Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00888

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 22 novembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00888 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QK37 PRONONCÉE PAR Francis BOBILLE, Président, Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 8 octobre 2024 et lors du prononcé ENTRE : S.C.I. MPITS 1 SCI dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître François-Genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 098, et par Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, demeurant [Adresse 2], avocate au barreau d’AVIGNON DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE dont le siège social est sis [Adresse 5] non comparante ni constituée DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSE DU LITIGE Par acte délivré le 26 août 2024, la SC MPITS 1 SCI a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE, au visa de l'article 1728 du code civil, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 835 du code de procédure, aux fins de voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 1er avril 2008 visée dans le commandement de payer, signifié le 19 juin 2024, au 22 juillet 2024 ; - Ordonner l'expulsion immédiate des locaux objet du bail commercial conclu le 1er avril 2008 de la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l'assistance d'un serrurier ; - Dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 7.079,18 euros sera appréhendé par la SC MPITS 1 SCI à titre d'indemnités ; - Fixer l'indemnité d'occupation journalière due par la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à la somme journalière de 76,94 euros TTC et 8,35 euros TTC par jour au titre des charges, à compter du 23 juillet 2024 jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés, et, condamner en tant que besoin la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE au paiement provisionnel de ces indemnités ; - Fixer l'indemnité d'occupation journalière due par la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE jusqu'à la réalisation des travaux de réparation éventuels en suite de l'expulsion de la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à la somme journalière de 38,47 euros et, condamner en tant que de besoin la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE au paiement provisionnel de ces indemnités ; - Dire et juger que ladite indemnité d'occupation sera indexée annuellement sur la base de l'évolution de l'indice du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date d'acquisition de la clause résolutoire, à savoir l'indice du 1er trimestre 2024 (2.227), et l'indice de comparaison étant l'indice du même trimestre de l'année suivante ; En tout état de cause, - Condamner la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE au paiement provisionnel des sommes suivantes : - 20.061 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire soit le 22 juillet 2024, - 2.006,10 euros au titre des pénalités, - les intérêts de retard au taux de l'intérêt légal majoré de 4 points, - 198,26 euros au titre des frais de commandement de payer, délivré le 19 juin 2024 ; - Condamner la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à régler à la SC MPITS 1 SCI la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation et de la levée des états à intervenir ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses demandes, la SC MPITS 1 SCI expose que, par acte sous seing privé du 1er avril 2008, la société €IP FRANCE 11, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail des locaux à la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 32.483 euros payable trimestriellement et d'avance. Elle précise que, par avenant n°1 au bail, elle lui a concédé deux emplacements de parkings supplémentaires en contrepartie d'une augmentation de loyer. Elle explique que, sa locataire payant partiellement ses loyers et charges depuis plusieurs années, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 19 juin 2024 un second commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 16.775,37, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire sa locataire restant lui devoir la somme de 20.061 euros au titre de ses impayés locatifs dus au 22 juillet 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 8 octobre 2024 au cours de laquelle la SC MPITS 1 SCI, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions, valablement signifiées à la partie défenderesse le 30 septembre 2024, aux termes desquelles elle ajoute : Si par extraordinaire la juridiction considérait le règlement de la somme de 2.320,93 euros postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire ne s'analysait pas comme de l'indemnité d'occupation : - Condamner la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE au paiement provisionnel des sommes suivantes : - 17.740,07 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire soit le 3 juin 2024, en suite du règlement de la somme de 2.320,93 euros, - 1.774 euros au titre des pénalités, - les intérêts de retard au taux de l'intérêt légal majoré de 4 points, - 198,26 euros au titre des frais de commandement de payer, délivré le 19 juin 2024 ; Bien que régulièrement assignée, la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE n'a pas comparu ni constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la procédure En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SC MPITS 1 SCI justifie, par la production du bail commercial du 1er avril 2008, des attestations des 30 septembre 2014 et 7 avril 2021, des deux avenants au bail commercial, du commandement de payer du 19 juin 2024 et du décompte actualisé au 25 septembre 2024 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes. Le bail commercial liant les parties stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. La SC MPITS 1 SCI a fait délivrer le 19 juin 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme en principal de 16.775,37 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 19 juin 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 juillet 2024 et non à compter du 22 juillet 2024 ou encore du 3 juin 2024 comme indiqué dans les écritures de la demanderesse. L'obligation de la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SC MPITS 1 SCI étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier. Sur le sort des meubles et objets mobiliers Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, il ressort du décompte produit daté du 25 septembre 2024 que sont réclamés en paiement les loyers et charges jusqu'au 22 juillet 2024 inclus, des frais de commissaire de justice à hauteur de 203,94 euros ainsi que le montant du dépôt de garantie et ses réajustements à hauteur de la somme totale de 14.751,72 euros. Il convient de rappeler que les frais de commissaire de justice relèvent des frais de procédure de sorte qu'il y a lieu de les déduire du montant provisionnel réclamé. De même, il convient de déduire la somme réclamée au titre du commandement de payer délivré le 19 juin 2024 laquelle sera comprise au titre des frais de procédures. Le montant sollicité au titre du dépôt de garantie et ses réajustements s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il convient de déduire cette somme et de rejeter la demande formée à ce titre. Comme sollicité par la demanderesse aux termes de ses conclusions, il y a lieu de déduire du montant provisionnel initial réclamé la somme de 2.320,93 euros au titre du règlement réalisé par la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE le 1er août 2024. En conséquence, il convient de condamner la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à payer à la SC MPITS 1 SCI la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 2.784,41 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d'occupation au 22 juillet 2024 inclus. En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date de délivrance du commandement de payer. Le montant sollicité au titre des pénalités de retard et celui réclamé au titre de la majoration du taux de l'intérêt légal s'analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur ces points. Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE causant un préjudice à la SC MPITS 1 SCI, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 20 juillet 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs. Il n'y a donc pas lieu de fixer ladite indemnité jusqu'à la réalisation des travaux de réparation ces derniers n'étant qu'éventuels. Par conséquent, il convient de condamner la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE au paiement de ladite indemnité à compter du 23 juillet 2024, celles dues depuis le 20 juillet 2024 étant comprises au titre de la provision. La majoration de l'indemnité d'occupation sollicitée s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Elle est également condamnée à payer à la SC MPITS 1 SCI la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux dépendant de l'ensemble immobilier "GviO Parc de VERRIERES" [Adresse 5], bâtiments C et D (lots C1-11, D101, emplacements de parkings n°4, 5, 13 à 19, 38, 39 et 40) situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 20 juillet 2024 ; ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux dépendant de l'ensemble immobilier "GviO Parc de VERRIERES" [Adresse 5], bâtiments C et D (lots C1-11, D101, emplacements de parkings n°4, 5, 13 à 19, 38, 39 et 40) situés [Adresse 1] à [Localité 4] ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à payer à la SC MPITS 1 SCI la somme provisionnelle de 2.784,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 22 juillet 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date du commandement de payer ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des pénalités de retard ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration des intérêts ; FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SC MPITS 1 SCI aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 20 juillet 2024 ; CONDAMNE la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à payer à la SC MPITS 1 SCI à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 23 juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande majoration de l'indemnité d'occupation ; CONDAMNE la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ; CONDAMNE la SAS CONCEPTION ETUDE REALISATION BOISDE à payer à la SC MPITS 1 SCI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,