Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/07233 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XN2S
JUGEMENT
DU : 25 Novembre 2024
Société ADOMA
C/
[V] [U]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 25 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Séverine SURMONT, avocat au barreau de DOUAI
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [V] [U], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Elsa RENER, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG : 23/7233 PAGE
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2021, la SA ADOMA a conclu avec [V] [U] un contrat de résidence portant sur un logement à usage d'habitation n° A316 sis [Adresse 2], à [Localité 4], pour une durée d'un mois renouvelable, moyennant une redevance mensuelle de 548,44 euros comprenant 36,22 euros de prestations obligatoires.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 janvier 2023, distribuée le 4 février 2023, la SA ADOMA a mis en demeure [V] [U] de régler la somme de 1.697,79 euros au titre des échéances impayées de redevance mensuelle, sous huitaine et sous peine de résiliation du contrat de résidence.
Par exploit du 27 juin 2023, la SA ADOMA a fait citer [V] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l'audience du 18 décembre 2023 aux fins d'obtenir, au visa des articles 1103, 1104 et 1224 du code civil et des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
• à titre principal, le constat de la résiliation de plein droit du contrat de résidence par le jeu de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de [V] [U] ;
• l'expulsion de [V] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et ce, sous peine d’astreinte de 153 euros par jour de retard ;
• la séquestration dans tel local du foyer ou dans tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de l’expulsé des meubles et objets mobiliers appartenant aux expulsés qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;
• la condamnation de [V] [U] à lui payer la somme de 3.463,09 euros, arrêtée au 12 juin 2023, avec intérêts judiciaires à compter de la mise en demeure ;
• la condamnation de [V] [U] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation depuis le 28 février 2023 égale au montant de la redevance mensuelle, au taux en vigueur dans le foyer, mois par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;
• la condamnation de [V] [U] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre à payer les dépens de l’instance.
L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 6 mai 2024.
Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures, la SA ADOMA, représentée par son conseil, a réitéré les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette à la somme de 8.779,84 euros suivant décompte arrêté au 15 décembre 2023 et à solliciter le rejet des prétentions adverses.
Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [V] [U], représenté par son conseil, a demandé au du juge des contentieux de la protection, au visa des articles L.353-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, à titre principal, de débouter la SA ADOMA de sa demande de résiliation de bail et de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois, à titre subsidiaire, en cas de résiliation du contrat, de dire que les délais accordés suspendront les effets de la clause résolutoire et en toute hypothèse, de dire qu’il n’y a pas lieu à assortir la décision à venir de l’exécution provisoire.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
Par jugement du 15 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 16 septembre 2024 afin d'inviter la requérante à clarifier ses prétentions et à produire la pièce n°7 de son bordereau de pièce intitulée « décompte des sommes dues arrêtées au 30 avril 2024 ».
A l'audience du 16 septembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils, ont maintenu les demandes présentées lors de l'audience du 6 mai 2024 ; la SA ADOMA a produit la pièce n°7 de son bordereau.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE RESIDENCE ET L’EXPULSION
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
La société ADOMA et [V] [U] ont conclu un contrat de résidence, soumis aux dispositions des articles L 633-1 et suivants et R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 de ce code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.
L’article 2224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice
En l'espèce, en application de l'article 5 du contrat de résidence, le résident s’est engagé à payer mensuellement une redevance, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant. En son article 11, le contrat de résidence contient une clause résolutoire en vertu de laquelle la résiliation intervient de plein droit en cas d'inexécution par le résident des obligations lui incombant ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par ailleurs, en application de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2023, la SA ADOMA a mis en demeure [V] [U] de régler les échéances de redevance impayées à hauteur de 1.697,69 euros, sous huitaine à compter de la présentation de cette lettre et sous peine de résiliation du contrat de résidence « en application de son article 11 », un mois après l'expiration de ce délai.
La lettre de mise en demeure exigée par l’article 11 du contrat de résidence est un acte de procédure dès lors qu’elle sert de base au constat de la résiliation du contrat faute de régularisation de la situation d’impayés dans le délai imparti. La mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonnée à la remise effective de la mise en demeure à son destinataire.
En l’espèce, suivant l’avis de réception produit, la lettre a été remise le 4 février 2023 à la personne même de [V] [U] contre signature. Il en résulte que la mise en demeure a bien été portée à la connaissance de l’intéressé.
Suivant le décompte locatif versé aux débats par la SA ADOMA, actualisé au 30 avril 2024, [V] [U] n’a pas régularisé la situation dans le délai imparti.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient donc réunies à la date du 5 mars 2023 en application de l'article 11 du contrat de résidence conclu entre les parties et de l'article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, l'argumentation afférente à l'absence de soumission du cas du locataire à la CCAPEX apparaissant dépourvue de conséquence sur ce point.
Il convient par conséquent de constater la rupture du contrat de bail au 5 mars 2023.
En outre, [V] [U] apparaît dans l'incapacité financière de s'acquitter de sa dette en 24 mensualités en plus de sa redevance mensuelle ; il est constant qu'il n'a payé aucune somme d'argent à la SA ADOMA depuis le 25 août 2023. Ainsi, sans remettre en question l'existence des difficultés dont il souffre, aucun échéancier n'apparaît, en l'état, pouvoir être respecté.
Il convient par conséquent de rejeter cette demande et d'ordonner l'expulsion de [V] [U], suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Le recours à l’assistance de la force publique apparaît suffisant pour assurer l’exécution de la décision, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
II. SUR LES SOMMES DUES
En application de l'article 5 du contrat de résidence, le résident est tenu de payer mensuellement une redevance. Les prestations facultatives font l’objet d’une facturation complémentaire.
L'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation qu’il convient de fixer au montant de la redevance mensuelle jusqu’à la libération des lieux.
Il ressort en l'espèce du décompte produit en pièce 7 par la requérante que [V] [U] demeurait redevable, au 30 avril 2024, de la somme de 8.779,84 euros. Ce décompte ne souffre de la part du défendeur aucune contestation.
Partant, [V] [U] sera condamné au paiement de la somme de 8.779,84 euros arrêtée au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.697,79 euros à compter de la réception de la mise en demeure, le 4 février 2023, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
[V] [U] sera encore condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la requérante de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
1- Sur les frais irrépétibles et les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
En l'espèce, [V] [U], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire par application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de résidence conclu entre la SA ADOMA et [V] [U], portant sur un logement à usage d'habitation n° A316 sis [Adresse 2], à [Localité 4], à compter du 5 mars 2023 ;
ORDONNE l’expulsion de [V] [U] et de tout occupant de son chef du logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ;
DIT n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte ;
RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;
CONDAMNE [V] [U] à payer à la SA ADOMA la somme de 8.779,84 euros arrêtée au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.697,79 euros à compter de la réception de la mise en demeure, le 4 février 2023, et de la signification du présent jugement pour le surplus
CONDAMNE [V] [U] à payer à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur la période courant du 1er mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire ;
CONDAMNE [V] [U] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 25 novembre 2024.
LE GREFFIER LA JUGE
D.AGANOGLU N.LOMBARD
