Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 23/08057

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [E] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08057 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BGU N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 décembre 2024 DEMANDEUR Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0128 DÉFENDEUR Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 2] représenté par Mme [L] [W] muni d’un pouvoir spécial COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, greffière lors des débats, et de [Z] [O], Gréffière en préaffectation lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 décembre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de [Z] [O], Gréffière en préaffectation lors du délibéré Décision du 11 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08057 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BGU EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 17 novembre 2004, [Localité 3] HABITAT- OPH a consenti un bail d'habitation à M. [E] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 497,96 euros. Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 319,63 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [W] le 4 mai 2023. Par assignation du 31 août 2023, [Localité 3] HABITAT- OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, majorée de 50%, - 3 363,95 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 21 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Appelée à l'audience du 19 décembre 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue le 10 septembre 2024. À l'audience du 10 septembre 2024, [Localité 3] HABITAT- OPH, representée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 septembre 2024, s'élève désormais à 9 952,50 euros, terme de juin 2024 inclus. [Localité 3] HABITAT- OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [E] [W], représenté par sa fille, Mme [W], expose que M. [E] [W], âgé de 70 ans, n'a pas de nouvelles du FSL car le loyer n'est pas payé en intégralité. Elle indique par ailleurs que son père touche une retraite de 1 020 euros par mois et qu'il doit payer 100 euros de charges en plus par mois. Un accord de 400 euros était mis en place avec Mme [G] de [Localité 3]-Habitat, mais elle est partie. Le logement est constitué de quatre pièces alors que M. [E] [W] vit seul. Il ne peut régler seul l'intégralité du loyer. [Localité 3] HABITAT- OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [E] [W] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 319,63 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser [Localité 3] HABITAT- OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de M. [E] [W] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de son âge avancé : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, [Localité 3] HABITAT- OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 septembre 2024, M. [E] [W] lui devait la somme de 9 952,50 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de juin 2024 inclus. M. [E] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 764,59 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juillet 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT- OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [E] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT- OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 novembre 2004 entre [Localité 3] HABITAT- OPH , d'une part, et M. [E] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 3 juillet 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [E] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [E] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, PROROGE de trois mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de cinq mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [E] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 764,59 euros (sept cent soixante-quatre euros et cinquante-neuf centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [E] [W] à payer à [Localité 3] HABITAT- OPH la somme de 9 952,50 euros (neuf mille neuf cent cinque deux euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024, terme de juin 2024 inclus, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [E] [W] à payer à [Localité 3] HABITAT- OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [E] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2023 et celui de l'assignation du 31 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge