Cour d'appel, 11 septembre 2024. 21/08518

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 11 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 336 N° RG 21/08518 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTAE Syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I C/ S.A.S. VILLA MAXIMA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Charles TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 1er Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/06831. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'ens eigne GOLFE IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMÉE S.A.S. VILLA MAXIMA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffièr auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SAS VILLA MAXIMA est propriétaire des lots numéros 13 et 15 compris dans l'ensemble immobilier VILLA MAXIMA organisé en copropriété. La SAS VILLA MAXIMA a fait 1'objet d'une procédure de liquidation judiciaire qui s'est terminée par un jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal de commerce d'ANTIBES et régulièrement publié au BODACC, qui a prononcé la clôture des opérations de liquidation pour extinction du passif. Le 11 mai 2018, l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier VILLA MAXIMA s'est tenue et plusieurs résolutions ont été adoptées dont la résolution n°5 remplaçant le syndic de copropriété CITYA MER ET SOLEIL par la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER. Se plaignant de ne pas figurer en tant que présente, absente ou représentée, et de n'avoir pas été convoquée à l'assemblée générale alors qu'une autre société SCI B INVEST a été convoquée à sa place, la SAS VILLA MAXIMA a, par exploit d'huissier délivré le 21 septembre 2018, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN aux fins de voir annuler l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2018. Par jugement rendu le 1er avril 2021, le Tribunal a: ANNULE, en raison de l'absence de convocation à l'assemblée générale de la SAS VILLA MAXIMA, copropriétaire, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier VILLA MAXIMA I en date du 11 mai 2018. DEBOUTE la SAS VILLA MAXIMA de sa demande de voir désigner un administrateur de la copropriété. DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA, pris, en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, aux dépens de l'instance. CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, à payer à la SAS VILLA MAXIMA la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire. REJETTE le surplus des demandes. Par déclaration au greffe en date du 8 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: INFIRMER le jugement entrepris et rendu par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 1er Avril 2021 en toutes ses dispositions. DEBOUTER la Société VILLA MAXIMA de toutes ses demandes, fins, conclusions et appel incident DIRE ET JUGER pleinement valable l'assemblée générale du 11 mai 2018 tenue par le syndicat des copropriétaires VILLA MAXIMA I. CONDAMNER la société VILLA MAXIMA à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. CONDAMNER la société VILLA MAXIMA à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété « VILLA MAXIMA I '' la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir: -que la Société VILLA MAXIMA ne produit pas en ses pièces son titre de propriété, malgré sommation du 9 novembre 2018, de sorte qu'à défaut de justifier de sa qualité de propriétaire, la Société VILLA MAXIMA ne peut solliciter l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2018, -qu'il parait surprenant dès lors que la société VILLA MAXIMA puisse être propriétaire de jardinets affectés à des villas, d'autant qu'il résulte du règlement de copropriété que les jardinets sont des parties communes. La société VILLA MAXIMA représentée par son liquidateur conclut: CONFIRMER le jugement rendu le 1 avril 2021 en ce qu'il a : ANNULE en raison de l'absence de convocation à l'assemblée générale de la SAS VILLA MAXIMA, propriétaire, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier VILLA MAXIMA I en date du 11 mai 2018 DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous I'enseigne GOLFE IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous I'enseigne GOLF IMMOBILIER aux dépens de l'instance CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I, prix en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous I'enseigne GOLFE IMMOBILIER, appeler à la SAS VILLA MAXIMA la somme de 1000€au titre de I'article 700 du code de procédure civile REFORMER le jugement rendu le 1 avril 2021 en ce qu'il a : DEBOUTE la SAS VILLA MAXIMA de sa demande de voir désigner un administrateur de la copropriété Statuant à nouveau, DESIGNER tel administrateur qu'il plaira à la Cour avec pour mission de se faire remettre l'intégralité des pièces détenues par la société GOLFE IMMOBILIER, en vue d'organiser une nouvelle assemblée générale de l'immeuble pour désigner un nouveau Syndic. CONDAMNER le syndicat de la copropriété VILLA MAXIMA I à payer à la société VILLA MAXIMA une somme de 3.000 € au titre des dispositions de I'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de l'appel et aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PER ET-VIGNERON BUJOLI-TOLLINCHI Avocat aux offres de droit. Elle soutient: -que le syndicat des copropriétaires est d'ores et déjà en possession de l'ensemble des éléments justifiant que la société VILLA MAXIMA demeure propriétaire de certains lots dans l'immeuble, en effet, comme son nom l'indique, la société VILLA MAXIMA est en réalité le promoteur de l'ensemble immobilier, -que lors de l'opération, deux sociétés ont été constituées: - La société VILLA MAXIMA -La SCI B INVEST La société VILLA MAXIMA a eu pour objet la construction d'un immeuble composé d'appartements ayant donné lieu à la constitution du syndicat de la copropriété VILLA MAXIMA I. La SCI B INVEST a entrepris la construction de maisons individuelles ayant donné lieu à la constitution du syndicat de la copropriété VILLA MAXIMA II. Dans chacun de ces ensembles, certains lots sont demeurés invendus, ce qui fait que la société VILLA MAXIMA demeure propriétaire de certains lots dans le syndicat VILLA MAXIMA I et la SCI B INVEST dans le syndicat VILLA MAXIMA II, -que le syndicat a déclaré une créance de charges à son passif sur la base de document établissant sa propriété au sein de la copropriété, -qu'elle a en outre versé aux débats l'extrait cadastral modèle 1 du 4 février 2020, justifiant qu'elle est demeurée propriétaire des lots 13, 15 et 17 représentant 20/1000, -que conformément au principe d'estoppel, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir dans une instance que la société VILLA MAXIMA serait titulaire de lots et dans une autre le contraire, -qu'afin de couper court à toute contestation, la SAS VILLA MAXIMA produit en appel le relevé des formalités la concernant, dont il résulte que les lots 13,15 et 17 n'ont pas été vendus, -qu'il convient de préciser que ces lots ne sont pas des parties communes comme tente de le faire croire le syndicat des copropriétaire VILLA MAXIMA I, en effet il ressort clairement du règlement de copropriété avec état descriptif de division que ces lots sont à la propriété exclusive du copropriétaire, -qu'à défaut de convocation à l'assemblée générale du 11 mai 2018, le procès-verbal de ladite assemblée doit être annulé, -que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment qu'en cas de carence du syndic et à défaut de précision du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par désigné par décision de justice, - que l'article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit également que tout intéressé peut solliciter la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété lorsque le syndicat est dépourvu de syndic. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024 MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'annulation du procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier VILLA MAXIMA I en date du 11 mai 2018 Sur la qualité de propriétaire de la société VILLA MAXIMA Il résulte des pièces versées aux débats que la société VILLA MAXIMA établit être propriétaires des lots 13, 15 et 17 par les éléments suivants: -le relevé de l'extrait cadastral à la date du 4 février 2020, -la déclaration de créances du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier VILLA MAXIMA I à la procédure collective de la SAS VILLA MAXIMA en raison des défauts de paiement des charges de copropriété, -le relevé des formalités duquel il résulte qu'alors qu'elle était promoteur de la copropriété VILLA MAXIMA I elle n'a pas vendu les lots 13, 15 et 17 de sorte qu'elle en est restée propriétaires. En outre, le règlement de copropriété avec état descriptif de division de l'ensemble immobilier mentionne, en pages 15 à 17: -que le lot 13 comprend la propriété exclusive et privative d'un jardinet, -que le lot 15 comprend la propriété exclusive et privative d'un jardinet, -que le lot 17 comprend la propriété exclusive et privative d'une place de stationnement extérieure, -que les tantièmes afférents à ces lots sont repris dans un tableau. Il résulte des appels de fonds que des charges de copropriété ont été appelées sur ces lots auprès de la SAS VILLA MAXIMA. En conséquence, la société VILLA MAXIMA établit bien être propriétaire des lots privatifs 13, 15 et 17 de la copropriété VILLA MAXIMA I. Sur la nullité du procès verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2018 Il résulte de l'article 7 du décret 67-223 du 17 mars 1967 que dans tout syndicat de copropriété il est tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire doit être convoqué à l'assemblée générale. Il n'est pas contesté, en l'espèce, que la SAS VILLA MAXIMA n'a pas été convoquée lors de l'assemblée générale du 11 mai 2018, de sorte que le procès verbal de ladite assemblée doit être annulé et le jugement entrepris confirmé sur ce point. Sur la demande de désignation d'un administrateur Il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en cas de carence du syndic et à défaut de précision du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. L'article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que tout intéressé peut solliciter la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété lorsque le syndicat est dépourvu de syndic. La SAS VILLA MAXIMA ne justifie pas de ce que le syndicat serait dépourvu de syndic valablement nommé. Quand bien même le procès verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2018 est annulé, la présente cour statue en 2024 avec vraissemblablement des assemblées générales qui ont eu lieu entre temps sans qu'aucune information ne soit donnée sur d'éventuels recours contre elles. En conséquence, le jugement est confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a rejeté cette demande de la SAS VILLA MAXIMA. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive Etant fait partiellement droit à la demande de la SAS VILLA MAXIMA, sa procédure ne saurait être abusive et le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts à ce titre du syndicat des copropriétaires. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER est condamné à 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PERET-VIGNERON-BUJOLI-TOLLINCHI Avocat aux offres de droit. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er avril 2021 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER à régler à la SAS VILLA MAXIMA la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MAXIMA I représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER aux entiers dépens de l'appel distraits au profit dela SCP TOLLINCHI PERET-VIGNERON BUJOLI-TOLLINCHI Avocat aux offres de droit. LA GREFFIERE LE PRESIDENT