Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/00331

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT DU 07 AOÛT 2024 N° RG 24/00331 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWUA Code NAC : 30C DEMANDEURS 1/ Monsieur [V] [F], nu-propriétaire, agissant en qualité de propriétaire indivis et bailleur commercial des locaux commerciaux et d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4], né le 25 Juillet 1985 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1], 2/ Madame [I] [F], usufruitière, agissant en qualité de propriétaire indivis et bailleur commercial des locaux commerciaux et d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4], née le 08 Juillet 1935 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 3], représentés par Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Alain FRANCESCHINI, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE. DÉFENDERESSE La société BOUCHERIE DE LA PATTE D’OIE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 815 365 572 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 4] , prise en la personne de son Président, Monsieur [B] [U], domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Klervi ALIX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Maximilien PÉTRÉ, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉBATS : Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Lors de l’audience du 27 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 27 août 2009, Monsieur [Y] [F] a donné à bail commercial en renouvellement à la société Boucherie de la Patte d’Oie divers locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (78), à destination exclusive de boucherie, triperie, volailles, porc et revente de charcuterie et comestibles, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer annuel de 15.000 €. Arrivé à échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte du 30 mars 2022, Madame [Z] [F] née [C], Monsieur [V] [F] et Madame [X] [F]-[C] épouse [D] ont donné congé à la société Boucherie de la Patte d’Oie à effet du 30 septembre 2022 et lui ont offert le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 moyennant un loyer annuel de 29.000 € en principal. Par missive en réponse datée du 22 avril 2022, la société Boucherie de la Patte d’Oie a accepté le principe du renouvellement du bail mais contesté le montant du loyer du bail renouvelé. Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable de leur différend. C’est dans ces conditions qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 19 septembre 2023, Monsieur [V] [F] et Madame [I] [F] ont, par exploit introductif d’instance signifié le 10 janvier 2024, attrait la société Boucherie de la Patte d’Oie devant le juge des loyers commerciaux aux fins de : - Fixer la date du renouvellement du bail commercial au 1er octobre 2022, - Fixer le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative, soit 350 € / m2 pour la partie commerciale et 87,29 € / m2 pour la partie habitation, soit 28.800 € arrondis à 29.000 € par an en principal (8.000 € / an pour le commerce, 18.800 € / an pour l’habitation, 1.200 € pour le garage), - Ordonner que les intérêts de droit courent sur la différence entre le loyer actuellement payé et le nouveau prix du loyer tel qu’il sera fixé, à compter de l’assignation à intervenir, et que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la société Boucherie de la Patte d’Oie à payer à Madame [I] [F] et à Monsieur [V] [F] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux entiers dépens, - Débouter la société Boucherie de la Patte d’Oie de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. Les consorts [F] soutiennent, en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, qu’en raison de la durée du bail expiré, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative nonobstant la règle du plafonnement indiciaire. Ils fondent leur appréciation des prix unitaires différenciés sur un rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [E] [J], expert honoraire près la cour d’appel de Versailles. Aux termes de son dernier mémoire, notifié à Madame [I] [F] et à Monsieur [V] [F], par lettres recommandées dont le pli a été avisé et non réclamé pour l’un et dont l’accusé de réception a été signé le 20 mars 2024 pour l’autre, la société Boucherie de la Patte d’Oie demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - Rejeter la demande présentée par Madame [I] [F] et Monsieur [V] [F] tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 29.000 € hors charges et hors taxes, - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 16.214,36 € hors charges et hors taxes, - Rejeter la demande présentée par Madame [I] [F] et Monsieur [V] [F] au titre des intérêts, - Condamner Madame [I] [F] et Monsieur [V] [F] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [I] [F] et Monsieur [V] [F] aux entiers dépens, Subsidiairement, - A défaut, dire que les intérêts ne pourront débuter qu’à compter de la date de la demande en fixation du nouveau loyer et ne porter que sur la différence entre le nouveau montant du loyer et le loyer effectivement réglé, - Ordonner une mesure d’instruction et désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux aux fins de lui fournir tous éléments de nature à lui permettre de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date d’effet du renouvellement, - Fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 16.214,36 € en principal pour la durée de la procédure, - Dans cette dernière hypothèse, réserver les dépens. La société Boucherie de la Patte d’Oie expose que la boutique de 29 m2 est relativement exiguë par rapport aux locaux à usage d’habitation de 87,29 m2 et au garage de 34,48 m2. Elle rétorque que le prix unitaire de 350 € / m2 pour la partie commerciale n’est pas justifié par M. [J], la moyenne des dix références recensées s’établissant à 315 € / m2 et la seule référence portant sur une activité similaire à la sienne faisant état d’un prix unitaire de 148 € / m2. Elle ajoute que l’état médiocre des locaux à usage d’habitation suppose une décote bien plus importante, a fortiori en présence de termes de comparaison en excellent état d’usage et d’entretien. Elle considère enfin que le garage, qui ne permet pas le stationnement aisé d’un véhicule, doit plutôt être qualifié d’espace de stockage, ce que corroborent les pièces versées aux débats. Elle ajoute que le contrat de bail inclut diverses clauses exorbitantes du droit commun, dont la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, des grosses réparations et des travaux de conformité, justifiant l’application d’un abattement sur la valeur locative d’autant plus élevé que la surface est petite. Elle demande, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire ainsi que la fixation du loyer provisionnel, en application de l’article L. 145-57 du code de commerce, au montant du loyer actualisé. MOTIFS Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En application de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire à chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En l’espèce, il résulte des différentes pièces versées aux débats que : - Seul Monsieur [Y] [F], ès qualités de bailleur, est à l’origine du contrat de bail conclu le 27 août 2009, - Monsieur [G] [F] (dont le lien avec Monsieur [Y] [F] n’est pas établi), décédé le 5 juillet 2021, a légué à Monsieur [V] [F], son fils, la pleine propriété du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78), - le congé avec offre de renouvellement signifié le 30 mars 2022 à la société Boucherie de la Patte d’Oie l’a été à l’initiative de Madame [Z] [F] née [C], Monsieur [V] [F] et Madame [X] [F]-[C] épouse [D] “agissant en qualité de propriétaires indivis et bailleurs commerciaux”, - les mémoires en demande ont été notifiés aux noms de Monsieur [V] [F] ès qualités de nu-propriétaire et Madame [I] [F] ès qualités d’usufruitière. Compte tenu de la confusion relative au régime de propriété applicable au local commercial et à l’identité de ceux exerçant des droits sur lui (pleine propriété, indivision, démembrement), il convient d’ordonner la réouverture des débats pour que la situation soit clarifiée et que la qualité à agir de Monsieur [V] [F] et Madame [I] [F] puisse être contradictoirement évoquée. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en application de l’article 444 du code de procédure civile et non susceptible de recours, ORDONNE la réouverture des débats, RENVOIE la cause et les parties à l’audience de loyers commerciaux du 26 septembre 2024 à 09h30 pour que Monsieur [V] [F] et Madame [I] [F] produisent l’acte de notoriété de Monsieur [Y] [F] ainsi que tout acte utile de nature à établir le démembrement de la propriété des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (78) entre eux deux. Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 AOÛT 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE