Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 23/09684

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 21 Octobre 2024 N° R.G. : N° RG 23/09684 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBHX N° Minute : AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 67, rue Albert Petit 92220 BAGNEUX représenté par son syndic :, [F] [J] C/ [L] [K] [G], [H] [I] Copies délivrées le : DEMANDERESSES Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 67, rue Albert Petit 92220 BAGNEUX représenté par son syndic : Société HEBERT’S SOCIETY “Facility Syndic” 58, rue Anatole France 92290 CHATENAY-MALABRY représentée par Me Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0038 Madame [F] [J] 121 rue de Rosny 93100 MONTREUIL représentée par Me Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0038 DEFENDEURS Monsieur [L] [K] [G] 14 villa Le Mesnil 92320 CHATILLON représenté par Me Mathieu BOLLENGIER-STRAGIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0495 Madame [H] [I] 14 villa Le Mesnil 92320 CHATILLON représentée par Me Mathieu BOLLENGIER-STRAGIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0495 En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2024 en audience publique devant : Elsa CARRA, Vjuge Caroline KALIS, Juge magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Caroline KALIS, Juge qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 21 octobre 2024. EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier sis 67, avenue Albert Petit à BAGNEUX (92220) est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la société HEBERT'S SOCIETY. Cette copropriété est issue de la division en lots de copropriété d'une maison de ville avec jardin et dépendances. Elle compte deux copropriétaires. Suivant acte authentique en date du 24 novembre 2016, Mme [F] [J] a acquis la propriété des lots n°2, 4 et 5 de l'état descriptif de division, correspondant respectivement à un appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage, outre les combles à aménager au sein du bâtiment A, un débarras avec WC composant le bâtiment C et un jardin avec remise composant le bâtiment D. Reprochant à M. [L] [K] [G] et Mme [H] [I], propriétaires du lot n°1 de l'état descriptif de division composé, au sein du bâtiment A, d'un appartement situé au rez-de-chaussée avec cave au sous-sol desservie par un escalier intérieur, de ne pas permettre l'accès à la chaudière de l'immeuble implantée dans leurs parties privatives et de priver la copropriété de tout chauffage à la veille de la période hivernale, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier et Mme [F] [J] ont sollicité par voie de requête l'autorisation de les assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de NANTERRE. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance en date du 16 novembre 2023. Le syndicat des copropriétaires et Mme [J] ont consécutivement fait assigner M. [K] [G] et Mme [H] [I] à jour fixe devant ce tribunal, pour l'audience du 23 janvier 2024 à 14 heures par exploit en date 27 novembre 2023, aux fins essentiellement de leur voir enjoindre de laisser l'accès à la chaudière située dans leurs parties privatives, à première demande du syndic, afin que le chauffage puisse être remis en fonctionnement et que l'entretien de cet équipement puisse être assuré par le syndicat des copropriétaires, sous astreinte. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires et Mme [J] demandent au tribunal, au visa des articles 377 et suivants du code de procédure civile, 15 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des jurisprudences citées et des pièces versées au débat, de : DECLARER recevables et bien-fondés le syndicat des copropriétaires du 67, rue Albert Petit à Bagneux (92220) et Madame [J] dans leurs demandes et prétentions ; REJETER la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur [G] et Madame [I] ; Y faisant droit : JUGER et CONSIDERER que Monsieur [G] et Madame [I] empêchent illégalement l'accès à un élément d'équipement commun de la copropriété, la chaudière, située dans leurs lots privatifs, se l'étant appropriés à titre privatif et ce en infraction avec les prescriptions du règlement de copropriété du 24 novembre 2016 ; RAPPELER que la chaudière est un élément d'équipement commun, partie commune, qu'aucun copropriétaire ne peut s'accaparer à titre privatif même si l'équipement est situé dans ses parties privatives ; En conséquence : ENJOINDRE sous astreinte financière de 200 € par jour de retard à Monsieur [G] et Madame [I] à laisser l'accès à la chaudière située dans leurs parties privatives, à première demande du syndic au nom du syndicat des copropriétaires du 67, rue Albert Petit à BAGNEUX (92220) afin que les demandeurs puissent arbitrer sur les choix techniques à mettre en œuvre à propos de cette chaudière et que Mme [J] puisse procéder à l'installation de son chauffage individuel ; En outre : ENJOINDRE sous astreinte financière de 100 € par jour de retard à Monsieur [G] et Madame [I] de produire les factures et documents relatifs aux travaux de mises aux normes de leur réseau électrique qu'ils prétendent avoir effectués et à défaut, sous astreinte financière 200 € par jour de retard, dans l'hypothèse où ils ne l'auraient finalement pas réalisé, leur ENJOINDRE de réaliser lesdits travaux dans un délai maximal d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; REJETER la demande reconventionnelle formulée sous astreinte financière à l'encontre de Madame [J] visant à la condamner à des travaux d'installation d'un système individuel de chauffage ; à titre subsidiaire, NE PAS PRONONCER l'exécution provisoire sur cette condamnation exclusivement ; Par ailleurs : CONDAMNER in solidum Monsieur [G] et Madame [I] à verser la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires du 67, rue Albert Petit à Bagneux (92220) et à Madame [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER in solidum Monsieur [G] et Madame [I] aux entiers dépens de la présente procédure ; RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de l'espèce n'y fait obstacle pour les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires et Mme [J]. Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, M. [K] [G] et Mme [H] [I] (ci-après les consorts [G] - [I]) demandent au tribunal, au visa des articles 31, 66, 331, 367 et 378 du code de procédure civile, 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que du règlement de copropriété, de : DIRE Monsieur [L] [K] [G] et Madame [H] [I] recevables et bien fondée en leurs demandes, JUGER qu'il sera sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire de Nanterre dans l'affaire enrôlée sous le numéro 23/05098 et concernant la question de la validité de l'assemblée générale, En tout état de cause, DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (SDC) ALBERT PETIT 67 représenté par son syndic en exercice la société HEBERT'S SOCIETY (FACILITY SYNDIC) et Madame [J] de l'ensemble de leurs demandes, JUGER que le sous-sol et la chaudière appartenant au lot n°1 du bâtiment A de copropriété située 67 Avenue Albert à BAGNEUX (92220) sont des parties privatives, ENJOINDRE à Madame [J] de faire procéder aux installations de chauffage individuel prévues au règlement de copropriété et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, ENJOINDRE à Madame [J] de faire procéder aux installations d'un compteur électrique et d'un compteur à gaz propre à son logement et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, CONDAMNER solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (SDC) ALBERT PETIT 67 représenté par son syndic en exercice la société HEBERT'S SOCIETY (FACILITY SYNDIC) et Madame [J], à payer à Monsieur [L] [K] [G] et Madame [H] [I] une somme de 6.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les dépens. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. L'affaire a été plaidée à jour fixe à l'audience du 23 janvier 2024. MOTIFS A titre liminaire Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Les demandes tendant à voir " DECLARER bien-fondées ", " DIRE bien-fondées ", " JUGER et CONSIDERER " " RAPPELER " et " JUGER " ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci. Les demandes relatives à l'exécution provisoire, d'une part, et au sursis à statuer formée reconventionnellement par les consorts [G]-[I], constituent quant à elles de véritables prétentions, en dépit de l'emploi erroné des termes " RAPPELER " et " JUGER " en lieu et place respectivement de " NE PAS ECARTER " et " ORDONNER ". Il sera donc statué sur celles-cis. Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes des parties, qui n'est pas contestée. I- Sur la demande de sursis à statuer Les consorts [G]-[I] sollicitent, avant toute défense au fond, que le tribunal ordonne un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans l'instance qu'ils ont introduite devant ce tribunal par exploit en date du 13 juin 2023, aux fins d'annulation de l'assemblée générale tenue le 29 mars 2023, enrôlée sous le RG : 23/05098. Ils fondent leur demande sur les articles 378 et 31 du code de procédure civile, ainsi que sur les articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967. Ils soutiennent que cette autre instance est susceptible d'avoir une incidence sur le présent procès en ce que le mandat d'agir en justice confié au syndic sera invalidé si, comme ils le demandent, elle était annulée. Ils précisent que le délai de convocation prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'a pas été respecté de sorte que cette assemblée, au cours de laquelle mandat a été donné au syndic pour diligenter une procédure à leur encontre concernant notamment la chaudière, encourt la nullité. Ils ajoutent qu'aucune urgence ne pouvait être invoquée dans la mesure où ladite chaudière ne fonctionne plus depuis plusieurs années. En réplique aux demandeurs qui excipent de l'absence d'identité de parties dans les deux procédures, ils déclarent que le fait que Mme [J] ne soit pas partie à l'instance en annulation de l'assemblée générale tenue le 29 mars 2023 est indifférent. Ils rappellent que le tribunal dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l'opportunité d'ordonner un sursis à statuer. Ils font valoir que la régularité d'une assemblée doit s'apprécier au regard de l'intérêt collectif et non pas de l'intérêt d'un seul copropriétaire. Ils déclarent que Mme [J], copropriétaire majoritaire, instrumentalise l'assemblée générale à son seul profit. Le syndicat des copropriétaires et Mme [J] s'opposent au sursis à statuer demandé par les défendeurs. Ils exposent que le sursis à statuer peut être prononcé en application des articles 377 et suivants du code de procédure civile, lorsqu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice et non pas pour différer une décision qui pourrait être rendue (Pourvoi n°78-90373). Ils affirment que, selon la jurisprudence, un tel sursis ne saurait être prononcé lorsque la procédure invoquée pour le justifier ne concerne ni les mêmes parties, ni le même objet et qu'il est sans incidence sur l'affaire en cours. Ils insistent sur le fait que Mme [J] n'est pas partie à la procédure introduite en annulation de l'assemblée générale tenue le 29 mars 2023. Ils affirment qu'à supposer même que celle-ci soit annulée et que le mandat donné au syndic pour agir en justice à l'encontre des défendeurs tombe, la présente procédure demeurerait valablement introduite par Mme [J] qui a le pouvoir d'agir notamment pour faire respecter le règlement de copropriété, et que le syndic a toujours le pouvoir d'agir en justice, sans mandat de l'assemblée générale, pour la conservation de l'immeuble. Ils en déduisent que le sort de l'instance enrôlée sous le RG : 23/05098 est sans incidence sur la présente instance, de sorte que les consorts [G]-[I] doivent être déboutés de leur demande reconventionnelle. Selon l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. L'article 74 du même code précise que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. Aux termes de l'article 378 du même code, le sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenue de l'événement qu'elle détermine. Il est de droit que la demande de sursis à statuer est assimilée à une exception de procédure qui, étant soumise au régime de l'article 74 du code de procédure civile, doit être soulevée avant toute défense au fond. Il est également acquis que le sursis à statuer ne peut être ordonné que si cette mesure est nécessaire à une bonne administration de la justice. Par ailleurs, l'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a notamment pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. En application de l'article 15 de cette loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En vertu de l'article 15 alinéa 2 de cette loi, il est de principe que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 précise quant à lui que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'articleL615-6 du code de la construction et de l'habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. Il est enfin constant qu'une assemblée générale de copropriété est valable et produit effets tant qu'elle n'a pas été annulée. En l'espèce, les consorts [G]-[I] justifient avoir introduit devant ce tribunal une action en annulation de l'assemblée générale tenue le 29 mars 2023 et, subsidiairement de la résolution n°3 qui a donné mandat au syndic pour agir à leur encontre notamment concernant la chaudière implantée dans leurs parties privatives, par acte du 13 juin 2023. Cette procédure a été enrôlée sous le RG : 23/05098. Le mandat donné au syndic pour agir à l'encontre des consorts [G]-[I], voté à la résolution n°3 de l'assemblée générale du 29 mars 2023, est certes susceptible d'être invalidé, en cas d'annulation de cette assemblée ou, d'annulation subsidiaire de la résolution n°3. Toutefois, la présente instance a également été introduite par Mme [J], qui est recevable à agir seule pour obtenir le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes en application de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle n'est pas partie à la procédure qui a été enrôlée sous le RG : 23/05098. De plus, il doit être tenu compte de ce que le syndic est habilité par l'article 15 précité de la loi du 10 juillet 1965 à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires pour la préservation de l'immeuble, sans mandat préalable de l'assemblée générale. A cet égard, les demandeurs font valoir que la présente instance tend à la préservation de l'immeuble en ce que l'absence d'accès à la chaudière située dans les parties privatives propriété des défendeurs, pour sa (re)mise en service et son entretien, a pour effet de priver l'immeuble de tout chauffage et d'entraîner sa détérioration par l'humidité. Il s'en déduit que l'issue de la procédure enrôlée sous le RG : 23/05098 est sans incidence sur la présente instance, étant rappelé que la recevabilité de l'action introduite par les demandeurs, qui plus est à jour fixe, ne se confond pas avec son bien-fondé. Les consorts [G]-[I] seront donc déboutés de leur demande de sursis à statuer. Sur la demande de condamnation des consorts [G]-[I], sous astreinte, à laisser l'accès à la chaudière située dans leurs parties privatives Le syndicat des copropriétaires et Mme [J] demandent au tribunal d'enjoindre aux défendeurs, sous astreinte financière de 200 euros par jour de retard, de laisser l'accès à la chaudière située dans leurs parties privatives, à première demande du syndic afin que les demandeurs puissent arbitrer les choix techniques à mettre en œuvre à propos de cette chaudière et que Mme [J] puisse procéder à l'installation de son chauffage individuel. Ils fondent leur demande sur l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence selon laquelle un copropriétaire ne peut pas s'approprier une partie commune identifiée comme telle dans le règlement de copropriété (Pourvoi n°98-21628), le tribunal pouvant, à défaut, prononcer la cessation de toute atteinte aux parties communes (Pourvoi n°07-17406). Ils exposent que les consorts [G]-[I] empêchent, depuis plusieurs années, l'accès à la chaudière qui permet d'alimenter l'immeuble en chauffage. Selon eux, même si elle est implantée dans leurs parties privatives, celle-ci constitue un élément d'équipement commun au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui instaure une présomption de communauté de parties d'immeuble et des éléments d'équipement commun qui sont affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, peu important l'éventuelle contradiction des titres par rapport au règlement de copropriété. Ils déclarent que le caractère commun de cet élément d'équipement se déduit de sa nature même. Ils soutiennent que, dès lors que l'installation d'équipements individuels de chauffage anticipée lors de la mise en copropriété de l'immeuble n'a pas été réalisée, la chaudière litigieuse constitue bien un élément d'équipement commun, tel que prévu par les articles 9.2.1 et 11 du règlement de copropriété. Ils insistent sur le fait que les courriels du géomètre-expert en charge de l'établissement de l'état descriptif de division et du notaire instrumentaire confortent leur analyse. Ils soulignent que les défendeurs reconnaissent eux-mêmes que cette chaudière a permis de chauffer tout l'immeuble et qu'ils ont reproché à Mme [J] de ne pas participer à son entretien. Ils précisent qu'en vertu de l'article 11 P) du règlement de copropriété les défendeurs doivent souffrir l'exécution des travaux d'entretien et réparations de ladite chaudière, sans indemnités et donner accès au syndic et aux entrepreneurs à cette fin. Or, ils font état du refus persistant des défendeurs de donner l'accès au technicien chargé d'intervenir sur la chaudière. Aux consorts [G]-[I], qui indiquent que la chaudière litigieuse est tombée en panne alors qu'ils avaient déménagé et qu'ils ont installé des chauffages électriques individuels conformément aux stipulations du règlement de copropriété, ils rétorquent essentiellement que les défendeurs n'ont pas avisé le syndic de ladite panne, que si la création de systèmes de chauffage individuels a été anticipée dans le règlement de copropriété, aucune décision n'a été prise en assemblée générale à cette fin, ni concernant le démantèlement de la chaudière commune dont le maintien est dangereux, mais aussi, qu'aucun système de chauffage individuel ne peut être installé dans l'appartement propriété de Mme [J] sans accès à la chaufferie où sont installés tous les réseaux, car la chaudière assurait à la fois le chauffage et la fourniture d'eau chaude. Ils font enfin grief aux défendeurs d'avoir raccordé leurs chauffages électriques individuels sur le compte commun de l'immeuble, de tenter d'imposer à Mme [J] un système de chauffage spécifique et de la priver d'une installation collective. Les consorts [G]-[I] résistent à la demande formée à leur encontre en se prévalant des termes du règlement de copropriété. Ils exposent préalablement que la présente procédure s'inscrit dans un contexte conflictuel les opposant à Mme [J], qui instrumentalise le syndic et impose sa volonté en assemblée générale en tant que copropriétaire majoritaire. Ils font état de différentes plaintes déposées pour violences verbales et physiques de sa part et/ou de celle de son compagnon, mais aussi pour obstruction des fenêtres de leur appartement par l'installation de planches à la fin de l'année 2020 et d'une descente par de la mousse expansive ayant occasionné un dégât des eaux dans leur appartement en novembre 2021. Ils déclarent que ces faits les ont contraints à déménager le 29 novembre 2020 et à changer leurs enfants d'établissement scolaire en cours d'année. Concernant la chaudière installée dans leurs parties privatives, ils expliquent n'avoir découvert qu'elle était tombée en panne qu'après leur déménagement, à la rentrée 2021. Ils indiquent avoir appelé le syndic pour l'en aviser. Ils soulignent aussi que si la maison était initialement chauffée par ladite chaudière, il avait été clairement indiqué au printemps 2016, avant même la mise en copropriété, que ce système de chauffage était transitoire et que chaque logement devrait être équipé d'un système de chauffage individuel, ce que le règlement de copropriété a ensuite expressément prévu. Ils expliquent qu'ils ont, pour leur part, équipé leur logement d'un système de chauffage individuel conforme aux stipulations du règlement de copropriété, en installant des convecteurs électriques, ce que les demandeurs n'ignorent pas puisqu'ils leur reprochent un branchement sur le compteur qualifié de commun, pourtant au nom des consorts [G]-[I]. Ils affirment qu'il appartenait à Mme [J] de procéder de même et de faire installer un compteur individuel tel qu'également prévu par le règlement de copropriété, mais qu'elle n'a engagé aucune démarche pour se mettre en conformité avec les termes de celui-ci parce qu'elle souhaitait vendre ses lots à un promoteur immobilier. Ils soutiennent par ailleurs que les demandeurs ne satisfont pas à la charge de la preuve qui leur incombe du fait que la chaudière constituerait un élément d'équipement commun. Ils estiment démontrer, quant à eux, que la chaudière litigieuse est un élément privatif. Ils rappellent que l'existence de parties communes spéciales et de celles à jouissance privative, invoquées par les demandeurs, requiert une mention expresse dans le règlement de copropriété en application de l'article 6.4 de la loi du 10 juillet 1965. Ils insistent sur le fait que l'article 15.6 du règlement de copropriété prévoit que le chauffage de l'immeuble est assuré par un système de chauffage individuel par appartement, chaque copropriétaire supportant ses dépenses de chauffage correspondant à la consommation d'électricité indiqué par compteur individuel. Ils se prévalent en outre de la description du lot n°1 de l'état descriptif de division, dont ils sont propriétaires, résultant du même règlement de copropriété, qui vise notamment " une cave avec chaufferie et ancienne cuve à fuel ", sans mentionner que cette installation constituerait un élément d'équipement commun, ni prévoir que les propriétaires devraient laisser libre accès à celle-ci pour les besoins de son entretien ou autre. Ils relèvent qu'à l'inverse, s'agissant du compteur d'eau général également implanté dans leur cave, il est expressément prévu au dernier alinéa de la description de leur lot, qu'ils doivent laisser accès à toute personne habilitée " en cas de réparation, réfection, remplacement ou déplacement éventuel ". Ils en déduisent que la chaudière litigieuse, installée dans leurs parties privatives est une installation privative, contrairement au compteur d'eau identifié comme un élément d'équipement. Ils ajoutent que le courriel en date du 17 juillet 2016 du géomètre en charge de l'élaboration du règlement de copropriété avait expressément indiqué que le sous-sol devrait rester entièrement privatif " local avec la chaudière inclus. Le propriétaire de l'appartement de l'étage se chargera de l'installation d'un système de chauffage dans son appartement ". Ils considèrent que les plans réalisés par ledit géomètre confirment le caractère privatif de la chaudière matérialisée en vert comme le reste des parties privatives du lot n°1 leur appartenant, alors que les parties communes sont identifiées en jaune. Ils critiquent la lecture faite par les demandeurs de l'article 11 P) du règlement de copropriété qui porte sur les compteurs, les canalisations, poutres, coffrages etc. mais ne vise pas la chaudière litigieuse. Ils contestent en outre l'allégation des demandeurs selon laquelle le règlement de copropriété laisserait, " la possibilité de l'installation d'un chauffage commun ", arguant qu'aucune stipulation ne vient l'étayer. Ils soulignent aussi que Mme [J] ne justifie d'aucune démarche pour l'installation du système de chauffage individuel prévu dans son appartement. Selon eux, elle ne peut leur imputer sa propre carence, ni en tirer argument pour soutenir que la chaudière installée dans leurs parties privatives bénéficierait d'une présomption de communauté résultant de ce que cette installation chauffait la maison avant sa division en lots, en l'absence de la mention expresse en ce sens dans le règlement de copropriété, tel qu'exigé par l'article 6.4 de la loi du 10 juillet 1965 et compte tenu des stipulations contraires de celui-ci. Ils estiment que le fait d'avoir permis l'utilisation temporaire de leur chaudière comme système de chauffage n'est pas de nature à remettre en cause sa qualification juridique d'installation privative telle que définie au règlement de copropriété, dont Mme [J] a pleine connaissance, d'autant que celle-ci refusait de participer à des frais de maintenance de la chaudière installée dans leurs parties privatives en son temps. L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Il est constant que le règlement de copropriété a valeur contractuelle et qu'il est opposable aux copropriétaires. L'article 9 I de la même loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 6-4 de la même loi précise que l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Enfin, selon l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, l'état descriptif de division décrit les lots n°1 et 2, propriété respective des défendeurs et de Mme [J] en page 5, comme suit : " Lot Numéro 1 Situé au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A, accès depuis la cour commune donnant sur rue par un escalier et un perron privatif en façade sud ou par la porte donnant dans le couloir commun, ce lot consiste en : UN APPARTEMENT Au rez-de-chaussée : un dégagement, un séjour, un salon, une chambre, une salle d'eau, un WC. Au sous-sol : une cave avec chaufferie et ancienne cuve à fuel. Ces deux niveaux sont desservis par un escalier privatif. Le compteur d'eau général étant situé dans la cave du lot 1, le propriétaire de ce lot devra laisser accès à toute personne habilitée en cas de réparation, réfection, remplacement ou déplacement éventuel. (…) Lot Numéro 2 Situé en rez-de-chaussée, 1er étage et combles du bâtiment A, accès depuis la cour commune sur rue, le couloir commun et la cour commune sur jardins, porte arrière du bâtiment A, ce lot consiste en : UN APPARTEMENT En rez-de-chaussée : une terrasse-escalier extérieure, une entrée et un escalier privatif donnant accès au niveau supérieur. Au 1er étage : un séjour, une cuisine, une chambre avec balcon, un dégagement et une salle de bain avec WC. Au niveau combles, accès par une trappe : Combles à aménager ". L'article 7 du règlement de copropriété relatif aux parties privatives, précise qu'elles sont constituées par " les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-dessus, sont compris dans la composition d'un lot et comme tels sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré ou à son utilité exclusive. Il en est ainsi de tous les éléments d'équipement à usage privatif inclus à l'intérieur desdits locaux (…). En résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux privatifs, la présente désignation étant énonciative et non limitative ainsi qu'il est dit ci-dessus. (…) Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriétaire. (…) " L'article 8 du règlement de copropriété définit les parties communes générales comme " celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ou de certains d'entre eux. Les parties communes appartenant à l'ensemble des copropriétaires sont qualifiées de " parties communes générales ". Les parties communes appartenant à certains d'entre eux seulement sont qualifiées de " parties communes spéciales. Les parties communes générales et spéciales se répartiront entre les copropriétaires selon les quotités indiquées pour chaque lot à l'état descriptif de division. (…) Les parties communes font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires." L'article 8 11° précise que constituent des parties communes spéciales (…) " les éléments affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires du bâtiment entre eux et, en général, les éléments et installations, appareils de toutes natures et leurs accessoires, exclusivement affectés à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble de ou de plusieurs des copropriétaires du bâtiment." Le règlement de copropriété stipule en son article 14 que : " Le chauffage de l'immeuble est assuré par un système de chauffage individuel par appartement, de sorte que le chauffage n'engendre aucune charge commune, (à l'exception des parties communes, si un chauffage de ces parties venait à être installé. REPARTITION Chaque copropriétaire supportera ses dépenses de chauffage correspondant à la consommation d'électricité indiquée par compteur individuel afférent à son appartement ou lot, ainsi que la redevance pour la location, l'entretien et les réparations éventuelles des compteurs particuliers.". Les termes clairs et précis du règlement de copropriété dressé par acte authentique du 24 novembre 2016, constituent la loi des parties et s'imposent au tribunal. Il convient préalablement de relever que les numéros des articles invoqués par les demandeurs correspondent à ceux des projets établis par le géomètre, et non pas à ceux du règlement de copropriété finalement adopté, le contenu étant cependant le même. Il résulte des termes dudit règlement, d'une part, que contrairement à ce que prétendent les demandeurs, la chaudière implantée au sous-sol du lot n°1 de l'état descriptif de division ne constitue pas un élément d'équipement commun destiné à chauffer tout l'immeuble. D'autre part, la mention du fait que chaque propriétaire devra supporter la consommation électrique correspondant au système de chauffage à installer dans son lot renvoie à l'installation de convecteurs électriques. Partant, les défendeurs sont fondés à s'opposer à la demande de Mme [J] et du syndicat des copropriétaires tendant à accéder à la chaudière implantée dans le sous-sol du lot n°1 dont ils sont propriétaires. Le règlement de copropriété, qui a expressément prévu que les propriétaires des lots n°1 et 2 devaient se doter d'installations de chauffage individuelles, ne prévoyant aucun raccordement à la chaudière implantée au sous-sol dans le lot n°1. De surcroît, ainsi que le font valoir les défendeurs, alors qu'il est prévu une servitude de passage pour l'accès au compteur d'eau également situé dans leur sous-sol, pour l'entretien et/ou le remplacement de cette installation expressément qualifiée de commune dans le règlement de copropriété, tel n'est pas le cas s'agissant du chauffage. Il est par ailleurs indifférent qu'à la suite de l'acquisition de leur lot n°1, les défendeurs aient accepté que la chaudière continue, un temps, à chauffer le bâtiment, jusqu'à ce que celle-ci tombe en panne. Cette tolérance n'est pas de nature à remettre en cause les droits et obligations des parties résultant du règlement de copropriété, en l'absence de décision adoptée en assemblée générale pour procéder à sa modification. En conséquence de l'ensemble de ce qui précède, Madame [J] et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande tendant à voir enjoindre aux consorts [G]-[I] de laisser l'accès à la chaudière située dans leurs parties privatives, à première demande du syndic au nom du syndicat des copropriétaires, sous astreinte. II- Sur la demande de condamnation des consorts [G]-[I], sous astreinte, à produire les factures et documents relatifs aux travaux de mises aux normes de leur réseau électrique et, dans l'hypothèse où ils n'y auraient pas procédé, d'avoir à réaliser lesdits travaux dans le délai d'un mois de la notification du jugement à intervenir Le syndicat des copropriétaires et Mme [J] font valoir que cette dernière a été empêchée de poursuivre la mise aux normes de son réseau électrique et n'a pu obtenir le Consuel de la part d'EDF, ce dans l'attente de la mise aux normes par les défendeurs de la mise aux normes de leur propre réseau électrique. Ils estiment que les documents produits par les défendeurs relatifs aux travaux électriques réalisés ne sont pas probants. Ils demandent au tribunal de leur enjoindre de produire les factures et documents relatifs aux travaux de mises aux normes de leur réseau électrique et, dans l'hypothèse où ils n'y auraient pas procédé, d'avoir à réaliser lesdits travaux dans le délai d'un mois de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte. Les consorts [G]-[I] concluent au débouté des demandeurs. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, les demandeurs ne précisent pas le fondement juridique de leurs demandes de remise de documents et/ou de réalisation de travaux, sous astreinte. De plus, ils ne produisent aucune pièce propre à étayer l'impossibilité alléguée dans laquelle se serait trouvée Mme [J] de poursuivre la mise aux normes de son réseau électrique et d'obtenir le Consuel du fait des installations des défendeurs. Enfin, il convient de souligner que les demandes de communication de pièces comme celles relatives aux travaux réclamées sont imprécises. Au regard de ces éléments, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes tendant à voir enjoindre aux consorts [G]-[I], dont il n'est pas contesté qu'ils ont produit différentes pièces concernant leurs installations, de produire les factures et documents relatifs aux travaux de mises aux normes de leur réseau électrique et, dans l'hypothèse où ils n'y auraient pas procédé, d'avoir à réaliser lesdits travaux dans le délai d'un mois de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte. III- Sur les demandes des consorts [G]-[I] tendant à voir enjoindre à Mme [J] de faire procéder à l'installation d'une installation de chauffage dans son lot ainsi que d'un compteur électrique et d'un compteur à gaz propres à son logement, sous astreinte Les défendeurs sollicitent, reconventionnellement, que Mme [J] soit condamnée, sous astreinte, à faire réaliser une installation de chauffage individuelle pour son lot et à faire installer un compteur électrique et un compteur à gaz propre à son logement. Ils fondent leur demande sur le respect du règlement de copropriété et en particulier sur son article 15-6 qui prévoit une installation individuelle de chauffage dans les lots n°1 et 2. Ils soulignent que l'intéressée indique ne pas s'y opposer, se contentant d'affirmer avoir pris attache avec EDF, sans le démontrer. En réponse aux demandeurs, ils contestent s'être branchés sur un quelconque compteur commun, inexistant. Les demandeurs concluent au débouté des prétentions des consorts [G]-[I]. Ils rétorquent que Mme [J] ne s'est jamais opposée à l'installation d'un chauffage individuel dans son lot. En l'absence de demande préalable, ils contestent l'astreinte réclamée dans l'attente de la réalisation desdits travaux, arguant que cette demande reconventionnelle est une réponse, en opportunité, à leurs propres réclamations. Ils ajoutent que Mme [J] n'a pu procéder à l'installation demandée auparavant, précisément en raison du refus des défendeurs de laisser un accès à la chaudière implantée dans leurs parties privatives. Ils considèrent qu’ils ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude et, s'il était fait droit à ces demandes reconventionnelles, ils s'opposent à ce que l'exécution provisoire soit prononcée de ce chef. L'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution précise que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 14 (et non 15 comme indiqué par erreur par les parties) que : " Le chauffage de l'immeuble est assuré par un système de chauffage individuel par appartement, de sorte que le chauffage n'engendre aucune charge commune, (à l'exception des parties communes, si un chauffage de ces parties venait à être installé. REPARTITION Chaque copropriétaire supportera ses dépenses de chauffage correspondant à la consommation d'électricité indiquée par compteur individuel afférent à son appartement ou lot, ainsi que la redevance pour la location, l'entretien et les réparations éventuelles des compteurs particuliers.". Les termes clairs et précis du règlement de copropriété dressé par acte authentique du 24 novembre 2016 constituent la loi des parties et s'imposent au tribunal. Il résulte des termes du règlement de copropriété que le propriétaire du lot n°2 de l'état descriptif de division est tenu de l'équiper d'un dispositif de chauffage autonome et d'assumer la consommation d'électricité afférente par l'installation d'un compteur individuel, étant relevé que les éléments du dossier démontrent que les défendeurs disposent, quant à eux, d'un compteur à leur nom. Il convient donc d'accueillir les demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, à l'exception de celle relative à l'installation d'un compteur à gaz non prévue par le règlement de copropriété. Eu égard à l'ancienneté du règlement de copropriété et du différend opposant les parties, il sera également fait droit à leur demande d'astreinte pour assurer l'efficacité du présent jugement. Passé un délai de quatre mois qu'il convient d'accorder à Mme [J] pour procéder spontanément auxdits travaux, une astreinte sera donc ordonnée. Par conséquent, Mme [J] sera condamnée à faire procéder à l'installation d'un système individuel de chauffage dans son lot n°2 et d'un compteur électrique propre à son logement, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra durant un délai de trois mois. IV- Sur les mesures accessoires Les consorts [G]-[I] sollicitent que les demandeurs soient condamnés solidairement au paiement des frais de la procédure qu'ils demandent de leur allouer en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Selon l'article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l'article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Faute pour les défendeurs de justifier du fondement juridique de la solidarité qu'ils invoquent, celle-ci sera rejetée et les demandeurs seront condamnés in solidum. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce, Mme [J] et le syndicat des copropriétaires, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. Sur la dispense de participation aux frais de l'instance En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Les prétentions des défendeurs ayant été accueillies pour l'essentiel, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge demeurera à la charge de l'unique autre copropriétaire, Mme [J]. Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, Mme [J] et le syndicat des copropriétaires, condamnés aux dépens, seront déboutés de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et seront condamnés in solidum à verser aux consorts [G]-[I] une somme qu'il est équitable de fixer à 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Les demandeurs sollicitent que l'exécution provisoire ne soit pas prononcée en cas de condamnation de Mme [J] à des travaux d'installation d'un système individuel de chauffage. Eu égard à l'ancienneté du règlement de copropriété et du différend opposant les parties, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement, qui est compatible avec la nature de l'affaire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE M. [L] [K] [G] et Mme [H] [I] de leur demande tendant à voir ordonner un sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire de NANTERRE à intervenir dans l'affaire enrôlée sous le RG : 23/05098, DEBOUTE Mme [F] [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 67, avenue Albert Petit à BAGNEUX (92220) représenté par son syndic, de l'ensemble de leurs demandes, CONDAMNE Mme [F] [J] à faire procéder à l'installation d'un système individuel de chauffage au sein du lot n°2 dont elle est propriétaire dans l'immeuble situé 67, avenue Albert Petit à BAGNEUX (92220), dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, CONDAMNE Mme [F] [J] à faire procéder à l'installation d'un compteur électrique propre au lot n°2 dont elle est propriétaire dans l'immeuble situé 67, avenue Albert Petit à BAGNEUX (92220), dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, CONDAMNE Mme [F] [J] à payer à M. [L] [K] [G] et Mme [H] [I] une astreinte journalière de 100 euros par jour de retard durant un délai de trois mois, à défaut d'avoir fait procéder aux travaux d'installation d'un système de chauffage et d'installation d'un compteur électrique propre au lot n°2 de l'état descriptif de division dans le délai de quatre mois, correspondant 50 euros par installation, DEBOUTE M. [L] [K] [G] et Mme [H] [I] de leur demande relative à l'installation d'un compteur de gaz propre au logement de Madame [F] [J], sous astreinte, CONDAMNE in solidum Mme [F] [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 67, avenue Albert Petit à BAGNEUX (92220) représenté par son syndic, aux dépens de l'instance, CONDAMNE in solidum Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 67, avenue Albert Petit à BAGNEUX (92220), représenté par son syndic, à verser à M. [L] [K] [G] et Mme [H] [I] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DISPENSE M. [L] [K] [G] et Mme [H] [I] de participation aux frais de l'instance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,