Cour d'appel, 27 mars 2025. 24/01348

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /25 DU 27 MARS 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01348 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FMMV Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de VERDUN, R.G. n° 23/00001, en date du 14 juin 2024, APPELANT : Monsieur [J] [T], né le 02 juin 1979 à [Localité 16] (55) domicilié [Adresse 4] Assisté par Me Albane DELACHAMBRE-FERRER, avocat au barreau de REIMS substituant Me Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE INTIMÉS : Monsieur [W] [Y], né le 29 septembre 1982 à [Localité 17] (51), domicilié [Adresse 7] Assisté de Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS Madame [O] [V] épouse [D], née le 22 juillet 1949 à [Localité 16] (55), domiciliée [Adresse 1] Représentée par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS Monsieur [Z] [D], né le 21 janvier 1950 à [Localité 15] (08), domiciliée [Adresse 1] Représenté par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président chargé du rapport, et Madame Nathalie ABEL, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseiller, Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET . A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Mars 2025, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE M. [Z] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] (ci-après 'les époux [D]') donnent en location à M. [J] [T], en vertu d'un acte sous seing privé en date du 20 juin 2010, les parcelles suivantes situées à [Localité 13] (Meuse) : - section ZB n°[Cadastre 2], lieudit '[Localité 9]' pour 2ha 2a 60ca, - section ZB n°[Cadastre 5], lieudit '[Localité 11]' pour 3ha 89a, - section ZB n°[Cadastre 3], lieudit '[Localité 9]' pour 1ha 10ca, - section ZC n°[Cadastre 6], lieudit '[Localité 12]' pour 4ha 26a 40ca, soit un total de 11ha 18a 10ca. Par courrier de la SAFER en date du 26 octobre 2021, M. [T] s'est vu proposer une promesse d'achat des parcelles louées, mises en vente par les époux [D], pour la somme de 45 900 euros. Il a souhaité obtenir une diminution du prix qui a été refusée par les propriétaires. Par acte d'huissier en date du 16 janvier 2023, il lui a été signifié, pour respecter son droit de préemption, que les parcelles précitées dont il est locataire seraient mises en vente en un seul lot à une audience d'adjudication fixée au 8 février 2023 en l'office de Me [M], notaire à [Localité 14] (Aube). Les terrains ont alors été adjugés pour la somme de 46 000 euros à M. [W] [Y]. Contestant cette vente, M. [T] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun par acte signifié au greffe le du 28 mars 2023. Les parties ont été convoquées à l'audience de conciliation du 12 mai 2023, mais aucune conciliation n'a pu être conclue et l'affaire a été renvoyée en audience de jugement. M. [T] a demandé au tribunal paritaire de requalifier la vente sur adjudication du 8 février 2023 en vente de gré à gré dont les modalités résultant des dispositions des articles L. 412-8 et L. 412-7 du code rural n'ont pas été respectées, de prononcer la nullité de la vente intervenue entre les époux [D] et M. [Y], de déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés les défendeurs en leurs demandes reconventionnelles et de les débouter, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la saisine du tribunal ainsi que la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M. et Mme [D] et M. [Y] ont demandé au tribunal de déclarer M. [T] irrecevable en ses demandes, à titre subsidiaire de l'en débouter, et de le condamner à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts à chacun d'entre eux, outre la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement en date du 14 juin 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun a : - déclaré l'action de M. [T] recevable, - rejeté les demandes aux fins de requali'cation et de nullité de la vente sur adjudication en date du 8 février 2023 en vente de gré à gré, - rejeté les demandes aux fins de dommages et intérêts, - rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, - condamné M. [T] aux entiers dépens de l'instance. Pour valider la vente par adjudication, le tribunal paritaire a considéré que M. [J] [T] ne rapportait pas la preuve d'une connivence frauduleuse entre les vendeurs et l'adjudicataire dans le but d'éviter son droit de préemption et sa faculté de demander la révision du prix. Par déclaration au greffe en date du 4 juillet 2024, M. [T] a interjeté appel en sollicitant l'infirmation du jugement rendu le 14 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun en ce qu'il a rejeté ses demandes aux fins de requali'cation et de nullité de la vente sur adjudication en date du 8 février 2023 en vente de gré à gré, rejeté les demandes aux fins de dommages et intérêts, ainsi que sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il l'a condamné aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 28 janvier 2025, reprises oralement lors de l'audience du 6 mars 2025, M. [T] demande à la cour de : - déclarer irrecevables et à tout le moins mal fondées les demandes des époux [D] et M. [Y], - confirmer le jugement en date du 14 juin 2024 en ce qu'il a : - déclaré M. [T] recevable, - débouté les époux [D] et M. [Y] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement en date du 14 juin 2024 en ce qu'il a : - rejeté les demandes aux fins de requalification et de nullité de la vente sur adjudication en date du 8 février 2023 en vente de gré à gré, - rejeté les demandes aux fins de dommages et intérêts, - rejeté la demande formulée par les époux [D] et M. [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [D] et M. [Y] aux entiers dépens de l'instance. Et statuant à nouveau de ces chefs, - requalifier la vente sur adjudication déguisée en date du 8 février 2023 en vente de gré à gré dont les modalités résultent des dispositions combinées des articles L. 412-8 et L. 412-7 du code rural qui n'ont pas été respectées, Et par suite de non-exécution de ces obligations dont le bailleur est tenu : - prononcer la nullité de la vente intervenue entre les époux [D] et M. [Y] portant sur les biens suivants : - Territoire de [Localité 13] : - section ZB n°[Cadastre 2] lieudit '[Localité 9]' pour 02ha 02a 60ca, - section ZB n°[Cadastre 5] lieudit '[Localité 11]' pour 03ha 89a 00ca, - section ZB n°[Cadastre 3] lieudit '[Localité 9]' pour 01ha 00a 10ca, - section ZC n°[Cadastre 6] lieudit '[Localité 12] » pour 04ha 26a 40ca , - déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé M. [D], Mme [D] et M. [Y] en leurs demandes, fins et prétentions, - les en débouter, - condamner solidairement M. [D], Mme [D] et M. [Y] à payer à M. [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de l'acte de saisine du 28 mars 2023, - condamner les mêmes solidairement au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. A l'appui de son appel, M. [J] [T] fait valoir notamment : - qu'il exerce l'action prévue par l'article L412-12 du code rural et de la pêche maritime qui désigne le tribunal paritaire des baux ruraux comme juridiction compétente, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir saisi le tribunal judiciaire ou la cour d'appel pour inscription de faux, - que la vente par adjudication a été conclue sur la base d'un prix de 4100 euros/hectare, alors qu'il justifie que la valeur des terres dans ce secteur géographique ne dépasse pas 3500 à 3700 euros/hectare, - qu'en 'habillant' cette vente à M. [Y] en vente par adjudication, les bailleurs l'ont privé du droit de préempter en agissant en révision de prix devant le tribunal paritaire des baux ruraux, - que cet 'habillage' est démontré par l'absence de mise à prix (qui s'explique par le fait que le prix a été préalablement négocié avec M. [Y]), par la négociation préalable de la vente via un tiers, M. [L] de la société Agri Viti Transactions, et par les modalités mêmes de la vente, conçues pour écarter de l'adjudication toute personne autre que M. [Y] (notamment en limitant la publicité faite autour de cette vente et en refusant de divulguer avant la vente le cahier des charges). Par conclusions déposées le 29 novembre 2024, les époux [D] et M. [Y] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu en date du 14 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun en ce qu'il a : - déclaré l'action de M. [T] recevable, - rejeté les demandes aux fins de requalification et de nullité de la vente sur adjudication en date du 8 février 2023 en vente de gré à gré, - dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, - condamné M. [T] aux entiers dépens de l'instance, - déclarer les époux [D] et M. [Y] recevables et bien-fondés en leur appel incident, - infirmer le jugement rendu en date du 14 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun en ce qu'il a : - rejeté leurs demandes aux fins de dommages et intérêts, - rejeté leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant de nouveau, - condamner M. [T] à payer aux époux [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner M. [T] à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner M. [T] à payer aux époux [D] et à M. [Y] une somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les intimés font valoir notamment : - que la vente sur adjudication intervenue sous l'égide de Me [M], notaire, est un acte authentique dont M. [J] [T] demande la requalification en vente de gré à gré, mais qu'il n'a déposé aucun acte d'inscription de faux aux greffes du tribunal judiciaire ou de la cour d'appel qui ont une compétence exclusive en la matière, - que M. [J] [T] ne rapporte la preuve d'aucune fraude dans le processus qui a conduit à la vente des parcelles à M. [Y] suite à l'adjudication volontaire, - que la vente par adjudication est autorisée par le code rural et de la pêche maritime et qu'ils ont respecté la procédure prévue par les textes, de sorte qu'il n'y a pas lieu de requalifier cette vente par adjudication en vente de gré à gré et de l'annuler. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité de la vente par adjudication L'article L412-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit la possibilité pour le bailleur de vendre les parcelles louées par voie d'adjudication volontaire et organise le régime de cette vente pour préserver les droits du preneur : 'Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l'adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal. Il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l'adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. L'exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l'adjudicataire. La déclaration de substitution, qui doit comporter l'indication de la personne exerçant le droit de préemption, est faite par acte authentique ou par acte d'huissier de justice qui est annexé au procès-verbal ou au jugement d'adjudication et publié en même temps que celui-ci. La déclaration de surenchère est dénoncée au preneur dans les mêmes formes et délais qu'à l'adjudicataire. Le preneur peut intervenir dans l'instance en validité de la surenchère. Lorsque, dans le délai prévu à l'alinéa précédent, l'adjudicataire a fait connaître au bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier de justice, ou par déclaration insérée dans le procès-verbal de l'adjudication, son intention de ne pas user de son droit de reprise au cours d'une période déterminée, le preneur qui n'a pas fait valoir son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d'annulation de tout congé portant reprise avant l'expiration de cette période'. En l'espèce, M. [J] [T] reproche à ses bailleurs d'avoir recouru à la procédure de l'adjudication volontaire pour l'empêcher d'exercer son droit de préemption en agissant en révision de prix devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il considère en effet que cette vente par adjudication n'est que l' 'habillage' d'une vente de gré à gré consentie à M. [Y] et prétend démontrer cet habillage par trois faits : l'absence de mise à prix, la négociation préalable de la vente par un tiers, M. [L] de la société Agri Viti Transactions, et les modalités mêmes de la vente, conçues pour écarter de l'adjudication toute personne autre que M. [Y] avec qui le prix aurait été préalablement négocié. Chacune de ces circonstances doit être examinée afin de déterminer si elle caractérise la fraude que M. [J] [T] dénonce. 1°/ L'absence de mise à prix : les époux [D] ne contestent pas qu'ils n'ont fixé aucune mise à prix, considérant que la première offre d'achat constituerait le prix sur lequel les enchères seraient déclarées ouvertes. Cette modalité n'est toutefois pas illicite : il n'existe en effet aucune disposition obligeant les vendeurs à fixer une mise à prix dans le cadre d'une vente par adjudication volontaire. M. [J] [T] n'explique d'ailleurs pas en quoi cette absence de mise à prix caractériserait une fraude. Au contraire, si les vendeurs avaient fixé une mise à prix élevée (par exemple 46 000 euros puisque M. [T] suspecte les vendeurs d'avoir arrêté ce prix avec M. [Y] avant les enchères), cela aurait pu dissuader les candidats à l'acquisition, alors qu'en ne fixant aucun seuil pour les enchères, le jeu pouvait sembler plus ouvert et l'adjudication plus attractive. 2°/ L'intermédiation de M. [L], de l'agence Agri Viti Transactions : les époux [D] ne contestent pas avoir mandaté cet agent immobilier pour organiser la vente de leurs parcelles, avec mandat de vendre les parcelles par voie d'adjudication volontaire ou, avant la réalisation de celle-ci, par vente de gré à gré si l'opportunité s'en présentait. Mais là encore, ces modalités de vente ne heurtent aucune prescription légale, un vendeur pouvant toujours mandater un professionnel de la vente pour l'aider à réaliser au mieux de ses intérêts les opérations de cession de son bien, fût-il rural et donné en location, et opter pour la procédure légale la plus avantageuse pour lui. N'est pas illicite non plus le fait de prévoir dans le cahier des charges que les frais de cet intermédiaire ainsi engagés seront à la charge de l'acquéreur. M. [J] [T] soutient que tout a été fait par les époux [D] pour qu'aucun autre candidat que M. [Y] puisse enchérir lors de l'adjudication du 8 février 2023. Pourtant, les époux [D] justifient de la publicité de cette vente par adjudication via l'affichage effectué dans au moins deux communes situées sur le secteur de [Localité 13], en produisant les certificats des maires de [Localité 8] (commune limitrophe de [Localité 13]) et de [Localité 10] (principale commune du secteur), qui attestent avoir affiché l'annonce de l'adjudication. M. [J] [T], lui-même maire de la commune de [Localité 13], ne conteste pas avoir été destinataire de cette affiche pour l'afficher dans son village (où les parcelles litigieuses se situent). M. [T] produit les attestations de sept autres maires du secteur, qui attestent n'avoir jamais reçu cette affiche, mais un affichage dans toutes les communes du secteur n'est pas exigé. En outre, le notaire instrumentaire, Me [G] [M], atteste dans le PV d'adjudication (qui constitue un acte ré&digé en la forme authentique qui n' fait l'objet d'aucune inscription de faux de la part de M. [J] [T]), que des placards ont été apposés en son étude et que deux annonces sont parues dans un support habilité à recevoir les annonces légales. Enfin, M. [J] [T] (qui était la personne la plus susceptible d'enchérir) a lui-même été régulièrement et personnellement informé de la vente et y a même assisté physiquement. Dès lors, il n'est pas fondé à soutenir que les époux [D] auraient manoeuvré frauduleusement pour écarter tout autre candidat à l'achat des parcelles (l'argument de M. [J] [T] est d'ailleurs difficilement compréhensible, car le fait pour les époux [D] d'essayer d'écarter tout autre candidat que M. [Y] et lui-même n'aurait eu pour effet que de se priver de toute chance de trouver d'autres acquéreurs potentiels susceptibles d'enchérir au-delà des 46 000 euros proposés par M. [Y] et, ce faisant, de se nuire à eux-mêmes). Enfin, M. [J] [T] fait grand cas des difficultés rencontrées par son avocat pour obtenir la communication, avant le jour de la vente, du cahier des charges. Toutefois, quelles que soient les critiques qui peuvent être faites au notaire instrumentaire quant à son manque de réactivité sur la demande qui lui a été faite de communication de ce document, il est établi que ce notaire a donné lecture de ce cahier des charges en ouvrant les opérations d'adjudication. En outre, les péripéties invoquées par M. [J] [T] concernant le cahier des charges n'étaient pas de nature à empêcher quiconque d'enchérir dans une vente dont l'objet était parfaitement défini, à savoir quatre parcelles de terre agricole clairement désignées dans les publicités, notamment par leur désignation cadastrale, de sorte que tout candidat à l'acquisition pouvait se rendre sur les lieux avant le jour de l'adjudication pour se faire une idée précise du bien mis en vente. 3°/ Les modalités de vente organisées pour éviter tout autre candidat que M. [Y] : M. [J] [T] reproche à cet égard aux époux [D] d'avoir choisi, pour conduire les opérations d'adjudication, un notaire établi dans l'Aube, à 130 km de la commune de [Localité 13] où sont situées les parcelles. Mais les époux [D] ont le libre choix de leur notaire et le fait de devoir parcourir 130 km pour acquérir un lot de parcelles représentant plus de onze hectares et une valeur de 46 000 euros n'apparaît pas comme étant dissuasif (M. [J] [T] a d'ailleurs parcouru cette distance pour assister à la vente par adjudication alors même qu'il n'a pas enchéri). M. [J] [T] dénonce comme marqueur d'une entente frauduleuse préalable le fait que dès l'ouverture des enchères, M. [L] a déclaré au notaire instrumentaire qu'il avait un candidat pour le prix de 46 000 euros en la personne de M. [Y]. Mais cette façon de procéder n'a rien d'illicite. L'irrégularité aurait été de clore les opérations d'adjudication dès la manifestation de cette candidature. Or, M. [J] [T] rapporte lui-même que le notaire a laissé s'écouler 90 secondes avant d'adjuger la vente à M. [Y] qui s'était manifesté d'emblée. En revanche, il est établi que les vendeurs ont respecté la procédure de vente par adjudication volontaire telle qu'elle est définie par l'article L412-12 précité : ils ont fait signifié à M. [T] les date, heure et lieu des opérations de vente par adjudication par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2023 (soit plus de vingt jours avant la date de la vente, le 8 février 2023) ; puis le notaire instrumentaire a, le jour même de la vente, notifié à M. [T] la réalisation de la vente en précisant l'identité de l'acquéreur et le prix de la vente, et en lui rappelant son droit de préemption et le délai imparti à cette fin. Par conséquent, l'ensemble des moyens et arguments avancés par M. [J] [T] ne permettent pas de caractériser une fraude de la part des époux [D] dans le recours à la procédure de vente par adjudication et dans le déroulement de cette vente. Il n'y a donc lieu ni de prononcer la requalification de cette vente par adjudication en vente de gré à gré ni d'en prononcer l'annulation. Le jugement déféré sera confirmé à cet égard. Sur les demandes de dommages et intérêts M. [J] [T], qui échoue dans sa démonstration du caractère frauduleux de la vente par adjudication, ne pourra qu'être débouté de sa demande de dommages et intérêts censés venir compenser le préjudice causé par cette prétendue fraude. Si M. [J] [T] échoue en sa démonstration et en sa demande de requalification et d'annulation de la vente, il ne fait preuve d'aucune mauvaise foi dans cette affaire et son action, bien que mal fondée, ne peut être qualifiée d'abusive. C'est donc à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux a débouté les parties de leurs demandes croisées de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [J] [T], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. Pour autant, l'équité n'exige pas qu'il soit condamné sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les intimés seront déboutés de leur demande formée de ce chef. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, DECLARE l'appel recevable, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [J] [T] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en neuf pages.