Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/04381

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________ JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND REFERE n° : N° RG 24/04381 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIDF MINUTE n° : 2024/ 133 DATE : 11 Septembre 2024 PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE Syndicat des Copropriétaires ESTEREL SUD représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON DEFENDEURS Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 3] comparant en personne Madame [S] [D], demeurant [Adresse 3] représenté par Monsieur [Y] [D], muni d’un pouvoir de représentation DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Juin 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 04 Septembre 2024 puis a été prorogée au 11 Septembre 2024. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Lionel ALVAREZ M. / Mme [D] copie dossier délivrées le Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ EXPOSE DU LITIGE Suivant relevé de propriété, Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D] sont propriétaires des lots 54, 55 et 129 au sein de la copropriété dénommée ESTEREL SUD, située [Adresse 1]. Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété ESTEREL SUD a mis en demeure Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D] d’avoir à régler les charges impayées. Par actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée ESTEREL SUD, représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement, solidairement, des sommes de 5889,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mars 2024 et application de l’article 1343-2 du code civil, au titre des charges de copropriété impayées, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par courrier du 25 juin 2024, Madame [S] [D] a donné pouvoir à Monsieur [Y] [D] de la représenter à l’audience. A l’audience du 26 juin 2024, Monsieur [Y] [D], tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant de Madame [S] [D], déclare ne pas contester la demande principale en paiement des charges de copropriété. Les défendeurs contestent toutefois les frais ainsi que la demande en dommages et intérêts. Ils sollicitent en outre de plus larges délais de paiement dans l’attente de procéder à la vente de leur bien immobilier. MOTIFS L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L'article 14-2 de ladite loi énonce : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… » L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles  Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.» L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ...» Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D] ont été mis en demeure le 4 mars 2024 de régler la somme de 5621,62 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment : - le décompte des sommes dues au 13 mars 2024, - les procès-verbaux des assemblées générales 3 novembre 2022, 4 janvier 2023 et 20 décembre 2023, approuvant les comptes 2020, 2021, 2022 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant, - les appels de fonds, - la lettre de mise en demeure du 4 mars 2024 au titre des charges impayées. Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 5889,24 euros. Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 5889,24 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024. Concernant la solidarité, le règlement de copropriété stipule en page 86 la solidarité entre les copropriétaires en indivision tenus du paiement des charges. Les consorts [D] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme précitée. S’agissant de l’application de l’article 1343-2 du code civil, elle sera rejetée dans la mesure où il n’est pas justifié que les intérêts échus soient dus au moins depuis une année entière. Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur carence de paiement. Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales. Sur la demande de délais de paiement Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. » En l’espèce, Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D] sollicitent de plus larges délais de paiements. Ils indiquent que leur appartement est actuellement en vente et qu’un compromis a été signé en ce sens. Les défendeurs produisent aux débats l’offre d’achat signée électroniquement par Madame [N] [U] le 14 juin 2024. Dès lors, compte tenu des éléments produits aux débats et dans l’attente de la vente de leur logement, il sera fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D], selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les défendeurs, partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété ESTEREL SUD, représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme de 5889,24 euros (CINQ MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT NEUF EUROS ET VINGT-QUATRE CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ; ACCORDE à Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D] un délai de paiement d’une durée de douze mois pour s’acquitter des sommes dues ; AUTORISE Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D], à s’en libérer en douze paiements mensuels égaux et successifs, soit à la somme mensuelle de 490,77 euros (QUATRE CENTS QUATRE VINGT DIX EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES), à régler avant le 10 de chaque mois, le premier paiement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et le dernier paiement comprenant le solde du principal et des intérêts ; DIT que, faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété ESTEREL SUD, représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D], aux entiers dépens ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [S] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété ESTEREL SUD, représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRESIDENT