Cour d'appel, 27 novembre 2024. 21/07511

5ème Chambre ARRÊT N° 390 N° RG 21/07511 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SIH2 (Réf 1ère instance : ) Etablissement Public [Localité 5] METROPOLE HABITAT C/ M. [B] [L] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bommelaer Me Rodrigues Devesas (+ afm) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 07 Octobre 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : [Localité 5] METROPOLE HABITAT, Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, immatriculé au RCS de NANTES sous le n° 274 400 027, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Marion DAVID substituant Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES INTIMÉ : Monsieur [B] [L] né le 10 Mai 1985 à [Localité 3], de nationalité nigérianne, sans profession [Adresse 1] [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/14187 du 07/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Représenté par Me Stéphanie RODRIGUES-DEVESAS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES Par acte sous seing privé daté du 12 juillet 2018, l'office public de l'habitat de la métropole [Localité 4] [Localité 5] Métropole Habitat (ci-après dénommé [Localité 5] Métropole Habitat) a donné à bail à usage d'habitation à M. [B] [L], un logement non meublé situé au dixième étage, [Adresse 1]. Par acte d'huissier en date du 22 mars 2021, Nantes Métropole Habitat a fait assigner M. [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et prononcer l'expulsion de M. [B] [L]. Par jugement en date du 9 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a : - débouté [Localité 5] Métropole Habitat, de toutes ses demandes, - condamné [Localité 5] Métropole Habitat, aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Le 30 novembre 2021, [Localité 5] Métropole Habitat a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 janvier 2022, elle demande à la cour de : - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 9 septembre 2021 en ce qu'il : * l'a débouté de toutes ses demandes, * l'a condamné aux dépens, Statuant à nouveau : - juger recevables et fondées ses demandes, fins et conclusions, - prononcer la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2018, - ordonner l'expulsion de M. [B] [L] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir, - condamner M. [B] [L] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives, - condamner M. [B] [L] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [B] [L] aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022, M. [B] [L] demande à la cour de : - confirmer la décision rendue le 9 septembre 2021 par le juge du contentieux de la protection, En conséquence, - débouter purement et simplement [Localité 5] Métropole Habitat de sa demande aux fins de résiliation du bail et par voie de conséquence de toutes ses demandes accessoires, A titre subsidiaire, - lui accorder un délai de 12 mois à lui et aux autres occupants pour libérer les lieux, En tout état de cause, - débouter le demandeur de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit sur les dépens, L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la résiliation du bail et ses conséquences Nantes Métropole Habitat expose que M. [L] a été condamné par le tribunal correctionnel de Rennes le 26 mai 2020 pour des faits de proxénétisme aggravé sur plusieurs victimes et de blanchiment commis du 1er janvier 2015 au 10 décembre 2018. Elle indique que les faits se sont déroulés au moins partiellement dans l'appartement qu'elle lui a donné à bail depuis son entrée des lieux le 12 juillet 2018 et n'ont cessé que suite à son interpellation. Elle fait valoir que compte tenu de la gravité des faits, il existe un manquement de jouissance paisible de l'appartement sans qu'il soit besoin de démontrer un trouble subi par le voisinage. En tout état de cause, elle indique que les allées et venues dans les parties communes de l'immeuble des protagonistes de ce réseau important de proxénétisme ont d'évidence généré un climat délétère au sein de l'immeuble. Elle soutient également que, dès lors que l'appartement loué servait aux faits de proxénétisme et de blanchiment d'argent, sa destination contractuelle à usage d'habitation a été détournée. Elle sollicite la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire en application des article 1217 et suivants, 1728 du code civil et 7b) de la loi de 1989 outre son expulsion avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte. Elle ajoute à titre d'information, que le locataire est débiteur d'un arriéré locatif d'une somme de 7 510,89 euros au 20 décembre 2020. Elle demande à ce qu'il soit condamné à une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer y compris les charges locatives. En réponse, M. [L] affirme qu'il n'a pas utilisé les lieux donnés à bail pour les faits de blanchiment même s'il admet qu'il a pu y recevoir des acteurs du réseau de prostitution. Il indique que des remises d'argent ont eu lieu seulement à trois reprises, le 7 septembre, le 15 octobre et le 6 novembre 2018 et sont ainsi limités comme l'a jugé la décision entreprise. Il considère que si ces faits sont illégaux, ils ne constituent pas, à eux seuls, une violation de l'usage paisible du lieu donné à bail. Il fait valoir que ces actions, par nature discrètes, n'ont pas causé de nuisance ou de gêne pour le voisinage. Il soutient que le local pris à bail était son véritable lieu d'habitation et que le fait d'avoir reçu à trois reprises des protagonistes de l'affaire pour laquelle il a été condamné, ne remet pas en cause cette affectation. Il sollicite la confirmation du jugement qui a débouté le bailleur de sa demande de résiliation de bail. A titre subsidiaire, il demande à bénéficier d'un délai 12 mois pour libérer les lieux en arguant qu'il vit avec sa compagne et leur fille âgée de 7 ans qui est scolarisée. Il ajoute que le couple se trouve en situation irrégulière sur le territoire français, est sans ressource et que des démarches administratives sont en cours. Aux termes des dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Aux termes des dispositions de l'article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail. En vertu de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués et, en application de l'article 1729 du code civil, si le locataire n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, selon les circonstances, faire résilier le bail. Le bail rappelle en son article 4.7.2 intitulé 'résiliation judiciaire' les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précité et notamment l'obligation pour le locataire d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Le bail stipule en son article 5.1 relatif à la nature de la location que le locataire utilise les lieux loués à usage exclusif d'habitation. En l'espèce, il est établi que : - M. [L] a été condamné par le tribunal correctionnel de Rennes le 26 mai 2020 pour des faits de proxénétisme aggravé sur plusieurs victimes et blanchiment commis du 1er janvier 2015 au 10 décembre 2018. - une partie des faits a été commis dans le logement donné à bail à compter du 12 juillet 2018, M. [L] reconnaissant lui-même avoir reçu à trois reprises des protagonistes du réseau de proxénétisme aggravé dans lequel il était impliqué. - les faits se sont poursuivis jusqu'à l'interpellation du locataire soit pendant une durée de 6 mois. Il doit en être déduit que la commission de faits délictueux d'une particulière gravité dans le cadre d'un réseau de proxénétisme aggravé dans le logement donné à bail à M. [L] par le bailleur social constitue, par nature, un grave manquement à la jouissance paisible de l'appartement par le locataire. Il est d'évidence que la commission de ce type de faits délictueux dans un immeuble cause un trouble pour le voisinage. C'est à tort que le premier juge a considéré que les visites au domicile du locataire, qu'il a qualifié de brèves, ne constituent pas un manquement grave commis par le locataire. Le jugement sera réformé en toutes ses dispositions. De plus, le fait de recevoir des protagonistes du réseau de proxénétisme aggravé à son domicile dans le cadre de remise d'argent et ce à plusieurs reprises est contraire à l'article 5.1 du bail qui exige une utilisation des locaux à usage exclusif d'habitation. Le manquement grave et continu du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail justifie que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Il convient de condamner M. [L] à verser au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au dernier loyer comprenant les charges locatives. S'agissant de la demande de délai 12 mois que le locataire présente sans préciser son fondement juridique, la cour relève que M. [L] ne produit aucune pièce actualisée sur sa situation personnelle. Il indique vivre en concubinage avec sa compagne et leur fille mais ne verse aucune pièce en ce sens. De même, il ne produit aucun élément sur les démarches administratives qu'il dit avoir entamé pour régulariser sa situation administrative. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délai. Il convient de faire droit à la demande du bailleur de voir ordonner l'expulsion du locataire et tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique. En revanche, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande d'astreinte qui n'apparaît pas justifiée en l'espèce. - Sur les frais irrépétibles Succombant, M. [L] sera condamné à verser la somme de 1 000 euros à [Localité 5] Métropole Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux dépens d'appel. M. [L] sera également condamné aux dépens de première instance, le jugement sera réformé. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déboute M. [B] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Prononce la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2018 entre l'office public de l'habitat de la métropole nantaise [Localité 5] Métropole Habitat et M. [B] [L] ; Ordonne l'expulsion de M. [B] [L] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique ; Condamne M. [B] [L] à verser à l'office public de l'habitat de la métropole [Localité 4] [Localité 5] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d'occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives ; Condamne M. [B] [L] à verser à l'office public de l'habitat de la métropole [Localité 4] [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [B] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Déboute l'office public de l'habitat de la métropole nantaise [Localité 5] Métropole Habitat du surplus de ses demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,