Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/00943

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/00943 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYRF Minute : 24 934 Madame [J] [M] Représentant : Selarl MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370 C/ Monsieur [K] [L] Représentant : Me Julien BAOUADI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 359 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Selarl MAKOSSO Copie délivrée à : Me BAOUADI Le 30/08/2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier; ENTRE DEMANDEUR : Madame [J] [M], demeurant [Adresse 5], représentée par la selarl MAKOSSO ORHON FERNANDES BENCHETRIT, avocat au barreau de Val de marne D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 4], représenté par Maitre BAOUADI, avocat au barreau des Hauts de Seine D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 19 décembre 2022, Madame [J] [M] ont donné à bail à Monsieur [K] [L], à compter du 20 décembre 2022, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 719 euros et une provision sur charges de 80 euros payables d’avance le 1er de chaque mois. Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice du 25 septembre 2023, Madame [J] [M] ont fait commandement à Monsieur [K] [L] de lui payer la somme de 7 990,00 euros au titre des loyers et charges impayés. Par assignation du 21 décembre 2023, Madame [M] demande au juge des contentieux de la protection, avec le bénéfice de l’exécution provisoire: -de constater et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail -d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin et d’un serrurier -de condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 10 387,00 euros au titre des loyers et charges terme de décembre 2023 inclus et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux -de le condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer. A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement n'ont pas été réglées, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Copie de cette assignation a été adressée au préfet par voie dématérialisée le 22 décembre 2023. L’affaire, appelée initialement à l’audience du 4 mars 2024, a été renvoyée à celle du 6 mai 2024 à la demande de Monsieur [L]. A cette audience, Madame [M] précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 14 382,00 euros, terme de mai 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Monsieur [L] expose qu’il est au pays pour s’occuper de sa mère depuis le début du bail et demande des délais de paiement. Madame [M] s’oppose à l’octroi de délais de paiement faisant valoir q u’il ne peut en être accordés, aucune reprise du paiement du loyer n’étant intervenue et ajoute qu’aucun loyer n’a été réglé depuis l’entrée dans les lieux. MOTIFS Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 21 décembre 2023 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”; Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion; Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée; La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire; Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire; En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ; Le commandement du 25 septembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme; Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire; Il ressort du décompte produit qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 26 novembre 2023; A défaut de libérer volontairement les lieux, Monsieur [L] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées; L’indemnité d’occupation ne peut être due qu’en raison de l’occupation effective des lieux et non d’avance; Les décomptes non contestés établis par le bailleur font apparaître que la somme due au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme d’avril 2024 inclus est de 13 583,00 euros ; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet En l’espèce, Monsieur [L] ne produit aucune pièce relative à sa situation de charges et de ressources permettant d’établir qu’il est en situation de régler sa dette locative et il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience; En conséquence, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement; Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M], contrainte d’agir en justice alors que ni le principe, ni le montant de la dette ne sont contestés et qu’aucun loyer n’a été honoré depuis l’entrée dans les lieux, les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance; Monsieur [L] sera condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Il sera, en ce qu’il succombe à l’instance, tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 septembre 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, Constate au 26 novembre 2023 la résiliation du bail conclu le 19 décembre 2022 entre Madame [J] [M] et Monsieur [K] [L] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7]; Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux Monsieur [K] [L] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Condamne Monsieur [K] [L] à payer Madame [J] [M] la somme de 13 583,00 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme d’avril 2024 inclus et, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution; Rejette la demande de délais de paiement de Monsieur [K] [L] ; Condamne Monsieur [K] [L] à payer Madame [J] [M] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne Monsieur [K] [L] aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 septembre 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,