Texte intégral
MINUTE N°
N° RG 24/00628 - N° Portalis DB22-W-B7I-SODW
Madame [K] [R] veuve [X]
C/
Madame [D] [A] [U]
Monsieur [N] [G] [H]
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 5]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 22 Mai 2025
DEMANDEUR :
Madame [K] [R] veuve [X], née le 29 avril 1929 à [Localité 6] (Seine-[Localité 9] - 93) - demeurant [Adresse 4]
Non comparante, représentée par Maître Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS
d'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [D] [A] [U] - demeurant [Adresse 3]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [N] [G] [H], né le 31 janvier 1986 à [Localité 12] (Portugal) - demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne
d'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye
Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER
En présence de : [V] [E], greffière stagiaire
Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY
Copies délivrées le :
1 copie exécutoire à : Maître Myriam HERTZ
1 copie certifiée conforme à : Madame [D] [A] [U]Monsieur [N] [G] [H]
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 25 mars 2015, Monsieur [B] [X] a donné à bail à Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 760 euros outre 30 euros de provision sur charges.
Madame [K] [R] veuve [X] est devenue légataire universelle à la succession au décès de Monsieur [B] [X].
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [R] veuve [X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 février 2024.
Elle a ensuite fait assigner Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
L'affaire a été appelée à l'audience du 10 décembre 2024 et renvoyée au 10 avril 2025 à la demande de la partie demanderesse afin de vérifier le départ de Madame [D] [A] [U] des lieux et le versement de 8.000 euros.
A l’audience du 10 avril 2025, Madame [K] [R] veuve [X] - représentée par son conseil - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H], avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de condamner ces derniers solidairement au paiement de la somme actualisée de 10.614,32 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation avec indexation au delà d'un an et les intérêts, de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Madame [K] [R] veuve [X] précise qu'elle n'a reçu aucun document de la part de Madame [D] [A] [U] pour justifier de son départ, qu'un règlement de 8.000 euros a été effectué au mois de décembre 2024 et qu'ensuite les locataires n'ont plus réglé les loyers. S'agissant des demandes adverses, elle s'oppose à toute demande de délais et ajoute qu'aucune pièce n'est versée sur l'état de l'appartement.
Monsieur [N] [G] [H] comparaît en personne. Il demande à se maintenir dans les lieux, précisant que le loyer est trop cher par rapport à l'état du logement, qu'il y a de l'eau sur les murs et que le logement est dégradé. Il indique vivre seul avec ses enfants de 9 et 5 ans depuis le départ de Madame [D] [A] [U] qui résiderait à [Localité 8]. Il explique qu'il travaille dans le secteur du jardinage et qu'il va démissionner ou que son contrat va être rompu pour faute grave. Il ajoute qu'il ne peut pas verser une somme en plus du loyer tous les mois et que le temps d'attente pour obtenir un logement social est de 4 ans.
Madame [D] [A] [U], citée par dépôt de l'acte à l'étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.
Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l'assignation, le fait notamment qu'elle contienne une demande d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l'avance par les parties, permettent l'actualisation de sa créance par la demanderesse à l'audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, Madame [K] [R] veuve [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur le bien fondé de la demande :
Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.
Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.
Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 25 mars 2015 contient une clause résolutoire (article 2.10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 4.758,65 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 avril 2024.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Madame [K] [R] veuve [X] produit un décompte démontrant que Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (188,26 euros au titre de la facture relative au commandement de payer et 212,07 euros de facture relative à l'assignation), la somme de 10.213,99 euros à la date du 3 avril 2025.
Monsieur [N] [G] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il prétend que Madame [D] [A] [U] a quitté les lieux sans toutefois en justifier.
Madame [D] [A] [U], non comparante, ne fait par définition valoir aucun argument sur ce point.
Monsieur [N] [G] [H] et Madame [D] [A] [U] seront donc condamnés solidairement, conformément à la solidarité prévue au bail, au paiement de cette somme de 10.213,99 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.758,65 euros à compter du commandement de payer (20 février 2024) et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V et VII de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Monsieur [N] [G] [H] sollicite un délai sans toutefois formuler de proposition de règlement, précisant qu'il n'est pas en mesure de régler plus que le loyer.
Or, il résulte du décompte actualisé versé aux débats par la demanderesse que malgré le versement de 8.000 euros intervenu en décembre 2024, le règlement des loyers courants n'a pas été repris par les locataires, conduisant à une augmentation de la dette.
En outre, si Monsieur [N] [G] [H] prétend que le logement est dégradé, il n'apporte aucun élément probant sur ce point.
Compte tenu de ces éléments, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de Monsieur [N] [G] [H].
L’expulsion de Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Les sommes dues au titre de l' indemnité mensuelle d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité.
La demande relative à l'indexation n'étant ni fondée ni motivée, et la bailleresse disposant de la possibilité de mettre en oeuvre l'expulsion, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [K] [R] veuve [X], Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2015 entre Monsieur [B] [X], aux droits duquel intervient Madame [K] [R] veuve [X], d'une part, et Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H], d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2] à [Localité 11], sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] à verser à Madame [K] [R] veuve [X] la somme de 10.213,99 euros (décompte arrêté au 3 avril 2025, incluant l'échéance du mois d'avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 sur la somme de 4.758,65 euros et à compter du prononcé du présent jugement pour le surplus ;
DEBOUTE Monsieur [N] [G] [H] de sa demande de délais ;
ORDONNE en conséquence à Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [K] [R] veuve [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE solidairement Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] à verser à Madame [K] [R] veuve [X] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DIT que les sommes dues au titre de l'indemnité mensuelle d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité ;
DEBOUTE Madame [K] [R] veuve [X] de sa demande au titre de l'indexation ;
CONDAMNE in solidum Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] à verser à Madame [K] [R] veuve [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [D] [A] [U] et Monsieur [N] [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.
Le greffier, La juge,
