Texte intégral
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 décembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10505 F
Pourvois n°
X 19-10.952
Y 19-11.344 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
La société Shangri-La Hôtels Paris, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé les pourvois n° X 19-10.952 et Y 19-11.344 contre un arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans les litiges l'opposant respectivement à la société TY Callot, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation.
La société Ty Callot a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ;
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Shangri-La Hôtels Paris, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Ty Callot, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° X 19-10.952 et Y 19-11.344 sont joints.
2. Les moyens de cassation identiques annexés au pourvoi principal et celui annexé au pourvoi incident éventuel, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Shangri-La Hôtels Paris aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Shangri-La Hotels Paris et la condamne à payer à la société Ty Callot la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens identiques produits aux pourvois n° X 19-10.952 et Y 19-11.344 par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Shangri-La Hôtels Paris.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré non fondée la demande en nullité du bail pour dol, et d'en avoir débouté la société SHANGRI-LA, D'AVOIR condamné la société SHANGRI-LA à payer à la SCI TY CALLOT la somme de 847.137,39 € HT, soit 1.016.564,87 € TTC, au titre des loyers et des charges restant dus pour la période écoulée entre le 1er octobre 2013 et le 30 septembre 2016, seconde période triennale, et D'AVOIR rejeté le surplus des demandes de la société SHANGRI-LA ;
AUX MOTIFS QUE « Sur le bien-fondé de cette demande de nullité pour dol : La cour relève qu'il résulte de la lecture de l'arrêt rendu le 5 décembre 2008, par la cour d'appel de Paris statuant sur l'appel interjeté à l'encontre d'une ordonnance de référé en date du 16 mai 2008, ayant fait l'objet le 2 février 2010 d'un arrêt de rejet de la cour de cassation, qu'un litige a opposé un office notarial précédent locataire à la société du [...] à propos du dysfonctionnement du système de climatisation de l'immeuble ; que l'immeuble avait fait l'objet d'une réfection complète en 1999/2000 ; que le bail commercial consenti en 2001 à l'office notarial portait sur l'ensemble de l'immeuble (rez-de-chaussée, et cinq étages sur sept), puis que par avenant d'août 2001 avait été résilié le bail des locaux situé au 5C étage, puis en mai 2004, celui des locaux situés 3er et 4er étage . L'arrêt de la cour d'appel met en évidence le fait que le système de climatisation était défaillant dès la livraison de l'immeuble en 2001 ; qu'à la suite des résiliations, il avait été procédé à la modification des installations de climatisation afin de les individualiser. Une expertise était alors en cours relative à ce système de climatisation défectueux. La cour a constaté que seul le pré-rapport, était à l'époque connu, que l'expert judiciaire n'avait pas préconisé d'intervention particulière autre que de faire établir "un diagnostic précis des installations climatiques" selon devis de l'entreprise BRISSET qui lui avait été fourni. L'arrêt a autorisé l'office notarial à consigner le montant du paiement des loyers et des charges dans la limite de 20% de leur montant au maximum pendant un an sauf à ce qu'il en soit autrement ordonné par la juridiction éventuellement saisie du litige par la partie la plus-diligente, dès le dépôt du rapport d'expertise, sauf meilleur accord entre les parties, au besoin en fonction des résultats du diagnostic indépendant s'il a été effectué entre-temps. Dans le cadre du présent litige, la société TY CALLOT justifie du fait que le système de climatisation équipant les locaux sis au 1° et au 2° étage, rez-de-chaussée et sous-sol de l'immeuble [...], a été modifié en 2005, selon facture N°IT 078 d'un montant TTC de 59.650,50 euros, transmise le 4 juillet 2005. Dans ces conditions, quand bien même un litige aurait opposé le précédent locataire à son bailleur au sujet de la climatisation des locaux depuis son entrée dans les lieux en 2001, le système de climatisation actuellement litigieux ayant été modifié en 2005, et étant distinct du système ayant donné lieu au précédent contentieux, aucune réticence dolosive ne peut être reprochée au bailleur, lors de la conclusion du contrat de bail au sujet de cette climatisation. En conséquence il y a lieu de débouter la société SHANGRI-LA HOTEL de sa demande de nullité pour dol du bail liant les parties ainsi que de sa demande de remboursement de l'intégralité des loyers pour la première et la seconde période triennale » ;
1°) ALORS QUE le dol est caractérisé par une tromperie destinée à conduire une partie à contracter sous l'empire d'une fausse conviction ; qu'en l'espèce, la société SHANGRI-LA, qui s'était plainte dès son entrée dans les locaux donnés à bail par la SCI [...] , aux droits de laquelle était venue la SCI TY CALLOT, de désordres affectant le système de climatisation et de chauffage, faisait valoir que la bailleresse avait commis une réticence dolosive ayant vicié son consentement au contrat de bail en omettant de l'informer du litige qui l'avait opposée à la précédente locataire, lequel avait donné lieu à un arrêt de la cour d'appel de PARIS du 5 décembre 2008, devenu définitif à la suite du rejet du pourvoi formé contre cette décision par arrêt de la Cour de cassation du 2 février 2010, portant sur les dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage ; que, pour rejeter la demande d'annulation du bail pour dol, la cour d'appel, après avoir relevé que la bailleresse justifiait avoir modifié le système de climatisation en 2005, a considéré que quand bien même un litige aurait opposé le précédent locataire à son bailleur au sujet de la climatisation des locaux depuis son entrée dans les lieux en 2001, le système de climatisation actuellement litigieux ayant été modifié en 2005, et étant distinct du système ayant donné lieu au précédent contentieux, aucune réticence dolosive ne peut être reprochée au bailleur ; qu'en statuant par ces motifs inopérants et par conséquent impropres à écarter le dol imputé à la société TY CALLOT pour ne pas avoir informé la société SHANGRI-LA du litige qui l'avait opposée, juste avant la conclusion du bail litigieux, à la précédente locataire à propos de dysfonctionnements de l'installation de climatisation à la fois antérieurs et postérieurs au changement de l'installation en 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 (devenu 1137) du code civil ;
2°) ALORS QU'il résulte de l'arrêt précité de la cour d'appel de PARIS du 5 décembre 2008 « qu'alléguant un préjudice de jouissance depuis plus de six ans du fait de la persistance des désordres », la locataire avait saisi le juge des référés par acte du 14 janvier 2008 et « invoqua[i]t les dysfonctionnements affectant l'installation de la climatisation et du chauffage depuis l'origine de la location auxquels les interventions n'ont pas permis de remédier, le fait que le paiement d'un loyer élevé n'est pas accompagné des prestations auxquelles elle est en droit de prétendre sur la qualité et l'entretien des locaux et les manquements de son bailleur à prendre les dispositions pour mettre fin aux dysfonctionnements constatés ainsi qu'aux dégradations des lieux qui en résultent » ; que la cour d'appel avait motivé sa décision d'autoriser la locataire à consigner une partie des loyers à venir en retenant (arrêt, p. 7) qu' « il n'est pas contesté que (
), les travaux n'ont pas fait l'objet d'une réception et que des réserves ont été émises par la locataire lors de son entrée dans les lieux, suivies de nombreuses réclamations ; que les interventions effectuées au cours de l'expertise n'ont pas été suffisamment efficaces », que « la S. C. P. FRANÇOIS C... n'obtient manifestement pas, en contrepartie du loyer dont elle s'acquitte, une prestation de qualité dans le système de chauffage et de climatisation mis en place et dans son entretien ; que les locaux qu'elle occupe n'offrent pas le confort qu'elle est en droit d'attendre et présentent encore des désordres dus, notamment, aux infiltrations d'eau », et enfin, que « les dysfonctionnements présentés par cette installation, auxquels la bailleresse n'apporte pas de solution efficace, portent à l'évidence atteinte à la jouissance des locaux justifiant d'autoriser la locataire à consigner une partie du paiement du loyer » ; qu'en énonçant que le système de climatisation actuellement litigieux « ayant été modifié en 2005, [était] distinct du système ayant donné lieu au précédent contentieux, aucune réticence dolosive ne peut être reprochée au bailleur », quand il résultait des énonciations de l'arrêt du 5 décembre 2008 de la cour d'appel de PARIS que le contentieux tranché par cette décision portait également sur des dysfonctionnements de l'installation de climatisation telle que modifiée en 2005, la cour d'appel a dénaturé cette décision, en violation de l'article 1103 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société SHANGRI-LA de sa demande en dommages-intérêts sur le fondement du défaut d'information par la SCI TY CALLOT de l'irrégularité du congé délivré le 4 mars 2013, et D'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires de la société SHANGRI-LA ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la faute commise par la société bailleresse : Il est admis que le bailleur professionnel est tenu à une obligation de conseil envers le preneur qui s'est mépris dans-les-formes à utiliser pour donner congé et que le manquement du bailleur à cette obligation ouvre droit à-réparation. En l'espèce, le congé a été délivré par lettre recommandée reçue le 6 mars 2013, ce congé prenait effet à compter du 1er avril pour le 30 septembre 2013. Ce courrier était adressé nominativement à l'attention de Mme U... N..., personne, gestionnaire du dossier, au nom de la SCI bailleresse, qui avait déjà échangé avec la société locataire et était ainsi identifiée. 11 est justifié du fait que cette personne était en congé maternité jusqu'au 31 mars 2013 et que ce n'est que par un courrier en date du 4 avril 2013 qu'elle a avisé la société locataire du fait que ce congé délivré irrégulièrement n'avait pas mis fin au bail. Le courrier donnant congé avait été réceptionné par Mme V..., assistante de gestion le 6 mars 2013. A la demande de la société SHANGRI-LA par courriel adressé le 21 mars 2013 et par réponse du même jour, Mme V... a confirmé la réception du courrier recommandé le 6 mars 2013. Les statuts de la bailleresse indiquent qu'elle a pour objet :"l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers". Selon son extrait kbis, elle a pour associés M. I... L..., Mme W... K..., la SARL VENOC et la SARL MAGELLAN INVESTISSEMENTS. Compte tenu de son objet, cette société a la qualité de professionnelle de l'immobilier. La cour relève que le courrier litigieux visait expressément l'article 3 du bail liant les parties. Or cet article stipulait expressément que le preneur avait la faculté de donner congé "avec un préavis de six mois, pour l'expiration de chaque période triennale et ce par acte extrajudiciaire". Le preneur n'était ainsi pas induit en erreur sur la conduite à tenir par la rédaction du bail, il lui suffisait de suivre la clause et il ne pouvait se méprendre sur le sens de l'expression "acte extra-judiciaire" s'agissant de l'expression même employée par l'article L145-9 du code de commerce. La bailleresse de ce chef n'a pas manqué à son obligation d'information. En outre, la formule utilisée pour la rédaction de l'adresse "à l'attention de Mme N...", était de nature à laisser croire que seule cette dernière pouvait prendre connaissance de ce courrier. Dans ces conditions, le délai écoulé entre le 6 mars 2013, jour de réception du courrier et le 31 mars 2013, dernier jour utile pour signifier le congé par acte extra-judiciaire, ne permettait pas à la société bailleresse d'attirer l'attention de la société locataire sur la nécessité de procéder par acte extra-judiciaire. La lettre litigieuse ayant été nominativement adressée à Mme N... , alors absente, et reçue par la secrétaire Mme V..., l'attention de cette dernière sur le contenu de ce courrier n'a été attirée que par le courriel du 21 mars 2013, visant en objet son contenu. La durée écoulée entre le 21 mars 2013 et le 31 mars 2013 était insuffisante pour permettre à la société bailleresse d'avertir la société locataire de la nullité du congé délivré. Dans ces conditions, il n'est pas établi que la société bailleresse a commis une faute en n'avertissant sa locataire que le 4 avril 2013, sur le caractère irrégulier du congé et il convient en conséquence de débouter la société locataire de sa demande de dommages-intérêts » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts fondée sur la prétendue attitude déloyale de la bailleresse : La SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS sollicite la condamnation de la SCI TY CALLOT à lui payer la somme de 1.680.981,76 €, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts, correspondant au montant des loyers dus par elle à compter du 1er octobre 2013 et reproche à la société bailleresse son attitude déloyale à réception du congé adressé le 4 mars 2013 par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle soutient que la SCI TY CALLOT, du fait de sa qualité de professionnel de l'immobilier, devait l'informer de l'irrégularité de son congé, d'autant qu'elle disposait du temps nécessaire pour le faire. Elle poursuit en faisant valoir que, si la destinataire nommée du courrier était en congé maternité le jour de sa réception, son remplacement au sein du service de gestion locative de la SCI TY CALLOT avait été assuré par Mme T... V... qui avait, en outre, accusé réception du congé par courriel du 21 mars 2013 sans faire état de son irrégularité. La SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS évalue son préjudice au montant des loyers impayés depuis le 1er octobre 2013, soulignant à ce titre ne plus occuper les locaux depuis cette date, partiellement reloués par la bailleresse. La SCI TY CALLOT s'oppose à la demande de dommages-intérêts formée à son encontre. Elle fait valoir que le congé irrégulier du 4 mars 2013 vise expressément les dispositions de l'article 3 du contrat de bail sus-énoncé ; que les dirigeants de la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS, groupe hôtelier qui dispose de nombreux actifs dans différents pays et loue de nombreux bureaux pour accueillir ses équipes administratives, financières et commerciales, ne sont pas profanes de l'immobilier ; que la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS était informée du congé maternité de Mme N... et de la date de son retour ; que, dès son retour de congé maternité Mme N... a informé la SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS de l'irrégularité du congé. En application de l'article L. 145-9 du code de commerce, le bailleur, professionnel de l'immobilier, engage sa responsabilité s'il tarde à avertir le locataire de l'irrégularité du congé délivré et prive celui-ci de la possibilité de délivrer un nouveau congé, régulier en la forme. Par courrier recommandé du 4 mars 2013 avec accusé de réception du 6 mars 2013, adressé « à l'attention de Mme G. N..., SCI TY CALLOT », la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS a informé la bailleresse qu'elle résiliait le bail commercial. Ce courrier indiquait que, « conformément aux conditions particulières du bail article 3 durée », le congé était donné « à l'expiration de la première période triennale (30 septembre 2013), le préavis de six mois débutant le 1er avril 2013 » et sollicitait la fixation d'un rendezvous pour organiser l'état des lieux, la sortie des locaux et la remise des clés. En se référant expressément à l'article 3 des conditions particulières du bail qui, reprenant à ce titre les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, prévoit la faculté pour le preneur « de donner congé avec préavis de six mois, pour l'expiration de chaque période triennale et ce par acte extrajudiciaire », la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS ne peut valablement soutenir qu'elle ignorait que le congé devait être délivré par acte d'huissier de justice et non par lettre recommandée avec accusé de réception. En outre, si la SCI TY CALLOT n'établit pas que la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS était informée du congé maternité de Mme N..., les termes employés pour informer la bailleresse du congé et l'ordre dans lequel la locataire indique les destinataires ont pu légitimement faire croire à la SCI TY CALLOT que ce courrier, adressé « à l'attention de Mme N..., SCI TY CALLOT », était un courrier personnel, et non un courrier adressé à celle-ci en sa qualité de gestionnaire du parc locatif de la société bailleresse. A ce titre, le seul fait que Mme V..., assistante gestion locative de la SCI TY CALLOT, ait, par courriel du 21 mars 2013, confirmé la « réception [du] courrier recommandé en date du 6 mars 2013 », ne peut suffire à considérer que la SCI TY CALLOT aurait dû examiner, en l'absence de Mme N..., la teneur de ce courrier qui, au demeurant, faisait état d'une résiliation de bail et non d'un congé, et avertir la locataire dans un délai très court de l'irrégularité du congé alors, par ailleurs, que la société locataire sollicitait la seule confirmation de la réception par le siège de la SCI TY CALLOT du courrier recommandé et de la signature de l'avis de réception. Enfin, Mme N..., à l'attention de laquelle était spécialement adressée la lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2013 a, dès le lendemain de son retour de congé maternité, informé la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS de l'irrégularité de ce congé, par courrier recommandé du 4 avril 2013 avec accusé de réception. S'il ne peut être contesté que la date d'envoi de ce courrier de la bailleresse ne pouvait permettre à la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS de régulariser son congé pour le 30 septembre 2013, il ne peut être reproché à la SCI TY CALLOT d'avoir tardé à avertir la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS de l'irrégularité de ce congé, alors que la date de délivrance du congé ne laissait à la société bailleresse qu'un bref délai de trois semaines pour l'en informer et lui permettre de le régulariser. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il ne peut donc être reproché à la SCI TY CALLOT d'avoir tardé à avertir la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS de l'irrégularité de son congé adressé par courrier recommandé avec accusé de réception. En conséquence, faute pour la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS d'établir une faute imputable à la SCI TY CALLOT, elle sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts » ;
1°) ALORS QUE commet une faute engageant sa responsabilité le bailleur qui omet de signaler à son locataire l'irrégularité du congé délivré par ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception et non par acte extrajudiciaire, ainsi que l'impose l'article L. 145-9 du code de commerce ; que, pour rejeter la demande indemnitaire de la société SHANGRI-LA qui reprochait à la SCI TY CALLOT de ne pas l'avoir informée que le congé qu'elle avait fait délivrer par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 mars 2013, était irrégulier, la cour d'appel a retenu que la formule utilisée pour la rédaction de l'adresse, « à l'attention de Mme N... », était de nature à laisser croire que seule cette dernière pouvait prendre connaissance de ce courrier, et qu'ainsi, « le délai écoulé entre le 6 mars 2013, jour de réception du courrier et le 31 mars 2013, dernier jour utile pour signifier le congé par acte extra-judiciaire, ne permettait pas à la société bailleresse d'attirer l'attention de la société locataire sur la nécessité de procéder par acte extrajudiciaire » ; qu'elle a également estimé que si la secrétaire Madame V... avait eu connaissance du contenu du courrier donnant congé le 21 mars 2013, le délai écoulé entre le 21 mars et le 31 mars 2013 était trop bref pour permettre à la bailleresse d'avertir sa locataire de l'irrégularité affectant le congé ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses constatations (p. 15, 1er §) que Madame N..., revenue de congé maternité le 31 mars 2013, avait pu dès le 4 avril 2013, soit dans un délai de 5 jours, informer la société SHANGRI-LA que le congé délivré le 4 mars 2013 était irrégulier, ce dont il résultait qu'ayant eu connaissance par l'intermédiaire de Madame V... du contenu du courrier de congé le 21 mars 2013, la SCI TY CALLOT disposait du temps nécessaire pour informer sa locataire que le congé était formellement irrégulier, la cour d'appel a violé l'article 1147 (devenue 1231-1) du code civil ;
2°) ALORS, EN OUTRE, QUE le courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 mars 2013, reçu par la SCI TY CALLOT le 6 mars 2013, était adressé à l'adresse de la SCI TY CALLOT ([...] ) et mentionnait comme destinataire « A l'attention de Mme N..., SCI TY CALLOT » ; qu'en jugeant qu'eu égard à cette formulation, la SCI TY CALLOT avait pu croire que seule Madame N... pouvait prendre connaissance de ce courrier, quand cette lettre était envoyée à l'adresse de la SCI TY CALLOT et mentionnait cette dernière comme destinataire, la cour d'appel a dénaturé ce courrier en violation de l'article 1103 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' en jugeant que la SCI TY CALLOT n'avait pas disposé du temps nécessaire pour informer sa locataire de l'irrégularité du congé et avait pu croire que le courrier du 4 mars 2013 était adressé à titre personnel à sa salariée Madame N..., sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions de la société SHANGRI-LA (ses conclusions d'appel, spéc. p. 25-27 ; p. 33), si la SCI TY CALLOT, qui était une professionnelle de l'immobilier disposant de services et de moyens importants, n'avait pas commis une faute en ne pourvoyant pas au remplacement de Madame N... pendant la durée de son congé maternité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 (devenu 1231-1) du code civil ;
4°) ALORS ENFIN QUE commet une faute engageant sa responsabilité le bailleur qui omet de signaler à son locataire l'irrégularité du congé délivré par ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception et non par acte extrajudiciaire, ainsi que l'impose l'article L. 145-9 du code de commerce ; qu'en retenant, pour rejeter l'action en responsabilité de la société SHANGRI-LA contre la SCI TY CALLOT sur ce fondement, que dans son courrier du 4 mars 2013, la locataire visait l'article 3 du contrat de bail, qui stipulait que le congé devait être donné par acte extra-judiciaire, quand cette circonstance n'exonérait pas la bailleresse de son obligation d'informer la locataire de l'irrégularité du congé qui lui avait été délivré, la cour d'appel a méconnu l'article 1147 (devenu 1231-1) du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS de sa demande en résiliation du bail au 30 septembre 2013, D'AVOIR constaté que le contrat de bail se poursuit jusqu'au 30 septembre 2016, date d'effet du congé délivré par acte extrajudiciaire du 22 avril 2014, D'AVOIR condamné la société SHANGRI-LA à payer à la SCI TY CALLOT la somme de 847.137,39 € HT, soit 1.016.564,87 € TTC, au titre des loyers et des charges restant dus pour la période écoulée entre le 1er octobre 2013 et le 30 septembre 2016, seconde période triennale, et D'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires et en réduction des loyers et charges de la société SHANGRI-LA ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la fin du bail : Sur le congé délivré par lettre recommandée le 4 mars 2013 : En l'espèce, la société locataire a délivré un congé par lettre recommandée, alors que selon l'article L145-9 du code de commerce dans sa version alors applicable, le congé ne pouvait être délivré que par acte d'huissier de justice. En conséquence, la cour ne peut que constater la nullité dudit congé. Sur la résiliation tacite du bail : La société locataire soutient que la SCI TY CALLOT a tacitement accepté la résiliation du bail à la suite du congé délivré par la société SHANGRI LA par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 septembre 2013 ; ce que conteste la société bailleresse. La cour relève que la société bailleresse ayant dès le 4 avril 2013, indiqué à la société locataire que le congé délivré par lettre recommandée ne pouvait recevoir effet, et par acte d'huissier de justice en date du 9 octobre 2013, assigné la société locataire pour voir dire ledit congé nul, la résiliation amiable du bail qui aurait été acceptée par la société bailleresse, par des actes non équivoques, n'est pas établie. Sur le congé délivré par acte extra judiciaire en date du 22 avril 2014 Un congé ayant été régulièrement signifié par acte d'huissier de justice pour le terme de la deuxième période triennale, le bail a pris fin au 30 septembre 2016, terme de cette deuxième période. En conséquence, la société bailleresse est bien fondée à demander le paiement des loyers et charges jusqu'à cette date quand bien même la société locataire aurait-elle quitté les lieux à l'issue de la première période triennale. Les locaux libérés à l'issue de la première période triennale, ayant partiellement été donnés à bail à des tiers pendant la deuxième période triennale, la société bailleresse a déduit des sommes dues, le montant des loyers qu'elle a perçu des nouveaux locataires. Il convient de lui en donner acte. En conséquence, les loyers et charges dus par la société SHANGRI LA HÔTELS PARIS pour la période allant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2016 s'élevaient à la somme de 1.654.791,19 E HT soit 1.984.897,07 E TTC ; en raison de la mise en location partielle des locaux anciennement occupés par la société SHANGRI LA HOTELS PARIS, la SCI bailleresse a perçu, du 1 er octobre 2013 au 30 septembre 2016, 696.818,26 € HT, soit 755.254,59 € TTC. En conséquence, il y lieu de condamner la société SHANGRI LA HÔTELS PARIS à payer à la SCI TY CALLOT la différence soit 847.137,39 E HT, soit 1.016.564,87 € TTC. La cour relève que le total des loyers et charges figurant au décompte présenté en pièce 72 de la société bailleresse, comprend non seulement le détail des sommes dues au titre des loyers et provisions pour charges appelés, mais également les redditions de charges pour l'année 2013, soit -6418,21 euros HT et -7701,85 euros TTC ; celle pour l'année 2014 soit -32.239 euros HT et 38.686,80 euros TTC ; celle pour l'année 2015 soit - 28.294,10 euros et 33 952,92 euros et enfin le prorata de l'année 2016 soit - 15.030,74 euros HT et 18.036,89 euros TTC. II résulte de la pièce 68 produite aux débats par la société bailleresse qu'elle a adressé à la société SHANGRI LA HOTEL PARIS, le 28 juillet 2014 un avoir au titre de la reddition de charges 2013, accompagné des pièces justificatives, le 27 juillet 2015 un avoir relatif aux charges de 2014, accompagné des pièces justificatives et le 26 janvier 2017, un avoir pour l'année 2015, accompagné des pièces justificatives. Cette pièce comporte aussi les justificatifs de la régularisation des charges l'année 2016 à laquelle il a été procédé le 27 septembre 2017, alors que le litige entre les parties était pendant. Dans ces conditions, la société locataire ne peut prétendre à ne payer aucune charge pour l'année 2016, au motif que la reddition ne lui aurait pas été directement notifiée, alors qu'elle le lui a été par l'intermédiaire de son conseil dans le cadre du présent litige » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur le montant des sommes dues au titre des loyers : Soutenant que le bail a pris fin le 30 septembre 2016, date d'effet du congé délivré par la SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS par acte extrajudiciaire du 22 avril 2014, la SCI TY CALLOT sollicite la condamnation de la société locataire à lui payer la somme de 1.218.912,60 euros, hors taxes, au titre des loyers. La SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS ne conteste pas le montant des sommes réclamées au titre des loyers pour la période courant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2016.Il ressort de la pièce 41 produite par la SC1 TY CALLOT à l'audience, constituant un récapitulatif du décompte des loyers dus par la SAS SH ANG RI- LA HOTELS PARIS au 1er mars 2016, que, pour la période courant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2016, la SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS est redevable de la somme de 1.736.773,23 euros hors taxes, soit 2.083.275,53 euros toutes taxes comprises, au titre des loyers et des charges. Après déduction des loyers perçus au 1er mars 2016 des locataires occupant la cave, le local d'archives, le plateau de bureaux au rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème étage et les salles de réunion en sous-sol, la SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS apparaît redevable de la somme de 1.218.912,60 euros, hors taxes, soit L461.842,78 euros, toutes taxes comprises, au titre des loyers et des charges pour la période courant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2016. Elle sera condamnée au paiement de cette somme. Sur la demande en paiement des charges de l'année 2012 La SC1 TY CALLOT sollicite la condamnation de la SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS au paiement de la somme de 27.945,94 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2012. La SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS ne conteste pas le montant des sommes réclamées, mais se prévaut de son exception d'inexécution compte tenu des désordres qui affectaient les lieux loués. En l'absence de faute imputable à la SCI TY CALLOT et alors que les obligations d'entretien et de jouissance paisible incombant à la bailleresse étaient conventionnellement aménagées, la SAS SHANGR14.A HOTELS PARIS est mal fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution. Elle sera clone condamnée à payer à la SCI TY CALLOT la somme de 27.945,94 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2012 » ;
ALORS QUE la société SHANGRI-LA faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 74-75) qu' en reprenant possession des locaux loués dès le 30 septembre 2013, date de restitution des clés, en faisant effectuer des travaux de rénovation puis en concluant, trois contrats de bail portant sur les locaux antérieurement donnés à bail à la société SHANGRI-LA, la SCI TY CALLOT avait tacitement accepté la résiliation anticipée du bail commercial la liant à la société SHANGRI-LA et renoncé à se prévaloir de l'irrégularité alléguée du congé qui lui avait été délivré ; que, pour dire qu'il n'était pas établi que la SCI TY CALLOT avait tacitement accepté la résiliation anticipée du bail commercial la liant à la société SHANGRI-LA, la cour d'appel s'est contentée de retenir (arrêt, p. 14, 1er §) que la SCI TY CALLOT ayant dès le 4 avril 2013, indiqué à la société SHANGRI-LA que le congé délivré par lettre recommandée ne pouvait recevoir effet, et par acte d'huissier de justice en date du 9 octobre 2013, assigné la société locataire pour voir dire ledit congé nul, la résiliation amiable du bail n'était pas établie ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si les agissements pour partie postérieurs de la SCI TY CALLOT, qui avait accepté la remise des clés par sa locataire, puis fait rénover les locaux donnés à bail à la société SHANGRI-LA et mis ces derniers en location, n'étaient pas incompatibles avec la poursuite du contrat de bail et ne caractérisaient dès lors pas l'acceptation tacite, par la SCI TY CALLOT, de la résiliation du bail qui la liait à la société SHANGRI-LA, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1138 (devenus 1103 et 1182) du code civil, ensemble l'article L.145-9 du code de commerce.
Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Ty Callot.
Dans l'hypothèse où par extraordinaire l'arrêt serait cassé en ce qu'il a déclaré non fondée la demande en nullité du bail pour dol, et d'en avoir débouté la société Shangri-La, d'avoir condamné la société Shangri-La à payer à la SCI Ty Callot la somme de 847 137,39 € HT, soit 1 016 564,87 € TTC, au titre des loyers et des charges restant dus pour la période écoulée entre le 1er octobre 2013 et le 30 septembre 2016, seconde période triennale, et d'avoir rejeté le surplus des demandes de la société Shangri-La, il serait fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré recevable la demande en nullité pour dol dirigée à l'encontre de la SCI Ty Callot ;
AUX MOTIFS QUE l'action en nullité pour dol appartient à la victime qui s'en prévaut, qu'elle est l'espèce correctement dirigée à l'encontre du bailleur actuel quand bien même, ce dernier qui n'a acquis les murs qu'en cours de bail, n'est pas l'auteur du dol allégué, puisque celui-ci est venu aux droits et obligations du précédent bailleur ; que dans ces conditions, la demande en nullité pour dol est recevable ;
ALORS QUE le dol doit émaner du cocontractant ; que dès lors en déclarant recevable la demande de nullité pour dol formée à l'encontre de la société Ty Callot quand il résulte de ses propres constatations que le vice du consentement invoqué par la société Shangri-La, à le supposer établi, résulte des rapports de cette dernière avec l'EURL [...] , la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
