Tribunal judiciaire, 26 mars 2024. 23/00025

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 26 MARS 2024 Greffe des loyers commerciaux Affaire N° RG 23/00025 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XWBW Chambre 5/Section 4 - LC Minute n° 24/00490 DEMANDEUR S.A.S. MONTOIT IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Christophe CARDOSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 92 C/ DEFENDEURS Monsieur [G] [X] [I] [Adresse 2] [Localité 7] représenté par Me Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0054 Madame [W] [K] épouse [X] [I] [Adresse 2] [Localité 7] représenté par Me Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0054 COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 06 Février 2024 JUGEMENT Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique reçu le 18 juillet 2008, la Commune de [Localité 7] (93) a donné en location à Monsieur et Madame [D] divers locaux, notamment à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93). L'activité commerciale, telle que fixée au bail, est « Café, vins, liqueurs, brasserie, tabletterie sous dépôt de journaux et publications, auquel est annexé un bureau de validation du loto et auquel est annexé la gérance d'un débit de tabac connu sous l'enseigne « tabac des deux départements ». Le bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 23 mai 2008 pour se terminer le 22 mai 2017 et ce, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 12.000 euros hors charges, payable par trimestre et d'avance. Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2009. Monsieur et Madame [D] ont cédé leur fonds de commerce à Monsieur [G] [X] [I] et Madame [W] [K] épouse [X] [I]. Par acte authentique du 31 mai 2013, la Commune de [Localité 7] (93) a vendu l'immeuble, objet du bail, à la société MONTOIT IMMOBILIER. Par acte extrajudiciaire du 7 novembre 2013, la Société MONTOIT IMMOBILIER a donné congé à Monsieur et Madame [X] [I] et ce, au visa des articles L145-4 et L145-18 du code de commerce, souhaitant procéder à la destruction de l'immeuble pour en construire un nouveau. Elle a offert aux preneurs une indemnité d'éviction de 100.000,00 euros. La société MONTOIT IMMOBILIER a assigné les époux [X] [I] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction. Par jugement du 28 octobre 2015, le tribunal a notamment désigné un expert aux fins de se prononcer sur le montant de cette indemnité. Par un rapport du 23 mai 2017, l'expert a évalué l'indemnité d'éviction due aux époux [X] [I] à la somme de 440.000,00 euros. Par jugement du 19 juillet 2018, le tribunal a fixé ladite indemnité à la somme de 420.000,00 euros. La société MONTOIT IMMOBILIER a fait appel de ce jugement. Par un arrêt du 17 février 2021, la cour d'appel de Paris a fixé l'indemnité d'éviction due à la somme de 471.783,00 euros. Par acte extrajudiciaire du 21 février 2021, la société MONTOIT IMMOBILIER a rétracté son congé avec refus de renouvellement du 7 novembre 2013 et a usé de son droit de repentir en application des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce. Par un arrêt du 15 décembre 2021, la cour d'appel de Paris a ordonné une expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due entre le 22 mai 2014 et le 21 février 2021. Le 21 septembre 2022, l'expert a rendu son rapport aux termes duquel, il a fixé l'indemnité d'occupation due au titre de cette période à la somme de 31.500,00 euros hors taxes et hors charges. Par mémoire daté du 3 février 2023, la SAS MONTOIT IMMOBILIER, bailleresse, a notifié à Monsieur et Madame [X], preneurs, un mémoire en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé le 21 février 2021, concernant l'immeuble sis à [Localité 7], [Adresse 2] connu sous l'enseigne «TABAC DES DEUX DEPARTEMENTS ››, à la somme de 34.200,00 euros. Par exploits de commissaire de justice délivrés le 02 juin 2023, la SAS MONTOIT IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [G] [X] [I] et Madame [W] [K] épouse [I] devant le juge des loyers commerciaux de Bobigny aux fins de : A TITRE PRINCIPAL : - DIRE que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 21 février 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé a la somme de 52.125,00 € (cinquante-deux mille cent vingt-cinq euros), hors taxes /hors charges ; - DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ; - DIRE que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuellement ; - JUGER que par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ; - CONDAMNER le preneur aux entiers dépens ; SUBSIDIAIREMENT : En application de l'article R145-30 du code de commerce et que le loyer minimum garanti provisionnel pour la durée de l'instance soit maintenu au dernier loyer en vigueur : ll sera demandé au juge de : - DESIGNER tel expert qu'il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R.145-2 et suivants du code de commerce ; - FIXER le montant du loyer provisionnel que les locataires devront acquitter durant la procédure à la somme de 34.200,00 € (HC/HT] par an, ou subsidiairement au montant du loyer plafonné, savoir 14.191,90 € ; - Dans ce cas RESERVER les dépens, en ce compris les éventuels frais d'expertise. EN TOUT ETAT DE CAUSE - FIXER le loyer provisionnel au loyer courant, lequel sera indexé selon les stipulations prévues au bail; - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur et Madame [X] [I] ont constitué avocat. Aux termes de leur dernier mémoire notifié par voie électronique le 05 décembre 2023, ils ont demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de : - CONSTATER que le bail ayant pris effet le 23 mai 2008, s°est renouvelé à compter du 21 février 2021 moyennant un loyer plafonné ; - FIXER le montant du loyer du bail ainsi renouvelé à la somme 14 038, 90 €, € par an en principal à compter du 21 février 2021, les autres clauses et conditions demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 dite PINEL du 18 juin 2014 ; - DEBOUTER la société MONTOIT IMMOBILIER de l'ensemble de ses chefs de demandes, fins et conclusions ; - CONDAMMNER la société MONTOIT IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société MONTOIT IMMOBILIER en tous les dépens. Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. * L'affaire a été fixée à l'audience du 06 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 26 mars 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: «1o Les caractéristiques du local considéré; «2o La destination des lieux; «3o Les obligations respectives des parties; «4o Les facteurs locaux de commercialité; «5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. «Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23] Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. En application de l’article R. 145-3 du même code, auquel l'article L. 145-33 fait référence, les caractéristiques propres au local commercial s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il incombe au bailleur la charge de la preuve d’une évolution des facteurs de commercialité pouvant justifier une augmentation du montant du loyer. Sur la demande de déplafonnement En l'espèce, la SAS MONTOIT IMMOBILIER a motivé sa demande de déplafonnement du montant du loyer dès son premier mémoire en fixation transmis au locataire par lettre recommandée avec avis de réception le 20 février 2023. Les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 21 février 2021, date de l'exercice du droit de repentir par le bailleur. Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de ce loyer et, plus particulièrement, sur l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité, qui découlerait selon le bailleur, d'une part, d’une modification substantielle des locaux et, d'autre part, d'une modification des conditions du bail. L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». La détermination de la valeur locative étant un élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants pour déterminer la valeur locative des lieux et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe une modification des locaux ainsi qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité visés à l’article L.145-33 et de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2020. En conséquence de quoi, il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission. Madame [T] [E] [O], expert en immobilier près la Cour d'appel de Paris, sera désignée en qualité d'expert judiciaire. Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SAS MONTOIT IMMOBILIER, demanderesse à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la hausse. Sur le montant du loyer provisionnel L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ». Conformément à ces dispositions, Monsieur et Madame [X] [I] devront continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 20 février 2021, date d’expiration du bail précédent. Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens. L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et avant dire droit susceptible d’appel, CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 21 février 2021 ; DIT y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article R. 145-11 du code de commerce ; ORDONNE en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder : Madame [T] [E] [O] [Adresse 3] - [Localité 6] [XXXXXXXX01] [Courriel 8] avec pour mission de: - décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées, - annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires, - déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, - rechercher la valeur locative à la date du 21 février 2021 des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7] (93) au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 21 février 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison, - faire toutes observations utiles à la solution du litige, - dresser rapport. DIT qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête. RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ; DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ; DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ; DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ; FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 20 février 2021 le loyer provisionnel à compter du 21 février 2021, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise. DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 décembre 2024 ; DIT que la SAS MONTOIT IMMOBILIER devra consigner à la régie du tribunal, avant le 30 avril 2024, la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ; DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ; DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 21 mai 2024 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ; RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ; SURSOIT à statuer sur les autres demandes ; ORDONNE l’exécution provisoire de la décision. Fait au Palais de Justice, le 26 mars 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Madame AIT Madame THINAT