande de nullité du congé pour surélévation. Il n'est en conséquence pas opportun de surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour statuant sur ce jugement et cette demande sera rejetée.
sur la demande de résiliation du bail
La société FNJ Primeurs fait valoir que la société BE [Localité 9] Mairie a violé le principe de concentration des moyens qui l'obligeant dans le cadre de l'instance au fond de formuler les demandes connexes à sa demande principale de validation du congé, à savoir l'expulsion et le versement d'une indemnité d'occupation.
Soulignant que la cour était saisie du principal lors de la mise en oeuvre de la procédure de référé, l'appelante en déduit que la juridiction des référés était incompétente pour prendre des mesures annexes à une demande principale qui n'ont pas été sollicitées dans l'instance au fond.
Elle conteste tout trouble manifestement illicite et soutient disposer d'un titre à occuper les lieux puisque sa bailleresse ne lui avait pas demandé de partir et qu'elle continuait à régler chaque mois la somme réclamée au titre des 'loyers', étant au surplus précisé que le tribunal ne l'avait pas condamnée à payer d'une indemnité d'occupation.
La société Be [Localité 9] Mairie soutient que rien ne la contraignait à former une demande d'expulsion dans le cadre de l'instance engagée par la société FNJ Primeurs aux fins de contestation du congé qui lui avait été délivré.
Sur ce,
S'il incombe au défendeur de présenter, dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à justifier son rejet total ou partiel (Civ. 1ère, 1er oct. 2014, n° 13-22.388), il convient de constater qu'en l'espèce, la demande d'expulsion formée par la société Be [Localité 9] Mairie est indépendante de la demande de nullité du congé formée par la société FNJ Primeurs et ne constitue pas un moyen de nature à en justifier le rejet.
En conséquence, l'objet des deux procédures étant distinct, il ne saurait être reproché à la société Be [Localité 9] Mairie de n'avoir pas sollicité du tribunal judiciaire de Nanterre, dans le cadre de l'action sur la validité du congé, l'expulsion de sa locataire.
De même, il entrait dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur une demande d'expulsion d'une société présentée comme occupante sans droit ni titre.
Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.
L'article 544 du code civil dispose quant à lui que : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'
Il résulte de l'application combinée des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile et 544 du code civil que l'occupation sans droit ni titre constitue par nature un trouble manifestement illicite par atteinte au droit de propriété, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser par une mesure d'expulsion, celle-ci étant seule de nature à assurer la remise des lieux en état et à rétablir le propriétaire dans toute l'étendue de ses droits.
En l'espèce, la société Be [Localité 9] Mairie a délivré le 17 septembre 2020 à la société FNJ Primeurs fondé sur l'article L. 145-21 du code de commerce lequel prévoit que 'le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire'.
Ce congé précise : 'la société Be [Localité 9] Mairie entend différer le renouvellement du bail pendant une durée maximum de 3 ans en conséquence, donne congé à la société FNJ Primeurs pour le 31 mars 2021 en raison des travaux de surélévation réalisés sur l'immeuble'.
La société FNJ Primeurs a engagé une action en contestation de ce congé le 26 février 2021 devant le tribunal judiciaire de Nanterre, qui a donné lieu à un jugement de rejet du 4 juillet 2022, un appel étant actuellement pendant.
Dès lors que le jugement du 4 juillet 2022, assorti de l'exécution provisoire, 'rappelle que le congé a consécutivement mis un terme au bail du 16 juillet 2012 à effet du 31 mars 2021 à minuit', il y a lieu de dire que l'occupation sans droit ni titre de l'immeuble par l'appelante est caractérisée en l'état avec l'évidence requise, la circonstance que le permis de construire visé dans le congé ait été postérieurement modifié étant inopérante dans le cadre de la présente procédure.
Il ne saurait en effet être reproché à la bailleresse d'avoir attendu la décision du premier juge sur la validité du congé avant de solliciter l'expulsion de sa locataire, option qui lui était favorable.
L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société FNJ Primeurs.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société FNJ Primeurs ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Be [Localité 9] Mairie la charge des frais irrépétibles exposés. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Déclare recevable l'intervention volontaire de l'administrateur judiciaire et du mandataire judiciaire de la société FNJ Primeurs ;
Rejette la demande de sursis à statuer ;
Confirme l'ordonnance déférée ;
Y ajoutant,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la société FNJ Primeurs à verser à la société Be [Localité 9] Mairie la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société FNJ Primeurs aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
