Cour de cassation, 05 juin 2019. 18-14.162

CIV. 1 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 juin 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10337 F Pourvoi n° R 18-14.162 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. R... U..., domicilié [...] , 2°/ M. E... U..., domicilié [...] , 3°/ M. S... U..., domicilié [...] 4°/ M. X... U..., domicilié [...] , 5°/ M. B... U..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la commune de Romainville, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Avel, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts U..., de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la commune de Romainville ; Sur le rapport de M. Avel, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts U... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts U... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, condamné la ville de Romainville à payer aux Consorts U... la somme totale de 217 975 euros seulement à titre de dommages-intérêts et d'avoir débouté du surplus de la demande de dommages-intérêts ; Aux motifs propres que ce fut manifestement pour satisfaire au mieux qu'elle pouvait ses obligations au bénéfice des consorts U... nées de cette même transaction et en dépit du retard au regard du terme constitutif stipulé, et non extinctif, que le conseil municipal, par délibération du 22 juin 2011, a voté la vente aux consorts U..., auxquels se substituerait une SCI en cours de constitution ayant pour représentant M. R... U... de 1500 m environ à prendre sur la parcelle [...] à Romainville pour le prix de cession de 210 000 €. Le maire a adressé dès le 24 juin 2011 aux consorts U... une proposition de plan de division établie par géomètre, conforme à la division du terrain retenue par le conseil municipal dans sa délibération du 22 juin 2011 et matérialisant le lot B à leur revenir. Avant cette date, la commune qui, par délibération du 24 novembre 2010, avait décidé de vendre la totalité du bien sis « Coudes des Cornettes » à la société Eiffage et par délibération du 26 janvier 2011, avait décidé de vendre un terrain encore plus étendu – incluant une emprise située à Noisy-le-Sec – à la même société Eiffage, n'avait pas communiqué au notaire des époux (sic) U..., Mme F..., les éléments nécessaires à l'établissement de la promesse de vente objet de la transaction. Il est établi que par courrier du 29 juillet 2011, M. R... U..., représentant les consorts U..., a donné son accord sur la résolution ci-dessus du conseil municipal ( ) Pourtant, par délibération du conseil municipal du 28 novembre 2012, la commune de Romainville décidait de vendre la parcelle [...] en totalité et la parcelle [...] sise à Noisy-le-Sec à la société Nexity qu'elle venait de charger de réaliser l'aménagement de la zone et sa commercialisation. Du fait de cette dernière décision, il n'est plus resté de terrain disponible pour les consorts U... au lieudit « [...] » du seul fait des décisions délibérées de la commune ( ). Par conséquent, sans conférer à la transaction litigieuse la valeur d'une vente immobilière parfaite qui n'était pas la sienne, puisque les parties avaient au contraire prévu l'établissement ultérieur d'une promesse de vente, il est néanmoins établi que l'attitude de la commune de Romainville, qui a rendu la transaction radicalement inexécutable, constitue une violation des obligations nées de la transaction. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la commune. L'inexécution du contrat par la commune de Romainville a causé un préjudice aux consorts U..., dont ils sont bien fondés à demander réparation. Les consorts U... doivent être replacés dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés si la commune n'avait pas violé ses obligations nées de la transaction. Leur préjudice est constitué non par la somme de la valeur d'un terrain de même nature et de la perte de chance de percevoir les revenus d'un tel terrain, ainsi qu'ils le soutiennent pour demander 1 008 000 euros de dommages-intérêts, mais par la perte d'une chance d'acquérir, au cours du second semestre 2011 ou en 2012, avant le 28 novembre, un terrain de 1500 m² environ dans la Zac de l'Horloge dont dépend le site des « [...] » moyennant le prix de 210 000 euros, ainsi qu'il était prévu dans la transaction et selon ce qu'avait accepté les consorts U... pour l'exécution de ce contrat. Les données analysées par M. Y... dans l'avis de valeur non contradictoire produit par les époux U... pour étayer la valeur alléguée d'un terrain équivalent sont contestées à bon droit, en ce que les références des actes invoqués ne sont pas produits ne même précisés, ce qui n'a pas permis à la partie adverse de les contrôler. D'ailleurs, la valeur annoncée du mètre carré de terrain pour des terrains à bâtir libres d'occupation dans un rayon de 2 000 mètres autour de la zone considérée allait, selon ces références contestées choisies par M. Y..., de 180 € le mètre carré à 662 € le mètre carré en octobre 2009 et de 385 € le mètre carré à 748 € le mètre carré en décembre 2012. Cette hétérogénéité, rapprochée de l'absence de précision sur les références retenues, ne permet pas, au vu du prix de mètre carré qui avait été promis, de retenir les valeurs moyennes annoncées par le technicien amiable. La méthode dite du « bilan promoteur » également retenue par M. Y..., procédant à des hypothèses de constructibilité en vue de déterminer le coût d'acquisition maximum au-delà duquel un projet immobilier ne serait plus rentable pour un professionnel, présente en réalité un caractère aléatoire qui ne permet pas de la retenir comme base d'évaluation de la valeur d'un terrain comparable. En revanche, il est établi que le prix de cession de 140€ le mètre carré qui a été promis aux consorts U... est celui appliqué à l'ensemble du projet d'aménagement urbain, portant sur 34 700 mètres carrés. Ce prix est représentatif des utilités pour la commune de la cession de l'ensemble à un professionnel d'envergure porteur d'un projet d'aménagement complet de la Zac. Ce prix était donc particulièrement avantageux pour des simples particuliers tels les consorts U.... Ceux-ci, en dehors de l'opération dont la promesse a constitué l'objet de la transaction litigieuse, avait en réalité fort peu de chances de bénéficier d'un prix aussi avantageux pour acquérir une parcelle comparable de 1500 M² seulement. En fonction de ces éléments objectifs, la Cour est en mesure de dire que le préjudice né de la perte de chance d'acquérir un terrain comparable au même prix n'est pas inférieur à la somme de 217 975 € retenue par le tribunal et à laquelle la commune de Romainville offre de fixer le préjudice indemnisable pour le cas présent où sa responsabilité contractuelle a été retenue ; Et aux motifs adoptés des premiers juges qu'à la suite de l'instance introduite en référé, les parties ont convenu qu'en échanger de la libération du terrain par la société Gestion et locations de boxes, la ville s'engageait à vendre aux consorts U... une parcelle située sur le site des [...] pour un prix de cession de 210 000 €. Dans ce protocole, l'objet de la vente est déterminé dans sa nature, sa superficie, sa location et dans son prix. L'acte comporte l'engagement synallagmatique des parties dès lors que leur consentement est réciproque sur la chose et sur le prix. La vente de la parcelle située sur le site des [...] au prix de 210 000 euros qui constituait la contrepartie de la libération par les consorts U... du terrain loué au [...] a ensuite fait l'objet de discussions entre les parties postérieurement à cette date. Ainsi, le 11 mars 2010, la Ville a indiqué à M. U... que « pour donner suite aux différents échanges téléphoniques avec la direction de l'aménagement, je vous confirme notre accord pour l'implantation de votre activité sur le site des « Coudes Cornette » à Romainville. Le projet d'aménagement de l'ensemble de ce site de plus de 3 hectares est toujours en cours d'élaboration de manière à déterminer la configuration des emprises adaptées aux futurs utilisateurs ainsi que leur desserte et ce avant de procéder aux divisions foncières pour cession à chaque futur acquéreur. Dans ce cadre, et comme nous en avion convenu, une emprise de 1 8000 m² est inscrite dans le programme d'ensemble pour les besoins d'implantation de votre activité A ma connaissance, plus rien ne s'oppose à la signature de l'acte définitif » qui est une condition d'exécution de la vente. Le 24 juin 2011, l'accord des consorts U... a été sollicité par la mairie sur la division envisagée et le plan annexé attribue aux Consorts U... 1500 m² (lot B) de la parcelle [...], avec attribution du lot A à Eiffage et du lot C à la Ville. Leur accord a été donné le 29 juillet 2011 pour une cession sur le lieudit des [...] d'une surface de 1500 m² sur la parcelle [...] au prix de 210 000 euros. Il est fait référence au compte rendu du conseil municipal du 22 juin 2011 qui mentionne la constitution par les consorts U... d'une société civile immobilière et de la cession aux consorts U... pour 1500 m² environ à prendre sur la parcelle [...] à Romainville pour un prix de cession de 210 000 euros établi selon l'estimation de France Domaine. Dans cette délibération, le maire est autorisé à signer tous les actes associés et notamment les actes authentiques de vente. Il ressort de ces éléments que les parties ont entendu poursuivre l'exécution du protocole au-delà de la date du 15 janvier 2010. La Commune de Romainville, qui a accepté le 22 juin 2011, de vendre un terrain dont les caractéristiques liées à la surface et à l'emplacement et au prix iétaient déterminées et acceptées par les consorts U... n'a pas exécution son engagement dans les termes du protocole en vendant la parcelle litigieuse à un tiers alors que pour leur part, les consorts U... avaient respecté leur obligation de quitter les lieux . En refusant de signer les actes de transfert de propriété de la parcelle [...] qui étaient la suite nécessaire des obligations contractées dans le protocole d'accord, la commune est tenue envers les consorts U... de dommages-intérêts en application de l'article 1184 du code civil ; ALORS D'UNE PART QUE le juge doit assurer la réparation intégrale du préjudice ; que les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; que la perte de chance correspond à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que par la transaction du 9 octobre 2009, modifiée d'un commun accord des parties à la suite de la délibération du conseil municipal du 22 juin 2011, la commune de Romainville s'est engagée à vendre aux Consorts U..., qui l'ont accepté, un terrain de 1500 m² environ à prendre sur la parcelle [...] à Romainville pour le prix de cession de 210 000 € de sorte qu'il ne s'agissait pas d'une simple éventualité favorable ; qu'en retenant cependant que le préjudice résultant de la violation par la commune de son engagement de vendre est constitué par la perte d'une chance d'acquérir un terrain de 1500 m² environ dans la Zac de l'Horloge moyennant le prix de 210 000 €, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149, devenus 1231-1 et 1231-2, du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ; ALORS D'AUTRE PART, subsidiairement, QUE le juge doit assurer la réparation intégrale du préjudice ; que lorsque le dommage réside dans la perte d'une chance de réaliser une opération immobilière, le caractère réel et sérieux de la chance perdue doit s'apprécier au regard de la probabilité de succès de cette opération immobilière ; qu'en retenant, pour limiter à 217 975 euros l'indemnisation du préjudice subi par les consorts U... du fait de l'inexécution par la Commune de Romainville de son engagement de leur vendre une parcelle de 1500 m² pour un prix de 210 000 €, que ce préjudice correspond à la perte de chance d'acquérir un terrain comparable au même prix, et qu' « en dehors de l'opération dont la promesse a constitué l'objet de la transaction litigieuse, (ils) avaient fort peu de chances de bénéficier d'un prix aussi avantageux pour acquérir une parcelle comparable de 1500 m² seulement », cependant qu'il lui appartenait d'apprécier la probabilité que les consorts U... acquièrent effectivement le terrain promis si la Commune avait exécuté son obligation, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149, devenus 1231-1 et 1231-2, du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.