Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 23/00397

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 7] N° minute : Références : R.G N° N° RG 23/00397 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PFSI JUGEMENT DU : 07 Novembre 2024 M. [Y] [V], C/ M. [D] [H] Mme [C] [H] Mme [T] [M] Mme [K] [B] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07 Novembre 2024. DEMANDEUR: Monsieur [Y] [V], agissant au nom de l’indivision [V]/[B] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Cécile CARON-RIFFET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE DEFENDEURS: Monsieur [D] [H] [Adresse 5] [Localité 8] Madame [C] [H] [Adresse 5] [Localité 8] représentés par Me Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS Madame [T] [M] [Adresse 5] [Localité 8] non comparante, ni représentée Madame [K] [B] [Adresse 2] [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Alexia CHABALGOITY, Juge placée Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 10 septembre 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Alexia CHABALGOITY, Juge placée, assistée de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me CARON RIFFET + CCC CCC Me PASQUIER + PREF EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [B] sont propriétaires indivis d’un bien situé [Adresse 5] à [Localité 8] (91). Suivant contrat signé le 5 novembre 2009, Monsieur [Y] [V] a donné en location à Monsieur [D] [H] et Madame [T] [M], cet immeuble à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel de 600,00 €, outre provisions sur charges de 50,00 €. Monsieur [D] [H] a divorcé de Madame [T] [M] en juillet 2014 et s’est remarié le 31 janvier 2015 avec Madame [C] [H]. Le 24 novembre 2022, Monsieur [Y] [V] a fait délivrer à Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 29 456,99 € selon décompte arrêté au mois de novembre 2022 inclus. Monsieur [Y] [V] a, par voie électronique le 29 novembre 2022, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Monsieur [Y] [V] a attrait Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] par assignation délivrée à étude le 9 février 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti. Aux termes de son acte introductif d'instance, Monsieur [Y] [V] sollicite de voir : constater la résiliation du bail suite au défaut de paiement des loyers et charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ; condamner solidairement Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au paiement des sommes suivantes : 32 675,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au terme du mois de février 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du 1er mars 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au paiement : de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; du commandement de payer les loyers précédemment délivré ainsi qu’aux dépens subséquents en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ; rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. Le 13 février 2023, Monsieur [Y] [V] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département. Une première audience a été fixée au 20 avril 2023, à laquelle le dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 15 juin 2023, lors de laquelle Madame [K] [B] est intervenue volontairement et les échanges entre les parties ont été organisés, l’affaire étant à nouveau renvoyée, à l’audience du 17 octobre 2023. A cette audience, les échanges entre les parties ont à nouveau été organisés et l’affaire renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 20 février 2024 où elle a été retenue. Lors de l’audience du 20 février 2024, Monsieur [Y] [V], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures (conclusions en demande n° 2, visées le 20 février 2024). Il sollicite de voir : - In limine litis, le juge des contentieux de la protection se déclarer incompétent au profit du président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes pour statuer sur la demande d’attribution de la quote-part des fruits et revenus du bien indivis faite par Madame [K] [B] ; Au fond, constater la résiliation du bail suite au défaut de paiement des loyers et charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ; condamner solidairement Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au paiement des sommes suivantes : 32 675,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au terme du mois de février 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du 1er mars 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au paiement : de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; du commandement de payer les loyers précédemment délivré ainsi qu’aux dépens subséquents en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ; rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. - débouter Madame [K] [B] : de ses demandes en paiement formées à titre principal contre Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au titre des loyers et indemnités d’occupation, de ses demandes en paiement formées à titre subsidiaire à son encontre au même titre, de sa demande en paiement formée à son encontre au titre des loyers perçus entre le 5 novembre 2009 et le 30 avril 2020, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de sa demande tendant à le voir condamner à produire les quittances de l’ensemble des paiements reçus depuis la mise à bail ; - débouter Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] de l’ensemble de leurs demandes, - rappeler l’exécution provisoire de la décision. Au soutien de la validité de son assignation, il se fonde sur les articles 31 du code de procédure civile et 815-3 du code civil, et fait valoir que Madame [K] [B] lui avait donné procuration le 7 juillet 2022 pour accomplir tout acte d’administration relatif au bien indivis, et qu’étant informée du fait qu’il gérait le bien indivis, il avait reçu mandat tacite pour les actes d’administrations de l’indivision. Au soutien de sa demande in limine litis, il se fonde sur les articles L. 213-4-1 à L. 213-4-8 du code de l’organisation judiciaire et 815-11 du code civil, et fait valoir que la demande de Madame [K] [B] de percevoir la part des loyers lui revenant est juridiquement une demande de partage provisionnel qui relève de la compétence du président du tribunal judiciaire. Au soutien du rejet des demandes de Madame [K] [B] au titre du paiement des loyers et de production des quittances de 2009 à 2020, il soutient que cette dernière avait connaissance de la location du bien depuis 2009, qu’il a assumé seul le remboursement du prêt immobilier et des charges afférentes au bien dans la mesure de ses capacités. Il invoque la prescription en application de l’article 2224 du code civil et estime qu’elle ne peut prétendre au paiement d’une créance antérieure à 2018 au titre des loyers. Au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, il se fonde, d’une part, sur l’article 1751 du code civil et fait valoir que Madame [C] [H] est, en tant qu’épouse de Monsieur [D] [H], cotitulaire du bail bien que n’ayant pas signé le contrat. Sur le fondement de l’article 1352 du code civil, il fait valoir que Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] ne rapportent pas la preuve des paiements qu’ils invoquent, les retraits d’espèces effectués, aux dates et aux montants disparates, ne correspondant ni à la date d’exigibilité ni au montant des loyers. Il ajoute que le paiement du loyer courant n’est pas payé régulièrement. Il précise que si le bien n’a pas été vendu aux époux [H], c’est parce qu’ils n’ont pas fourni la preuve de leur capacité financière et qu’ils n’ont pas répondu aux sollicitations de l’agence immobilière mandatée. Il souligne qu’il produit deux reconnaissances de dettes émanant des époux [H] et que ces derniers ne rapportent pas la preuve qu’il s’agit de faux. Au soutien de sa demande en résiliation du bail et en expulsion, il se fonde sur les articles 31 du code de procédure civile et 815-3 du code civil, et fait valoir la validité du commandement de payer qu’il a fait délivrer aux époux [H] selon les mêmes moyens que ceux invoqués au soutien de la validité de l’assignation. Au soutien du rejet des demandes indemnitaires formées par Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] à son encontre, il rappelle que ces derniers n’ont pas réglé leur loyer, de sorte que son action est justifiée. Au soutien du rejet de la demande reconventionnelle en délai de paiement formée par Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H], il se fonde sur l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et souligne le montant de la dette ainsi que l’absence de preuve de la capacité des défendeurs à pourvoir s’acquitter de leur dette. Au soutien du rejet de la demande de Madame [K] [B] tendant au paiement des sommes dues par Monsieur et Madame [H] sur un compte séquestre, il indique que cela relève des comptes intervenant au stade de la liquidation de l’indivision. A la même audience, Madame [K] [B], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions (conclusions n° 3, visées à l’audience du 20 février 2024), indique qu’elle intervient volontairement à l’instance et sollicite de voir : avant dire droit, condamner Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] à produire les justificatifs de paiement des loyers et globalement les justificatifs de versements réalisés à Monsieur [Y] [V] pour toute la période de 2013 à mai 2020 ; à titre principal, constater, à compter du 24 janvier 2022, la résiliation du bail en date du 5 novembre 2009 conclu entre Monsieur [D] [H] et Madame [T] [M], d’une part, et elle, d’autre part, faute de régularisation de la dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer ; déclarer Monsieur [Y] [V] irrecevable en son exception d’incompétence ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en date du 5 novembre 2009 conclu entre Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] et le cas échéant Madame [T] [M], d’une part, et l’indivision [V]/[B] d’autre part, du fait de l’absence de paiement des loyers et charges ; en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] et /ou Madame [T] [M] à lui payer la somme de 16 337,97 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2023, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir ; subsidiairement, condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 16 337,97 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2023, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir au titre de la moitié des sommes perçues au titre de l’exécution du contrat de location ; condamner in solidum Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale à la moitié du montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite de la convention, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération effective des lieux, l’autre moitié ayant vocation à être réglée à Monsieur [Y] [V] ; ordonner, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] et de tout occupant de leur chef ainsi que tout meuble leur appartenant et ce, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 34 200 € outre intérêts à compter de la notification de ses premières conclusions au titre du paiement des loyers perçus entre le 5 novembre 2009 et le 30 avril 2020 inclus ; condamner Monsieur [Y] [V] à produire les quittances de l’ensemble des paiements reçus depuis la mise à bail, jusqu’au mois de mai 2020, date alléguée selon lui des premiers impayés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour et par document ; condamner Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ; rejeter les demandes de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] et de Monsieur [Y] [V] plus amples ou contraires aux siennes ; condamner in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H], Madame [T] [M] et Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer ainsi que les dépens d’exécution qui seraient nécessaire. Au soutien de la validité de l’assignation délivrée par Monsieur [Y] [V], elle fait valoir qu’elle lui avait donné procuration pour réaliser toute mise en demeure, signification ou procédure au nom de l’indivision. Au soutien de l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Y] [V], elle se fonde sur les articles 74 et 75 du code de procédure civile et 815-10 du code civil, et fait valoir que la demande n’a pas été présentée in limite litis, dans la mesure où elle ne figure pas dans le dispositif des conclusions du demandeur. En tout état de cause, elle estime qu’elle ne sollicite pas la liquidation de l’indivision mais seulement à obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, alors qu’actuellement, les loyers ne sont pas versés sur le compte de l’indivision. Elle précise qu’elle a été assignée en paiement des charges de copropriété pour le bien litigieux et qu’elle a besoin des loyers pour payer les charges. Au soutien de sa demande avant dire droit au titre de la production des justificatifs de paiement par les locataires, elle se fonde sur les articles 138, 139 et 142 du code de procédure civile et fait valoir que cela permettra de confirmer ou d’infirmer les dires de Monsieur [Y] [V] s’agissant des paiements des loyers antérieurs à 2020. Au soutien de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, elle fait valoir que le bail stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, qu’un commandement de payer visant cette clause a été délivré à Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] sans que la situation ne soit régularisée dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 24 janvier 2022. Au soutien de sa demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail et en expulsion, dans l’hypothèse où le commandement de payer serait nul, elle se fonde sur les articles 1741, 1224, 1184 ancien, 1728 et 1353 du code civil, et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et fait valoir que l’absence de paiement des loyers par les défendeurs justifie que soit prononcée la résiliation du bail. Au soutien de sa demande en paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre des locataires, elle se fonde sur les articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et sur l’article 220 du code civil, et fait valoir que les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers. Elle ajoute qu’en qualité de coindivisaire, elle est fondée à obtenir la moitié du paiement des sommes impayées au titre des loyers. A compter de la résiliation du bail, elle souligne qu’elle est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation égale au coût du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation. Au soutien de sa demande subsidiaire au titre des loyers à l’encontre de Monsieur [Y] [V], elle se fonde sur les articles 815-8, 815-10 et 815-11 du code civil, et fait valoir que si les locataires ont, comme ils le prétendent, payé les loyers entre les mains de Monsieur [Y] [V], ce dernier doit lui reverser la moitié de la somme qu’il a ainsi perçu en sa qualité de coindivisaire. Au soutien de sa demande en paiement formée à l’encontre de Monsieur [Y] [V] au titre des loyers antérieurs et de sa demande tendant à obtenir la justification des paiements intervenus, elle fait valoir qu’elle n’était pas informée de la mise en location du bien ni du montant des loyers, qu’elle a été victime de stratagèmes de la part de Monsieur [Y] [V] en vue de lui cacher la perception de loyers. Ce dernier doit donc lui reverser la moitié des sommes qu’il a perçues à ce titre. Elle précise que la prescription tirée de l’article 2234 du code civil ne lui est pas opposable dans la mesure où les manœuvres de Monsieur [Y] [V] ne lui permettaient pas d’agir et elle rappelle que la fraude corrompt tout, de sorte que ce dernier ne peut arguer de la prescription à son encontre. Elle souligne que dans le cadre de l’instance qu’elle a introduite pour obtenir une liquidation de l’indivision, Monsieur [Y] [V] a produit un contrat de bail différent de celui versé aux débats dans la présente instance. Au soutien de sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [Y] [V], elle se fonde sur l’article 1240 du code civil et estime qu’à supposer que Monsieur [Y] [V] se soit vu confier la gestion de l’indivision, ce qui est contesté, il a commis une faute de gestion pour laquelle il engage sa responsabilité en ne procédant à aucune diligence alors qu’il ne percevait aucun loyer depuis 10 ans. Au soutien du rejet de la demande reconventionnelle en paiement au titre d’une procédure abusive formée à son encontre, elle rappelle que le droit d’ester en justice est un droit fondamental et qu’une indemnisation n’est possible qu’en cas d’abus et qu’aucun abus n’est caractérisé à son encontre. A la même audience, Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures (conclusions en défense n° 2 visées à l’audience du 20 février 2024) et sollicitent de voir : à titre principal, dire et juger nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 novembre 2022, dire et juger nulle l’assignation délivrée à la demande de Monsieur [Y] [V] le 9 février 2023, rejeter les demandes de Monsieur [Y] [V] et de Madame [K] [B] formées à leur encontre ; à titre subsidiaire, juger que le montant du loyer mensuel est de 600 € hors charges et déduire du montant réclamé les sommes réglées en espèces, et leur accorder de larges délais de paiements, d’une durée de trois années ; leur accorder de larges délais pour quitter les lieux d’une durée de trois années à compter de la signification du jugement à intervenir ; en tout état de cause, condamner Monsieur [Y] [V] à leur payer la somme de 32 000 € au regard du caractère abusif de son action ou subsidiairement à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux, condamner Madame [K] [B] à leur payer la somme de 3 000 € au regard du caractère abusif de ses demandes ou subsidiairement à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux ; condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [B], chacun, au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [B] aux entiers dépens. Au soutien de la nullité de l’assignation et de l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [Y] [V], ils font valoir que Monsieur [Y] [V] n’a pas pu la délivrer au nom de l’indivision comme cela est indiqué, dans la mesure où Madame [K] [B] n’était pas informée de la procédure engagée. Ils ajoutent que la procuration du 7 juillet 2022, produite postérieurement à l’assignation, ne vise pas une procédure d’expulsion. Ils ajoutent que Madame [K] conclut de manière contradictoire sur le point de savoir si elle a donné cette procuration, indiquant tout à la fois qu’elle n’était pas informée du projet d’assignation puis qu’elle a bien donné procuration à cette fin. Or, les règles de l’indivision impliquent que l’action en recouvrement des loyers et celle visant la clause résolutoire n’est pas un acte conservatoire que Monsieur [Y] [V] pouvait réaliser seul. Au soutien du rejet de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Monsieur [Y] [V], ils font valoir que pour les mêmes motifs que l’assignation, le commandement de payer est nul car il n’a pas été délivré au nom de l’indivision mais au nom d’un coindivisaire seul. Ils ajoutent que le montant réclamé est mensonger puisqu’ils établissent qu’ils étaient à jour du règlement de leurs loyers. Ils font remarquer qu’il existe un faisceau d’indices permettant de démontrer le règlement des loyers : ils ont adressé un engagement d’achat le 2 novembre 2021, ils ont fait des virements à compter du mois d’avril 2023, le commandement de payer n’est qu’une manœuvre de plus pour Monsieur [Y] [V] de faire croire à Madame [K] [B] qu’il ne perçoit aucun revenu locatif, après la production de deux reconnaissances de dettes qui constituent des faux. Au soutien du rejet de la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyer de Monsieur [Y] [V], ils font valoir que les modalités de règlement des loyers étaient atypiques à la demande du bailleur. Ils indiquent ainsi qu’ils ont reçu des quittances de loyers jusqu’en 2013. Puis, ils estiment que Monsieur [Y] [V], souhaitant dissimuler la perception de loyers à Madame [K] [B], a créé à plusieurs reprises l’illusion de retards de loyer, tout en faisant croire aux locataires qu’ils pourraient acheter le bien. A partir de 2015, le loyer était réglé par virements ou par la remise de chèques une fois par an lorsque Monsieur [Y] [V], qui demeurait en Grèce, était en France. Ils ajoutent qu’à partir de 2020, le bailleur a exigé des paiements en espèce deux fois par an. Ils soutiennent que les reconnaissances de dette produites par Monsieur [Y] [V] sont des faux et qu’ils n’ont jamais rédigé ces actes, relevant notamment des fautes dans leur identité. Ils précisent qu’ils ne connaissent pas la personne qui atteste qu’ils ont signé la reconnaissance de dette du 28 novembre 2016. Ils soulignent que le commandement de payer leur a été délivré après, selon le bailleur, de nombreux mois, voire années, d’impayés, sans qu’aucune autre demande de paiement ne soit intervenue antérieurement. Ils estiment qu’il s’agit une nouvelle fois pour lui de régler ses comptes avec [K] [B] en lui faisant croire qu’il ne percevait aucun loyer. Ils reconnaissent qu’ils ont cessé de régler les loyers à partir de février 2023, mais que la situation a été régularisée dès le mois d’avril, de sorte qu’il n’existe aucun arriéré. A titre subsidiaire, sur le montant de l’arriéré, ils font valoir que le loyer n’a jamais fait l’objet d’aucune indexation et doit être maintenu à 650 € charges comprises. Ils produisent les éléments qu’ils ont pu réunir pour établir les règlements grâce aux retraits d’espèces et aux virements. A titre subsidiaire, au soutien de leur demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux, ils font valoir qu’ils occupent les lieux depuis de nombreuses années. Au soutien du rejet de la demande de Madame [K] [B] tendant à ce qu’ils produisent les justificatifs des paiements des loyers depuis 2013, ils font valoir qu’il ne leur appartient pas de justifier de ces paiements pour qu’elle puisse obtenir de Monsieur [Y] [V] les sommes qu’elle estime lui revenir. Au soutien de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée à l’encontre de Monsieur [Y] [V], ils font valoir que l’action exercée par ce dernier repose sur des insinuations tendancieuses et mal fondées dans la mesure où il ne pouvait ignorer les paiements reçus, qu’elle a été introduite par malveillance et mauvaise foi, à la suite de la réponse faite par Monsieur [D] [H] à la fausse reconnaissance de dette qu’il venait de recevoir. A titre subsidiaire, ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral en étant menacés d’expulsion dans ces conditions. Au soutien de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée à l’encontre de Madame [K] [B], ils font valoir qu’elle formule des demandes abusives en s’associant aux demandes de Monsieur [Y] [V] tout en faisant état de sa malhonnêteté, en demandant la résiliation du bail sur le fondement du code civil et non sur celui de la loi de 1989, en assurant avoir donné procuration à Monsieur [Y] [V] pour valider la procédure après avoir indiqué qu’elle avait été tenue à l’écart de celle-ci par ce dernier. A titre subsidiaire, ils indiquent avoir subi un préjudice moral en ayant été menacés d’expulsion dans ces conditions. Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l'audience. Madame [T] [M] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe. A cette date, la décision a été prorogée au 11 juillet 2024 afin de permettre à Monsieur [Y] [V] de produire la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la copie complète des actes de signification du commandement de payer, et aux parties de formuler leurs observations sur l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail relevée d’office en application de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en l’absence, le cas échéant, de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience et sur l’existence d’un lien suffisant existant entre les prétentions de Madame [K] [B] et les prétentions des parties en application de l’article 325 du code de procédure civile. Par note en délibéré du 27 juin 2024, Monsieur [Y] [V] produit la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département et sollicite la recevabilité de sa demande. Sur l’existence d’un lien entre les prétentions des parties et les prétentions de Madame [K] [B], il relève que les demandes formulées à son encontre par cette dernière ne concernent pas la résiliation du bail mais la liquidation de l’indivision. Ainsi, la demande de condamnation au titre du paiement des loyers perçus entre le 5 novembre 2009 constitue une demande de partage provisionnel qui relève de la compétence du tribunal judiciaire et n’a pas de lien avec l’action en résiliation du bail. Dès lors, il sollicite du juge des contentieux de la protection de se déclarer incompétent et de déclarer l’intervention de Madame [K] [B] irrecevable. Sur la qualité à agir de Madame [B], il fait valoir, à l’appui de l’arrêt n° 22-11.129 de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 mars 2024, que Madame [K] [B] n’est pas bailleresse du contrat de bail litigieux car ce contrat a été régularisé par Monsieur [Y] [V] seul, lequel détient moins des deux tiers des droits indivis. Il sollicite en conséquence que soit constaté le défaut de qualité à agir de Madame [K] [B] s’agissant des prétentions formulées à l’encontre de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H]. Par note en délibéré du 28 juin 2024, Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] font valoir que Monsieur [Y] [V] agit en fonction des actes de la procédure en son nom propre ou au nom de l’indivision. Ils relèvent qu’en dernier lieu, dans sa note en délibéré, Monsieur [Y] [V] indique que Madame [K] [B] n’est pas bailleresse, alors même que le commandement de payer et l’assignation ont été délivrés par Monsieur [Y] [V] agissant au nom de l’indivision. Dès lors, ils sollicitent la nullité du commandement de payer et de l’assignation pour défaut de qualité à agir de Monsieur [Y] [V]. Subsidiairement, ils sollicitent l’irrecevabilité des demandes formées à leur encontre au regard de son défaut de qualité à agir, n’étant pas signataire du contrat de bail. Par note en délibéré du 4 juillet 2024, Madame [K] [B] fait valoir les éléments suivants : S’agissant du lien suffisant entre ses prétentions et celles des parties, elle relève concernant sa demande de production de justificatifs de paiements des loyers de 2013 à mai 2020 formulée à l’encontre de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] que cette demande concerne le même bail et les mêmes parties que les demandes principales et a le même objet que ces dernières, s’agissant seulement d’une période différente. Concernant sa demande de constat de la résiliation du bail à compter du 24 janvier 2022, elle relève que cette demande relève d’une intervention volontaire accessoire et qu’il existe une identité des parties et d’objet avec les demandes principales. Concernant la demande d’irrecevabilité des demandes de Monsieur [Y] [V], il ne s’agit qu’une d’une demande de rejet des prétentions adverses. Concernant la demande de prononcé de la résiliation du bail, elle relève que cette demande a le même objet que la demande initiale mais est réalisée sur un fondement différent. Elle vise les mêmes parties, le même contrat de bail et a le même objet. Concernant la demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] au titre des loyers et indemnités d’occupation, elle relève qu’il s’agit d’une demande identique à celle de Monsieur [Y] [V] mais précise qu’elle demande uniquement que la moitié des sommes dues par les locataires lui soient versées directement. L’objet, la dette, les parties et le contrat sont les mêmes que les demandes initiales. Concernant la demande subsidiaire de condamnation de Monsieur [Y] [V] au titre des loyers et indemnités d’occupation, elle fait valoir qu’elle a été tenue à l’écart du contrat de location et ne sait pas si les loyers ont été payés ni s’ils l’ont été dans les mains de Monsieur [Y] [V]. Elle formule donc cette demande subsidiaire à l’encontre de Monsieur [Y] [V] dans l’hypothèse où il les aurait secrètement perçus et cette demande ne peut être tranchée qu’en fonction de ce qui sera tranchée sur la demande principale en paiement des loyers. Concernant les demandes de condamnation de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] et d’expulsion de ces derniers, ces demandes sont des interventions volontaire accessoires qui ont le même objet que les demandes initiales de Monsieur [Y] [V]. Concernant la demande de condamnation de Monsieur [Y] [V] au titre des loyers perçus entre le 5 novembre 2009 et le 30 avril 2020, elle concerne les mêmes parties, le même logement, le même bail et dépend des explications données par chacune des parties défenderesses s’agissant du paiement des loyers. Concernant la demande de condamnation de Monsieur [Y] [V] à produire les quittances de l’ensemble des paiements reçus depuis la mise à bail jusqu’au mois de mai 2020, elle relève qu’il s’agit du pendant de la demande précédente. Concernant la demande de condamnation de Monsieur [Y] [V] au paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, elle est la conséquence des manquements de Monsieur [Y] [V] dans le cadre de la présente procédure. S’agissant de sa qualité à agir à l’égard des locataires, elle relève sur le fondement des articles 544 et 546 du code civil que, si le bail n’a pas été conclu avec elle mais avec Monsieur [Y] [V], celle-ci n’en est pas moins propriétaire indivisaire de l’immeuble donné à bail. Dès lors, le bail lui est opposable, Monsieur [Y] [V] s’étant présenté comme représentant de l’indivision. Elle indique donc être fondée à obtenir le paiement des loyers mais également à solliciter l’expulsion des personnes qui occupent son bien. Elle ne peut se voir opposer le bail mais peut l’opposer aux locataires. Elle formule à titre subsidiaire du juge des contentieux de la protection de : ordonner l’expulsion des locataires en l’absence de titre, les condamner in solidum à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers de leur date d’entrée dans les lieux jusqu’à leur départ effectif des lieux, condamner subsidiairement Monsieur [Y] [V] à lui reverser 50 % de l’ensemble des sommes versées par les locataires depuis leur entrée dans les lieux. L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 10 septembre 2024 à la demande de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] afin de pouvoir répondre aux différents éléments produits en cours de délibéré. A l’audience, Monsieur [Y] [V] est représenté par son conseil qui dépose son dossier et actualise le montant de sa demande au titre de la dette locative. Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] sont représentés par leur conseil qui dépose son dossier. Madame [K] [B] est représentée par son conseil qui dépose son dossier. Madame [T] [M], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. I. Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [Y] [V] Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L’article 123 du code de procédure civile ajoute que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il résulte de l’article 815-3 1° du code civil que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis. La demande d'un indivisaire en paiement de loyers constitue une action relative à l'inexécution des obligations nées du bail et s'analyse comme un acte d'administration. Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. En l’espèce, il est constant que Monsieur [Y] [V] a délivré seul et « agissant au nom de l’indivision [V]/[B] » l’assignation à l’encontre de Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M]. Madame [K] [B] produit l’acte de vente du bien indivis. En l'absence de mentions dans l'acte, l'acquisition est présumée avoir été faite par chacun des indivisaires à parts égales. Dès lors, Monsieur [Y] [V] n’est pas titulaire d’au moins deux tiers des droits indivis. Néanmoins, dans ses écritures Madame [K] [B] ne conteste pas avoir été tenue informée de la présente action en justice intentée par Monsieur [Y] [V] et ne s’y est néanmoins pas opposée, ce qui est corroboré par son intervention volontaire à la présente procédure. Dès lors, il doit être considéré que Monsieur [Y] [V] a reçu de la part de Madame [K] [B] un mandat tacite portant sur l’action en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif intentée à l’encontre de Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M]. En conséquence, Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] seront déboutés de leur demande et il y a lieu de déclarer l’action de Monsieur [Y] [V] recevable. II. Sur la recevabilité de l’intervention de Madame [K] [B] Aux termes des articles 325 et suivants du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. En l’espèce, Monsieur [Y] [V] a, conformément au mandat tacite établi avec sa coindivisaire, assigné Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif ès qualité de représentant de l’indivision. Madame [K] [B] est intervenue volontairement à l’instance, tant au principal qu’en accessoire. Madame [K] [B] soutient les prétentions de Monsieur [Y] [V] formulées ès qualité de représentant de l’indivision en sollicitant du tribunal, à titre principal, le constat de la résiliation du bail en date du 24 juin 2022, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire, et en conséquence l’expulsion des locataires. Ces prétentions ont un lien suffisant avec les prétentions des parties. Madame [K] [B] demande également au tribunal la condamnation de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] et /ou Madame [T] [M] à lui payer la moitié de la somme totale des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2023, subsidiairement la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui payer lesdites sommes, la condamnation de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale à la moitié du montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui payer les loyers perçus entre le 5 novembre 2009 et le 30 avril 2020, la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui payer des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ainsi que la condamnation de Monsieur [Y] [V] et de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] à produire les justificatifs de paiement des loyers de 2013 à mai 2020. Il apparait de manière manifeste qu’en formulant ces prétentions, Madame [K] [B] n’entend pas agir au nom de l’indivision dans le cadre de cette action en résiliation, expulsion et paiement de l’arriéré locatif mais présente des demandes tenant à la perception des fruits issus du bien indivis depuis sa mise en location et jusqu’à ce jour, ces demandes étant relatives à la liquidation de l’indivision. Dès lors, l’intervention volontaire de Madame [K] [B] sera déclarée partiellement recevable en ce qu’elle sollicite à titre principal le constat de la résiliation du bail, à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et en tout état de cause l’expulsion des locataires, ainsi que l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence formulée par Monsieur [Y] [V]. Elle sera déclarée irrecevable pour le surplus de ses demandes. En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Y] [V] est sans objet. III. Sur la co-titularité du bail Aux termes de l’article 1751 du code civil, « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ». Aux termes de l’article 262 du code civil, la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l'état civil ont été accomplies. En application de cet article, la transcription du jugement de divorce attribuant le droit au bail met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle. L’époux n’est alors pas tenu de délivrer congé au sens des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 selon lesquels le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, après un délai de préavis de 3 mois, par congé notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. En l’espèce, le contrat de bail du 5 novembre 2009 a été conclu entre Monsieur [Y] [V], bailleur, et Monsieur [D] [H] et Madame [T] [M], locataires. Il ressort des débats que ceux-ci étaient alors mariés. Monsieur [D] [H] indique dans ses écritures qu’ils ont divorcé au mois de juillet 2014, ce que Monsieur [Y] [V] dit avoir appris dans le cadre de la présente procédure. Au demeurant, Monsieur [D] [H] comme Madame [T] [M], non-comparante, ne rapportent pas la preuve de la transcription du jugement de divorce attribuant le droit au bail à l’époux ni même du congé qui aurait été délivré par Madame [T] [M]. Dès lors, Madame [T] [M] demeure partie au contrat de bail. Par ailleurs, il est constant que Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] se sont mariés le 31 janvier 2015 et n’ont pas divorcé depuis lors, de sorte qu’il sera constaté que l’épouse est de plein droit co-titulaire du bail conclu le 5 novembre 2009. IV. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. En l’espèce, Monsieur [Y] [V] verse aux débats un décompte arrêté au 6 septembre 2024, (échéance du mois de septembre incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 44 684,22 € comprenant les frais de recouvrement, soit un total de 44 260,01 € hors frais de recouvrement qui doivent être expurgés. Malgré l'absence de Madame [T] [M], il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée. Sur la contestation de l’existence de la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En sus de la reconnaissance de dette dont la véracité est largement contestée par les défendeurs, le demandeur produit un décompte actualisé de créance pour un montant total 44 684,22 € arrêté au 6 septembre 2024 dont la forme inhabituelle interroge. En effet, les échéances impayées de mai 2020 à novembre 2022 sont annualisées de sorte qu’il n’est pas donné connaissance du montant mensuel des loyers. A compter de décembre 2022, le montant des loyers est mensualisé et fait apparaitre un loyer révisé de 977,41 €. Les défendeurs contestent l’existence de la dette locative, arguant du fait qu’à compter de 2020, le bailleur a exigé que le loyer soit payé en espèces, deux fois par an, et non plus par virements ou chèques. Ce changement des modalités de paiement est contesté par le bailleur. Les défendeurs rapportent la preuve : D’un chèque de 650 € le 25 novembre 2013, de 3 chèques non datés de 1 500 € et un chèque non-daté de 650 €, de virements de 2 000 € le 24 janvier 2018 et le 24 octobre 2019, Ces preuves de paiements antérieurs à 2020 démontrent qu’à cette époque, les parties semblaient avoir convenu d’un paiement des loyers par virement ou chèques, ce qui a manifestement cessé d’être le cas en 2020. Des retraits d’espèces suivants : 600 € le 3 février 2020 1 340 € du 2 au 29 juin 2020 1 120 € du 13 au 31 juillet 2020 400 € le 21 août 2020 1 110 € du 7 au 29 septembre 2020 500 € le 21 décembre 2020, 430 € le 28 décembre 2020 600 € le 13 avril 2021 600 € le 7 juin 2021 500 € le 25 juin 2021 800 € le 4 décembre 2021 1 500 € le 10 décembre 2021 400 € le 28 décembre 2021 500 € le 17 janvier 2022 500 € le 28 janvier 2022 500 € le 17 janvier 2023 Force est de constater que les retraits d’espèces, s’ils interviennent de manière fréquente, ne sont pas réguliers sur leurs dates ni sur leurs montants et leur total annuel est largement inférieur au loyer, même non-indexé. Par ailleurs, les défendeurs n’expliquent pas pour quelles raisons ils auraient effectué des retraits aussi disparates alors même qu’ils invoquent avoir mis en place un paiement en espèces biannuel avec le bailleur. Dès lors, la preuve de ces retraits d’espèces, si elle interroge, ne suffit pas à soutenir les moyens des défendeurs selon lesquels ces sommes liquides étaient vouées au paiement du loyer. Ils produisent également un virement de 1 500 € au bénéfice de Monsieur [Y] [V] le 6 avril 2023 puis un virement de 1 300 € au profit du même bénéficiaire le 18 septembre 2023 ainsi qu’un virement de 650 € le 4 octobre 2023, lesquels apparaissent au décompte. Enfin, il est produit en cours de délibéré un justificatif de virement de 1 300 € qu’il est impossible de dater. Si le caractère tardif de l’assignation au vu de l’ancienneté de la dette relevé par les défendeurs interroge, ce seul élément ne suffit pas à remettre en cause l’existence de la créance. Les pourparlers relatifs à la vente éventuelle du bien aux locataires, largement antérieurs à 2020, ne permettent pas davantage de remettre en cause l’existence de la dette locative. Dès lors, il y a lieu de constater que l’existence de la dette locative est établie. Sur la contestation du montant de la dette locative Les défendeurs contestent le montant de la dette locative sollicité, considérant que le loyer de 600 € n’a jamais fait l’objet d’indexation. Aux termes de l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. En l’espèce, dans le contrat de bail du 5 novembre 2009, les parties ont convenu d’un loyer de 600 € et de charges mensuelles de 50 €. Dans la rubrique « Conditions générales », le contrat prévoit par ailleurs que « le loyer ainsi fixé sera révisé chaque année, de plein droit et sans formalités, sans qu’aucune notification ne soit nécessaire, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE. La variation sera calculée chaque année entre le dernier indice publié à la date anniversaire des présentes et le même indice trimestriel des présentes ». Dès lors, force est de constater qu’en dépit des quittances de loyer de 2012 et 2013 faisant apparaitre, 3 ans après la conclusion du bail, un loyer identique de 600 €, la volonté des parties était d’indexer le montant du loyer, de sorte que le moyen des défendeurs doit être écarté et que les montant des loyers tel qu’il ressort du décompte produit par le bailleur doit être retenu. Au regard de ce qui précède et au vu des justificatifs fournis, la créance locative s’élève à 44 260,01 € après déduction des frais de recouvrement au 6 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Dès lors, Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] seront condamnés solidairement au paiement de ladite somme à Monsieur [Y] [V]. V. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Ces dispositions sont d’applicabilité immédiate aux instances encours à partir du 29 juillet 2023. Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 36 mois. En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 6 septembre 2024 que le paiement des loyers a été intégralement repris avant la première audience du 20 avril 2023. Néanmoins, force est de constater qu’entre le mois d’avril 2023 et le mois de septembre 2024, des paiements n’ont été effectués que de manière irrégulière et sans couvrir le montant total du loyer et des charges courantes. Par ailleurs, et alors même que la dette locative est particulièrement importante et témoigne de l’insuffisance manifeste des ressources pour s’acquitter des loyers et charges courants pendant plusieurs années, les défendeurs ne justifient aucunement de leurs ressources et charges de sorte qu’il est impossible d’établir s’ils sont en situation de régler la dette locative dans les délais légaux de 36 mois, soit à hauteur de 1 229,45 € par mois. La demande de délais de paiement de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] sera ainsi écartée. VI. Sur la résiliation du bail et l’expulsion Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 février 2023, soit plus de deux mois OU six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 29 novembre 2022. L’action est donc recevable. Sur la résiliation et l'expulsion Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 24, I, de cette loi dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte de l’article 815-3 1° du code civil que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis. Le commandement de payer mes loyers constitue un acte relatif à l'inexécution des obligations nées du bail et s'analyse comme un acte d'administration. Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. En l’absence de disposition transitoire, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur non définitivement réalisées. En conséquence, le délai de six semaines imparti aux locataires pour régler la dette locative à compter du commandement de payer, aux lieu et place du délai de deux mois prévu auparavant, a vocation à s’appliquer aux contrats en cours si le commandement de payer a été délivré à partir du 29 juillet 2023. En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et le commandement de payer a été délivré le 24 novembre 2022. Le délai de deux mois est donc applicable. Pour les motifs évoqués ci-dessus, il apparait que Monsieur [Y] [V] a délivré ce commandement au nom de l’indivision mandaté par Madame [P] [B]. En outre, le bail conclu entre les parties contient une clause (rubrique « Conditions générales ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] le 24 novembre 2022, pour un montant principal de 29 456,99 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 janvier 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. En l’absence de délais de paiement accordés, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus en application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, mais sans nécessité de prononcer une condamnation supplémentaire au paiement d’une astreinte. Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation L’occupation illicite des lieux par Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [Y] [V] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. En l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés. Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux et la condamnation Or, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Cour de cassation, Civile 3, - 5 décembre 1984 / n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. VII. Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de Monsieur [Y] [V] Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. En l'espèce, dès lors qu’il est fait droit aux demandes de Monsieur [Y] [V], son action ne saurait être déclarée abusive. Dès lors, la demande de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral à l’encontre de Monsieur [Y] [V] Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, dès lors qu’il est fait droit aux demandes de Monsieur [Y] [V] et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par lui ayant causé un quelconque préjudice moral, la demande de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [K] [B] Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, dès lors qu’il est fait droit aux demandes déclarées recevables de Madame [K] [B] et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par elle ayant causé un quelconque préjudice moral, la demande de Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] sera rejetée. VIII. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2022 et de l'assignation. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [B] la somme de 1000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient de débouter Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter Madame [K] [B] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [Y] [V]. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, DECLARE l’action intentée par Monsieur [Y] [V] recevable ; DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [K] [B] en ce qu’elle sollicite le constat de la résiliation du bail, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires et l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence formulée par Monsieur [Y] [V] ; DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de Madame [K] [B] pour le surplus de ses demandes ; DECLARE sans objet l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Y] [V] ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme de 44 260,01 € actualisée au 6 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022 sur la somme de 29 456,99 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ; FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] à payer à Monsieur [Y] [V] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] ; CONSTATE que le contrat signé le 5 novembre 2009 entre Monsieur [Y] [V] et Monsieur et Madame [T] [M] concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] (91) s’est trouvé de plein droit résilié le 25 janvier 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] de leurs demandes de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] à payer à Madame [K] [B] la somme de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] et Madame [T] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 novembre 2022 ; DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE. LA GREFFIERE LA JUGE