Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/03880

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/03880 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNEP ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 24 Janvier 2025 Société STAAE, société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège C/ [K] [C] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 24 Janvier 2025 à Me Bertand ESPAGNO Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Société STAAE, société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Yves FAURE, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [K] [C], demeurant [Adresse 6] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par contrat à effet du 22 février 2024, la SCI STAAE a donné à bail à [K] [C] des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4]) à TOULOUSE (31400), d’une surface habitable de 36.25 m², moyennant un loyer initial mensuel de 860 euros et une provision mensuelle sur charges de 35 euros. Invoquant un arriéré locatif, la SCI STAAE a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2024. Par exploit du 08 août 2024 la SCI STAAE a finalement fait assigner [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail, - l’expulsion de [K] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin, - la condamnation de [K] [C] au paiement de : * 2 854.87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2024, somme à parfaire, * une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et en suivant les conditions de charges et de ré-indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, * 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, * les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SCI STAAE a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à la somme de 7 329.87 euros. Convoqué par assignation remise à personne, [K] [C] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. MOTIFS Sur la résiliation du bail : - Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, la SCI STAAE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que "toute contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer devenu infructueux". Le bail conclu à effet du 22 février 2024 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 17 mai 2024 pour la somme en principal de 1 805.29 euros. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juin 2024. De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date. Sur l’expulsion : Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 29 juin 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date. L’expulsion de [K] [C] sera donc ordonnée. Compte-tenu de l’aggravation massive de la dette locative et de son montant particulièrement élevé malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire. Sur les demandes de condamnation au paiement : - Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif : La SCI STAAE produit un décompte actualisé au 15 novembre 2024 selon lequel [K] [C] restait alors devoir la somme de 7 329.87 euros. N’ayant pas comparu, le défendeur n’a par définition apporté aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette. Cependant, il convient de déduire la somme de 15.29 euros au titre des frais de relance facturés le 25 avril 2024 ainsi que la somme de 154.58 euros facturée au titre des frais d’huissier, lesdits frais ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 susvisé. Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 7 160 euros. Par conséquent, [K] [C] sera condamné à verser à la SCI STAAE cette somme provisionnelle de 7 160 euros. - Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation : [K] [C] sera également condamné au paiement d'une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail. L'arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 15 novembre 2024, mensualité novembre 2024 incluse, est comprise dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d'occupation s'ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de ré-indexation. Sur les demandes accessoires : Partie perdante, [K] [C] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI STAAE, [K] [C] sera également condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 22 février 2024 entre la SCI STAAE et [K] [C] concernant un des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4]) à TOULOUSE (31400) sont réunies depuis le 29 juin 2024 ; ORDONNONS en conséquence à [K] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour [K] [C] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, la SCI STAAE pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNONS [K] [C] à verser à la SCI STAAE la somme provisionnelle de 7 160 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 15 novembre 2024) ; CONDAMNONS [K] [C] à payer à la SCI STAAE une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de ré-indexation ; CONDAMNONS [K] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; CONDAMNONS [K] [C] à verser à la SCI STAAE une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La Greffière, La Présidente