Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/03444 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFMI
Minute : 24/821
S.C.I. FONCIERE DI 01/2008
Représentant : Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
C/
Madame [K] [X]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. FONCIERE DI 01/2008,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [K] [X],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2014, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Madame [K] [X] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] (lot n°55, appartement n°351, parking n°155), pour un loyer mensuel de 406,35 euros pour le logement et 27,76 euros pour l’emplacement de stationnement, et 95 euros de provisions sur charges pour le logement et 2 euros pour l’emplacement de stationnement.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait signifier à Madame [K] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5019,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation du logement.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 4 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
déclarer recevable et bien-fondé la SCI FONCIERE DI 01/2008 en ses demandes,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion, sans délai, de Madame [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, condamner Madame [K] [X] au paiement de la somme de 11365,65 euros, correspondant à l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté au 5 mars 2024 et ce, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023, ordonner la capitalisation des intérêts,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 2497,11 euros, charges comprises à compter du 1er février 2024 soit deux mois après le commandement de payer du 1er décembre 2023 et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail, autoriser la SCI FONCIERE DI 01/2008 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 434,11 euros,la condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais d’exécution et de commandement,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 avril 2024.
À l'audience du 17 juin 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 22780,73 euros arrêtée au 7 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.
La SCI FONCIERE DI 01/2008 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI FONCIERE DI 01/2008 souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.
Madame [K] [X], régulièrement assignée à personne, selon les dispositions de l'article 654 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SCI FONCIERE DI 01/2008 aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Toutefois, en l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
Or le contrat a été conclu le 05 juillet 2014 soit, avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, n’a pas été renouvelé après. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2014 à compter du 2 février 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [X] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [X] à son paiement à compter de 2 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2014, du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 juin 2024 que la SCI FONCIERE DI 01/2008 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l'habitation, que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.
Il apparaît qu'il n'est produit que deux lettres, de janvier et mars 2023, dont les modalités d’envoi et de distribution ne sont pas justifiées, qui ne suffisent à justifier du respect des diligences préalables à l’imputation d’un supplément de loyer pour l’année 2023 (quatre fois 1910,72 euros).
Aucune diligence n’est justifiée pour l’imputation en mai 2024 du supplément de loyer rétroactivement pour l’année 2024 (9553,60 euros).
En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire sera déduit de l'arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application. La somme totale imputée de 17196,48 euros sera donc déduite.
Il convient également de déduire du décompte présenté la somme de 219,27 euros (179,43 euros et 39,84 euros) imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 5364,98 euros, au titre des sommes dues au 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 sur la somme de 1197,78 euros, de l’assignation du 10 avril 2024 sur la somme de 2345,56 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie avant cette date. Il convient de rejeter la demande à ce titre.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [K] [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SCI FONCIERE DI 01/2008 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2014 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 d'une part, et Madame [K] [X] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2] (lot n°55, appartement n°351, parking n°155), sont réunies à la date du 2 février 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [K] [X] à compter du 2 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 5364,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 sur la somme de 1197,78 euros, de l'assignation du 10 avril 2024 sur la somme de 2345,56 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 8 juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie,
CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [K] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2008 de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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