Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/03460

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 23 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1 représenté par Madame [U] [N], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [H] [D] Logement 45 Rez de Chaussée 44 Rue des Roselières 44220 COUËRON comparant en personne Madame [O] [K] Logement 45 Rez de Chaussée 44 Rue des Roselières 44220 COUËRON non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 28 mars 2024 date des débats : 28 mars 2024 délibéré au : 23 mai 2024 RG N° N° RG 23/03460 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSYU COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [H] [D] + Madame [O] [K] + préfecture Copie dossier Par acte sous seing privé du 17 octobre 2019, l'Office Public Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K] un immeuble à usage d'habitation situé au 44 rue des Roselières à COUERON (44220), et une aire de stationnement ou garage moyennant un loyer révisable et actuel de 801,06 euros, provision sur charges incluse. Par acte d'huissier en date du 19 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 11.452,11 euros, en visant la clause résolutoire. Par acte du 30 octobre 2023, l'Office Public Nantes Métropole Habitat a fait citer Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir : - l'expulsion de tout occupant ; - le paiement solidaire des loyers échus d'un montant de 5.904,30 euros ; - la fixation de l'indemnité d'occupation ; - une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation solidaire aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l'audience du 28 mars 2024, l'Office Public Nantes Métropole Habitat, représentée, actualise sa créance à la somme de 12.646,27 euros et il accepte les délais proposés. Monsieur [H] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 100 euros. Madame [O] [K], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu. A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 mai 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal. SUR CE L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la Caisse d’Allocations Familiales ayant été saisie le 31 août 2022 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 31 octobre 2023, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable. Sur le montant des loyers dus Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 12.646,27 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 14 mars 2024. Les locataires doivent donc être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision. Sur la clause résolutoire Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit. Par exploit du 19 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 11.452,11 euros au titre des loyers échus. Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur. Sur l'octroi de délais, compte tenu de l'accord des parties, il convient d'accorder aux locatairex des délais de paiement ainsi qu'il est dit au dispositif. Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier. Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par les locataires jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que les locataires auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 801,06 euros. Sur les demandes annexes Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 19 juin 2023. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constate la résiliation du bail conclu le 17 octobre 2019 entre l'Office Public Nantes Métropole Habitat et Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 44 rue des Roselières à COUERON (44220), et de l’emplacement de parking ou aire de stationnement, conformément à la clause résolutoire acquise le 19 août 2023 ; Condamne solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K] en deniers et quittance à payer à l'Office Public Nantes Métropole Habitat la somme de 12.646,27 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Autorise Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K] à se libérer de leur dette d'un montant de 12.646,27 euros, outre les frais et dépens, par 35 mensualités de 100 euros, en sus des loyers et charges courants, la dernière pour le solde, la première intervenant le 10 juillet 2024, les suivantes le 10 de chaque mois ; Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ; Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la somme deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour les locataires d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique; Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d'un montant de 801,06 euros sera versé à l'Office Public Nantes Métropole Habitat et, en tant que de besoin, les y condamne ; Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe; Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K] à payer à l'Office Public Nantes Métropole Habitat la somme de 200 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ; Rappelle que la présente décision est exécutoire ; Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [O] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 juin 2023 ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection