Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/01244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me ALIGROS Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01244 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4B4C N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDEUR Syndicat des Coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la société ORFILA DE GESTION - IMMOBILIERE - S.O.G.I. SAS - dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0140 DÉFENDERESSE Madame [N] [O], demeurant [Adresse 3] - GUYANE non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01244 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4B4C EXPOSÉ DU LITIGE Madame [N] [O] est propriétaire des lots n°6440, 6274 et 6379 au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet SOGI SAS, a fait assigner Madame [N] [O] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la condamnation de celui-ci à lui payer les sommes suivantes : 4 936,24euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2023 sur la somme de 1 399 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,1 058,44 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 000 à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. A l'audience du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans l'assignation. Madame [N] [O], bien que régulièrement assignée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats : le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [N] [O] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°6040, 6274, 6379,le décompte des sommes dues portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus,les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété et les attestations de non-recours afférentes, en date des 25/06/2021, 14/06/2022, 29/06/2023 ayant notamment▸ fixé à 5% du budget prévisionnel le montant de la cotisation annuelle pour le fonds de travaux ALUR pour les années 2022, 2023,2024 ▸ approuvé les comptes pour l'exercice 2022, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022 , 2023, 2024 ▸ voté les travaux de remplacement de réfection du mur moyen situé à gauche des espaces verts, de réfection de l'étanchéité de la coursive, voté l'installation de la vidéoprotection dans les parties communes, voté les travaux de remise en peinture des murs abîmés, les travaux de réhabilitation des espaces du rez-de-chaussée et du jardin, de réfection de l'étanchéité des toitures terrasses et d'installation de blocs autonomes de secours dans les parkings, le contrat de syndic, Il ressort de l'historique de compte individuel que le solde du compte de Madame [N] [O] est débiteur au titre des charges de copropriété et travaux impayés, de la somme de 4 936,24 euros, arrêtée au 1er janvier 2024, date du décompte, appel du 1er trimestre 2024 inclus. Par conséquent, Madame [N] [O] sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, qui portera intérêt au taux légal à compter du 08 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 553,96 euros (compte-tenus des règlements intervenus qui se sont imputés sur la somme réclamée au principal) et à compter de l'assignation pour le surplus en application de l'article 1231-6 du code civil. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 968,67 euros, au titre des frais relatifs à l'envoi des mises en demeure des 21 novembre 2022 et 14 décembre 2022, des frais liés à la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l'avocat et de la constitution d'une hypothèque. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'envoi des mises en demeure par courrier recommandé avec accusé réception ou par acte extrajudiciaire conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967. De même, il n'est pas justifié de la constitution de l'hypothèque. Par ailleurs, il n'est pas démontré que la transmission du dossier à l'auxiliaire de justice ou à l'avocat excède les diligences normales incombant au syndicat des copropriétaires. Par conséquent, il sera débouté de sa demande au titre des frais. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [N] [O] ne paye pas régulièrement ses charges depuis le dernier trimestre de l'année 2022. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient cependant de relever qu'elle a effectué quatre virements pour un montant total de 720 euros courant avril 2023. Elle apparaît ainsi de bonne foi. Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Madame [N] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet SOGI SAS, les sommes suivantes : 4 936,24 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés arrêtée au 1er janvier 2024, date du décompte, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 08 mars 2023 sur la somme de 553,96 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,400 euros au titre des dommages-et-intérêts, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet SOGI SAS de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement, CONDAMNE Madame [N] [O] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet SOGI SAS, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [N] [O] aux dépens RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 août 2024 et signé par la juge et le greffier susnommés, Le greffier La juge