Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 24/00168

MINUTE: N° RG 24/00168 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2H4 Société ENEAL C/ [P] [J] Le - Expéditions délivrées à - SELARL CMC AVOCATS -[P] [J] -Prefecture de la gironde TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 7] [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DÉBATS : Audience publique en date du 24 Janvier 2025 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Novembre 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile ORDONNANCE : Réputé contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : Société ENEAL , inscrite au RCS de Bordeaux sous le N° 461 201 337 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS DEFENDERESSE : Madame [P] [J] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] Absente EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat en date du 07 octobre 2020, la société anonyme d'HLM ENEAL a donné à bail à Mme [P] [J] un logement situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 278,10 € et 38,09 € de provision sur charges. Par contrat du 09 juin 2023, la SA ENEAL a consenti à Mme [J] la location d'un emplacement de parking annexe au logement pour un montant de 14,35€ par mois. Le 30 avril 2024 , ENEAL a fait signifier à Mme [P] [J] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir des clauses résolutoires stipulées aux contrats de bail. ENEAL a ensuite fait assigner Mme [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon statuant en référé par un acte d'huissier du 12 novembre 2024 pour obtenir la résiliation des contrats, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 24 janvier 2025, ENEAL reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des clauses résolutoires ; d'ordonner l’expulsion de Mme [J] et la condamner au paiement de la somme actualisée de 2749,21 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Bien que convoquée par acte d’huissier signifié étude le 12 novembre 2024, Mme [P] [J] n’est ni présente ni représentée. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL 1/ Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce, ENEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. La demande est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l'espèce, le bail conclu le 07 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 10) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 917,57 € en visant un délai de six semaines pour régulariser. Ceci étant, il convient de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et que l'assignation n'a pas été délivrée avant l'expiration de ce délai; de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2024. 3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Mme [P] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion. En occupant le logement sans droit ni titre , Mme [J] cause un préjudice à ENEAL qu'il y a lieu de réparer en la condamnant à régler une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 1er juillet 2024. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, ENEAL produit un décompte selon lequel Mme [P] [J] reste devoir la somme de 2749,21€ à la date du 15 janvier 2025. Cette somme comprend le montant du loyer et des charges dues depuis le 31 août 2023 mais également d'autres sommes intitulées "autres factures" qui ne sont nullement explicitées et représentent un montant de 994,40€. Fautes de plus amples explications, Mme [J] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette la somme de 1754,81€ (2749,21-994,40) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 15 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 917,57 € à compter du commandement de payer (30 avril 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ENEAL, Mme [P] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 07 octobre 2020 et 06 juin 2023 entre ENEAL et Mme [P] [J] concernant le logement N°37 et la place de parking n° 23 situés à [Adresse 5], sont réunies à la date du 30 juin 2024 ; ORDONNE en conséquence à Mme [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Mme [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, ENEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Mme [P] [J] à payer à ENEAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés; CONDAMNE Mme [P] [J] à verser à ENEAL à titre provisionnel la somme de 1754,81€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 15 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 917,57 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus; CONDAMNE Mme [P] [J] à verser à ENEAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier . Le Greffier Le Président