Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth MENARD
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02680 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HN2
N° MINUTE :
4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT - OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P128
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [E],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02680 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HN2
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 juillet 2011, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti, par avenant au contrat du 30 juillet 2008 signé avec Mme [H] [S], un transfert du bail d'habitation au profit de M. [M] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 323,12 euros outre une provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2395,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [E] le 10 novembre 2023.
Par assignation du 9 février 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [M] [E], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, et subsidiairement d'un montant égal à celui du loyer,
- 3283,73 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 30 mai 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mai 2024, s'élève désormais à 3696,82 euros. [Localité 4] HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 8 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2395,87 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2024.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
M. [M] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 mai 2024, M. [M] [E] lui devait la somme de 3696,82 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [M] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
M. [M] [E] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 28 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [M] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu entre [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et M. [M] [E], d'autre part, suite au transfert de bail intervenu le 8 juillet 2011, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 9 janvier 2024,
ORDONNE à M. [M] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [M] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3696,82 euros (trois mille six cent quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locative et sur l'indemnité d'occupation, arrêté au 27 mai 2024, incluant l'échéance d'avril 2024 et le paiement du 15/05/2024,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
CONDAMNE M. [M] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 28 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [M] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023 et celui de l'assignation du 9 février 2024,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
