Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE RENNES
16 Septembre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 21/03542 -
N° Portalis DBYC-W-B7F-JITT
AFFAIRE :
Société CECOVILLE,
C/
S.A.S. THOM
copie exécutoire délivrée
le :
à :
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX
l’an deux mil vingt quatre, le seize septembre
Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,
ONT COMPARU
Société CECOVILLE, immatriculée RCS PARIS n° 409 547 015, agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Frédérique SALLIOU de la SELARL ANDRÉ SALLIOU, avocats au barreau de RENNES, Me Arnaud DUFFOUR de l’AARPI ANDERS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
ET
S.A.S. THOM exploitant sous l’enseigne “HISTOIRE D’OR”, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 379 587 900, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et ayant élu domicile dans les lieux loués sis [Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, avocats au barreau de RENNES, Me Marc TEMINE de la Selarl AMARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 25 Mars 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 septembre 2024 après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats
Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 22 octobre 2004, la société civile immobilière (SCI) Assurecureuil Pierre 8, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Cecoville, a donné à bail commercial à la SAS Didier Guérin, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Thom, un local situé dans le centre commercial Colombia, implanté dans le centre de la commune de Rennes (35). Le bail a été conclu pour une durée de douze années, à compter du 01er octobre 2004 et moyennant un loyer annuel de base de 56 000 € HC et HT, outre un pourcentage du chiffre d'affaire du preneur, payable trimestriellement et d'avance.
Par actes d'huissier en date des 03 et 14 novembre 2016, la SAS Cecoville a donné congé à sa locataire mais avec offre de renouvellement moyennant, toutefois, le paiement d'un loyer annuel de base augmenté à la somme de 116 580 € HC et HT, prétention que cette dernière n'a ni acceptée, ni refusée.
Par un mémoire préalable notifié le 03 mai 2021 à sa locataire, la société bailleresse a fait état de ses prétentions à ce sujet dans la perspective de saisir, ensuite, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes.
Par acte d'huissier en date du 28 mai suivant, la SAS Cecoville a demandé à ce magistrat, au visa des articles L 145-33 et 34 du code de commerce et de l'article 35 des conditions générales du bail expiré, notamment, de :
- fixer le loyer de renouvellement de base, avec effet au 01er juillet 2017, à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 109 650 € HC et HT ;
- subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise et fixer alors le montant du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel ;
- condamner la SAS Thom aux dépens.
Au moyen de son mémoire en réponse, dont la notification à son bailleur n'était pas justifiée mais qui n'a pas fait pour autant débat, la SAS Thom a demandé au juge des loyers commerciaux, notamment, de :
- débouter la SAS Cecoville de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, faute pour cette dernière de rapporter la preuve de la valeur locative des lieux litigieux à hauteur de 109 650 € HC et HT,
- et de dire, en conséquence, que le bail se renouvellera pour une durée de neuf années à compter de la décision à intervenir ;
- mettre à la charge du bailleur l'avance des frais d'expertise si celle-ci venait à être ordonnée ;
- fixer alors, dans l'attente, le montant du loyer provisionnel de base au montant du loyer contractuel ;
- condamner la SAS Cecoville à lui payer une somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice des dépens.
Par jugement mixte du 15 novembre 2021, la juridiction a ordonné une mesure d'expertise.
L'expert, M. [O], a déposé son rapport le 31 juillet 2023 et proposé une valorisation annuelle du local litigieux de 96 240 €.
L'affaire a été reprise, à la diligence du greffe, lors de l'audience du 27 novembre suivant, date à laquelle elle a toutefois été renvoyée, à la demande des avocats des parties, à deux reprises.
Par un mémoire daté du 07 novembre 2023, régulièrement notifié à son preneur le 13 novembre suivant, la SAS Cecoville sollicite en dernier lieu la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 112 553 € HC et HT à compter du 01er juillet 2017 et qu'il soit dit que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, le tout sous le bénéfice des dépens.
Par un mémoire en défense daté du 25 janvier 2024, régulièrement notifié à son bailleur le 29 janvier suivant, la SAS Thom sollicite la fixation du loyer de renouvellement à hauteur de 70 553 €, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires suscités, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).
Sur le montant du loyer de renouvellement
La SAS Cecoville soutient que le loyer commercial doit être fixé à la valeur locative « dans les conditions définies par les articles L 145-34 du code de commerce et 35 des conditions générales du bail » (page 5). Elle ajoute que cette valeur « est déterminée en vertu des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce » (page 8).
La SAS Thom débute sa discussion en reproduisant lesdites dispositions (page 3).
L'article 1134, devenu 1103, du code civil dispose que :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L'article L 145-33 du code de commerce prévoit que :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».
Rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance, par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (Civ. 3ème 10 mars 2004 n° 02-14.998 Bull. n°52), les dispositions du code de commerce qui y sont relatives étant supplétives de la volonté des parties (Civ. 3ème 30 mai 2024 n° 22-16.447 publié au Bulletin).
Les alinéas 3 et 4 de l'article 35 des conditions générales du bail liant les parties (pièce bailleur n°1) stipulent que :
« Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
A défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable ».
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que l'affirmation des parties, selon laquelle le loyer de base du bail renouvelé doit être déterminé conformément aux dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, est entachée d'une erreur de droit.
Il résulte de leurs propres prévisions en effet, précitées, que ledit loyer doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Cette référence aux prix pratiqués au sein du centre commercial Colombia, pour des locaux équivalents et les correctifs contractuellement prévus imposent que soient seulement pris en compte, pour pouvoir les apprécier, les caractéristiques du local litigieux et son emplacement au sein du centre.
Il ressort du rapport du technicien judiciaire que le local pris à bail par la SAS Thom est situé au rez-de-chaussée, au centre de la galerie commerciale et en vis-à-vis des magasins Nature et découverte et Fnac, « l'une des principales locomotives du centre commercial » (page 12). Le local dispose d'un important linéaire de façade sur le mail, d'environ 16,65 ml mais le technicien a toutefois noté, s'agissant d'un commerce en angle, que la partie donnant sur le mail qui rejoint la [Adresse 6] est de moins bonne commercialité. Il a ainsi estimé que « l'emplacement peut être qualifié de bon, (mais) sans être le meilleur » (page 12). Le local se compose d'un espace de vente, avec une partie réserve-bureau-WC, d'une surface commerciale utile de 123 m2 ainsi que d'une autre réserve, implantée elle à l'étage, d'une surface de 17 m2. L'expert a considéré qu'il était bien agencé et entretenu.
Ces constats et appréciations ne sont pas discutées par les parties.
L'expert a retenu et examiné quinze références, d'une surface moyenne de 127 m2, dont les prix se situent entre 447 et 1 052 € du m2, leur moyenne étant de 770 € du m2, valorisation qu'il propose de retenir pour la partie magasin du local à évaluer. S'agissant de la réserve située à l'étage, il propose une valorisation de 90 €, laquelle correspond à la moyenne de quatre de ces quinze références qui disposent d'une réserve dissociée du local principal.
Les parties ne discutent ni les surfaces, ni les prix de ces références ainsi déterminés par l'expert.
La SAS Cecoville soutient que certaines de ces références doivent être écartées ou corrigées au motif, erroné en droit puisque ne rentrant pas dans les prévisions contractuelles des parties, que leur destination n'est pas comparable à celle du commerce de sa locataire. Il ne peut pas plus être tenu compte, à cet égard, du type d'activité commerciale de ces références, lequel influerait sur le montant du loyer selon le bailleur, puisque ce critère n'a pas non plus été contractualisé. Il en va de même de la rentabilité supposée des fonds de commerce exploités au sein du centre ainsi que du versement d'un droit d'entrée qui justifierait, selon le bailleur, d'écarter une des références pour ce motif (Boutique du coiffeur).
S'agissant de l'évaluation de la réserve, le bailleur sollicite que soit écartée la référence au prix le plus bas, au seul motif que celui-ci serait décorrélé des trois autres mais sans dire alors pourquoi il ne conviendrait pas aussi d'écarter le prix le plus haut. Cette demande, dénuée de fondement sérieux, doit également être rejetée.
La SAS Thom critique la valorisation retenue par l'expert, au seul motif qu'elle serait supérieure à certaines des références qui disposent pourtant d'un emplacement dans le centre de qualité équivalente ou supérieure à celui de son local. Elle conteste la prise en compte de son activité dans la détermination de la valeur locative et affirme que son chiffre d'affaires a fortement baissé entre 2016 et 2022. Elle ne discute pas le prix retenu par l'expert pour la réserve.
Il ressort de l'examen du récapitulatif des éléments de comparaison qui figure en pages 21 et 22 du rapport d'expertise, rapproché du plan du rez-de-chaussé du centre commercial (pièce bailleur n°11), que peut être identifié un axe Nord-Sud, allant de l'entrée située [Adresse 7] à la boutique Caroll, le long duquel se retrouvent onze des quinze références précitées et qui compte tenu de leurs différences de surface, présentent des prix relativement homogènes, à une exception près (Beauty bar one).
Il peut s'en déduire que les emplacements de ces références sont de qualité à peu près équivalente et qu'il en va de même de celui du local de la SAS Thom, lequel est en effet implanté à proximité immédiate de cet axe de cheminement de la clientèle du centre.
Il en découle que doivent être écartés de la présente évaluation, comme le demande le bailleur, les références Etam et Cedar's, au motif notamment qu'elles ne disposent pas de la même qualité d'emplacement, de même que les locaux Claire's et La boutique du coiffeur, pour la même raison.
Schématiquement, les onze références restantes peuvent être réparties en trois groupes, en fonction de leur surface.
Le premier regroupe les locaux d'une surface inférieure à la surface moyenne de l'ensemble des références retenues par l'expert (127 m2), à savoir les références Caroll (90 m2), Christine Laure (75 m2), Pandora (76 m2), Grand optical (83 m2), Beauty bar one (38,1 m2) et Paul Axel (69 m2). Leur prix moyen ressort à 900 € du m2, valeur en deçà de laquelle se trouve celle du local à évaluer, l'expert judiciaire ayant indiqué, sans être contesté, que « les prix diminuent généralement quand la surface augmente et vice-versa » (page 22).
Le second se compose de trois cellules de plus grande surface, soit les références Springfield (295 m2), Maison 123 (208,7 m2) et la Pharmacie (173 m2), lesquelles dégagent un prix moyen de 693 € du m2, au dessus duquel se trouve la valorisation recherchée, pour la même raison que précédemment évoquée.
Le troisième groupe, auquel appartient le local de la SAS Thom, comporte les cellules Camaïeu (134 m2) et Micromania (102,7 m2) dont le prix moyen ressort à 820 € du m2, c'est à dire compris entre ceux des deux autres groupes. Compte devant toutefois être tenu de l'important linéaire de façade sur le mail du local litigieux dont ne disposent pas les deux autres références, il y a lieu de retenir une valorisation de 830 € du m2, laquelle correspond en outre peu ou prou au prix moyen et médian des onze références étudiées.
La valorisation de la réserve sera fixée au montant proposé par l'expert judiciaire, comme sollicité par le preneur, la contestation formée par le bailleur à son sujet n'ayant pas été retenue, soit la somme de 90 € du m2.
Il résulte de ce qui précède que le montant annuel du loyer de renouvellement de base s'établit à la somme de :
(123 m2 x 830 €) + (17 m2 x 90 €) = 103 620 €
Il prendra effet au 01er juillet 2017, comme le demande le bailleur sans être discuté sur ce point par son preneur, en application de l'article 35 du bail.
Sur les demandes annexes
A supposer que la demande de dire que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance constitue une prétention, la SAS Cecoville ne développe en tout cas à son soutien aucun moyen de fait ou de droit que la juridiction serait tenue d'examiner.
La demande initiale d'augmentation de loyer s'est avérée excessive en son quantum, mais justifiée dans son principe et la société locataire a conclu à un loyer inférieur à la valeur locative des lieux.
La procédure était donc d'intérêt commun, de sorte que les dépens seront partagés entre les parties et que chacune gardera à sa charge ses frais irrépétibles, en application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
DISPOSITIF
La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :
FIXE le montant du loyer de base annuel du bail renouvelé entre les parties, avec effet au 01er juillet 2017, à la somme de 103 620 € (cent trois mille six cent vingt euros) HC et HT ;
FAIT masse des dépens et les partage par moitié entre les parties ;
DIT que chacune des parties gardera la charge de ses frais non compris dans les dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière Le juge des loyers commerciaux
